Ngày 11/3, dự án TMS Grand City Phúc Yên do Công ty Cổ phần TMS Bất động sản (TMS Land - Thành viên Tập đoàn TMS) làm chủ đầu tư, địa chỉ tại phường Hùng Vương, TP. Phúc Yên (Vĩnh Phúc) đã chính thức ra mắt dự án bằng buổi lễ khoa trương hoành tráng với sự có mặt của lãnh đạo tỉnh Vĩnh Phúc và thành phố Phúc Yên.

Tìm đâu ra

Phối cảnh Dự án TMS Grand City Phúc Yên.

Được quảng cáo rất hoành tráng như: dự án có quy mô 18,5 ha, tổng mức đầu tư khoảng 1.500 tỷ đồng. TMS Grand City Phúc Yên cung cấp 812 lô đất nền với 3 loại hình sản phẩm gồm: biệt thự, nhà phố thương mại và nhà liền kề, cam kết là khu đô thị kiểu mẫu mang đậm phong cách Nhật Bản với sự đồng bộ về cơ sở hạ tầng, tiện ích sống… Dù mới được tung ra thị trường trong thời gian gần đây, nhưng dự án đã thu hút được nhiều nhà đầu tư. 

Tuy nhiên, trái ngược với những lời quảng cáo và lễ ra mắt hoành tráng, theo khảo sát của PV, hiện dự án gần như không có công nhân làm việc. Một phần của dự án đang được đổ đất, san lấp mặt bằng, nhìn tổng thể toàn bộ dự án chưa có hạ tầng đường xá, điện nước…

Tìm đâu ra

Tại TMS Grand City Phúc Yên, đâu là "trái ngọt" cho nhà đầu tư?

Theo ghi nhận của Reatimes, khách hàng mua dư án sẽ ký hợp đồng thỏa thuận góp vốn được chia làm 5 giai đoạn: Giai đoạn 1 đặt cọc 25%, giai đoạn 2 sau 1 tháng đóng 10%, giai đoạn 3 sau 1 tháng đóng 15%, giai đoạn 4 sau 2 tháng đóng 45%, giai đoạn cuối cùng trước 31/12/2018 bàn giao bìa đỏ xong khách hàng thanh toán 5% còn lại. Hợp đồng góp vốn này sẽ không trả khách hàng bằng lãi suất, mà sau khi ký xong hợp đồng góp vốn sẽ có thêm một hợp đồng góp vốn với chủ đầu tư, trong đó có điều khoản là góp vốn để được hưởng quyền mua căn hộ.

Tìm đâu ra

Hợp đồng thỏa thuận góp vốn với chủ đầu tư.

Tìm đâu ra

Giai đoạn 1 hạ tầng ngổn ngang nhưng đã được giao dịch thành công.

Tìm đâu ra

Khách hàng được tư vấn tại những sàn giao dịch mini.

Trên một địa thế vàng nhưng dự án vẫn còn ngổn ngang, những lời mời chào mua bán đến từ sàn giao dịch mini, liệu có rủi ro khi trên tay khách hàng đang cầm bản hợp đồng mang tên thỏa thuận góp vốn?

Theo phân tích của luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLaw trên Vnmedia, Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi năm 2014 có quy định về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh như sau:

“Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó”.

Như vậy, dự án hoàn thành cơ sở hạ tầng mới được phép mở bán. Ngoài ra, trong hợp đồng hợp tác đầu tư, chủ đầu tư được nhận vốn góp của khách hàng và trả bằng lãi suất, không được trả bằng căn hộ.

Theo điểm a, khoản 2 Điều 19 Nghị định số 99/2015 hướng dẫn Luật Nhà ở quy định: “Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở …”.

"Như vậy, Luật nhà ở năm 2014 không cho phép chủ đầu tư ký hợp đồng đặt cọc với cá nhân, tổ chức nhằm huy động vốn xây dựng dự án nhằm mục đích được ưu tiên đăng ký hoặc hưởng quyền mua nhà ở hình thành trong tương lai. Vì vậy, việc ký hợp đồng đặt cọc để giữ chỗ ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là trái với quy định của pháp luật", Luật sư Hà cho biết.

Còn luật sư Nguyễn Thế Truyền, Công ty Luật hợp danh Thiên Thanh, cho biết việc chủ đầu tư dự án chưa hoàn thiện cơ sở hạ tầng theo quy định mà huy động dưới bất kỳ hình thức góp vốn nào đều là sai.

Đáng nói, khi có tranh chấp, đây sẽ là giao dịch dân sự vô hiệu. Khi giao dịch dân sự vô hiệu, các bên hoàn trả những gì đã nhận và khôi phục lại tình trạng ban đầu. Vì vậy, một hợp đồng góp vốn hay hợp tác kinh doanh có nội dung và mục đích là một hợp đồng mua bán bất động sản có thu tiền ứng trước nhưng lại chưa có cơ sở hạ tầng và các điều kiện khác như Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở quy định đương nhiên sẽ bị xem là vô hiệu. 

Trước đó, cũng đã có nhiều trường hợp mua nhà ở hình thành trong tương lai dưới hình thức góp vốn khách hàng đã phải chịu rủi ro do năng lực yếu của chủ đầu tư. Thực tế, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã bị vỡ nợ, không triển khai được dự án.

Reatimes sẽ tiếp tục thông tin./.