Báo cáo kinh tế vĩ mô quý II/2018 của Viện Nghiên cứu Kinh tế và Chính sách khuyến nghị rằng: "Trong thời gian tới khi tồn tại khả năng Ngân hàng Nhà nước sẽ tăng lãi suất đồng VND để ổn định tỷ giá, thị trường bất động sản nhiều khả năng đối diện với nguy cơ suy giảm. Đây là rủi ro quan trọng mà các doanh nghiệp và nhà đầu tư cần lưu ý vì nó sẽ làm thay đổi toàn bộ trạng thái thị trường hiện nay".

(Ảnh chụp màn hình).

(Ảnh chụp màn hình).

Theo đánh giá của TS. Nguyễn Đức Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế và Chính sách, thị trường bất động sản  tại Việt Nam đang có dấu hiệu chững lại, tiềm ẩn nhiều rủi ro khi thị trường căn hộ sụt giảm trong quý II cả về lượng mở bán mới và lượng bán ra trên cả hai thị trường TP.HCM và Hà Nội. Đây là xu hướng tất yếu sau một thời gian tăng trưởng nóng.

Trước dấu hiệu đi xuống của thị trường bất động sản, TS. Nguyễn Trí Hiếu dự báo: "Cần phải cảnh giác với thị trường bất động sản vẫn đang tiếp tục nóng lên. Mặc dù sau đề xuất Dự thảo Luật đơn vị Hành chính Kinh tế đặc biệt tạm dừng thông qua, đất nền có dấu hiệu hạ nhiệt nhưng vẫn nóng. Giá bất động sản vẫn tiếp tục tăng ở một số nơi. Nếu vẫn còn tăng đến mức nguồn cung vượt quá cầu thì sẽ xảy ra tình trạng vỡ bong bóng bất động sản". 

Liên quan đến thị trường bất động sản đang bước vào thời điểm bão hòa, TS. Nguyễn Đức Thành phân tích: "Thị trường bất động sản đã có sự tăng nóng, dòng tín dụng đổ vào lĩnh vực này khó thống kê được số liệu chính xác. Nhưng chắc chắn, tiền đổ vào đây rất nhiều. Khi điều kiện tăng đến mức bão hòa, diễn biến thị trường sẽ có khuynh hướng chững lại. Tình trạng chững lại là sự điều chỉnh của thị trường theo quy luât thông thường.

Trong báo cáo, quý II/2018, thị trường căn hộ đang giảm cả ở Hà Nội và TP.HCM. Đây là dấu hiệu của thị trường có dấu hiệu chậm lại. Tuy nhiên, khi thị trường bão hòa mà đầu tư vào đó dựa trên chủ yếu là đòn bẩy tài chính thì chỉ cần có sự tăng nhẹ về lãi suất, ngay lập tức sẽ có người rút khỏi thị trường bởi họ đi vay vốn từ ngân hàng. Điều này sẽ thay đổi trạng thái của thị trường, khiến thị trường bị kích hoạt.

Cung tăng và cầu bắt đầu giảm. Thị trường vốn trong trạng thái bão hòa sẽ bị đổi hướng thật nhanh. Khi có lãi, ai cũng kỳ vọng thị trường sẽ tiếp tục tăng nhưng nếu tất cả đồng loạt đầu tư vào sẽ khiến thị trường bị “ứ đọng”. Thời điểm giá bất động sản bắt đầu quay đầu, hiệu ứng này khiến nhiều người muốn rút. Và ngược lại khi giá cao thì ai cũng muốn là người đầu tiên nhảy vào thị trường này.

Sự mất cân bằng của thị trường ở thời điểm nhiều người rút tạo ra nguồn cung ồ ạt hơn. Nguồn cầu giảm vì chi phí đòn bẩy và tài chính bị thu hẹp.

Trong một chiều hướng của thị trường, điểm kích cầu vẫn sẽ giữ được dù rất mong manh nhưng không bị bục ra. Nhưng với dấu hiệu của thị trường bất động sản như hiện tại, tôi e ngại xác suất điểm kích cầu bị bục ra đang đà tăng lên".

TS. Nguyễn Đức Thành

TS. Nguyễn Đức Thành

Đánh giá về tác động của thị trường bất động sản đến các lĩnh vực khác, ông Thành cho rằng: “Thứ nhất, dấu hiệu chững lại của thị trường bất động sản sẽ tác động mạnh đến các ngành nghề khác như ngành vật liệu xây dựng. Sẽ không có các dự án được chào bán vì cũng không có người mua. Sự chững lại của thị trường còn ảnh hưởng đến sức mua của toàn bộ khu vực, lan tỏa sang các lĩnh vực khác.

Thứ hai, hiệu ứng đó còn tác động giảm giá trị các tài sản mà giá tài sản này thuộc bảng cân đối kế toán của ngân hàng. Ngân hàng sử dụng bất động sản làm thế chấp thì đồng nghĩa khiến tài sản của ngân hàng bị giảm. Khi giá trị của tài sản giảm, họ buộc phải giảm lượng cho vay theo đúng tỷ lệ.

Nguồn cung tiền bị thắt lại giảm, tiền khan hiếm, lãi suất càng đẩy lên cao. Nó sẽ tạo ra một vòng xoáy thu hẹp rất nghiêm trọng. Điển hình năm 2006 và 2008 cũng rơi vào tình trạng bị như vậy. Các nền kinh tế khác như Nhật Bản, Hàn Quốc cũng rơi vào tình trạng tương tự khi thị trường tài sản lớn bị thu hẹp”.

Nhật Minh

Bạn đang đọc bài viết Thị trường bất động sản chững lại, rủi ro nào xảy ra? tại chuyên mục Tiêu điểm của Tạp chí Bất động sản Việt Nam. Mọi thông tin góp ý và chia sẻ, xin vui lòng gửi về hòm thư batdongsantapchi@gmail.com