Trên thế giới, thuật ngữ Affordable Housing được sử dụng khi nhắc đến dòng sản phẩm “nhà ở vừa túi tiền”. Chủ đầu tư của Affordable Housing thường xây dựng những căn hộ có giá phù hợp nhất với thu nhập của đại đa số người dân xã hội. Mức giá này theo các chuyên gia bất động sản sẽ dao động từ trên 1 tỷ đồng - dưới 2 tỷ đồng/căn. Dạng nhà ở thương mại này có một số tiêu chuẩn quốc tế riêng về hạ tầng, chất lượng sống như phải có công viên, trường học, nơi mua sắm, tập thể thao... và đặc biệt có mức giá gấp khoảng 5 - 6 lần thu nhập bình quân hàng năm của người mua.

“Mức giá bất động sản tại Hà Nội và TP.HCM nhìn bên ngoài thì có vẻ ổn định. Nhưng sự thực, hệ số thu nhập của người dân so với bất động sản còn rất cao”, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT

GS. Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đã từng chỉ ra 6 nghịch lý trên thị trường bất động sản những năm gần đây. Trong đó giá nhà ở trung bình cao gấp 25 lần thu nhập trung bình năm của người lao động (ở các nước trên thế giới, tỷ lệ này là 2 – 4 lần) là nghịch lý đầu tiên được Giáo sư nhắc đến.

“Giá nhà ở Việt Nam cao quá sức chịu đựng so với đại bộ phận người lao động có mức thu nhập trung bình thấp trong toàn xã hội”, Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA).

Cũng theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), khi so sánh giá nhà của Việt Nam với Hàn Quốc, giá nhà ở Việt Nam cao quá sức chịu đựng so với đại bộ phận người lao động có mức thu nhập trung bình thấp trong toàn xã hội. “Ở Hàn Quốc, giá nhà chỉ gấp 5-7 lần thu nhập của người dân. Trong khi tại Việt Nam, giá nhà vừa túi tiền, chứ chưa nói nhà cao cấp, đã cao gấp 22-25 lần so với thu nhập trung bình của xã hội”, ông Châu dẫn chứng.

Chủ tịch HoREA cho biết thêm, tại TP.HCM đã từng có các sản phẩm nhà ở tư nhân đầu tư có giá chỉ 7,9 đến 14 triệu/m2, nhà cho thuê 49 năm. Nhưng chủ đầu tư các dự án này không được hỗ trợ phát triển và các sản phẩm này hiện có rất ít.

Khó có thể nghĩ rằng, khu vực vốn được coi là tâm điểm của các dự án nhà ở trung cấp, bình dân như quận 2, TP.HCM trước đây, nay lại có những dự án chào bán lên đến 2000$ - 3.500$/m2”, Nguyễn Hoài An - Giám đốc Bộ phận tư vấn và nghiên cứu CBRE Hà Nội.

Cũng đưa ra quan điểm về vấn đề này, bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc Bộ phận tư vấn và nghiên cứu CBRE Hà Nội chia sẻ: “Khó có thể nghĩ rằng, khu vực vốn được coi là tâm điểm của các dự án nhà ở trung cấp, bình dân như quận 2, TP.HCM trước đây, nay lại có những dự án chào bán lên đến 2000$ - 3.500$/m2”. Theo bà Nguyễn Hoài An, đó là sự thay đổi khá bất ngờ về giá nhà ở TP.HCM và Hà Nội thời điểm hiện nay so với những năm trước.

“Mức giá như vậy chỉ có thể nằm ở những dự án tại quận 1. Nhưng với cơ sở hạ tầng đang phát triển tốt như hiện nay, quận 2 đã hoàn toàn được định vị là quận cao cấp, có giá bán cao hơn hẳn so với giai đoạn trước của thị trường. Tại Hà Nội, mặc dù chưa có các sản phẩm cao cấp ngang bằng với khu vực TP.HCM nhưng ở một số vị trí dự án tốt nằm gần trung tâm và dự án khu vực trung tâm đã có mức giá chào bán cao hơn mặt bằng những năm trước, với giá từ 3.000 – 3.500USD/m2”, bà An cho biết.

“Giá nhà cuối năm 2017 và năm tới không có biến động nhiều, thậm chí có thể đi ngang”.

Nhìn nhận về diễn biến nhà ở, nhất là phân khúc nhà ở đại chúng trong hơn 10 tháng đầu năm 2017, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam - cho biết, thị trường bất động sản 2017 không có biến động lớn mang tính bất thường, sản phẩm được giao dịch trên thị trường về cơ bản có mức tăng trưởng khá đều trong từng tháng. Bình quân mỗi một thành phố có mức tiêu thụ khoảng 5.000 sản phẩm/tháng. Trong đó phân khúc nhà ở giá vừa túi tiền (dưới 25 triệu đồng/m2) có lượng tiêu thụ tốt nhưng số lượng tiêu thụ không cao nên tỷ trọng không cao so với các dòng sản phẩm được bán ra.

“Tổng lượng tăng giá từ đầu năm tới thời điểm hết quý III chỉ rơi vào khoảng 3% ở Hà Nội, và 5% ở TP.HCM. Cuối năm không có biến động nhiều, thậm chí có thể đi ngang. Trong bối cảnh qũy đất bất động sản ngày càng hạn chế, xu hướng giảm giá nhà khó có thể xảy ra trong thời gian tới”, ông Đính nhận định.

“Giữa lúc thị trường phát triển “nóng”, chúng tôi nhìn ra nhu cầu nhà ở quá lớn của tầng lớp có mức thu nhập trung bình, chiếm đến 65% dân số. Một doanh nghiệp muốn phát triển bền vững thì sản phẩm phải phục vụ cho nhu cầu của số đông”, Nguyễn Xuân Quang – Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư Nam Long

Trong chiến lược phát triển nhà ở Quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030, Chính phủ đặt trọng tâm đẩy mạnh phát triển quỹ nhà ở dành cho người có thu nhập trung bình và thấp. Bên cạnh đó, các chuyên gia cho rằng, cách đây 5 -10 năm, người dân mua nhà cần diện tích lớn và gắn liền với hoạt động kinh doanh, buôn bán. Thế nhưng hiện nay khách mua nhà là những người trẻ nhiều hơn và họ mua nhà cho một thế hệ chứ không phải là đại gia đình từ 2 đến 3 thế hệ như so với trước đây. Thành phần khách hàng này đa phần có công việc ổn định, thu nhập ở mức vừa phải và có nhu cầu sống trong những căn hộ diện tích nhỏ, tiện nghi với giá bán hợp lý. Do đó, phân khúc nhà ở giá vừa túi tiền dành cho người trẻ sẽ “bùng nổ” bên cạnh dòng sản phẩm nhà ở vừa túi tiền cho gia đình trẻ, người thu nhập thấp, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển sôi động trong những năm tới.

Ở góc độ là chủ đầu tư, theo ông Ngô Quang Phúc, doanh nghiệp nào cũng muốn phát triển các dự án nhà ở này vì đây là dòng sản phẩm cực kỳ dễ bán, nhu cầu rất cao. Trong khi chi phí đất phát triển sản phẩm này không cao bằng sản phẩm cao cấp.

Ông Nguyễn Xuân Quang – người được mệnh danh là “ông vua nhà giá mềm tại Sài Gòn”, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư Nam Long, cho biết: Tại Việt Nam, nhu cầu nhà ở xã hội và nhà ở thương mại ngày càng bức thiết bởi đang bước vào thời kỳ cơ cấu dân số vàng, với 70% dân số trong độ tuổi lao động từ 15 – 19 tuổi. Các thành phố lớn hay siêu đô thị như TP.HCM, Hà Nội đang bùng nổ nhu cầu nhà ở. Mặc dù vậy, số dự án và căn hộ đáp ứng được nhu cầu của thị trường còn rất hạn chế”, ông Nguyễn Xuân Quang nhận xét.

Trước khi phát triển thành công các dòng nhà ở vừa túi tiền như EHome hay Flora, Nam Long đã đầu tư thành công nhiều khu đô thị như Nam Long - Tân Thuận Đông (28 héc ta, quận 7), Nam Long - Phước Long B và Phước Long B mở rộng (gần 50 héc ta, quận 9), Nam Long - Hưng Thạnh (33 héc ta, Cần Thơ), khu biệt thự Thảo Nguyên Sài Gòn (quận 9)... với những sản phẩm cao cấp. “Tuy nhiên, giữa lúc thị trường phát triển “nóng”, chúng tôi nhìn ra nhu cầu nhà ở quá lớn của tầng lớp có mức thu nhập trung bình, chiếm đến 65% dân số. Một doanh nghiệp muốn phát triển bền vững thì sản phẩm phải phục vụ cho nhu cầu của số đông. Do vậy, chúng tôi đã quyết định dành nhiều nguồn lực hơn cho việc phát triển phân khúc sản phẩm vừa túi tiền, góp phần giải quyết bài toán nhà ở cho xã hội. Nhiều doanh nghiệp cũng đã và đang có sự chuyển hướng sang phân khúc nhà ở xã hội và căn hộ vừa túi tiền thay vì chủ yếu tập trung vào nhà trung và cao cấp như trước đây”, ông Quang chia sẻ.

“Giá cả bất động sản đã tăng lên, khách hàng muốn có nhà vừa túi tiền thì khoảng cách sẽ không còn là trở ngại. Bởi thế, nguồn cầu nhà ở ngoại thành sẽ còn gia tăng rất lớn trong tương lai”, Ngô Quang Phúc – Phó Tổng Giám đốc Him Lam Land.

Trong thời gian qua, nhiều doanh nghiệp tại TP.HCM khi đưa sản phẩm này ra thị trường thì đều bán hết. Đơn cử Hưng Thịnh, năm 2017 đưa ra thị trường khoảng 2.000 căn hộ và nhanh chóng bán hết chỉ trong một vài tháng. Him Lam năm 2017 đưa ra hơn 1.000 căn hộ có giá 1 tỷ – 2 tỷ đồng cũng nhanh chóng hết hàng. Thanh khoản tốt là điều dễ nhận thấy ở phân khúc này, tuy nhiên để thực hiện được không hề dễ dàng, nhất là trong việc tìm kiếm qũy đất phù hợp. Doanh nghiệp nào có đất ra sản phẩm này sẽ là đơn vi kinh doanh tốt trong năm 2018.

“Việc hình thành các kênh tài chính và tiết kiệm để mua nhà là yêu cầu bắt buộc tạo ra một thị trường bất động sản thỏa mãn yêu cầu có nhà ở của mọi tầng lớp trong xã hội”, Nguyễn Xuân Quang – Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư Nam Long.

Để tháo gỡ, theo ông Quang, quan trọng nhất là hình thành và triển khai kế hoạch hành động cụ thể. Theo đó, cần sớm ban hành tiêu chuẩn kỹ thuật riêng cho nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ. Quy hoạch ngân hàng qũy đất công để phát triển nhà ở xã hội tại các tỉnh, thành phố. Hình thành cơ quan quản lý phát triển nhà cấp quốc gia và thiết lập cơ chế ưu đãi vượt trội về tài chính, tín dụng và thuế cho người mua nhà và các tổ chức phát triển nhà.

“Tại Việt Nam, tổ chức này đặc biệt quan trọng trong vai trò là đầu mối cho các kế hoạch, quy hoạch phát triển không gian đô thị, nâng cấp và tái chỉnh trang đô thị tại các thành phố lớn như TP.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng và cung cấp qũy nhà ở xã hội cho các đối tượng thu nhập hạn chế để mua và thuê nhà ở...”

Bên cạnh đó, cần thúc đẩy giải quyết 2 vướng mắc lớn nhất trong phát triển nhà ở xã hội là chi phí giải tỏa và đền bù giải phóng mặt bằng cho các dự án phát triển nhà ở xã hội. Bộ Tài chính kết hợp với Bộ Xây dựng phải ra được một chính sách rõ ràng và sớm ban hành khung định mức để hạch toán các chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật và đấu nối cho các dự án phát triển nhà ở xã hội hiện nay như điện, nước, giao thông, cáp truyền hình, hệ thống xử lý nước thải... chi phí đó cần được lập công thức để tính toán đúng cho nhà đầu tư, bởi khi đầu tư vào phân khúc này, chủ đầu tư không cần lợi nhuận cao mà cần tính đúng chi phí để bán theo giá nhà ở xã hội.

“Tôi cho rằng, sau 2017, câu chuyện cạnh tranh về đặc tính sản phẩm sẽ mạnh mẽ hơn so với những năm trước. Bởi hiện nay, kỳ vọng của người mua nhà đối với sản phẩm cũng đã được nâng cao. Cho dù là chi trả ở mức giá nào nhưng vấn đề cơ bản nhất của một căn hộ cũng phải được đáp ứng”, Nguyễn Hoài An, Giám đốc Bộ phận tư vấn và nghiên cứu CBRE Hà Nội.

Việc ngày càng có nhiều dự án giá rẻ gia nhập thị trường địa ốc sẽ giúp kéo giảm lệch pha cung – cầu trên thị trường. Nhiều chủ đầu tư lớn trên thị trường hiện nay, ngoài việc điều chỉnh chiến lược đầu tư cho phù hợp với nhu cầu thị trường, không còn chạy theo tâm lý đám đông, thì họ đang muốn thay đổi dần quan niệm của khách hàng về nhà ở giá rẻ, nhà ở vừa túi tiền.

Bà Nguyễn Hoài An cho rằng: “Một khi đã xác định phân khúc này là một chiến lược đầu tư dài hơi, doanh nghiệp phải chú trọng đến việc nâng cao chất lượng sản phẩm, chứ không chỉ xây dựng nhanh để thu tiền khách hàng. Theo đó, các nhà đầu tư luôn phải kiểm soát chất lượng thi công trong từng giai đoạn, đưa khách hàng đến tận công trường để có điều kiện tận mắt chứng kiến và xác thực, tìm hiểu kỹ thông tin từ đội ngũ quản lý hay bán hàng,...”

Ông Ngô Quang Phúc nhấn mạnh: “Để xây dựng sản phẩm căn hộ có giá bán từ 1 - 1,5 tỷ đồng/căn 65m2, các chủ đầu tư cần phải có sự chuẩn bị công phu và dài hạn mới thực hiện được. Nguyên tắc của Him Lam Land là phải làm tốt 3 giai đoạn trong đầu tư: trước đầu tư phải lựa chọn vị trí thuận lợi, quy hoạch khoa học để tạo lập giá trị cốt lõi. Trong đầu tư phải chọn nhà thầu thi công tốt, giám sát tốt, vật liệu tốt. Cuối cùng, giai đoạn sau đầu tư khi công trình đưa vào sử dụng thì phải có bộ máy quản lý bất động sản vận hành một cách chuyên nghiệp để đảm bảo căn nhà của khách hàng luôn được chăm sóc trong tình trạng hoàn hảo nhất. Cả 3 giai đoạn này đều phải làm tốt. Nhưng để làm được điều này chủ đầu tư cần phải có kinh nghiệm, tiềm lực và trách nhiệm với xã hội”.

“Với phân khúc nhà ở ít tiền đến “vừa túi tiền” ngoài việc kinh doanh, lợi nhuận, cần xác định mục tiêu đầu tiên là phải có “cái tâm” phục vụ cho số đông người dân, vốn đang có nhu cầu rất lớn về nhà ở. Đặc biệt là khi bạn muốn khát khao đem đến một môi trường sống cao hơn cho cư dân với số tiền mà họ bỏ ra.

Để làm được một dự án giá vừa túi tiền, ngoài quỹ đất thì chuỗi giá trị gia tăng từ việc phát triển sản phẩm, quy hoạch, thiết kế cho đến xây dựng, bán hàng và dịch vụ... đều phải rất chuyên nghiệp để có thể tiết kiệm được chi phí. Điều này không dễ thực hiện nếu không có trải nghiệm và kinh nghiệm phát triển bất động sản đủ lâu. Nam Long rất may mắn khi có được những yếu tố này, nhất là tính chuyên nghiệp và đây là nền tảng giúp chúng tôi phát triển ổn định suốt thời gian vừa qua”, Nguyễn Xuân Quang – Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư Nam Long

Theo ông Ngô Quang Phúc, Phó tổng GĐ Him Lam Land, thời gian tới, tại TP.HCM những khu vực ngoại thành, nằm ở bán kính 10 – 20km so với trung tâm, cụ thể như quận 8, quận 9, quận 12, Thủ Đức, Tân Bình, Bình Chánh sẽ có những dự án nhà ở vừa túi tiền với giá trên dưới 20 triệu đồng/m2.

Hướng phát triển tốt nhất sẽ bám vào các trục giao thông mới ví dụ như trục Phạm Văn Đồng, Xa lộ Hà Nội, Võ Văn Kiệt. 3 hướng này sẽ phát triển nhà ở vừa túi tiền rất tốt trong tương lai.

Hiện tại, ở TP.HCM, khách hàng trẻ có thể tìm căn hộ trên dưới 1 tỷ đồng ở các dự án như: Flora Fuji (Q.9), Ehome S (Q.9), Võ Đình (Q.12), Heaven Riverview (Q.8), Dream Home Palace (Q.8), An Gia Star (Q.Bình Tân), Ehome 3 (Q.Bình Tân), Him Lam Phú Đông…

Cuối tháng 7/2017, UBND TP.HCM đã ban hành kế hoạch phát triển và quản lý nhà ở dành cho người thu nhập thấp trên địa bàn thành phố giai đoạn 2016 - 2020. Trong đó, sẽ phấn đấu xây dựng khoảng 20.000 căn nhà ở xã hội, có giá từ 300 triệu đồng đến khoảng 1 tỉ đồng.

Tại Hà Nội, theo ông Nguyễn Văn Đính, vùng ngoại biên gần giáp Từ Liêm, Hà Đông, Hoài Đức, Đông Anh, Long Biên sẽ là những khu vực có thể phát triển phân khúc nhà ở vừa túi tiền trong tương lai.

“Những khu vực này hiện nay có quỹ đất tốt, giá đất phù hợp cho chủ đầu tư tạo lập các dự án nhà ở giá thấp. Định hướng của quy hoạch đô thị thủ đô hiện nay cũng đã có quy hoạch vùng đô thị vệ tinh, phát triển các đô thị vệ tinh này là phát triển kinh tế đi theo như đô thị giáo dục, công nghiệp, thương mại, du lịch...”, Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam.

“Kế hoạch đầu tư 6 cây cầu được kỳ vọng sẽ tạo nên làn sóng đầu tư thứ hai vào thị trường bất động sản phía Đông và phía Bắc Thủ đô, trong đó tác động trực tiếp đến việc hình thành thêm những khu đô thị mới, dự án chung cư gắn với nhu cầu thực của người dân đồng thời giảm gánh nặng cho phía Tây”, Đỗ Thu Hằng - Trưởng Bộ phận nghiên cứu Savills Hà Nội.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho rằng: “Những năm gần đây, thị trường chung cư Hà Nội phát triển quá mức dẫn tới nhiều bất cập. Mật độ các chung cư càng về phía trung tâm thành phố càng dày đặc, dẫn đến những hệ lụy về ùn tắc giao thông, ô nhiễm không khí. Trong khi đó, tại các khu vực ven đô đặc biệt là phía Đông, phía Bắc Hà Nội, khu vực gần cầu Đông Trù, cầu Nhật Tân… đang được nhà nước quan tâm đầu tư quy hoạch với hệ thống giao thông ngày càng hoàn thiện và phát triển rất thuận tiện cho việc di chuyển vào trung tâm thành phố.

Theo ông Ngô Quang Phúc, Phó tổng GĐ Him Lam Land, thời gian tới, tại TP.HCM những khu vực ngoại thành, nằm ở bán kính 10 – 20km so với trung tâm, cụ thể như quận 8, quận 9, quận 12, Thủ Đức, Tân Bình, Bình Chánh sẽ có những dự án nhà ở vừa túi tiền với giá trên dưới 20 triệu đồng/m2.

Từ bối cảnh về nguồn cung, nhu cầu và diễn biến giá nhà ở trong thời gian qua, có thể ví việc tìm một nơi an cư, hiện thực hóa “giấc mơ có nhà” của hàng triệu người nghèo đô thị hiện nay như một cuộc “săn lùng” thực sự.

“Để “săn nhà” an toàn, có 2 văn bản quan trọng người mua nhà phải thấy được trước khi đặt bút ký hợp đồng, đó là văn bản của Sở Xây dựng đồng ý cho phép huy động vốn và văn bản bảo lãnh của ngân hàng”, Ngô Quang Phúc – Phó tổng giám đốc Him Lam Land.

Theo ông Phúc, muốn chọn được căn hộ tốt nhất, phù hợp nhất với khả năng tài chính, khách hàng phải lựa chọn được dự án của chủ đầu tư uy tín. Uy tín thể hiện ở chất lượng, vị trí, tiện ích chuẩn, công tác vận hành... của căn hộ. Câu hỏi đặt ra là “Làm sao để biết được đâu là chủ đầu tư uy tín?”. Hãy nhìn lại lịch sử kinh doanh của doanh nghiệp. Cách trực quan nhất là tới tham quan dự án của doanh nghiệp đó. Đối với dự án đã vận hành, cần thiết hỏi trực tiếp người dân sống tại khu dân cư đó xem họ có hài lòng về chất lượng căn hộ, tiện ích, công tác quản lý vận hành... tại đó hay không, rồi căn cứ vào đó để lựa chọn sản phẩm.

“Rủi ro có thể xảy ra khi chủ đầu tư đó quá mới, chưa có nhiều trải nghiệm để phát triển dòng bất động sản này. Còn với những chủ đầu tư uy tín, họ không dại gì đánh mất thương hiệu qua một dự án”, ông Phúc nói. Đặc biệt nhấn mạnh về mặt pháp lý, theo ông Phúc, trước khi ký hợp đồng mua nhà, khách hàng phải đề nghị chủ đầu tư cung cấp 2 văn bản quan trọng gồm: Văn bản của Sở Xây dựng đồng ý cho phép huy động vốn của khách hàng và văn bản bảo lãnh của ngân hàng. Trong trường hợp chủ đầu tư không xây dựng nhà hoặc bàn giao nhà chậm tiến độ, khách hàng có quyền lấy lại tiền.

“Khi có được 2 văn bản đó, khách hàng gần như tránh được tất cả các rủi ro liên quan đến mua nhà hình thành trong tương lai”, ông Phúc khẳng định. Tuy nhiên, trước khi lựa chọn được căn nhà ưng ý và đặt bút ký hợp đồng, các chuyên gia bất động sản đã chỉ ra các bước để bạn có thể tiếp cận được căn nhà muốn mua.

Ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, dù là mua nhà ở bất kỳ phân khúc nào, khách hàng tìm đến đơn vị phân phối chuyên nghiệp, sàn giao dịch uy tín, nhà môi giới có hoạt động phù hợp với quy định của pháp luật để có những thông tin thị trường tốt nhất. Ngoài ra, trên hệ thống thông tin của Hiệp hội bất động sản Việt Nam, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng sẽ cập nhật tình hình các sản phẩm, dự án trên thị trường, nguồn cung của các đơn vị trung gian cũng là kênh thông tin mà khách hàng có thể theo dõi, để điều chỉnh kế hoạch đầu tư cho phù hợp.