Trong những năm gần đây, condotel nổi lên là một xu hướng đầu tư mới của giới địa ốc. Theo ước tính, hàng năm, có hàng chục nghìn sản phẩm condotel được bán tại khắp các điểm đến du lịch nổi tiếng tại Việt Nam.

Với nguồn lợi nhuận được quảng cáo là “khủng”, nhanh, không ít người dù chưa phải là nhà đầu tư chuyên nghiệp nhưng chỉ cần một khoản tiền nhàn rỗi đã sẵn sàng bỏ ra để mua một căn condotel. Điệp khúc “kiếm tiền chưa bao giờ dễ và nhàn” dường như trở thành một “thương hiệu” trong các quảng cáo condotel. Với hàng loạt các cam kết như “đinh đóng cột” của các nhà đầu tư, không ít khách hàng sập bẫy trước những con số tỷ suất lợi nhuận khổng lồ.

Để tăng thêm tính hấp dẫn của lời quảng cáo, một số dự án còn sẵn sàng đăng tải cam kết bàn giao lợi nhuận hay giao dịch bằng đơn vị USD.

Đơn cử là Condotel Swisstouches La Luna Nha Trang (Condotel La Luna Nha Trang), một tổ hợp dự án căn hộ khách sạn Condotel nằm trên đường Phạm Văn Đồng (đường Trần Phú kéo dài) ven biển Nha Trang trong khu đô thị Vĩnh Hòa.

Dự án được chủ đầu tư là Công ty CP Khách sạn Bến Du Thuyền đầu tư xây dựng trên khu đất rộng 4,74ha với quy hoạch thành 4 khu căn hộ khách sạn Condotel cao 32 tầng với 4 tầng thương mại dịch vụ.

(Ảnh chụp màn hình).

(Ảnh chụp màn hình).

Ngay trên trang website laluna-resort, dự án Condotel Swisstouches La Luna Nha Trang đã đưa ra hàng loạt các cam kết đầy hấp dẫn. Bên cạnh tỷ suất lợi nhuận khổng lồ, dự án này còn gây ấn tượng bởi các giao dịch bằng đơn vị USD thay vì bằng đơn vị đồng.

Theo đó, quảng cáo trên website này ghi: “Cam kết lợi nhuận 9%/năm với VNĐ (không bao gồm VAT) và 6%/năm với USD (không bao gồm VAT) trong 5 năm kể từ khi nhận bàn giao căn hộ hoặc từ khi khách hàng đóng ngay 95% giá trị căn hộ. Từ năm thứ 6 trở đi, biên độ +- 1/lợi nhuận cơ sở 9%/năm với VNĐ và 6%/năm với USD (biên độ tính trên mỗi 10 triệu USD tăng giảm của tổng doanh thu cơ sở 80 triệu USD/toàn bộ dịch vụ của khách sạn.

Reatimes đã có cuộc trò chuyện với luật sư Lê Văn Hồi, Giám đốc Công ty luật My Way về vấn đề này:

PV: Thưa luật sư Lê Văn Hồi, ông đánh giá như thế nào về việc quảng cáo rao bán và cam kết lợi nhuận "khủng" bằng USD đối với mặt hàng condotel của một số chủ đầu tư trên các website hiện nay?

Luật sư Lê Văn Hồi: Theo quan điểm cá nhân tôi thì ngay việc “cam kết lợi nhuận” đã là một “cái bẫy” từ phía các chủ đầu tư khi đánh vào tâm lý kỳ vọng lợi nhuận vàng để kích cầu đầu tư của khách hàng.

Khi tìm hiểu trên thị trường, tôi thấy các chủ đầu tư cam kết mức lợi nhuận từ 9 – 10%/năm, cá biệt có một số chủ đầu tư cam kết lợi nhuận lên đến 12%/năm, đây là mức quá cao và khó có thể đạt được do đặc tính của dòng sản phẩm condotel đòi hỏi việc quản lý, vận hành và các tiện ích đi kèm phải đồng bộ mới có thể cạnh tranh được đối với khách sạn cùng phân khúc.

Một số quốc gia đang khuyến khích việc phát triển mô hình condotel như một dạng kinh tế chia sẻ (tương tự Uber, Grab ....), nhưng đã cấm việc cam kết lợi nhuận đến từ các chủ đầu tư phát triển dự án.

Quay trở lại câu chuyện của một số chủ đầu tư cam kết lợi nhuận bằng USD (trên thị trường có chủ đầu tư cam kết 6% lợi nhuận bằng USD), thậm chí niêm yết giá bán, ghi giá trong hợp đồng bằng USD dù khi thanh toán bằng đồng Việt Nam đều vi phạm nghiêm trọng Pháp lệnh ngoại Hối và các văn bản hướng dẫn thi hành.

Theo quy định tại Điều 3 Thông tư số 32/2013/TT-NHNN ghi nhận về việc hạn chế sử dụng ngoại hối trên lãnh thổ Việt Nam như sau “Trên lãnh thổ Việt Nam, trừ các trường hợp được sử dụng ngoại hối quy định tại Điều 4 Thông tư này, mọi giao dịch, thanh toán, niêm yết, quảng cáo, báo giá, định giá, ghi giá trong hợp đồng, thỏa thuận và các hình thức tương tự khác (bao gồm cả quy đổi hoặc điều chỉnh giá hàng hóa, dịch vụ, giá trị của hợp đồng, thỏa thuận) của người cư trú, người không cư trú không được thực hiện bằng ngoại hối".

Đối chiếu với những quy định tại Điều 4 của Thông tư này thì việc cam kết lợi nhuận bằng USD của chủ đầu tư không thuộc trường hợp được thực hiện bằng ngoại hối. Do đó, việc các chủ đầu tư cam kết lợi nhuận, ghi giá trong hợp đồng bằng USD đều vi phạm nghiêm trọng quy định về quản lý ngoại hối theo quy định của pháp luật hiện hành.

PV: Nếu cố tình quảng cáo bằng đơn vị USD thì chủ đầu tư sẽ bị xử phạt như thế nào, thưa luật sư?

Luật sư Lê Văn Hồi: Theo quy định tại điểm c khoản 6 Điều 24 Nghị định số 96/2014/NĐ-CP về việc xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực tiền tệ ngân hàng thì hành vi “Giao dịch, báo giá, định giá, ghi giá trong hợp đồng, thỏa thuận, niêm yết, quảng cáo giá hàng hóa, dịch vụ, quyền sử dụng đất bằng ngoại tệ không đúng quy định của pháp luật”, sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính từ 200 - 250 triệu đồng cho hành vi sai phạm.

Tuy nhiên, cá nhân tôi thấy dường như thiếu một cơ chế giám sát cho việc thực thi quy định này, một số chủ đầu tư dự án ngang nhiên quảng cáo, ghi trong hợp đồng, trên các phương tiện thông tin đại chúng trong thời gian dài nhưng chưa phải chịu các chế tài như quy định tại Nghị định này.

PV: Theo luật sư, nếu chủ đầu tư quảng cáo rao bán và cam kết lợi nhuận bằng đơn vị USD thì điều này ảnh hưởng như thế nào tới khách hàng?

Luật sư Lê Văn Hồi: Theo quy định nêu trên thì chủ đầu tư dự án condotel sẽ là đơn vị trực tiếp chịu trách nhiệm và bị xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi sai phạm. Đối với khách hàng thì như tôi đã trình bày, việc niêm yết, ghi giá trong hợp đồng (thực tế vẫn diễn ra) sẽ khiến cho điều khoản về giá, về cam kết lợi nhuận trong hợp sẽ bị vô hiệu một phần, từ đó sẽ dẫn đến những mâu thuẫn không đáng có trong việc xác định giá trị căn hộ, lợi nhuận cam kết giữa chủ đầu tư và khách hàng.

- Cám ơn ông về cuộc trò chuyện này!

Theo VnExpress, ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels, Châu Á Thái Bình Dương cho rằng mức cam kết lợi nhuận cho thuê lên đến 10%, thậm chí 12%, trong 5 -10 năm, như được quảng cáo ở Việt Nam là quá cao. Vị này cho rằng, với condotel, 5% đã là một tỷ lệ sinh lợi từ vận hành cho thuê rất tốt bởi ở các thị trường khác trong khu vực như Thái Lan và Bali (Indonesia) cũng không thể tới con số 10% như vậy.

"Condotel thường khó đạt tỷ suất sinh lợi cao bởi đặc tính của sản phẩm này đòi hỏi các dự án phải có các tiện ích và khả năng vận hành như một khách sạn hoặc khu nghỉ dưỡng thông thường mới cạnh tranh được trên thị trường", chuyên gia này giải thích. 

Nhật Minh

Bạn đang đọc bài viết Quảng cáo condotel cam kết lợi nhuận "khủng" bằng USD: Có phạm luật? tại chuyên mục Bảo vệ NTD của Tạp chí Bất động sản Việt Nam. Mọi thông tin góp ý và chia sẻ, xin vui lòng gửi về hòm thư batdongsantapchi@gmail.com