Reatimes.vn
CƠ QUAN NGÔN LUẬN CỦA HIỆP HỘI BĐS VIỆT NAM

Cà phê cuối tuần:

Rà soát dự án và hội chứng “chim sợ cành cong”

  • Đặng Hùng Võ

    Giáo sư

    Đặng Hùng Võ

    Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường

    Nếu dừng hết tất cả dự án trên cùng một mệnh lệnh hành chính để rà soát thì sẽ gây ra tác động ngược như đã thấy ở TP.HCM. Việc đòi hỏi các dự án phải đúng pháp luật hoàn toàn trong khi chính hệ thống pháp luật đang đầy rẫy kẽ hở và mâu thuẫn với nhau là một điều rất khó cho doanh nghiệp.

Rà soát dự án và hội chứng “chim sợ cành cong”

Việc rà soát các dự án để đảm bảo kỷ cương luật pháp từ mục đích tốt có thể gây tác động ngược lên doanh nghiệp và thị trường nếu thực hiện một cách cứng nhắc, "làm lấy phiếu" hoặc gắn với tâm lý "sợ trách nhiệm".

Tại buổi làm việc với Phó Thủ tướng thường trực Trương Hòa Bình diễn ra mới đây, ông Nguyễn Khắc Định, Bí thư tỉnh ủy Khánh Hòa cho biết, về công tác thực hiện các kết luận thanh tra, Tỉnh ủy đã lập tổ công tác làm liên tục từ tháng 2. Theo đó, tỉnh đã cho rà soát hơn 1.000 dự án trong 10 năm qua. Nhiều lo ngại đặt ra, nếu làm không cẩn thận, việc rà soát này sẽ giẫm phải vết xe đổ của TP.HCM.

Cụ thể, hàng trăm dự án bị “đứng hình” trong thời gian dài để chờ thanh tra, rà soát tại TP.HCM khiến các doanh nghiệp phải đệ đơn cầu cứu đã trở thành bài học lớn cho các địa phương khác khi thực hiện việc rà soát các dự án.

Năm 2019, TP.HCM chỉ có 4 dự án nhà ở thương mại được công nhận chủ đầu tư (giảm 24 dự án), 16 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận đầu tư (giảm 64 dự án), 47 dự án được xác nhận đủ điều kiện để huy động vốn (giảm 30 dự án) so với năm 2018.

Dự án đang triển khai bị đình trệ, dự án mới cũng bị ách tắc trong việc chấp thuận chủ trương đầu tư vì tâm lý “sợ trách nhiệm” của một bộ phận cán bộ đã khiến thị trường bất động sản TP.HCM đứng trước nguy cơ “khủng hoảng thiếu” nguồn cung.

Tại Khánh Hòa, thực tế, nhiều lãnh đạo cũng đã thừa nhận, việc thanh tra, rà soát đã ảnh hưởng rất lớn đến khả năng thu hút đầu tư của tỉnh này. Tại kỳ họp thứ 9 HĐND tỉnh Khánh Hòa khóa VI, thảo luận về việc thu hút đầu tư giảm, đại biểu Nguyễn Thành Trung cho biết, năm 2019, Khánh Hoà chỉ thu hút được 14 dự án, trong khi đó năm 2018 là 35 dự án với tổng vốn đăng ký 6.691,2 tỷ đồng và năm 2017 thì thu hút 63 dự án.

“Trước đây, tỉnh "làm gọn, đi tắt, đón đầu" về thủ tục đầu tư các dự án cũng nhiều, để cho nhanh nên các dự án triển khai rất mạnh. Nhưng sau thanh - kiểm tra vừa qua, tỉnh rà soát lại thì thấy sai quy định", ông Nguyễn Đắc Tài - Phó Chủ tịch Thường trực UBND tỉnh Khánh Hòa cho biết và nhấn mạnh thêm, các dự án cũ đang rà soát, còn các dự án đầu tư mới giờ có trình cũng phải để đó vì không có thời gian để giải quyết. Năm 2019, Khánh Hòa không có dự án bất động sản nào được cấp mới.

Các dự án đang nằm “án binh bất động” để chờ rà soát, thanh tra dẫn đến nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở bị sụt giảm mạnh, doanh nghiệp triển khai dự án gặp khó khăn, đồng thời làm giảm cơ hội sở hữu nhà ở của số đông người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp ở đô thị.

Vậy, quá trình rà soát các dự án cần được thực hiện như thế nào để đảm bảo đúng pháp luật, góp phần thanh lọc thị trường nhưng không tạo ra hệ lụy xấu và làm khó doanh nghiệp?

Cà phê cuối tuần sẽ cùng bàn luận xoay quanh vấn đề này. Xin được giới thiệu các vị chuyên gia: GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, PGS.TS. Bùi Thị An, nguyên Đại biểu Quốc hội; Ông Phan Việt Hoàng, Tổng Thư ký Hội Môi giới bất động sản tỉnh Khánh Hòa.

DỰ ÁN NẰM CHỜ RÀ SOÁT VÀ NHỮNG HỆ LỤY

PV: Nhìn từ bài học của TP.HCM, theo các chuyên gia, nếu đồng loạt dừng các dự án để rà soát trong thời gian dài sẽ gây ra những hệ lụy gì?

GS.TSKH. Đặng Hùng Võ: Câu chuyện ở TP.HCM giống như “con chim bị thương thì sợ cành cây cong” vậy. Đã có những vụ việc tiêu cực xảy ra tại Thủ Thiêm hay một số dự án khác. Nhiều cán bộ bị kỷ luật, thậm chí phải ra tòa sau vụ việc liên quan đến vụ án Vũ Nhôm. Tất cả những điều đó làm cho TP.HCM “rụt” lại, cảm thấy rủi ro pháp lý lớn quá. Do vậy, để an toàn nhất thì tất cả những dự án nào có dấu hiệu trái luật là yêu cầu dừng triển khai lại hết. Chính quyền tạo “vỏ bọc” an toàn cho mình, không dám quyết, không dám ký, chậm chạp, né tránh, đùn đẩy trách nhiệm dẫn đến tình trạng gần như “bất động” của thị trường địa ốc hiện nay, đẩy hết mọi hệ lụy, rủi ro về phía doanh nghiệp.

Nhiều chủ đầu tư “chết dở” vì đã bỏ hàng nghìn tỷ đầu tư dự án, đang xây dựng triển khai rồi nhưng bị “đứng hình”, dẫn đến lỗ nặng khi không quay vòng được dòng vốn. Rõ ràng, trong những trường hợp này, chủ đầu tư bị thiệt rất lớn.

Một dự án nếu dừng lại một năm, chi phí tài chính cho năm đó, chủ đầu tư phải bỏ ra, vấn đề sử dụng đất cũng không hiệu quả trong khi vẫn phải đóng thuế. Vì chính quyền áp dụng pháp luật vào thực thi chưa chặt chẽ mà doanh nghiệp đầu tư chịu thiệt. Đó là điều không phù hợp cho sự phát triển.

Tại Khánh Hòa cũng vậy. Câu chuyện “lủng củng” ở Khánh Hòa đã xảy từ lâu. Nhiều lãnh đạo đã làm không đúng luật. Đến bây giờ, Khánh Hòa cho dừng triển khai các dự án để rà soát một cách kỹ lưỡng thì chắc chắn sẽ làm cho môi trường đầu tư bị ảnh hưởng. Dự án cũ bị dừng lại còn dự án mới thì không được phê duyệt.

Ông Phan Việt Hoàng: Năm 2019, sau khi có kết quả thanh - kiểm tra, cũng như nhiều tỉnh thành khác, UBND tỉnh Khánh Hòa nhận thấy cần phải tiến hành rà soát thủ tục pháp lý đối với các dự án được cấp phép đầu tư trước đây nhằm thực hiện đúng theo quy định pháp luật về quy hoạch, định giá, đấu thầu... tránh gây thất thoát tài sản công. Việc rà soát này đòi hỏi cần một khoảng thời gian nhất định nên cũng đã gây ảnh hưởng lớn đến việc thu hút đầu tư và tác động nhiều đến tâm lý của các nhà đầu tư.

Việc rà soát kéo dài tác động rất lớn đến nguồn cung dự án và nguồn cung sản phẩm nhà ở. Điển hình như năm 2019, thị trường lớn như TP.HCM chỉ có vài dự án mới đủ điều kiện mở bán và tại Khánh Hoà thì gần như không có dự án nào mở bán. Trong dài hạn, việc này sẽ gây mất cân đối cung - cầu thị trường, trong ngắn hạn thì gây bất lợi cho doanh nghiệp khi doanh nghiệp phải gồng gánh nhiều định phí, tài chính và nhân lực để cầm cự qua thời điểm khắc nghiệt này, đồng thời có thể làm mất cơ hội kinh doanh của doanh nghiệp.

XÁC ĐỊNH RÕ TIÊU CHÍ ĐỂ RÀ SOÁT

PV: Rõ ràng, được đặt ra với mục đích nhằm đảm bảo cho các dự án được thực hiện đúng pháp luật, làm minh bạch nhưng quá trình rà soát dự án lại đang gây ra nhiều tác động ngược, làm khó doanh nghiệp và tác động xấu đến thị trường bất động sản. Vậy, theo GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, vấn đề rà soát dự án cần được nhìn nhận như thế nào để thực hiện đúng và hiệu quả?

GS.TSKH. Đặng Hùng Võ: Việc rà soát dự án là cần thiết nhưng tình trạng pháp luật của ta hiện nay vẫn còn nhiều khoảng trống, xung đột. Do đó, việc rà soát phải dựa vào những tiêu chí khác chứ không phải lấy tiêu chí tất cả các dự án phải hoàn toàn đúng pháp luật, đánh đồng tất cả dự án như nhau.

Đôi khi vô tình một dự án được phê duyệt lại rơi vào tình trạng phạm luật theo kiểu đúng luật này lại trái luật khác do sự mâu thuẫn trong chính các bộ luật. Do đó, phải xem xét bản chất của việc trái pháp luật xảy ra đối với một luật nào đó có yếu tố tác động tiêu cực hay không tiêu cực. Khi không có yếu tố tiêu cực thì cần thừa nhận, cho phép dự án được tiếp tục triển khai.

Nếu có yếu tố tiêu cực thì phải điều tra yếu tố tiêu cực đó, cụ thể như thế nào, lợi ích công chuyển vào túi tư nhân ra sao, có lợi ích nhóm, tham nhũng hay không. Còn nếu chỉ buông thõng một câu rằng rà soát tất cả các dự án để đảm bảo việc thực hiện đúng pháp luật thì nhiều khi sẽ gây khó khăn cho doanh nghiệp.

Nhiều dự án đã thực hiện đúng những luật cơ bản nhưng chỉ trái một luật nào đó, tuy nhiên điều luật ấy chỉ mang tính cản trở mà không xảy ra bất kỳ một tiêu cực nào. Nếu dừng những dự án này lại thì chắc chắn nhà đầu tư sợ, thực tế tại TP.HCM, quá trình dừng dự án để thanh tra, rà soát diễn ra quá lâu đã khiến nhiều doanh nghiệp phải đệ đơn cầu cứu, hàng trăm dự án bị đình trệ.

Vấn đề đặt ra khi rà soát là không nên cứng nhắc đòi hỏi dự án phải đúng hoàn toàn các quy định của pháp luật thì mới được triển khai tiếp mà phải xem có tiêu cực hay không có tiêu cực và có thể khắc phục không. Nếu vi phạm pháp luật đó phải dẫn đến tiêu cực thì bấy giờ mới nên dừng lại để xem xét.

Nếu dừng hết tất cả dự án trên cùng một mệnh lệnh hành chính để rà soát thì sẽ gây ra tác động ngược như đã thấy. Việc đòi hỏi các dự án phải đúng pháp luật hoàn toàn trong khi chính hệ thống pháp luật đang đầy rẫy kẽ hở, khoảng trống, chồng chéo và mâu thuẫn với nhau là một điều rất khó cho doanh nghiệp.

Chủ đầu tư được phê duyệt, cấp phép thì mới dám triển khai dự án. Lỗi ở đây trước hết là lỗi của chính quyền. Có thể trước đây, chính quyền quan niệm có vượt qua luật này hay luật khác trong đám xung đột pháp luật thì cũng là chuyện thường. Địa phương muốn thu hút đầu tư nên làm nhanh, làm gọn, dễ dàng cấp phép cho doanh nghiệp.

Nhưng đến bây giờ, lại yêu cầu soi về mặt pháp luật rất kỹ trong khi pháp luật còn nhiều điểm chồng chéo thì là làm khó cho doanh nghiệp, chủ đầu tư. Rà soát là việc nên làm nhưng xử lý như thế nào thì cần phải tùy vào từng dự án, từng trường hợp cụ thế.

PV: Liệu có tư duy “làm lấy phiếu” trong câu chuyện rốt ráo thực hiện rà soát các dự án này hay không, thưa GS?

GS.TSKH. Đặng Hùng Võ: Điều đó hoàn toàn có khả năng. Các nhà quản lý hiện nay thường muốn an toàn cho mình, ngại phải đối mặt với kỷ luật và tòa án. Chính vì thế, họ cũng đứng yên không làm gì để đảm bảo mình không sai phạm, chỉ có như vậy thì phiếu bầu mới cao. Việc thăng tiến sẽ dễ dàng hơn.

Có những người để tránh không vi phạm nhưng có những người “tranh thủ” chuyện rà soát này để gây tiếng vang, lấy phiếu bầu cho nhiệm kỳ tới.

Tôi cho rằng, không nên tiếp tục duy trì tư duy làm nhiều sai nhiều, làm ít sai ít, không làm không sai. Do đó, nhấn mạnh lại rằng cần xác định rõ tiêu chí khi rà soát như đã nói ở trên. Khi rõ tiêu chí thanh tra, rà soát thì sẽ rõ tiêu chí xử lý. Nếu rà soát để “bóc” ra tham nhũng và các vi phạm pháp luật thì rõ ràng phải xử lý triệt để. Nhưng đánh đồng tất cả trong một, dừng lại tất cả dự án có biểu hiện vi phạm pháp luật thì câu chuyện lại đi theo hướng tồi tệ khác.

CẦN CÓ CƠ CHẾ ĐỂ QUÁ TRÌNH RÀ SOÁT  KHÔNG BỊ KÉO DÀI

PV: Vâng như quan điểm của GS. TSKH. Đặng Hùng Võ, việc rà soát dự án cần phải dựa trên tiêu chí là loại bỏ tiêu cực và ứng với từng trường hợp cụ thể chứ không nên đánh đồng tất cả các dự án trong một. Còn với PGS.TS. Bùi Thị An, bà có nhìn nhận như thế nào về vấn đề này?

PGS.TS. Bùi Thị An: Việc rà soát các dự án để đảm bảo thực hiện đúng quy định của pháp luật là cần thiết để tạo ra một môi trường đầu tư minh bạch và hạn chế rủi ro cho doanh nghiệp. Đến thời điểm này, Khánh Hòa mới rốt ráo thực hiện là quá muộn. Nhưng muộn còn hơn không. Chính vì việc không thanh tra, giám sát các dự án của doanh nghiệp thường xuyên nên sai phạm đã diễn ra trong thời gian dài, việc xử lý hậu quả sẽ rất khó khăn. Do vậy, việc rà soát là cần thiết nhưng vấn đề đặt ra là phải rà soát như thế nào để đúng mục đích và đem lại hiệu quả.

Theo đó, cần có cơ chế để quá trình rà soát được thực hiện khẩn trương, nhanh chóng, sớm chỉ ra dự án sai phạm, truy rõ trách nhiệm của các bên và đưa ra hướng xử lý nhanh, phù hợp. Rõ ràng, có những trường hợp có sự móc nối của chính quyền, chính quyền cố tình lờ đi để chủ đầu tư xây hoặc cấp phép sai quy định.

Cần xem lại các bộ máy thanh tra ở địa phương. Nếu không chọn đúng cán bộ thanh tra thì đôi khi việc thanh tra sẽ trở thành số 0, thậm chí còn gây ra nhiều hệ lụy xấu, ảnh hưởng đến những doanh nghiệp chân chính. Đã được giao nhiệm vụ thanh tra thì phải làm việc có kết quả, và kết quả đó phải sớm được công khai chứ không thể nào vì lý do này hay lý do khác mà làm trì trệ, kéo dài dẫn đến các dự án bị dừng lại, "đóng băng" mà không biết dự án nào đúng, dự án nào sai.

Sau khi rà soát, những dự án nào sai phạm thì buộc phải xử lý tùy theo mức độ, không vì bất kỳ nguyên cớ nào mà dung túng, không xử lý, điều này sẽ làm mất niềm tin của người dân và dễ tạo tiền lệ xấu.

Một điều quan trọng nữa là cần công khai danh tính toàn bộ các dự án bị vi phạm, minh bạch rõ ai là chủ đầu tư, quy mô dự án thế nào, bao nhiêu hecta, mục tiêu của dự án để làm gì, thời hạn hoàn thành là bao lâu... Toàn bộ thông tin phải được công bố công khai để người dân giám sát. Trên cơ sở đó, xem xét xử lý tùy theo mức độ vi phạm và cũng phải công khai các dự án bị xử lý.

Đồng thời phải truy trách nhiệm người đã ký phê duyệt, cấp phép các dự án có dính sai phạm và trách nhiệm của những người quản lý để hạn chế các dự án treo, cấp xong rồi không làm, ảnh hưởng đến sự phát triển của chính địa phương.

Để hạn chế hậu quả, quá trình thanh tra phải bám sát và thực hiện thường xuyên để sớm phát hiện và ngăn chặn cái sai chứ không phải cứ đợi cấp dưới báo cáo lên mới làm. Nhưng cũng phải dựa trên cơ sở nhất định để thực hiên đúng, tránh việc lợi dụng để gây nhũng nhiễu doanh nghiệp, ảnh hưởng đến môi trường đầu tư ở địa phương.

Ngay từ đầu, quy trình cấp phép phải chuẩn chỉ, cẩn trọng, dựa trên quy hoạch, tránh việc cấp phép tràn lan, không theo quy định dẫn đến khi doanh nghiệp thực hiện dự án rồi mới phát hiện ra nên phải dừng dự án để rà soát. Điều này ảnh hưởng rất lớn đến những chủ thể liên quan đến dự án, đặc biệt là những dự án đã có giao dịch với người dân.

KHƠI THÔNG DỰ ÁN ĐANG BỊ TẮC NGHẼN

PV: Trong bối cảnh các doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn từ dịch Covid -19, các chuyên gia nhìn nhận như thế nào về tầm quan trọng của việc khơi thông các dự án nhằm hỗ trợ doanh nghiệp và tăng nguồn cung cho thị trường trong thời gian tới?

GS.TSKH. Đặng Hùng Võ: Tôi cho rằng, những giải pháp để tháo gỡ cho doanh nghiệp trong việc khơi thông dự án là rất quan trọng bởi hiện nay khả năng tạo nguồn cung dự án ra thị trường bị yếu đi rất nhiều, phải giảm đến 70 - 80%. Vậy trong khoảng 3 năm tới, cung bất động sản sẽ giảm mạnh, khi cung giảm thì khả năng sốt giá sẽ xảy ra, đầu cơ ập vào dẫn đến xuất hiện bong bóng và có thể gây ra khủng hoảng thị trường bất động sản. Giá bất động sản bị đẩy lên cao thì người thu nhập thấp lại càng khó tiếp cận để mua nhà ở. Đó là vấn đề rất hệ trọng đối với kinh tế xã hội của đất nước chứ không nói riêng thị trường bất động sản.

Mỗi một động thái khủng hoảng ở thị trường bất động sản sẽ lập tức tác động đến thị trường tài chính, có thể dẫn tới khủng hoảng kinh tế.

Nguồn cung dự án bị hạn chế hiện nay là một nguy cơ khá lớn đối với nền kinh tế. Nếu chúng ta không tỉnh táo nhìn ra ngay từ bây giờ sẽ đến lúc trở tay không kịp.

Về phía Chính phủ nên có hướng dẫn cụ thể, chi tiết trong quá trình rà soát để đi đúng mục đích chống tham nhũng, thu hồi những dự án gây thất thoát ngân sách. Nếu cứ rà soát là "đóng băng" tất cả dự án thì vô tình cũng làm đóng băng môi trường đầu tư và sẽ lãnh đủ hậu quả trong vòng vài năm tới.

Ông Phan Việt Hoàng: Đầu năm 2020, dịch Covid-19 hoành hành lại tiếp tục gây khó khăn kép cho các doanh nghiệp cả nước nói chung và Khánh Hoà nói riêng. Việc thanh tra rà soát là cần thiết nhưng cần phải song hành cùng việc phát triển kinh tế địa phương để đạt được thắng lợi kép. Vào ngày 9/5, tại cuộc họp trực tuyến của Chính phủ với doanh nghiệp cả nước nhằm tháo gỡ khó khăn, đa số doanh nghiệp đều đưa ra kiến nghị không xin Nhà nước hỗ trợ bằng tiền, mà chỉ xin hỗ trợ về “cơ chế, chính sách”.

Do đó, quá trình rà soát nên được đẩy nhanh, các dự án về cơ bản thực hiện đúng theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền thì giải tỏa, khơi thông ngay để doanh nghiệp tiếp tục triển khai thực hiện. Các dự án có sai phạm về quy trình, thủ tục, nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước ở mức độ không lớn, nên yêu cầu doanh nghiệp hoàn thành các thủ tục đầu tư và thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung đối với Nhà nước, không để thất thoát tài sản công nhưng doanh nghiệp vẫn được triển khai dự án.

Thị trường bất động sản như chiếc lò xo bị nén, càng bị nén thì chỉ cần Nhà nước có cơ chế, chính sách hỗ trợ, tháo gỡ các vướng mắc về quy trình thủ tục hành chính và khai thông nguồn vốn tín dụng thì sẽ bùng lên mạnh mẽ, tạo nên cú hích cho nền kinh tế./.

- Xin cảm ơn các chuyên gia!



Ý kiến của bạn

Bạn còn 500/500 ký tự


TOP