Từ một đại gia “bia hơi” đến “ông trùm” đất vàng, sự vươn lên thần kỳ của Tập đoàn Lã Vọng đã khiến không ít người phải đặt dấu hỏi. Điều gì đã khiến một doanh nghiệp chưa có “tiếng” về năng lực trong xây dựng bất động sản lại có thể sở hữu hàng loạt các khu đất vàng như vậy? Bàn tay vô hình nào đã biến hóa những vị trí đắc địa thành quyền sử dụng, quản lý của Tập đoàn Lã Vọng? Liệu có phải một "bóng ma" Vũ "nhôm" ở Thủ đô sắp hiện nguyên hình?

Cà phê cuối tuần sẽ bàn luận về chủ đề này. Xin giới thiệu các vị khách mời: PGS.TS. Phạm Quý Thọ, Nguyên trưởng khoa Chính sách công, Học viện Chính sách và Phát triển – Bộ Kế hoạch và Đầu tư; PGS.TS Bùi Thị An, Phó Chủ tịch liên hiệp các hội Khoa học và kỹ thuật Hà Nội, Chủ tịch Hội tri thức Hà Nội; Luật sư Lê Văn Hồi, Giám đốc điều hành Công ty luật My Way.

PV: Thời gian gần đây, Tập đoàn Lã Vọng được dư luận quan tâm đặc biệt bởi khả năng “trỗi dậy thần tốc”, từ “thiếu gia bia hơi” thành “ông trùm bất động sản” khi sở hữu nhiều mảnh đất ở những vị trí đắc địa của Thủ đô. Các chuyên gia nhận định thế nào về hiện tượng này?

PGT.TS. Phạm Quý Thọ: Chúng ta từng nhắc đến câu chuyện những dự án “khủng” nằm trên đất vàng Lê Duẩn nhưng đứng sau nó là một số doanh nghiệp tư nhân. Chúng ta cũng từng biết tới vụ Vũ "nhôm" ở Đà Nẵng khi thâu tóm nhiều dự án đất công. Và bây giờ lại xuất hiện trường hợp của Tập đoàn Lã Vọng.

Không phải ngẫu nhiên mà các vụ việc dần được phanh phui. Trước hết là định hướng của Chính phủ, Nhà nước đang thắt chặt nhằm dẹp bỏ “hạt sạn”, đặc biệt trong vấn đề quản lý tài sản công.

Tôi nghĩ việc “thâu tóm” đất vàng sẽ không dừng lại ở vụ Vũ "nhôm" hay Tập đoàn Lã Vọng mà có thể trong thời gian sẽ có nhiều “đại gia” lộ diện, nói rộng ra, không chỉ liên quan đến đất vàng mà còn là việc “chiếm dụng” tài sản công.

Bằng rất nhiều hình thức “chiếm dụng” hay “hợp pháp hóa” việc sở hữu mà những khu đất công đã rơi vào tay một số doanh nghiệp với giá bèo. 

Hình thức thứ nhất là một số doanh nghiệp tiến hành cổ phần hóa, những "cái bắt tay" đằng sau không nhắm tới quy hoạch ban đầu của khu đất để thực hiện cho mục đích sản xuất kinh doanh mà chủ đích biến khu đất thành “của riêng”. Anh ta có thể mua lại cổ phần hóa của doanh nghiệp nhà nước với số lượng lớn và từ đó nghiễm nhiên có quyền trên khu đất khó ai có được, điển hình như khu đất vàng ở Lê Duẩn.

Hình thức thứ hai là thông qua hợp tác với doanh nghiệp nhà nước để “hợp pháp” toàn quyền sử dụng khu đất vàng. Ví dụ như ở đây là dự án NewHouse Xa La (Hà Đông, Hà Nội) đã thuộc quyền quản lý, khai thác của Công ty Cổ phần Thương mại Ngôi Nhà Mới (Tập đoàn Lã Vọng) sau khi bắt tay hợp tác với Công ty TNHH MTV Đầu tư phát triển thủy lợi Sông Nhuệ.

Hình thức thứ ba là một số doanh nghiệp sở hữu đất vàng nhờ hợp đồng BT (Hợp đồng xây dựng - chuyển giao). Khi doanh nghiệp đấu thầu thành công một dự án công, doanh nghiệp sẽ được giao một quỹ đất. Với hình thức này, doanh nghiệp sẽ sở hữu khu đất có vị trí đắc địa.

PGS.TS Bùi Thị An: Việc giao dự án thì Luật Đất đai đã có, các chính sách của Hà Nội cũng quy định về giao đất thế nào, giao cho ai. Nếu Tập đoàn Lã Vọng sai phạm, đề nghị Hà Nội phải rà soát lại toàn bộ các dự án đã giao cho ông Lê Văn Vọng để xem cái nào làm tốt cái nào chưa làm tốt, cái nào làm đúng mục đích, đúng quy hoạch; đề nghị phải công khai minh bạch.

Vấn đề chúng ta phải làm rõ là: Ai là người ký giao?, ai là người phê duyệt. Trong quá trình thực hiện thì tại sao không có giám sát báo cáo? Đến bây giờ khi chuyện đã nhiều năm rồi thì vỡ lở, trách nhiệm người phê duyệt, người giám sát ở đâu? Sau khi đã làm rõ trách nhiệm cá nhân, trách nhiệm tập thể thì đề nghị xử lý một cách nghiêm minh và công khai minh bạch việc xử lý sai phạm xem có tương xứng hay không? 

Thứ hai là hợp tác BT đổi đất lấy hạ tầng. Chủ trương có những lúc đúng có lúc không hợp thời. Đối với vị trí đắc địa thì phải xem lại quy hoạch của thành phố ở chỗ đó có được phép đổi không. Chuyện này rất quan trọng!

Cần rà soát lại toàn bộ, tại sao có sự chênh lệch từ 9,9ha đối ứng lại thành 30,5ha? Lỗ hổng BT là một nhưng đây có phải lỗ hổng thật không hay là sự lách luật? Đề nghị các cơ quan chức năng làm rõ chuyện này. Bởi vì con số chênh lệc từ 9,9ha lên 30,5ha là một sự khó tưởng tượng. Đất là sở hữu của toàn dân nhưng lại làm mất đi hơn 20ha đất vàng qua dự án BT là như thế nào?

PV: Như GS.TS Bùi Thị An vừa trao đổi: “Lỗ hổng BT là một thôi nhưng đây có phải lỗ hổng thật không hay là sự lách luật?". Theo luật sư Lê Văn Hồi, PGS.TS. Phạm Quý Thọ, có điều gì bất thường khiến Tập đoàn Lã Vọng - một doanh nghiệp "thường thường bậc trung" - lại có thể vươn tay thâu tóm được nhiều vị trí đắc địa như vậy?

Luật sư Lê Văn Hồi: Tôi cần khẳng định rằng khi chưa có kết luận chính thức của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì ta chưa thể quy kết việc những “khu đất vàng” được giao cho Tập đoàn Lã Vọng và các công ty thành viên vi phạm pháp luật. Với những thông tin hiện tại, ta chỉ có thể nhận định được rằng, có khá nhiều điểm bất thường xung quanh việc các “khu đất vàng” được giao cho Tập đoàn này theo nhiều phương thức khác nhau như hợp tác với doanh nghiệp nhà nước để sử dụng khu đất của doanh nghiệp đó, thực hiện hợp đồng BT để được giao đất.

Như tôi đã nêu ở phần trên, các khu đất công được coi là đất vàng, đất công khi được giao cho các tổ chức tư nhân để tiến hành kinh doanh đều được điều chỉnh bởi Luật Quản lý, sử dụng tài sản công. Theo đó về nguyên tắc chung, khi chuyển giao đất cho các tổ chức tư nhân cần được tiến hành theo thủ tục bán tài sản (bán đấu giá, bán chỉ định) với những quy trình về việc thẩm định giá, thẩm quyền, cơ chế chịu trách nhiệm rõ ràng.

Tuy nhiên, phần lớn các khu đất được giao cho Tập đoàn Lã Vọng lại không được thực hiện theo phương thức này. Đơn vị này đã vận dụng các quy định khác của pháp luật, đồng thời có thể thêm sự “tiếp tay” từ cá nhân có thẩm quyền để thể tiếp nhận khu đất mà không phải thông qua phương thức đấu giá.

Một trong những phương thức mà Tập đoàn Lã Vọng sử dụng nhiều nhất là hình thức triển khai các dự án công theo các hợp đồng BT, đổi lại là được sử dụng các khu đất tại nhiều vị trí khác nhau.

Khi triển khai dự án theo hợp đồng BT, nếu như có sự móc ngoặc giữa đơn vị triển khai và cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ có khá nhiều lỗ hổng mà doanh nghiệp có thể lợi dụng như:

Dựa vào tính “cấp thiết” của dự án để được chỉ định thực hiện dự án mà không cần thông qua đấu thầu, từ đó các yêu cầu về năng lực, kinh nghiệm và tài chính có thể bỏ qua.

Doanh nghiệp được Nhà nước thanh toán thông qua việc giao các quỹ đất công, đương nhiên nếu có móc ngoặc thì việc định giá, quy hoạch sử dụng đất sẽ được điều chỉnh để mang lại lợi ích tối đa cho doanh nghiệp.

Nguyên tắc của việc triển khai các dự án từ quỹ đất do thực hiện hợp đồng BT có thể thực hiện đồng thời. Do đó các doanh nghiệp có thể khai thác quỹ đất được giao để có nguồn tài chính thực hiện dự án theo hợp đồng BT.

Nếu như có sự “ưu ái” thì các doanh nghiệp hoàn toàn có thể “tay không bắt giặc” lấy nguồn lợi tài chính từ quỹ đất được giao để quay trở lại thực hiện hợp đồng BT.

PGT.TS. Phạm Quý Thọ: Chúng ta không thể nhìn nhận theo hướng, một cá thể không tốt vì bản chất nó không tốt. Nguyên nhân sâu rộng hơn chính là tác động của môi trường. Nếu trong trường hợp cho rằng, Tập đoàn Lã Vọng sở hữu nhiều vị trí đắc địa một cách khó hiểu thì chúng ta cần đặt trong bối cảnh của nó.

Việt Nam đã có rất nhiều hệ thống văn bản pháp luật quy định chặt chẽ mà đặc biệt là Luật Quản lý, sử dụng tài sản công. Song, lỗ hổng khiến doanh nghiệp vẫn lách luật được lại có thể đến từ thể chế, từ việc lợi dụng những điểm chưa chặt chẽ để “chiếm dụng” đất vàng. Chúng ta còn thiếu đi sự quản lý chặt chẽ từ các cơ quan nhà nước. Nhìn nhận khách quan rằng, khi doanh nghiệp tư nhân đang ngày càng có nhiều đóng góp cho xã hội, áp lực của sự phát triển kinh tế, sự siết chặt của các công cụ quản lý thì việc lợi dụng khe hở của thể chế, của pháp luật ngày càng trở nên tinh vi. Thực trạng này dẫn tới “hoạt động ngầm” của nhóm lợi ích.

PV: Khi những “bóng ma Vũ nhôm” vẫn tiếp tục xuất hiện và nạn chảy máu đất vàng ngày càng trở nên phức tạp thì Nhà nước sẽ phải đối mặt với những thất thoát như thế nào, thưa các chuyên gia?

PGS.TS Phạm Quý Thọ: Nếu đất vàng bị “chiếm dụng” một cách ngang nhiên hay “ngầm” thì thất thoát trước hết sẽ thuộc về Nhà nước và nhân dân. Khách quan cho thấy, vị trí đất vàng sẽ sinh ra nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước, đồng tiền đó lại quay ngược trở lại trong kiến thiết xã hội nhưng trong những trường hợp kể trên, khoản lợi nhuận này chỉ thuộc về một nhóm lợi ích.

Thất thoát vì đất vàng không được đấu giá công khai, mất đi nguồn thu lớn do sự chênh lệch giá thị trường. Tiếp đến, trong quá trình sử dụng không hiệu quả, những khu đất vàng lại khiến dư luận nhức nhối hơn khi bỗng trở thành “cái gai” vì làm chệch quy hoạch ban đầu.

Ngoài ra, khu đất vàng bị “chiếm dụng” còn làm ảnh hưởng tới sự cạnh tranh giữa các doanh nghiệp. Môi trường kinh doanh thiếu minh bạch bởi những nhóm lợi ích cũng khiến một số doanh nghiệp làm ăn chân chính thấy bất lợi trong cuộc đua này.

Những vụ việc đất vàng bị phanh phui mới cho thấy cơ chế còn lỏng lẻo trong thực hiện và quản lý. Nếu tiếp diễn tình trạng này thì sẽ khiến người dân mất niềm tin.

PGS.TS Bùi Thị An:  Đất đai đô thị không bao giờ nở ra nữa! Giờ chúng là những vị trí đắc địa, không tính bằng 1- 2 triệu/m2 mà tính bằng trăm triệu/m2. Đất là sở hữu của toàn dân, không của riêng ai. Đó là nguồn thu rất lớn của dân, nhưng tự dưng bị tư nhân chiếm đoạt sai phép sẽ làm tổn hao rất lớn tài sản của thành phố, làm thất thoát nguồn thu ngân sách.

Trong những chuyện này, người ta thấy có sự móc nối giữa doanh nghiệp tư nhân với một bộ phận cá nhân cơ quan nhà nước để phục vụ lợi ích nhóm. Chính một vài “con sâu” này làm cho chủ trương của Nhà nước khi hiện thực hoá bị méo mó, khiến người dân giảm niềm tin.

PV: Theo luật sư Lê Văn Hồi, dưới góc độ pháp lý, đâu là giải pháp để giải quyết tình trạng chảy máu đất vàng?

Luật sư Lê Văn Hồi: Dưới góc độ pháp lý, tôi cho rằng để tránh tình trạng đất vàng rơi vào tay các vào doanh nghiệp thiếu năng lực hay loại trừ việc xuất hiện lợi ích nhóm, đòi hỏi việc chuyển giao khu đất vàng cho tư nhân cần được thực hiện một cách minh bạch. Việc thực hiện giao đất theo bất cứ hình thức nào cũng cần phải được đúng trình tự của việc đấu thầu, đấu giá quyền sử dụng đất.

Quỹ đất dùng để thanh toán cho doanh nghiệp thực hiện hợp đồng BT cũng cần phải định giá theo giá thị trường (không phải giá nhà nước theo đơn giá chung), phải công khai, minh bạch các khu đất sẽ được sử dụng thanh toán cho doanh nghiệp, từ đó mới xây dựng hồ sơ đấu thầu để lựa chọn doanh nghiệp thực hiện dự án BT đảm bảo hài hòa lợi ích được của nhà nước – doanh nghiệp – người dân.

Ngoài ra, đối với việc những doanh nghiệp nhà nước, các tổ chức đang quản lý, sử dụng đất công mang đi góp vốn cũng cần phải được thực hiện theo đúng trình tự, thủ tục tương tự như việc bán tài sản. Rõ ràng khi đất công mang đi góp vốn đầu tư với bên thứ ba thì tài sản đó không còn là tài sản công, theo đó bắt buộc phải thực hiện theo đúng trình tự bán tài sản công mới phù hợp.

Tóm lại, khi buộc phải chuyển giao các khu “đất vàng”, khu “đất kim cương” từ các cơ quan, doanh nghiệp nhà nước cho tư nhân thì buộc phải thực hiện thủ tục đấu giá, đấu thầu. Doanh nghiệp nào có năng lực, kinh nghiệp và trả giá cao nhất, có phương án triển khai hiệu quả, đồng bộ, đảm bảo hài hòa lợi ích của các bên thì mới có thể tiếp nhận khu đất.

-Chân thành cảm ơn các chuyên gia!

Tuệ Minh - Thu Hà (thực hiện)