Thị trường BĐS gắn liền với đất: Xác lập kỷ lục mới về nguồn cung và giá bán
Theo báo cáo của CBRE Việt Nam, năm 2016, thị trường BĐS TP. HCM ghi nhận sự tăng giá chào bán mạnh mẽ ở khu vực đất nền dự án, đặc biệt ở những tâm điểm như quận Thủ Đức, quận 9, quận Bình Tân, quận 12, huyện Bình Chánh… Giá chào bán ở những nơi này tăng trung bình 20 - 40% so với năm trước.
Việc tăng giá có thể được lý giải bởi một số dự án cơ sở hạ tầng đã hoàn thành trong năm vừa qua, tăng cường kết nối giữa các vùng trong thành phố. Tuy nhiên, nên lưu ý rằng việc tăng giá được ghi nhận ở giá chào bán từ bên bán, vì thế có thể không phản ánh đúng nhu cầu thị trường.
CBRE dự báo, trong năm 2017, và những năm tiếp theo, với đà tăng trưởng sẵn có, nhiều nhà đầu tư lớn sẽ mở rộng đầu tư ở những vùng hiện chưa được khai thác mạnh.
So với đất nền, sự tăng giá của biệt thự/nhà phố xây sẵn không quá nổi bật. Trong năm 2016, TP. HCM chào đón 3.062 căn từ 13 dự án, tăng 40% so với năm trước. Việc này đã thiết lập kỉ lục mới không chỉ về nguồn cung mới mà còn về giá bán của thị trường biệt thự/nhà phố xây sẵn tại TP. HCM.
Thống kê của CBRE Việt Nam cho thấy, các khu vực ngoại thành như quận Thủ Đức, Gò Vấp và quận 12, vốn không có hoạt động mới trong một thời gian dài, ghi nhận mức tăng giá 15% nhờ những dự án mới. Giá bán ở quận 9 tăng hơn 10% so với năm trước trong khi quận 7 vẫn ổn định với mức tăng giá chỉ ở 2.5%. Mặt khác, giá bán ở quận 2 giảm khoảng 3% so với năm trước bởi những sản phẩm mới nằm ở vị trí kém thuận lợi nhắm đến đối tượng khách hàng vừa túi tiền (như dự án Citibella, Palm Residences). Xét đến tỉ lệ hấp thụ, có 2.304 căn được bán ra ở TP. HCM trong năm vừa qua, phần lớn từ các dự án mới.
CBRE Việt Nam cho biết, trong Quý IV/ 2016, thị trường chào đón hai dự án mới: LaVila tại Huyện Nhà Bè (238 căn) và The Pegasuits (69 căn) tại Quận 8. Cả hai dự án này đã bán được gần hết chỉ trong vòng vài tháng. Ngoài ra, dự án Merita Khang Điền và River Park tại Quận 9 với 307 căn mở bán chưa chính thức, sẽ được ra mắt chính thức vào năm 2017.
Từ những dữ liệu trên, CBRE dự báo, trong năm 2017, và những năm tiếp theo, với đà tăng trưởng sẵn có, nhiều nhà đầu tư lớn sẽ mở rộng đầu tư ở những vùng hiện chưa được khai thác mạnh; do đó sẽ không có nhiều cạnh tranh trực tiếp. Tuy nhiên, do tỷ lệ hấp thu của các thị trường mới này chưa được kiểm định chắc chắn, sẽ có thêm nhiều dự án nhỏ được phát triển trước để nghiên cứu thị trường.
Ngoài ra, CBRE cho rằng, những dự án mới này khó có khả năng nằm ở phân khúc giá cao, nên giá bán trung bình sẽ được hạ xuống nếu không tính đến một vài dự án cao cấp sắp được chào bán ở quận 2. Ở những khu vực đã được phát triển lâu đời như quận 9, quận 7, huyện Nhà Bè, do thiếu các dự án trọng điểm, cả giá bán và tỷ lệ hấp thụ dự kiến sẽ ổn định trong 2 - 3 năm tới mà không có nhiều biến đổi đột ngột.
Dự kiến sẽ tăng thêm khoảng 500.000m2 diện tích bán lẻ thực thuê trong 3 năm tới
Trong năm 2016, TP. HCM chào đón 5 trung tâm mua sắm mới, một ở khu vực trung tâm và bốn ở khu vực ngoài trung tâm, thêm vào thị trường hơn 192.000m2 diện tích thực thuê, tăng 50% so với cùng kì năm trước. Các dự án mới này đã mang đến thị trường nội địa nhiều thương hiệu quốc tế ở các phân khúc khác nhau, từ thời trang cao cấp cho đến các nhà hàng, quán cà phê, siêu thị.
Theo nghiên cứu của CBRE, có 17 nhãn hiệu quốc tế nổi tiếng mới vào thị trường TP. HCM trong năm 2016, tăng gần gấp 3 lần so với năm 2015. Zara với cửa hàng flagship đầu tiên tại TP. HCM là gương mặt đáng chú ý nhất trong năm 2016. Sau thành công của Zara, H&M và 7-eleven là hai tên tuổi lớn đang xem xét mở rộng thị trường tới Việt Nam. Điều này được cho là sẽ tác động không nhỏ đến thị trường BĐS.
Bên cạnh đó, trong năm qua, thị trường cũng đã chứng kiến sự mở rộng mạnh mẽ của các nhà bán lẻ trong nước, chẳng hạn như Vincom và Co.opMart, lẫn các nhà bán lẻ nước ngoài, như Aeon, Lotte, Ilahui Miniso…
Trong quý IV/2016, TP. HCM không có nguồn cung BĐS bán lẻ mới nào. Kết quả là, tỷ lệ trống đã được cải thiện 52 điểm phần trăm so với quý trước và 197 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái, ở mức 6,8%. Tỷ lệ trống được cải thiện chủ yếu trong định dạng khối đế bán lẻ nhờ sự nâng cấp của dự án The Vista Walk thành Oxygen Mall. Ở các định dạng khác, tỷ lệ trống khá ổn định.
CBRE Việt Nam dự báo, trong ba năm tới, thành phố dự kiến sẽ tăng thêm khoảng 500.000 m2 diện tích bán lẻ thực thuê, 55% trong số đó đang được xây dựng, trong khi phần còn lại vẫn đang trong giai đoạn lên kế hoạch.
Về giá chào thuê, mặc dù chỉ có 1 dự án khai trương trong năm 2016, Saigon Centre giai đoạn 2, giá thuê trung bình Tầng Trệt & Tầng 1 của khu vực Central Business District (CBD - biểu tượng cho sự phát triển, sức sống của nền kinh tế đô thị, là nơi tập trung cao nhất các hoạt động giao thương, hành chính, văn hóa, giải trí...) tăng 15,4% so với cùng kỳ năm trước. Vị trí đắc địa, nguồn cung hạn chế cùng sự gia nhập của nhiều nhãn hiệu mới là một số yếu tố giúp tỷ lệ cho thuê tăng mạnh. Trong khi đó, giá thuê trung bình ở khu vực ngoài trung tâm không thay đổi nhiều trong năm 2016; giá thuê tăng chỉ 1,2% so với quý trước và 0,1% so với cùng kỳ năm trước.
Theo nhận định của CBRE Việt Nam, trong ba năm tới, TP. HCM dự kiến sẽ tăng thêm khoảng 500.000m2 diện tích bán lẻ thực thuê, 55% trong số đó đang được xây dựng, trong khi phần còn lại vẫn đang trong giai đoạn lên kế hoạch. Trung tâm mua sắm sẽ chiếm 75% nguồn cung trong tương lai và 20% còn lại sẽ là các khối bán lẻ.
Sự gia tăng nguồn cung trong tương lai ở khu ngoài trung tâm (vài ví dụ - 2017: Vincom Central Park, Su Van Hanh Shopping Centre; 2018: Crescent Mall Phase 2, Riviera Point) dự kiến sẽ làm giảm giá thuê trung bình khoảng 2% trong hai năm tiếp theo. Phải đến 2019 - 2020, khi các dự án mới sẽ được tung ra tại khu trung tâm (Spirit of Saigon, Tax Plaza), thì giá thuê trung bình mới tăng trở lại.
CBRE Việt Nam cho biết, không tính các dự án mới thì giá thuê tại khu trung tâm TP. HCM dự kiến sẽ tăng 2 - 4% mỗi năm trong hai năm tới, trong khi giá thuê tại các khu vực ngoài trung tâm sẽ ổn định trong cùng thời kỳ. Về tỷ lệ trống, nguồn cung dồi dào trong năm 2017 (180.000 m2 đang xây dựng) và trong năm 2018 (145.000 m2) có khả năng sẽ tăng tỉ lệ trống đến 8 - 11%. Đến năm 2019 thì tỉ lệ trống dự đoán sẽ giảm vì nguồn cung tương lai hạn hẹp lại.
Về nguồn cầu, ngày nay sự tiện lợi được ưu tiên hàng đầu trong thói quen mua sắm của người dân. Do đó, CBRE Việt Nam cho rằng, cửa hàng tiện lợi mở 24/7, thương mại điệc tử, khối bán lẻ tại các khu nhà ở hiện đại sẽ có nhiều đất phát triển trong những năm tới.
CBRE Việt Nam lấy dẫn chứng Vincom+, một thương hiệu bán lẻ mới từ Vingroup, là ví dụ tiêu biểu của xu hướng này. Những khu bán lẻ của Vincom+ giống như một trung tâm mua sắm nhỏ ở các dự án căn hộ, với phần lớn diện tích thực thuê được phân bổ cho siêu thị, hàng ăn uống, ẩm thực, giải trí. Nhìn đến tương lai, ngoài những nhà bán lẻ Thái Lan vốn thống lĩnh hoạt động M&A gần đây, các nhà bán lẻ từ Nhật, Hàn Quốc, Trung Quốc cũng như các nước phương Tây đang theo dõi thị trường Việt Nam chặt chẽ, bởi nơi đây có dân số trẻ với lối sống hiện đại và thói quen mua sắm ngày càng tăng.
