Qua một chặng đường dài, thị trường BĐS đã chứng kiến sự "lột xác" của nhiều doanh nghiệp BĐS, không ít các đơn vị đã đã tự đổi mới và tìm được hướng đi riêng. Kết quả là, mang đến những sản phẩm tốt, đáp ứng nhu cầu người tiêu dùng. Doanh nghiệp làm thật và ăn thật, lợi nhuận tăng sau mỗi dự án.

Tuy vậy, có một thực tế rằng vẫn còn nhiều quan điểm không mấy "thiện cảm" với các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BĐS. Điều này không chỉ được thể hiện ở các luồng dư luận mà ngay cả trên thị trường chứng khoán cũng vậy, nhiều cổ phiếu BĐS vẫn bị nhà đầu tư cảnh giác. 

Để trả lời câu hỏi vì sao lại có những chuyện này, PV Reatimes đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Đức Hùng Linh - Giám đốc khối khách hàng cá nhân Công ty Chứng khoán Sài Gòn (mã SSI). Theo ông Linh, các công ty BĐS trên sàn chứng khoán không đồng nhất về chất, thậm chí nhiều công ty nằm ở những thái cực rất xa nhau. Và sàn chứng khoán thực sự cần trở thành nơi để thanh lọc và khuyến khích doanh nghiệp kinh doanh chân chính thay đổi từ nhiều yếu tố.

Ông Nguyễn Đức Hùng Linh

Ông Nguyễn Đức Hùng Linh - Giám đốc khối khách hàng cá nhân Công ty Chứng khoán Sài Gòn (mã SSI)

PV: Mới đây, các tỷ phú trên sàn chứng khoán được vinh danh trong đó top đầu đều là những ông chủ BĐS. Thông tin này đã dấy lên sự hoài nghi của dư luận về việc có hay không những đóng góp của tỷ phú BĐS cho xã hội. Ông có thể chia sẻ quan điểm của mình về vấn đề này?

Ông Nguyễn Đức Hùng Linh: Nếu nói doanh nghiệp BĐS hay tỷ phú BĐS không đem lại giá trị kinh tế cho xã hội thì tôi không đồng tình. Trên thị trường BĐS nói chung và trong nhóm các công ty BĐS đang niêm yết nói riêng có nhiều doanh nghiệp đang tạo ra những sản phẩm BĐS tốt và đem lại nhiều lợi ích cho xã hội. Doanh nghiệp BĐS đáp ứng nhu cầu thiết yếu cơ bản của tất cả người dân, tạo ra công ăn việc làm cho người lao động, giúp gia tăng nhu cầu với ngành công nghiệp sản xuất vật liệu xây dựng.

Các dự án BĐS phát triển kéo theo những tiện ích xã hội, gia tăng chất lượng cuộc sống của người dân ở khu vực lân cận. Một số ông chủ BĐS khi đã quá thành công trong lĩnh vực BĐS sẽ mở rộng sang những lĩnh vực khác như hạ tầng, y tế, giáo dục, thực phẩm, nâng tầm chất lượng ở các lĩnh vực đó, cũng là mang đến cho xã hội những sản phẩm tốt hơn. Đây chính là những giá trị mà người làm BĐS đem lại. Nếu tạo điều kiện cho những người làm BĐS có nghề và có tâm, ví dụ như giao thêm quỹ đất tốt, họ sẽ còn tạo thêm nhiều giá trị hơn nữa cho xã hội.

PV: Vậy theo ông, phải chăng việc hạn hẹp về quỹ đất khiến doanh nghiệp bị gò bó hơn trong quá trình nâng cao năng lực doanh nghiệp cũng như tạo thêm giá trị tốt cho nền kinh tế?

Ông Nguyễn Đức Hùng Linh: Kinh doanh BĐS là một loại hình kinh doanh rất đặc thù do gắn liền với 1 tư liệu sản xuất hữu hạn, không thể tái tạo. Do một quá trình lịch sử để lại, nhiều khu đất đã thuộc về những công ty không có đủ tầm hoặc đủ tâm để phát triển, hệ quả là nhiều sản phẩm BĐS kém chất lượng hoặc đất đai bị bỏ hoang lãng phí trong khi nhu cầu về nhà ở của xã hội, đặc biệt là ở 2 thành phố lớn Hà Nội và TP. HCM vẫn vô cùng lớn.

Với Hà Nội, nhiều khu đất thuộc về các doanh nghiệp gốc Nhà nước, tuy nhiên nhiều doanh nghiệp nhóm này lại không đủ khả năng hoặc quyết tâm để tạo ra các sản phẩm giá trị, xứng tầm với vị trí lô đất. Giá vốn của khu đất thấp nên họ cũng không có áp lực phải tăng tốc kinh doanh thu hồi vốn, trả nợ ngân hàng. Trong một thời gian dài nhiều khu đất như thế để trống trong khi những doanh nghiệp có năng lực không thể tiếp cận hoặc nếu có cũng phải trả giá quá cao cho lô đất đó. 

Trong bối cảnh đó, thời gian gần đây, chúng ta có thể nhìn thấy sự thay đổi trong cách phát triển sản phẩm của doanh nghiệp BĐS dưới áp lực của thị trường. Sản phẩm BĐS tung ra đã dần theo hướng “nghĩ cho người mua nhà”. Người làm BĐS đã tập trung hơn nhiều vào việc thiết kế sản phẩm hướng đến công năng sử dụng và tiện ích cho người tiêu dùng. Đây là một xu hướng tích cực để tạo ra một thị trường BĐS công bằng hơn cho cả phía cung và phía cầu. Để đẩy nhanh quá trình này, cần tạo ra các cơ chế để gia tăng nguồn cung tốt. Một giải pháp cần thực hiện là phát triển nhanh hạ tầng giao thông, mở rộng quỹ đất vùng ven, phá vỡ lợi thế co cụm lâu nay trong vùng lõi đô thị.

PV: Đánh giá về năng lực doanh nghiệp gắn liền với quỹ đất, nhiều ý kiến cho rằng cả hai yếu tố trên ở Hà Nội và TP. HCM có sự khác biệt rõ rệt. Quan điểm của ông thế nào về vấn đề này?

Ông Nguyễn Đức Hùng Linh: Khác biệt giữa quy hoạch Hà Nội và TP. HCM cũng phần nào ảnh hưởng đến sự phát triển của doanh nghiệp. Tại TP. HCM, BĐS vùng ven và vùng nội thành gần như ngang nhau do giao thông tại thành phố này tương đối thuận tiện giữa các vùng. Trong khi đó, giao thông tại Hà Nội lại đang "co cụm" trong những khu nội thành. Loại hình doanh nghiệp nắm giữ phần lớn đất đai cũng có sự khác biệt giữa 2 thành phố.

Điều này lý giải tại sao chất lượng xây dựng tại Hà Nội kém hơn TP. HCM nhưng giá thành lại cao hơn và tại sao doanh nghiệp tại Hà Nội cũng chậm hơn trong việc thay đổi để phục vụ người tiêu dùng. Với việc quỹ đất hạn chế và nhiều rào cản khác, nhiều doanh nghiệp tốt trong TP. HCM dù muốn cũng không thể “Bắc tiến” và người tiêu dùng ở Hà Nội đâu đó đang thiệt thòi hơn so với trong TP HCM.

PV: Còn những doanh nghiệp trên thị trường chứng khoán thì sao thưa ông? 

Ông Nguyễn Đức Hùng Linh: Số lượng cổ phiếu BĐS trên sàn chứng khoán là rất lớn do kinh doanh BĐS cần có vốn và lên sàn là một giải pháp hàng đầu giúp doanh nghiệp huy động vốn. Bản chất thị trường chứng khoán là thị trường vốn. Doanh nghiệp BĐS lên sàn tăng vốn được thì đã vận dụng được công năng cơ bản trên thị trường chứng khoán.

Nếu doanh nghiệp kinh doanh “thật” thì có vốn sẽ giúp doanh nghiệp phát triển. Doanh nghiệp tốt có vốn sẽ làm ra những dự án tốt, mang lại giá trị cho người tiêu dùng, từ đó sẽ mang lại giá trị cho nhà đầu tư đã bỏ tiền góp vốn cho công ty. Không chỉ 3 bên là nhà đầu tư, doanh nghiệp và người tiêu dùng hưởng lợi từ việc kinh doanh “thật”, bên thứ 4 là nhà quản lý cũng hưởng lợi khi thị trường chứng khoán phát huy được công năng.

Vấn đề là không phải bao giờ cũng đạt được yếu tố “thật” đó. Do nhiều nguyên nhân, vẫn có những sản phẩm chất lượng kém, những doanh nghiệp kém. Theo thời gian, chắc chắn những doanh nghiệp này sẽ bị đào thải khỏi thị trường chứng khoán nhưng trong lúc những doanh nghiệp này “giãy giụa” không thể khẳng định không có thiệt hại. Vì vậy cả 3 bên gồm nhà quản lý, nhà đầu tư và khách hàng phải cùng hợp lực để bộc lộ sớm những doanh nghiệp “ảo” đó nhằm thanh lọc cho cả thị trường chứng khoán và thị trường BĐS.

PV: Nhiều ý kiến cho rằng, cổ đông hay nhà đầu tư những mã cổ phiếu dòng BĐS thường chịu rủi ro cao hơn đối với nhóm ngành khác. Rủi ro này được so sánh như đối với khách hàng mua nhà chậm tiến độ. Ông đồng ý với quan điểm này không?

Ông Nguyễn Đức Hùng Linh: Cổ phiếu và nhà đất là 2 loại tài sản khác nhau về bản chất và kỳ vọng nguồn lợi nhuận. Do khác nhau như vậy nên mỗi tài sản có mức độ rủi ro khác nhau như rủi ro pháp lý, rủi ro phá sản, rủi ro thanh khoản... Rủi ro chậm tiến độ hoặc lừa đảo chiếm dụng vốn thì chỉ nhà đất có, cổ phiếu sẽ không có những rủi ro này do điều kiện niêm yết là khá chặt chẽ. Với rủi ro thanh khoản, thông thường cổ phiếu niêm yết có thanh khoản cao hơn nhiều so với nhà đất.

Nếu nói rủi ro của cổ phiếu ngành BĐS cao hơn hẳn các ngành khác cũng không chính xác. Mỗi ngành có rủi ro đặc thù riêng, ví dụ kinh doanh BĐS ít phải lo đến rủi ro cháy nổ, khác hẳn với kinh doanh may mặc. Việc đầu tư cổ phiếu của doanh nghiệp BĐS phải dựa trên một quá trình từ tìm kiếm thông tin đến định giá doanh nghiệp. Một cổ phiếu hội tụ đủ 2 yếu tố là doanh nghiệp có tiềm năng và ở mức giá hấp dẫn mới là cổ phiếu đáng mua.

PV: Vậy thưa ông, nhìn vào yếu tố nào (doanh thu, lợi nhuận, giá cổ phiếu, nợ hay tỷ trọng hàng tồn kho, dự án, tiền mặt,…) để đánh giá xem doanh nghiệp khỏe hay yếu?

Ông Nguyễn Đức Hùng Linh: Định giá BĐS và định giá doanh nghiệp BĐS phải nhìn vào tất cả các yếu tố kể trên, không quan trọng yếu tố nào hơn yếu tố nào. Thông thường các bước định giá doanh nghiệp bắt đầu từ phân tích năng lực lợi thế kinh doanh.

Với BĐS, đó là giá trị của quỹ đất và năng lực phát triển dự án của doanh nghiệp, đây là 2 nhân tố cốt lõi làm nên thành công của công ty BĐS. Việc nhìn vào báo cáo tài chính chỉ là 1 bước để phân tích quá khứ rồi kết hợp với các thông tin tìm hiểu được từ thực địa để vẽ ra bức tranh tổng thể cho tương lai của doanh nghiệp. Mua cổ phiếu là đánh cược vào tương lai vì vậy chỉ khi dự đoán được tương lai của doanh nghiệp thì đầu tư mới sinh lời.

Vy Thương (thực hiện)

Bạn đang đọc bài viết Sàn chứng khoán cần là nơi thanh lọc doanh nghiệp BĐS tại chuyên mục Tài chính BĐS của Tạp chí Bất động sản Việt Nam. Mọi thông tin góp ý và chia sẻ, xin vui lòng gửi về hòm thư batdongsantapchi@gmail.com