Thị trường bất động sản 2019: Sàng lọc, trật tự và ổn định hơn

PV: Cuối năm 2017, ông có nhận định thị trường bất động sản năm 2018 sẽ xoay quanh hai cụm từ: Kiểm soát và bền vững. Ông có đánh giá gì khi nhìn lại những diễn biến chính của thị trường năm qua?

Ông Nguyễn Trần Nam: Theo tôi, có thể khái quát như sau: Năm 2018, thị trường bất động sản Việt Nam có nhiều chuyển biến theo hướng ngày một bền vững hơn. Luồng tiền đưa vào thị trường luôn tỷ lệ thuận với những biến động của thị trường, đây là những tín hiệu rất lạc quan. Kết thúc năm 2018, lượng giao dịch hàng hóa bất động sản tăng, nhưng giá không tăng mạnh, không có cảnh sốt nóng, trong khi số lượng người mua chuyển về sinh sống tại các dự án chiếm tỷ lệ cao. Đây là chỉ số quan trọng để đưa ra nhận định rằng, thị trường bất động sản Việt Nam đang và sẽ tiếp tục phát triển ổn định hơn.

Ngoài ra, doanh nghiệp đã có sự khôn khéo, linh hoạt hơn trong việc phát triển sản phẩm, tránh đi phải vết xe đổ của thị trường giai đoạn 2008 - 2013, còn người dân cũng bắt đầu có kinh nghiệm hơn trong việc mua bán, đầu tư vào bất động sản. Các dự án hoàn thành được đưa vào sử dụng nhiều hơn, trong khi cơ cấu sản phẩm của doanh nghiệp cũng sát hơn với nhu cầu ở thực của người dân.

Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam

Tuy nhiên, ngoài những điểm mạnh, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn có những khó khăn nhất định. Đơn cử, đa số doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản của Việt Nam quy mô vẫn còn khá nhỏ, nguồn vốn phát triển chủ yếu là vốn vay ngân hàng và huy động từ khách hàng. Trong khi đó, bắt đầu từ năm 2016, Chính phủ đã có biện pháp hạn chế dòng vốn vay cho thị trường địa ốc, khiến các doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn. Bên cạnh đó, do những vướng mắc về mặt pháp lý, một số phân khúc như condotel, officetel cũng đang điều chỉnh xuống – không còn sôi động như giai đoạn 2015 - 2017…

Theo tôi, về lâu dài, người dân cần thay đổi quan niệm sở hữu nhà ở sang có chỗ ở (thuê nhà). Với những người mỏng vốn thì có thể cân nhắc, không nên dốc hết tiền mua mà vẫn có chỗ ở như mong muốn bằng cách đi thuê nhà tại những dự án phù hợp với khả năng tài chính cũng như thuận lợi cho công việc của mình. Đây là xu hướng chung trên thế giới và cũng đang dần phổ biến tại Việt Nam. Tôi cho rằng "mua nhà cho thuê" là một phương thức đầu tư hiệu quả đối với những người có tiền bởi tương quan so sánh với các kênh đầu tư như vàng, gửi tiết kiệm, chứng khoán... thì hiện nay, bất động sản vẫn là kênh đầu tư an toàn và hấp dẫn. Thị trường có lúc lên, lúc xuống nhưng tài sản là căn nhà vẫn luôn được bảo toàn. Ngoài ra vẫn có được nguồn thu nhập ổn định mà nhiều người cho rằng giống như hình thức bảo hiểm cho cuộc sống và cho tương lai".

Nhưng giới doanh nghiệp luôn có câu biến thách thức thành cơ hội. Mỗi doanh nhân nhất định sẽ tìm ra những cơ hội mới từ khó khăn. Cơ chế thị trường luôn loại bỏ những gì yếu kém, những doanh nghiệp làm ăn không tốt, nghiệp dư... để giữ lại những doanh nghiệp lớn, có ý chí mạnh mẽ.

Điều này được thể hiện rõ nhất thông qua chiến lược phát triển các sản phẩm. Thực tế, năm 2018, chiến lược của chủ đầu tư ngày càng chính xác hơn khi đáp ứng nhu cầu thực. Nghĩa là thay vì những căn hộ to, giá đắt, doanh nghiệp chú trọng phát triển những căn hộ nhỏ, giá tiền vừa hơn. Điều đó có nghĩa là cách xác định dự án, cơ cấu căn hộ được các chủ đầu tư tính toán cẩn thận, chi tiết hơn, phù hợp thực tiễn hơn để giao dịch tăng cao hơn. Ví dụ nổi bật nhất thời gian gần đây là dự án Vincity của Vingroup vừa mở bán chỉ trong vài ngày đã bán hết cả ngàn căn hộ.

Như vậy, thực chất là sức mua của thị trường vẫn rất tốt, vấn đề mấu chốt ở đây là thiếu nguồn cung hợp lý. Do đó, thị trường trong năm 2019 có thể chậm lại một chút, nhưng điều này là cần thiết. Chậm nhưng không thiếu hàng hóa. Bởi nếu theo nguyên tắc của thị trường, việc thiếu hàng sẽ buộc giá tăng nhưng có thể thấy, thời điểm đến cuối năm 2018, giao dịch có tăng nhưng giá không có sự “đột biến”.

PV: Thưa ông, có quan điểm cho rằng, “nguồn cảm hứng” của thị trường bất động sản 2018 cũng đến từ một số “tỉnh lẻ”?

Ông Nguyễn Trần Nam: Theo ghi nhận từ các thành viên Hiệp hội, các trung tâm bất động sản lớn hiện nay như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc... thực sự đang có nhiều vấn đề khó khăn liên quan đến chính sách và pháp lý, dẫn đến sự phát triển chậm trễ của các dự án bất động sản. Do đó, các nhà đầu tư có xu hướng dịch chuyển vốn đầu tư về các địa phương vốn dĩ có thị trường bất động sản chưa phát triển nhưng nhiều tiềm năng, đặc biệt là các địa phương có vị trí trung tâm vùng và có lợi thế về du lịch. Điển hình phải kể đến là Quảng Ninh, Hải Phòng, Thanh Hóa, Nghệ An, Bình Định, Đà Lạt – Lâm Đồng, Vũng Tàu, Cần Thơ…

Một số tỉnh khác như Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương, Phú Yên, Bình Thuận... thậm chí Yên Bái, Bạc Liêu cũng là mảnh đất màu mỡ mà các nhà đầu tư đang đổ về. Theo đó, xu hướng trong tương lai, bất động sản địa phương sẽ thực sự sôi động và có nhiều dư địa phát triển, nhất là với những nhà đầu tư vừa và lớn, với cách thức đầu tư bài bản, chuyên nghiệp.

Khu nghỉ dưỡng 5 sao Premier Village Phu Quoc Resort tại Nam Phú Quốc

Riêng đối với các tỉnh có đơn vị hành chính dự kiến lên đặc khu, rõ ràng việc có đặc khu hay không thì thị trường nơi đây vẫn phát triển. Cụ thể như Quảng Ninh vẫn đang là tỉnh phát triển công nghiệp và bất động sản rất tốt khi TP. Hạ Long, Bãi Cháy, huyện đảo Vân Đồn vẫn thu hút được rất nhiều nhà đầu tư bất động sản, đặc biệt là bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng. Phú Quốc cũng vẫn có sự đầu tư không hề thua kém các địa phương khác, quy tụ hàng loạt doanh nghiệp hàng đầu của Việt Nam.

Với bước đệm sẵn có, đặc biệt khi kết cấu hạ tầng ngày một hoàn thiện, tôi cho rằng, trong tương lai gần, các nhà đầu tư lớn chắc chắn sẽ hướng đến những khu vực này. Năm 2019 và xa hơn nữa, dù có trở thành đặc khu hay không thì đây vẫn là những địa điểm thu hút đầu tư rất tốt. Đặc biệt, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng đang có nhiều lợi thế tăng trưởng, phù hợp với chiến lược quy hoạch phát triển du lịch của Chính phủ và Nghị quyết của Bộ Chính trị, coi du lịch là một ngành mũi nhọn.

PV: Ông có dự báo gì về triển vọng thị trường bất động sản năm 2019 cũng như cơ hội đầu tư của thị trường trong giai đoạn tới?

Ông Nguyễn Trần Nam: Sau giai đoạn kiểm soát chặt chẽ hơn nhưng vẫn sẽ giữ được sự bền vững, tôi cho rằng năm 2019, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ đan xen những thách thức cùng cơ hội. Tuy nhiên, trước tiên phải khẳng định rằng, thị trường bất động sản hiện nay và vài năm nữa cũng không xảy ra tình trạng bong bóng.

Gần 2 năm trở lại đây, Chính phủ chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước (NHNN) giảm dòng vốn tín dụng vào thị trường bất động sản. Nhưng khác với giai đoạn “giật cục” ban đầu, giờ đây việc điều hành dòng vốn của NHNN đã “mượt” hơn, chỉ “rà phanh” mà không “đạp phanh” nên đã mang lại những hiệu quả tích cực.

Dự án Times City của Tập đoàn Vingroup.

Siết tín dụng, thị trường sẽ giảm, nhưng giảm ở mức có thể yên tâm là không thiếu hàng. Động thái giảm ở đây theo tôi là để lập lại trật tự, giúp thị trường sẽ điều chỉnh, sàng lọc đi những doanh nghiệp kém năng lực, tên tuổi không tốt, dự án không tốt không có khả năng vay vốn ngân hàng. Như thế thì chỉ còn lại những nhà phát triển bất động sản có uy tín, các dự án có tính khả thi cao.

“Cuộc cách mạng công nghiệp lần thứ tư với sự tiến bộ vượt bậc về công nghệ đã và đang tác động mạnh mẽ đến hầu hết các lĩnh vực, trong đó có bất động sản. Trên nền tảng số hóa và trí tuệ nhân tạo, đô thị thông minh (smartcity) cũng đang trở thành một xu hướng mới. Đón bắt xu hướng smartcity, các chủ đầu tư bất động sản đã bắt đầu “cựa mình” phát triển các dự án bất động sản gắn với tính năng "smart" và phân khúc này. Tuy nhiên, bất động sản thông minh đang là một sản phẩm rất mới trên thị trường, khởi đầu đã tạo được sự thu hút và quan tâm của các nhà đầu tư, song, có trở thành một sản phẩm có sức hút cao và bền vững như kỳ vọng hay không, câu trả lời còn ở phía trước”.

Bên cạnh đó, trong hơn 15 năm có Luật Nhà ở, nước ta đã phát triển khoảng 70 triệu mét vuông nhà ở mỗi năm. Trong khi đó, theo Chiến lược Phát triển nhà ở Quốc gia thì mục tiêu là mỗi năm sẽ tăng trung bình 1 m2/người. Như vậy, giai đoạn từ nay về sau, chúng ta sẽ phải cố gắng phát triển 100 triệu m2 nhà ở/năm, chưa kể các công trình văn phòng dịch vụ, hạ tầng công nghiệp, dịch vụ, giao thông, đô thị khác. Đây là cơ hội và mảnh đất màu mỡ để các doanh nghiệp nước ngoài quan tâm, nhất là khi Việt Nam đang trong tiến trình hội nhập sâu rộng, tích cực thực thi các hiệp định thương mại thế hệ mới song phương và đa phương. Bối cảnh đó đã thúc đẩy mạnh mẽ xu hướng toàn cầu hóa bất động sản, mở ra nhiều cơ hội cho người nước ngoài vào mua nhà và đầu tư FDI vào thị trường bất động sản Việt Nam.

Đồng thời, theo ghi nhận từ VNREA, 2018 là năm thứ 4 liên tiếp, lượng khách du lịch quốc tế và trong nước tăng trên 30%, một con số ấn tượng. Dự kiến chúng ta sẽ đạt 17 - 18 triệu lượt khách quốc tế và khoảng trên 60 triệu lượt khách nội địa vào năm 2020. Do đó, ước tính đến năm 2020, chúng ta vẫn có thể thiếu đến hàng vạn phòng khách sạn. Đây là cơ hội rất tốt cho các nhà đầu tư. Giao dịch bất động sản nghĩ dưỡng năm 2018 tuy có xu hướng chững lại, phần lớn là do thiếu hành lang pháp lý. Tuy nhiên theo tôi, nhà đầu tư không nên dao động, bởi Chính phủ vẫn đang tiếp tục có những chỉ đạo mang tính tích cực ủng hộ để đưa ra được hành lang pháp lý giúp condotel trở thành một sản phẩm chính thức có quy hoạch, có tiêu chuẩn xây dựng, được cấp “sổ đỏ”, được mua bán hợp pháp.

Tỷ lệ đô thị hóa dự kiến tăng lên 46% vào năm 2025. Ước tính trong vòng 10 năm tới, tổng nhu cầu nhà mới có thể lên đến 5,1 triệu căn trong phân khúc nhà giá thấp và trung bình. Do đó, tôi đánh giá, phân khúc nhà ở bình dân, có giá vừa túi tiền và phân khúc nhà ở trung cấp vẫn sẽ tiếp tục giữ vai trò chủ đạo. Trong khi phân khúc nhà ở cao cấp đang có dấu hiệu thừa cung, phải đối diện với nhiều thách thức trong năm 2019. Do vậy, các chủ đầu tư cần phải tính toán cơ cấu lại sản phẩm đưa ra thị trường. Các dự án sẽ phát triển theo hướng tạo ra đẳng cấp khác biệt, độc đáo, tích hợp nhiều tiện ích, dịch vụ. Ngoài ra, xu thế xây dựng đô thị xanh, thông minh, tòa nhà thông minh, căn hộ thông minh, sử dụng năng lượng tái tạo, thân thiện môi trường, an ninh, an toàn trước hết là về phòng cháy chữa cháy sẽ rất được coi trọng. Còn phân khúc đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép sẽ trở về giá trị thực và các khu vực bị phân lô trái phép sẽ được rà soát, chấn chỉnh theo quy định của pháp luật.

Khu đô thị Lakeview City.

Có thể nói hiện tại, hoạt động điều hành của chính phủ, xây dựng cơ cấu hàng hóa của chủ đầu tư, hoạt động giao dịch của khách hàng, người dân đang đi đúng hướng, tạo cơ hội cho những doanh nghiệp làm ăn nghiêm túc. Thể hiện rõ nhất qua các chính sách siết chặt vốn, thủ tục hành chính của Nhà nước; doanh nghiệp linh hoạt với thị trường, các dự án hoàn thành được đưa vào sử dụng nhiều hơn khi cơ cấu sản phẩm sát với nhu cầu ở thực của người dân; khách hàng, người dân cũng bắt đầu có kinh nghiệm hơn trong việc mua bán, đầu tư vào bất động sản. Thêm vào đó, việc việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Đất đai trong thời gian tới cũng sẽ tạo độ mở cho thị trường phát triển mạnh hơn.

Tóm lại theo tôi, trong năm 2019, thị trường bất động sản sẽ đi vào trật tự và ổn định hơn, nguồn cầu và cung vẫn rất lớn, thanh khoản vẫn tốt, nếu doanh nghiệp chọn được đúng vị trí, cơ cấu hàng hóa và thời điểm để phát triển dự án phù hợp... Cả trong ngắn hạn, trung hạn và dài hạn, thị trường bất động sản Việt Nam đều có đà phát triển rất tốt, nếu như tiếp tục có sự kiểm soát và điều chỉnh hợp lý.

PV: Trân trọng cảm ơn ông!