Sự tăng lên quá nhanh của những khối bê tông cao tầng đã khiến cuộc sống đô thị ngày càng ngột ngạt, nhu cầu hưởng thụ không gian xanh cũng vì thế mà trở nên bức thiết.

Tuy nhiên, hiệu quả của việc phát triển không gian xanh vẫn chỉ là những mục tiêu xa vời, chưa thể thực hiện, khi nơi dày đặc cao ốc, không còn chỗ dành cho mảng xanh, nơi có đất lại nhường chỗ cho cỏ dại hoặc những hàng quán tạm bợ. Đáng buồn hơn, khi những công viên, hồ điều hòa vẫn chỉ là những chiếc “bánh vẽ” thì xung quanh khu đất được quy hoạch, hàng loạt dự án bất động sản đã mọc kín để “ăn theo”, gia tăng giá trị lợi nhuận mà không phải trả bất kỳ khoản chi phí nào. Một sự lãng phí quá lớn về nguồn lực đất đai đã và đang cho thấy những nghịch lý trong việc phát triển không gian xanh – giải pháp tất yếu và bắt buộc để hướng đến sự bền vững của đô thị.

Mặt khác, khi bài toán xây dựng thêm công viên, hồ nước vẫn đang bị mắc kẹt thì thực trạng hồ điều hòa bị san lấp, bê tông hóa cũng đang nhức nhối, đáng báo động. Chỉ trong 5 năm (2010 - 2015), Hà Nội đã có 17 ao hồ bị san lấp hoàn toàn, tổng diện tích mặt nước sau 5 năm giảm đi hơn 72.000m2.

So với các tiêu chuẩn và quy chuẩn thì tỷ lệ diện tích đất dành cho cây xanh, hồ nước tại hai thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM cũng còn rất thấp, con số này chỉ đạt khoảng 2m2/người, không đạt quy chuẩn của Liên Hợp quốc là 10 - 12m2/người và chỉ bằng 1/10 chỉ tiêu cây xanh của các thành phố tiên tiến trên thế giới.

Vậy giải pháp nào cho bài toán phát triển các không gian xanh? Cần phải xã hội hóa nó ra sao để có thể đảm bảo mật độ, diện tích cây xanh, mặt nước được thiết lập tương ứng với diện tích nhà cao tầng xây lên, nâng cao sức chịu đựng của đô thị?

QUY HOẠCH MỘT ĐẰNG, TRIỂN KHAI MỘT NẺO

Nhận định về thực trạng và tính hiệu quả của việc phát triển không gian cây xanh, mặt nước ở Hà Nội, TP.HCM, TS.KTS Phạm Anh Tuấn cho rằng, đang có sự mất cân bằng lớn trong câu chuyện phát triển mảng xanh: “Hà Nội vốn được biết đến là một đô thị rất nhiều hồ và cây xanh. Tuy nhiên, hiện nay diện tích mặt nước, cây xanh đã giảm đi rất nhiều. Tỷ lệ không gian xanh đang không theo kịp, không tương xứng với số lượng nhà cao tầng, gây ra sự mất cân đối trong bài toán phát triển, khiến cho cuộc sống ở thủ đô ngày càng ngột ngạt. Ở vùng ngoại ô, không gian xanh tự nhiên còn nhiều nhưng người dân nội đô lại không được hưởng lợi”.

Trước thực tế này, theo TS.KTS Phạm Anh Tuấn, vấn đề quy hoạch xây dựng, phát triển không gian xanh đã được đặt ra và triển khai thực hiện, nhưng trong thực tế, giữa quy hoạch và thực tiễn lại đang cách nhau quá xa.

“Chúng ta có quy hoạch nhưng thực tế thực hiện, triển khai quy hoạch đó dường như lại đang có sự đối lập lại với quy hoạch ban đầu, khi thực tế, không gian xanh không những không được mở rộng thêm mà còn bị giảm đi. Ở vị trí trung tâm, nhu cầu sử dụng không gian xanh lớn thì không còn quỹ đất. Trong khi đó, nhiều công viên lớn lại quy hoạch ở vị trí xa trung tâm, hạn chế khả năng tiếp cận của người dân nội đô, gây ra sự lãng phí lớn”, ông Tuấn nhấn mạnh.

Cũng theo vị chuyên gia này, quy hoạch không gian xanh đô thị hiện tại vẫn đang sử dụng nguồn vốn đầu tư của nhà nước, do thiếu kinh phí nên không được đầu tư một cách chỉn chu, bài bản: “Một số dự án sau khi đưa vào sử dụng một thời gian ngắn đã không đáp ứng được thẩm mỹ cũng như nhu cầu của người dân. Thậm chí là trở nên lạc hậu ngay từ trên bản vẽ như công viên Hòa Bình, công viên hồ điều hòa Nhân Chính… Trong khi các doanh nghiệp có dự án ở cạnh công viên đang hưởng lợi rất lớn từ việc nâng giá, tăng mật độ xây dựng nhà cao tầng lại không phải trả tiền cho việc thụ hưởng giá trị chênh lệch đó. Thậm chí, đất để trồng cây xanh, xây dựng công viên còn bị cắt xén để xây chung cư, xây các tòa nhà phục vụ mục đích kinh doanh của chủ đầu tư, doanh nghiệp. Đó là những thực tế nan giải đang đi ngược lại với định hướng phát triển không gian xanh, hướng đến một đô thị bền vững.

Một vấn đề khác, đó là trường hợp doanh nghiệp tư nhân đầu tư khu đô thị mới có cảnh quan công cộng đẹp. Nhưng rất đáng tiếc là sau thời gian ngắn bàn giao cho nhà nước quản lý thì các khu vực cảnh quan này đã trở nên hư hỏng, xập xệ do không giữ gìn và tôn tạo do không có kinh phí”.

DỰ ÁN “BT” HAY DỰ ÁN “BIẾN TƯỚNG”

Hà Nội phấn đấu đến năm 2020 có thêm 20 - 25 công viên cây xanh, hồ điều hòa tại các quận Cầu Giấy, Nam Từ Liêm, Thanh Xuân, Hà Đông… Nhiều dự án đang dần được triển khai dưới hình thức hợp đồng BT (xây dựng - chuyển giao) - đổi đất lấy hạ tầng giữa nhà nước và doanh nghiệp bất động sản.

Hình thức đầu tư theo hợp đồng BT (xây dựng – chuyển giao) ra đời từng được kỳ vọng là một giải pháp tốt để hoàn thiện không gian xanh đô thị. Tuy nhiên, có lẽ câu chuyện BT không chỉ dừng lại ở việc nhà nước đổi đất cho doanh nghiệp để lấy hạ tầng công cộng mà đằng sau đó còn là vấn đề quản lý, khi “miếng bánh lợi ích” chưa được chia đều, dẫn đến các dự án BT đang bị biến tướng, gây ra nhiều hệ lụy.

“Bên cạnh những lợi thế không thể phủ nhận của khối doanh nghiệp tư nhân khi tham gia phát triển các mảng xanh, vẫn cần phải hiểu rằng, nhà đầu tư thường chỉ quan tâm đến lợi ích, do đó thường dùng hết kinh phí vào việc đầu tư xây dựng bất động sản mang lại lợi ích cho họ mà “bỏ quên” trách nhiệm phải xây dựng, hoàn thiện không gian xanh trả lại cho cộng đồng.  

Do đó tính lan tỏa của các dự án do tư nhân làm không nhiều, tức là sẽ chỉ có một bộ phận cư dân được hưởng lợi chứ không phải số đông cộng đồng, xã hội. Chính vì thế quyền tiếp cận đến các cảnh quan cây xanh công cộng của người dân bị giảm đi”, TS.KTS Phạm Anh Tuấn nhấn mạnh.  

Theo TS.KTS Phạm Anh Tuấn, lợi ích của nhà đầu tư khi có dự án ở gần công viên được thể hiện rất rõ ràng khi giá trị dự án được nâng lên gấp nhiều lần bởi giá trị môi trường và sinh thái của công viên, hồ điều hòa. Chính vì thế nên nhà đầu tư sẽ không ngần ngại tham gia vào việc xây dựng không gian xanh. “Nhưng vấn đề ở đây là phải minh bạch, ngay từ khâu chọn lựa nhà đầu tư, tránh để những trường hợp doanh nghiệp “đi cửa sau” để xin thực hiện dự án dù không có năng lực triển khai, còn những nhà đầu tư có tâm, có năng lực lại không được lựa chọn. Sau đó phải có sự giám sát chặt chẽ quá trình triển khai thực hiện để đưa ra phương án xử lý kịp thời. Còn thực tế, nhiều dự án dù đã chậm tiến độ rất nhiều năm, nhà hàng, quán tạm xây trên đất quy hoạch công viên đã rất kiên cố, vẫn không được xử lý. Dẫn đến một sự hoang phí rất lớn về giá trị của những miếng đất vàng ở trung tâm.

 Nếu không thay đổi cách giao việc này hoặc có cách thức giám sát, tham gia sẽ làm mất tính công tâm của việc làm quy hoạch. Về lâu dài rất nguy hiểm cho sự phát triển bền vững của đô thị”.

GIẢI PHÁP NÀO?

Trước những ảnh hưởng của đô thị hóa và biến đổi khí hậu, nhu cầu được hưởng thụ không gian xanh đang trở thành nhu cầu bức thiết của người dân đô thị từng ngày. Chính vì vậy, những nghịch lý hiện có trong câu chuyện phát triển không gian xanh đô thị cần sớm được giải quyết.

Hệ lụy của việc phát triển mảng xanh thiếu cân đối chúng ta đã và đang nhìn thấy rất rõ. Đô thị sẽ không thể phát triển bền vững nếu thiếu đi những hạ tầng cốt yếu mang tính cải thiện khí hậu rất lớn như không gian xanh.

Do vậy, để giải quyết những bất cập hiện có, tôi cho rằng, trong quy hoạch cần tận dụng khai thác những khoảng trống trong không gian đô thị, chuyển các vùng đất công do nhà nước quản lý thành không gian cây xanh mặt nước thay cho việc phê duyệt quy hoạch đầu tư các công trình thương mại, nhà cao tầng. Việc phân bổ diện tích mảng xanh phải đồng đều trên từng khu vực, để tránh trường hợp chỗ thì quá tải, chỗ lại đìu hiu.

Bên cạnh đó, phải có những cơ chế để tận dụng tối đa nguồn lực đất đai ở vùng nội đô. Doanh nghiệp muốn xây nhiều nhà cao tầng lên, thì anh phải xây dựng mảng xanh để “trả lại” cho cộng đồng, xã hội chứ không thể một mình thụ hưởng, còn sự phát triển bền vững của đô thị thì bỏ quên. Cùng với đó là tìm kiếm nguồn kinh phí để bảo trì công viên, kè bờ hồ, bảo vệ cảnh quan, mặt nước cây xanh bởi việc gìn giữ, bảo tồn công viên, mặt nước nhiều khi còn quan trọng hơn việc xây mới mà không hiệu quả.

Đối với dự án đầu tư theo hình thức BT, cần phải có cơ chế, chính sách hợp lý để tạo sự đồng bộ, hài hòa lợi ích giữa các bên, đồng thời phải tăng cường quản lý để tránh những biến tướng trong quá trình thực hiện. Nói phải đi đôi với làm, các quy hoạch, các chủ trương chính sách phải được triển khai một cách triệt để và hiệu quả, đồng hành với đó luôn là sự thanh tra, giám sát kịp thời.  Bên cạnh đó, cần phải công khai, phổ biến quy hoạch chi tiết của các dự án xây dựng không gian xanh đến với người dân để họ theo dõi, giám sát việc thi công xây dựng,TS.KTS Phạm Anh Tuấn nêu quan điểm.

Thiết kế: Đức Anh

Liên Liên

Bạn đang đọc bài viết Talkshow Góc nhìn đa chiều: Nghịch lý phát triển không gian xanh đô thị tại chuyên mục Đối thoại của Tạp chí Bất động sản Việt Nam. Mọi thông tin góp ý và chia sẻ, xin vui lòng gửi về hòm thư batdongsantapchi@gmail.com