Sửa đổi chính sách đất đai để thu hút đầu tư nước ngoài vào Việt Nam

Sáng ngày 4/10, tại Trung tâm Hội nghị Quốc gia, Chính phủ đã tổ chức Hội nghị toàn quốc tổng kết 30 năm đầu tư nước ngoài tại Việt Nam. Tại Hội nghị, một trong những vấn đề được đại biểu, chuyên gia, doanh nghiệp, báo chí quan tâm là chính sách đất đai. Theo đó, các ý kiến đều cho rằng pháp luật về đất đai nếu được bổ sung, sửa đổi hoàn thiện, chắc chắn sẽ tạo điều kiện cho các tổ chức, cá nhân nước ngoài tham gia kinh doanh tại Việt Nam.

Ban hành chính sách đất đai đối với thu hút FDI

Năm 1987 Quốc hội ban hành Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, Luật Đất đai 1988 đã có những quy định đối với các tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam. Điều 50 quy định: “Việc giao đất cho tổ chức, cá nhân nước ngoài, tổ chức quốc tế, tổ chức liên doanh, hợp tác của Việt Nam và nước ngoài để sử dụng do Hội đồng bộ trưởng nước CHXHCN Việt Nam quyết định”.

Điều 51 quy định: “Tổ chức, cá nhân nước ngoài, tổ chức quốc tế, tổ chức liên doanh, hợp tác của Việt Nam và nước ngoài được giao đất để sử dụng phải tuân theo các quy định của Luật này, trừ trường hợp điều ước quốc tế ký kết giữa nước CHXHCN Việt Nam với nước ngoài hoặc tổ chức quốc tế có quy định khác”.

Luật Đất đai năm 1993 (Chương V) và Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất ở Việt Nam năm 1994 (12 Điều) đã có những quy định cụ thể mang tính ổn định cho môi trường FDI.

Chẳng hạn, đối với các tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo Luật Đầu tư nước ngoài thì có quyền: Hưởng kết quả đầu tư trên đất; thế chấp giá trị quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản thuộc sở hữu của mình đã đầu tư, xây dựng trên đất đó tại “các ngân hàng của Nhà nước, các tổ chức tín dụng Việt Nam do Nhà nước cho phép thành lập” để vay vốn sản xuất trong thời hạn thuê đất; Trường hợp được phép đầu tư để xây dựng kết cấu hạ tầng và cho thuê lại tại các khu chế xuất, khu công nghiệp thì có quyền cho các chủ đầu tư thuê lại đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng theo quy định của Chính phủ Việt Nam; Hưởng lợi ích của công trình công cộng về bảo vệ, cải tạo đất; Được Nhà nước Việt Nam bảo hộ quyền sử dụng đất hợp pháp; khiếu nại, tố cáo các hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp; Được ưu tiên xem xét việc tiếp tục thuê đất khi hết thời hạn, nếu có nhu cầu,…

Sửa đổi chính sách đất đai để thu hút đầu tư nước ngoài vào Việt Nam 

Luật Đất đai 2003 đã mở rộng nhiều quyền cho các nhà đầu tư nước ngoài, cụ thể như: Được lựa chọn hình thức thuê đất, đặc biệt là thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê (lợi thế hơn các DN trong nước); được thuê đất từ nhiều chủ thể khác nhau; các dự án có 100% vốn nước ngoài đều được áp dụng cơ chế Nhà nước thu hồi đất,…

Ngoài ra, các chính sách đất đai đối với FDI còn được hướng dẫn, quy định cụ thể trong một số văn bản dưới Luật khác như: Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai; Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp định giá đất và khung giá các loại đất; Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.

Luật Đất đai năm 2013 tiếp tục kế thừa các quy định của Luật Đất đai năm 2003 về việc phân cấp thẩm quyền cho ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam.

Tuy nhiên, Luật Đầu tư năm 2014 được Quốc hội ban hành sau Luật Đất đai năm 2013, đã tách phần đầu tư công thành Luật Đầu tư công năm 2014. Đến nay, có một số nội dung chưa thống nhất giữa Luật Đất đai năm 2013 và Luật Đầu tư năm 2014, đặc biệt là vấn đề điều chỉnh, thu hồi giấy chứng nhận đầu tư theo Luật đầu tư và điều chỉnh quyết định giao đất, thuê đất, thu hồi đất theo Luật Đất đai.

Tác động của chính sách đất đai đối với thu hút FDI

Theo quy định hiện hành, các quyền của người sử dụng đất được mở rộng và được Nhà nước bảo đảm thực hiện đã làm cho người sử dụng đất gắn bó hơn với đất đai, yên tâm đầu tư, phát triển sản xuất, kinh doanh để tăng hiệu quả sử dụng đất, đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài; việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã được quan tâm chỉ đạo thực hiện.

Thị trường bất động sản trong đó có quyền sử dụng đất đã tạo lập được cơ chế hoạt động, phát triển tương đối đồng bộ. Chính sách tài chính đất đai từng bước được hoàn thiện theo hướng tiếp cận cơ chế thị trường, đưa đất đai trở thành nguồn nội lực, nguồn vốn để phát triển đất nước.

Dòng vốn FDI đầu tư vào bất động sản tính đến quý I/2018 (Nguồn: Bộ Công Thương)

Chính sách đất đai nói chung mà chủ yếu là Luật Đất đai năm 2003 đã quy định áp dụng cơ chế một giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường trong điều kiện bình thường; xoá bỏ cơ chế “xin - cho” về đất tạo điều kiện cho thị trường chuyển quyền sử dụng đất hoạt động, thu hút vốn đầu tư của toàn xã hội và vốn đầu tư nước ngoài để đầu tư kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội ở đô thị cũng như nông thôn; hình thành hệ thống quản lý công khai, minh bạch trên cơ sở hệ thống đăng ký đất đai thống nhất và các trình tự thủ tục hành chính rất rõ ràng; công khai hoá từ khâu quy hoạch sử dụng đất, cách tiếp cận quỹ đất để thực hiện dự án đầu tư, trình tự bồi thường, hỗ trợ, tái định cư giải phóng mặt bằng;...

Cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất đã từng bước hạn chế được bất cập trong việc giao đất; bảo đảm công khai và minh bạch. Sự kết hợp hài hòa giữa chính sách tài chính đất đai với chính sách đầu tư trong nước và đầu tư nước ngoài đã giải quyết những vướng mắc về lợi ích giữa nhà nước với nhà đầu tư; ổn định chi phí về đất đối với doanh nghiệp.

Như vậy, công tác quản lý Nhà nước về đất đai đối với các tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất trong 30 năm qua cho thấy việc phân cấp thẩm quyền mạnh mẽ cho chính quyền địa phương trong việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất kể từ khi Quốc hội ban hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001 và Luật Đất đai năm 2003 đã tạo quyền chủ động của chính quyền địa phương trong phát triển kinh tế, xã hội và thống nhất với xu hướng ngày càng khuyến khích, thu hút đầu tư và Nhà nước chỉ kiểm soát bằng cơ chế hậu kiêm theo pháp luật về đầu tư.

Tuy nhiên, trong giai đoạn hiện nay, việc phân cấp này cùng với hạn chế trong thực hiện cơ chế hậu kiếm đang dẫn đến sự khó kiểm soát của Chính phủ và cơ quan quản lý nhà nước về đất đai ở cấp Trung ương, đặc biệt là tình trạng phổ biến các địa phương chuyển đất trồng lúa sang thực hiện dự án, chủ đầu tư đã được giao đất, cho thuê đất nhưng không sử dụng, sử dụng đất chậm tiến độ so với tiến độ ghi trong giấy chứng nhận đầu tư, gây lãng phí, bức xúc trong xã hội.

Phát biểu tại hội nghị, Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư Nguyễn Chí Dũng cũng thẳng thắn nhìn nhận những hạn chế đang tồn tại trong thu hút FDI. Việc liên kết và hiệu ứng lan tỏa năng suất của khu vực FDI đến khu vực trong nước còn thấp. Nhiều dự án đầu tư nước ngoài tập trung vào công đoạn gia công, lắp ráp; tỷ lệ nội địa hóa trong một số ngành công nghiệp ở mức dưới trung bình. Các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và doanh nghiệp trong nước còn thiếu sự liên kết chặt chẽ để cùng phát triển. Tỷ lệ vốn đầu tư thực hiện thấp so với vốn đầu tư đăng ký.

“Một số doanh nghiệp FDI chưa tuân thủ nghiêm túc quy định của pháp luật Việt Nam về bảo vệ môi trường, một số trường hợp đã gây ra sự cố ô nhiễm môi trường nghiêm trọng, ảnh hưởng không nhỏ đến sản xuất và cuộc sống của người dân, cũng như sự phát triển bền vững của đất nước. Việc sử dụng đất đai và tài nguyên không tái tạo tại một số dự án đầu tư nước ngoài còn lãng phí và kém hiệu quả", Bộ trưởng Nguyễn Chí Dũng đánh giá.