Thực chất, đó là hiện tượng các công ty lớn trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản (công ty mẹ) khi thực hiện các dự án của mình, thường hay thành lập các công ty con theo hình thức góp vốn thành lập 100% hoặc cùng hợp tác kinh doanh với các tổ chức, cá nhân khác để thực hiện. Sau khi thành lập, các công ty con này sẽ là chủ đầu tư trực tiếp thực hiện và phát triển dự án (công ty thực hiện dự án). Hiện tượng này được ví như mô hình “cây mẹ đẻ cây con” chung rễ, cùng sinh sống và phát triển.

Đằng sau câu chuyện này liệu có gì bất thường? Một khi dự án của công ty con gặp sự cố, công ty mẹ có ra tay?... Cà phê cuối tuần sẽ cùng các chuyên gia thảo luận về câu chuyện này. Xin giới thiệu các vị khách mời: Luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TP.HCM); ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành và TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế.

Thiết kế: Thế Công

Thiết kế: Thế Công

PV: Để thực hiện loạt dự án đồ sộ và quy mô, nhiều “ông lớn” bất động sản đã thành lập hàng chục công ty con, công ty liên kết. Hiện tượng này diễn ra ngày càng phổ biến trên thị trường bất động sản. Thưa TS. Đinh Thế Hiển, tại sao hiện nay các doanh nghiệp địa ốc lại thích lập nhiều công ty con như vậy?

TS. Đinh Thế Hiển: Có nhiều lý do, một phần do việc chuyển nhượng dự án tại Việt Nam rất khó, thủ tục phức tạp nên thay vì mua dự án, nhiều doanh nghiệp tiến hành mua luôn công ty. Thành ra, chúng ta thấy có nhiều trường hợp một dự án tưởng của công ty mẹ nhưng lại là của công ty con.

Trước đây, các doanh nghiệp địa ốc chưa có nhiều khái niệm về thương hiệu mà chỉ cần làm sao để xong thủ tục triển khai dự án nhanh nhất, nhanh bán để thu hồi vốn trong phạm vi một công ty, không dính líu đến công ty mẹ. Nên mỗi dự án do một công ty con được lập để thực hiện. Thủ tục pháp lý của những công ty con này hoàn toàn độc lập với công ty mẹ.

Nói chung, những dự án của mỗi công ty con, hình thành từ thời kỳ bất động sản bùng nổ mà các công ty xem trọng tính chất của miếng đất dự án đó hơn là thương hiệu.

PV: Thưa ông Nguyễn Văn Đực, việc các doanh nghiệp địa ốc lập nhiều công ty con để triển khai dự án nhằm mục đích gì?

Ông Nguyễn Văn Đực: Có thể là do công ty đó muốn chuyển đổi về tài chính, hoặc thành lập chuỗi công ty hỗ trợ lẫn nhau để phát huy thế mạnh của công ty mình. Thậm chí muốn biến công ty thành tập đoàn. Ví dụ, ban đầu công ty bất động sản phải thuê các công ty thiết kế, đơn vị tư vấn, giám sát, quản lý dự án, đơn vị thi công... để triển khai một dự án, nhưng một thời gian sau, khi đã có nhiều công trình, công ty đó có thể thành lập luôn các công ty thiết kế, quản lý dự án, thi công... để phát triển thương hiệu công ty, mở rộng phạm vi hoạt động, nâng tầm sức mạnh công ty thành tập đoàn đa chức năng nhằm hỗ trợ lẫn nhau.

PV: Thưa luật sư Trần Đức Phượng, ông có quan điểm như thế nào về hiện tượng “cây mẹ đẻ cây con” trong hoạt động kinh doanh địa ốc hiện nay?

Luật sư Trần Đức Phượng: Hiện tượng này không mới, nếu không muốn nói là cũ (như mô hình Chaebol tại Hàn Quốc hay mô hình tập đoàn, tổng công ty tại Việt Nam). Tuy nhiên, mỗi thời kỳ mang những đặc điểm riêng và nó xuất phát từ thực tiễn kinh doanh, quy định của khung pháp lý trong từng thời kỳ đó. Khoảng 10 năm nay, các công ty con quản lý và thực hiện dự án bất động sản đang sử dụng phổ biến và có ưu thế trong lĩnh vực kinh tế tư nhân về bất động sản.

Ở những dự án hay trường hợp cụ thể, để lý giải vì sao công ty con quản lý dự án đó là một câu hỏi rất khó, thậm chí vài năm sau mới có thể đoán định được mục đích thực là gì: có thể là mục đích kinh doanh kinh tế đơn thuần, mục đích riêng,.. thậm chí có cả việc vi phạm pháp luật. Khi nhìn thẳng vào các mục đích của từng thương vụ, từng dự án có thể sáng tỏ một phần của vấn đề.

Thông thường tại các dự án có sẵn mặt bằng (đất nhà xưởng của doanh nghiệp nhà nước) hoặc dự án mới ở giai đoạn bồi thường xong về đất, thiết kế,…để thâu tóm về quyền sở hữu dự án này thì công ty bất động sản có thể thực hiện theo hai cách chính.

Hình thức thứ nhất là hình thức sở hữu vốn góp, công ty bất động sản tiến hành các thủ tục pháp lý để sở hữu phần vốn (chuyển nhượng, tăng vốn điều lệ) của công ty dự án để trở thành mô hình công ty mẹ - công ty con, trong đó công ty bất động sản là công ty mẹ còn công ty dự án đóng vai trò là công ty con.

Luật sư Trần Đức Phượng.

Luật sư Trần Đức Phượng.

Ưu điểm của hình thức này là thủ tục về sở hữu vốn thường đơn giản, ít ồn ào nên thường xuất hiện ở các công ty niêm yết trên sàn chứng khoán, dự án có nguồn gốc đất nhà máy trong nội đô, được lợi về số chi phí đầu tư vào dự án trước đây,… Mặt khác, các khu đất do các xí nghiệp Nhà nước quản lý (đất thuê trả tiền hàng năm) muốn chuyển sang làm dự án bất động sản (giao đất) thì chính các đối tác này đã thành lập sẵn công ty riêng kinh doanh bất động sản để lập dự án vừa “dễ ăn dễ nói” hơn.

Sau khi sở hữu đa số phần vốn góp, các công ty bất động sản thường không sáp nhập công ty con với công ty mẹ vì thủ tục phức tạp, vướng đến các phần sở hữu khác của người khác. Có thể nói, việc công ty con đứng ra thực hiện dự án là do hoàn cảnh lịch sử, quan hệ sở hữu vốn và quy định về đất đai, cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước đã tạo và và thúc đẩy hiện tượng này.

Hình thức thứ hai là theo sở hữu tài sản, theo đó công ty bất động sản nhận chuyển nhượng toàn bộ hay một phần dự án để sau đó công ty đó sở hữu trọn vẹn về tài sản và triển khai dự án. Tuy nhiên xét các quy định pháp luật, thủ tục chuyển nhượng dự án đòi hỏi nhiều điều kiện, trong đó có công ty dự án (chủ đầu tư) phải đáp ứng nên dẫn đến việc chuyển nhượng dự án trở nên khó khăn. Nếu so sánh hình thức một (sở hữu vốn điều lệ) và hình thức hai (chuyển nhượng dự án), thủ tục hành chính chuyển nhượng dự án, thời gian thực hiện thủ tục và chi phí cho phi vụ thường khác xa nhau.

PV: Vậy theo luật sư, có vấn đề gì bất thường trong câu chuyện các ông lớn địa ốc “đẻ” ra nhiều công ty con để hoạt động không?

Luật sư Trần Đức Phượng: Cũng có thể hiện tượng này là không bình thường khi xem xét ở từng khía cạnh, nếu cho rằng công ty con thực hiện dự án là nhằm mục đích độc lập về quản trị, hạn chế rủi ro và tránh ảnh hưởng đến các dự án khác là chưa hoàn toàn thuyết phục vì thực tế có nhiều dự án hoạt động theo mô hình công ty mẹ - công ty con về mặt hình thức pháp lý nhưng nhân sự tại công ty mẹ cũng là nhân sự tại công ty con. Mặt khác, điều đó cũng phản ánh công ty mẹ đang chứa đựng những rủi ro, khả năng về quản trị kém khi công ty mẹ cùng lúc phải thực hiện nhiều dự án.

Ở một góc khuất khác, nhiều người đang quản lý công ty mẹ đã bỏ vốn cá nhân thành lập các công ty riêng hoặc nhờ người quen đứng tên nhưng họ dùng mối quan hệ lãnh đạo của mình, chi phí của công ty mẹ nhằm mục đích để các công ty bình phong này có được dự án, thay vì họ phải đưa dự án này về công ty mẹ mà mình đang điều hành, làm việc. Sau đó, để thu lợi riêng, chính các công ty bình phong này lại chuyển nhượng vốn lòng vòng qua vài cá nhân khác để xóa dấu tích trước khi chuyển nhượng vốn cuối cùng cho công ty mẹ. Ở những vụ việc này có thể thấy nhưng không dễ vạch ra chân tướng, khi người quản lý doanh nghiệp đã tư lợi và gây nên nhiều thiệt hại cho các thành viên, cổ đông của công ty mẹ.

Bên cạnh đó, việc công ty con thực hiện dự án bất động sản sẽ giúp công ty mẹ luân chuyển dòng vốn bằng các hợp đồng hình thức vay, bảo lãnh (lấy tài sản công ty con thế chấp vay vốn cho công ty mẹ), luân chuyển về chi phí, thậm chí chỉ có một mục đích làm đẹp báo cáo tài chính của công ty mẹ,…

Ngoài ra, khi không thâu tóm sở hữu vốn tại công ty dự án hoặc không thể chuyển nhượng dự án thì các công ty bất động sản thực hiện theo hình thức “đơn vị phát triển dự án”, thậm chí có trường hợp chỉ để tên công ty bất động sản nhưng không quảng cáo, truyền thông vai trò của họ là gì trong dự án đó.

Xét về bản chất, hình thức này là công ty bất động sản ký kết hợp đồng hợp tác với công ty dự án hoặc công ty bất động sản mua lại toàn bộ sản phẩm dự án để nắm quyền quản lý và khâu phân phối bán sản phẩm dự án. Hình thức này xuất hiện phổ biến tại nhiều dự án và hiện nay vẫn được ưa chuộng sử dụng tuy nhiên cũng không ít dự án đã bị đổ bể do gặp phải đối tác không uy tín hoặc yếu về tài chính.

PV: Ở góc độ doanh nghiệp, theo ông Nguyễn Văn Đực, có gì bất thường trong câu chuyện này không?

Ông Nguyễn Văn Đực: Cũng có nhiều chuyện về tài chính, gọi giá, nâng giá, tạo giá mà mỗi công ty tự biết lấy.

Có nhiều đơn vị lập cả một chuỗi bán hàng và mặc dầu chuỗi bán hàng đó có thể lỗ nhưng công ty đầu cơ lâu dài để giữ lấy chuỗi mặt bằng đó. Trong 3 – 5 năm đầu, công ty mẹ chấp nhận bù lỗ cho công ty con vài chục tỷ, thậm chí vài trăm tỷ để giữ thị trường, đợi cơ hội phát triển ở 5 – 10 năm sau.

Ông Nguyễn Văn Đực.

Bên cạnh đó, việc chuyển lãi, chuyển lỗ, đằng sau câu chuyện này còn nhiều vấn đề mà chúng ta không lường được hết. Điều dễ nhận thấy nhất là các công ty mẹ có lãi và lãi nhiều nhưng tìm cách giảm lãi để trốn thuế.

Thí dụ, công ty bất động sản mẹ lãi 1000 tỷ đồng, Nhà nước thu thuế 20 – 30% tức từ 200 – 300 tỷ đồng, khi công ty mẹ chuyển một phần lãi sang công ty con để mức lãi thấp đi và công ty con lãi ít hoặc có lãi thì khoản thuế phải nộp cho Nhà nước cũng sẽ được giảm đi đáng kể mà báo cáo tài chính của công ty con cũng “đẹp” lên. Thậm chí, có những công ty con hoàn toàn lỗ nhưng được công ty mẹ cắt phần lãi chuyển sang để “sống” thay vì đóng thuế cho Nhà nước.

Cơ quan quản lý nắm được bản chất của câu chuyện này nhưng về mặt luật pháp, khi đã cho phép mở công ty con, được điều hành bởi công ty mẹ thì các công ty này không sai.

Tuy nhiên, để hạn chế tình trạng này, Nhà nước đang có chính sách ngăn chặn không cho bất động sản bù lỗ cho các công ty thành viên. Ví dụ, năm nay công ty mẹ lời 1000 tỷ đồng, công ty con lỗ 200 tỷ đồng, thì không được phép lấy 1000 tỷ đồng này trừ 200 tỷ đồng lỗ để khoản lãi chỉ còn 800 tỷ đồng rồi khai thuế.

Mặc dù đã có chính sách không cho khấu trừ lời sang lỗ, nhưng tôi cho rằng sẽ có nhiều cách lách như ký hợp đồng gây thiệt hại cho công ty mẹ, lợi cho công ty con để giảm lỗ.

PV: Nhiều khách hàng hiện nay có quan điểm mua nhà của các công ty con thuộc tập đoàn lớn sẽ đảm bảo. Theo luật sư Trần Đức Phượng, quan điểm này có đúng không?

Luật sư Trần Đức Phượng: Theo quy định chung của pháp luật như Bộ luật dân sự, Luật doanh nghiệp thì các công ty con và công ty mẹ là những pháp nhân độc lập, có tài sản và chịu trách nhiệm riêng biệt. Nói chung, khi bất kỳ một doanh nghiệp nào lâm vào tình trạng khó khăn, nếu xử lý không đúng cách: bán tài sản, góp thêm vốn,…. thì đều chung một kết quả, không phụ thuộc đó là ai. Có thể thấy, không ít doanh nghiệp lớn cũng phải bán dự án, bán cả phần vốn công ty con vì hoạch định dự án không đúng, thị trường thay đổi,… nên nếu có suy nghĩ công ty mẹ sẽ cứu công ty con khi lâm nguy thì không đúng.

Nếu lỡ dự án xảy ra rủi ro thì lúc đó chỉ có công ty con chịu trách nhiệm, công ty mẹ chỉ chịu trách nhiệm trong phần vốn góp vào công ty, chịu trách nhiệm pháp lý trong phạm vi phần vốn góp tại công ty con.

Theo quy định Điều 10 của Luật Doanh nghiệp, công ty mẹ có trách nhiệm với công ty con chỉ trong một số trường hợp có sự can thiệp ngoài thẩm quyền phải thực hiện giao dịch trái với thông lệ kinh doanh bình thường hoặc không được đền bù dẫn đến gây thiệt hại cho công ty con hoặc đem lại lợi ích cho công ty con khác như: công ty con vay tiền, thế chấp tài sản để vay tiền cho công ty mẹ, … tuy nhiên, để chứng minh và áp dụng được các vấn đề này là rất khó và nằm quá xa khả năng của những người mua nhà.

Nói chung, nếu công ty con sụp đổ thì chính công ty mẹ đã biết trước, đã chuẩn bị và đã chọn phương án đó nên thường xảy ra rất nhanh mà khách hàng cũng không hay biết. Trong trường hợp xấu như phá sản hay ngân hàng siết tài sản thế chấp thì hầu như khách hàng đều mất trắng.

PV: Vậy các chuyên gia có lời khuyên nào với  khách hàng mua dự án tại những công ty con của các tập đoàn lớn?

TS. Đinh Thế Hiển: Khách hàng khi mua nhà sẽ không phân biệt được dự án nào thuộc công ty mẹ, dự án nào của công ty con, chỉ nhìn thấy dự án này của một thương hiệu lớn, chính vì vậy họ tin rằng sẽ an toàn khi mua. Mà như vậy, khi dự án gặp vấn đề, khách hàng sẽ lãnh đủ. Các tập đoàn, công ty lớn khó có thể phá sản, nhưng những công ty con hoàn toàn có thể.

Do đó, khách hàng không nên mua dự án bằng việc gắn chung thương hiệu công ty mẹ mà phải xem xét kỹ lưỡng chủ đầu tư là ai, chủ đầu tư khác hoàn toàn với thương hiệu gắn lên trên đó, nếu là của công ty mẹ thì tính an toàn cao, nếu dự án có vấn đề thì coi như vẫn là “nắm kẻ có tóc”. Nhưng nếu chủ đầu tư chỉ là một công ty con, công ty liên doanh, thì tính an toàn của chủ đầu tư sẽ giảm đi.

Luật sư Trần Đức Phượng: Khách hàng mua dự án cần hiểu đúng bản chất vấn đề để đánh giá đúng mức độ rủi ro của doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án. Hiện nay, có hiện tượng vi phạm quy định hành vi bị cấm của Luật Quảng cáo, Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng qua các hành vi lừa dối, đẩy rủi ro cho người mua nhà khi quảng cáo dự án này là của công ty mẹ hoặc lấy uy từ mô hình công ty mẹ.

Nhiều dự án mà chủ là công ty con nhưng các công ty mẹ vẫn thực hiện quảng cáo, đưa các thông tin không đúng hoặc gây nhầm lẫn về khả năng kinh doanh, khả năng cung cấp sản phẩm bằng việc nhập nhèm công ty mẹ là chủ đầu tư dự án, chỉ đến khi ký hợp đồng mua bán thì khách hàng mới vỡ lẽ chủ đầu tư dự án là công ty con.

Nhiều trường hợp, công ty mẹ không phải chủ đầu tư dự án nhưng vẫn đánh liều ký hợp đồng mua bán với khách hàng để trói buộc và thu tiền của khách hàng. Khi hợp đồng mua bán vô hiệu, khách chỉ biết ngồi chờ, mong công ty này không rũ bỏ trách nhiệm hay bỏ rơi mình.

Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, khách hàng nên tỉnh táo và phải căn cứ vào các văn bản pháp lý của cơ quan Nhà nước để giao dịch đúng chủ thể nhằm tránh rơi vào những trường hợp phải chạy theo bên bán, bên không sở hữu tài sản để đòi quyền lợi.

Xin trân trọng cảm ơn các vị khách mời!

 

Nhật Bình (Thực hiện)

Bạn đang đọc bài viết Phía sau hiện tượng “cây mẹ đẻ cây con” trong kinh doanh địa ốc tại chuyên mục Đối thoại của Tạp chí Bất động sản Việt Nam. Mọi thông tin góp ý và chia sẻ, xin vui lòng gửi về hòm thư batdongsantapchi@gmail.com