Mất cân đối về cơ cấu nguồn vốn
Thị trường BĐS Việt Nam hiện nay đang chứng kiến một thực tế là có tới 65 - 70% vốn là từ ngân hàng, thậm chí có những dự án mà con số này đã lên tới 80%. Trong khi đó các nguồn vốn trung và dài hạn khác lại không đáp ứng đủ nhu cầu phát triển của thị trường.
Nhận định về vấn đề này, chuyên gia Tài chính - Ngân hàng TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng dù thị trường BĐS Việt Nam đang có nhiều dấu hiệu thể hiện sự chuyển biến tích cực nhưng vẫn chưa thể phát triển bền vững, một phần do chúng ta đang thiếu những nguồn vốn rẻ và dài hạn, nguồn vốn từ các định chế tài chính khác ngân hàng như vốn tự có của các doanh nghiệp, quỹ đầu tư, vốn FDI, vốn huy động từ trái phiếu, quỹ hưu trí, công ty bảo hiểm… đều còn rất hạn chế.
Nguồn vốn tự có của các doanh nghiệp hiện nay còn khá yếu. Chỉ có một số ít các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BĐS là có đủ khả năng về tài chính, còn hầu hết cũng chỉ chiếm khoảng 20%. Chưa kể hầu hết các doanh nghiệp BĐS có quy mô vừa và nhỏ, các dự án lại thường kéo dài nhiều năm nên các doanh nghiệp này càng gặp khó khăn hơn trong vấn đề vốn.
Về việc thành lập các quỹ tín thác BĐS, ông Hiếu cho rằng dù loại hình này đã rất phổ biến ở các nước tiên tiến nhưng ở Việt Nam dù đã có một vài quỹ hình thành nhưng hoạt động vẫn rất yếu ớt. “Để các quỹ tín thác có thể hoạt động hiệu quả thì cần rất nhiều điều kiện. Thứ nhất phải có những chuyên gia chuyên nghiệp, họ dùng số tiền của những người đóng góp để đầu tư một cách khách quan, minh bạch và thông minh. Tuyệt đối không để xuất hiện tình trạng đầu cơ.
Thứ hai, các quỹ này phải cấp chứng chỉ cho những người đóng góp vốn. Chứng chỉ này phải có tính thanh khoản (ví dụ như chứng khoán), có tính trao đổi trên thị trường, mua đi bán lại được. Ví dụ khi họ có tiền thì họ góp vào quỹ đầu tư BĐS nhưng khi họ cần tiền thì họ có thể bán lại được. Tuy nhiên trên thị trường Việt Nam hiệnn nay, các chứng chỉ này chưa có tính thanh khoản.
Điều quan trọng nữa là tất cả hoạt động của công ty tin thác đứng sau quỹ tín thác phải thực sự minh bạch, trong sáng. Các báo cáo tài chính, đầu tư vào đâu, phải rõ ràng để tạo sự tin tưởng ở các nhà đầu tư. Tuy nhiên tất cả những điều này đều còn thiếu sót ở thị trường BĐS Việt Nam, đó cũng có thể là nguyên nhân khiến các công ty tín thác BĐS dù đã có mặt ở Việt Nam nhưng chưa phát triển, kéo théo việc nguồn vốn vào thị trường BĐS từ các quỹ tín thác cũng còn èo uột và chưa nhièu”, ông Hiếu nhận định.
Chuyên gia Tài chính - Ngân hàng TS. Nguyễn Trí Hiếu
Đánh giá về tình trạng nguồn vốn FDI đổ vào thị trường BĐS thời gian qua, TS. Trần Ngọc Quang - Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng dù vẫn giữ vị trí thứ 2, thứ 3 trong bảng xếp hạng các ngành kinh tế có vốn FDI đổ vào nhưng nguồn vốn FDI vào BĐS vẫn cách rất xa so với ngành kinh tế ở vị trí thứ nhất. Chưa kể, thời gian gần đây FDI vào BĐS cũng đang sụt giảm, và việc nguồn vốn này chỉ đang tập trung ở một số phân khúc nhất định như BĐS du lịch, văn phòng, chung cư cao cấp, trung tâm thương mại… cũng tiềm ẩn nhiều nguy cơ rủi ro đe dọa thị trường.
Nguồn vốn dự trữ trong dân cư hiện nay cũng chưa được tập trung mà vẫn còn rất nhiều hạn chế, chưa được thực hiện đúng cách, minh bạch và an toàn. Chưa kể, các sản phẩm bất động sản có giá trị lớn, trong khi vốn nhàn rỗi của người dân thường lại nhỏ lẻ nên khó có thể tham gia vào thị trường này. Do đó, giải pháp được xem là hữu hiệu nhất trong việc huy động vốn nhàn rỗi chính là phải làm sao “chứng khoán hóa được các dự án bất động sản” hoặc huy động vốn dự trữ trong dân vào thị trường BĐS thông qua trái phiếu của các doanh nghiệp.
Tuy nhiên hiện nay nguồn vốn huy động từ trái phiếu các doanh nghiệp BĐS dù đã xuất hiện nhưng còn thiếu các quy định, chưa kể không phải doanh nghiệp nào cũng có thể phát hành trái phiếu hoặc chứng khoán.
Nêu ý kiến về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM khẳng định: “Chúng ta chưa có quỹ đầu tư những định chế tài chính để đầu tư cho thị trường BĐS, cũng chưa sử dụng được nguồn vốn cổ phiểu trên thị trường chứng khoán. Tức là chúng ta chưa sử dụng được hình thức huy động vốn qua thị trường chứng khoán. Bên cạnh đó cũng chưa có một giải pháp để các doanh nghiệp có thể phát hành trái phiếu. Hiện nay Trung ương, Bộ Chính trị cũng như Quốc hội và Chính phủ đã có những chỉ đạo sẽ cho phép thị trường chứng khoán phát sinh. Đây là một vấn đề rất mới mà ở Việt Nam đến giờ này vẫn chưa áp dụng được để tạo điều kiện huy động vốn trên thị trường BĐS”.
Rủi ro cho cả nền kinh tế
Các chuyên gia cho rằng tất cả những thực trạng này càng khiến các doanh nghiệp BĐS lệ thuộc quá nhiều vào nguồn vốn ngân hàng. Tuy nhiên, ông Trần Ngọc Quang - Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng cần nhìn nhận rõ cơ cấu nguồn vốn BĐS thế nào là hợp lý.
“Nếu như tín dụng từ ngân hàng vẫn ở mức khoảng 65 -70% như hiện này thì rõ ràng nó tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho nền kinh tế cũng như rủi ro cho hệ thống ngân hàng, các doanh nghiệp BĐS và cả người dân”, ông Quang nói.
Phân tích khía cạnh này, ông Quang cho rằng, khi thị trường BĐS lệ thuộc quá nhiều vào nguồn vốn ngân hàng thì bất kỳ một sự điều chỉnh nhỏ nào đó về chính sách tiền tệ, tài chính ngân hàng cũng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường BĐS, vấn đề này hết sức nhạy cảm. Mặt khác, bản thân nguồn vốn ngân hàng đổ quá nhiều vào BĐS cũng gây rủi ro cho chính các ngân hàng, khi thị trường gặp phải trục trặc nào đó thì sự an toàn của hệ thống ngân hàng cũng sẽ bị “đe dọa”. Sự ảnh hưởng này là 2 chiều, cần cấp thiết thay đổi cơ cấu nguồn vốn.
Cũng theo ông Quang, việc nguồn vốn từ ngân hàng đang tập trung quá nhiều vào một số phân khúc cũng đang gióng lên hồi chuông cảnh báo mà cả thị trường cần chú ý. Dù tổng dư nợ tín dụng vào thị trường BĐS vẫn đang ở ngưỡng an toàn nhưng việc nguồn vốn tín dụng đang đổ dồn quá nhiều vào một số phân khúc như phân khúc cao cấp hiện nay có thể dẫn đến tình trạng dư thừa hàng hóa, lúc đó đầu ra các sản phẩm BĐS không được giải quyết, doanh nghiệp không có khả năng thu hồi vốn đầu tư, không có tiền trả lại cho ngân hàng.
Hay việc nguồn vốn ngân hàng đang dồn vào một số các chủ đầu tư lớn cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro, khi các doanh nghiệp này gặp vấn đề thì sẽ ảnh hưởng đến hệ thống ngân hàng và ảnh hưởng đến nền kinh tế nói chung.
TS. Trần Ngọc Quang - Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam
Đồng quan điểm với ông Trần Ngọc Quang, TS. Nguyễn Trí Hiếu cũng cho rằng việc các ngân hàng cung cấp vốn cho thị trường BĐS là điều dĩ nhiên trong một nền kinh tế thị trường, tuy nhiên việc thị trường BĐS dựa dẫm quá nhiều vào nguồn vốn này dẫn đến 2 vấn đề. Thứ nhất là sự lệ thuộc đó là một rủi ro rất lớn cho thị trường BĐS, đến lúc nào đó, vì lý do này khay khác, nguồn vốn của các ngân hàng không còn dồi dào để cung cấp cho thị trường BĐS nữa thì thị trường này sẽ gặp phải “chấn động” nghiêm trọng.
Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu người dân mua nhà cũng có thể sẽ gặp phải những rủi ro này bởi nếu vốn từ các ngân hàng dồi dào thì lãi suất sẽ thấp, nhưng nếu thiếu vốn thì lãi suất sẽ bị đẩy lên cao, người dân sẽ rơi vào tình trạng mất khả năng trả nợ nếu lãi suất tăng cao.
“Đây là cái mà chúng ta cần điều chỉnh, nếu cứ để tình trạng này tiếp diễn thì thị trường BĐS gặp rủi ro, hệ thống ngân hàng gặp rủi ro, người dân cũng gặp rủi ro, cuối cùng là cả nền kinh tế sẽ gặp rủi ro. Chính vì vậy, để giải quyết tình trạng mất cân bằng cơ cấu nguồn vốn dẫn đến nhiều nguy cơ rủi ro, câu hỏi đặt ra là đâu sẽ là nguồn vốn tốt nhất cho thị trường BĐS Việt Nam ngoài ngân hàng mà chúng ta cần thúc đẩy trong thời gian tới”, ông Hiếu nhấn mạnh.
