Thị trường tốt, môi trường đầu tư xấu và nguy cơ “khủng hoảng thiếu”

Một thị trường bất động sản đang được đánh giá là giàu tiềm năng và sự hiện diện của gam màu sáng sẽ chiếm vị trí “spotlight” trong bức tranh chung. Nhưng các doanh nghiệp địa ốc vẫn đang loay hoay trong bài toán triển khai chiến lược kinh doanh chỉ bởi… môi trường đầu tư đang rút mòn “sinh lực”. Tất cả đều trở nên đáng lo ngại khi nguy cơ “khủng hoảng thiếu” có khả năng xảy ra. Bất động sản “đóng băng”: Một kịch bản mới có thể bao trùm trong tương lai.

“Năm 2020, nhìn chung thị trường chắc chắn sẽ tiếp tục phát triển, không thể đi xuống.”

Đó là câu nói của ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng trong Diễn đàn Bất động sản thường niên năm 2019. Một kịch bản tươi sáng sẽ xuất hiện trên thị trường có giá trị vốn hóa cao năm 2020 đã được dự đoán từ vị lãnh đạo Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản.

Nhưng đó không hoàn toàn chỉ là nhận định của ông Khởi mà trong hội Diễn đàn Bất động sản thường niên ngày hôm đó, rất nhiều các chuyên gia đều cùng đưa chung một nhận định: “Thị trường sẽ tốt”.

Tất nhiên, các dự báo này đều được đưa ra trên cơ sở dẫn chứng về những số liệu đầy khả quan. Trong các báo cáo của những tổ chức nghiên cứu thị trường, phân khúc nhà ở, nghỉ dưỡng và công nghiệp đều xuất hiện con số tích cực.

Theo đó, báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho thấy, năm 2019, dẫu có sự giảm sút về số lượng nguồn cung tung ra nhưng một tín hiệu đáng mừng và khả quan nhất chính là nhu cầu về nhà ở thực vẫn lớn. Con số này cho thấy ở tỷ lệ hấp thụ sản phẩm nhà ở lên tới hơn 80% tại các dự án mở bán.

Đối với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, tiềm năng của lĩnh vực này chưa bao giờ hạ nhiệt. Bởi Việt Nam là đất nước “nổi danh” trên bản đồ thế giới khi thiên nhiên ưu ái những bãi biển đẹp cùng khí hậu nắng ấm. Ngay trong “Chiến lược phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2020" do Thủ tướng Chính phủ ký, Việt Nam phấn đấu năm 2020 sẽ đón 10 - 10,5 triệu lượt khách du lịch quốc tế và 47 - 48 triệu lượt khách du lịch nội địa; tổng thu từ khách du lịch đạt 18 - 19 tỷ USD, đóng góp 6,5 - 7% GDP cả nước; có tổng số 580.000 buồng lưu trú với 35 - 40% đạt chuẩn từ 3 đến 5. Đến năm 2020, tổng thu từ khách du lịch tăng gấp 2 lần năm 2020.

Với một chiến lược và mục tiêu như vậy thì tất yếu, hạ tầng cơ sở phải được bù đắp và hoàn thiện. Sự sôi động của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng vừa qua dù được đánh giá rất tốt nhưng chưa đáp ứng kịp cho mục tiêu du lịch trong chiến lược đề ra. Điều này cho thấy, tiềm năng của dòng sản phẩm nghỉ dưỡng này còn rất lớn.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội nhận định: “Năm 2020, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng còn nhiều dư địa phát triển, quỹ đất còn nhiều, các địa danh để khai thác các loại hình du lịch nghỉ dưỡng rất phong phú. Theo đó, chiều hướng phát triển của thị trường vẫn là đi lên trong trung hạn và dài hạn. Trong năm 2020, từ những thị trường đã từng nổi danh như Đà Nẵng, Phú Quốc thì phân khúc này đã lan sang các thị trường khác, bao gồm các địa điểm ven biển hoặc núi, sông, ven hồ. Chúng tôi dự kiến trong thời gian sắp tới các chủ đầu tư sẽ mở rộng ra ngoài các thị trường du lịch truyền thống để phát triển tại các địa phương có nhiều tiềm năng nhưng chưa quá phát triển nhằm duy trì tốc độ tăng trưởng”.

Theo bà An, những địa phương có kết nối thuận tiện với những thị trường trọng điểm như Bà Rịa - Vũng Tàu (gần TP.HCM), Quảng Nam (gần Đà Nẵng), Bình Thuận (4,5 tiếng lái xe từ TP.HCM), Hạ Long (2,5 tiếng lái xe từ Hà Nội, cải thiện đáng kể nhờ cao tốc Hà Nội - Hải Phòng - Hạ Long) dự kiến sẽ có những bước phát triển mạnh mẽ trong thời gian tới.

Ngoài ra, các resort, khách sạn cũng được mở ra rất nhiều trong vài năm trở lại đây. Theo đó, các nhà phát triển cũng cần cân nhắc việc phải lựa chọn loại hình gì, ý tưởng thế nào để cạnh tranh được và bắt kịp xu hướng phát triển của thị trường ví như xu hướng chăm sóc sức khoẻ, xu hướng trải nghiệm…

Một phân khúc được nhận định và đánh giá góp “một chân” trong chiếc kiềng phát triển thị trường bất động sản, đó là bất động sản công nghiệp. Dù xuất hiện trên thị trường đã lâu nhưng phải 3 năm trở lại đây, bất động sản công nghiệp mới được gọi tên nhiều lần trong các nghiên cứu thị trường nhờ những con số tăng trưởng ấn tượng.

Trong báo cáo của mình, ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc Savills Việt Nam đã nhận định: “Chúng tôi tiếp tục nhận thấy nguồn cầu lớn ở tất các các mảng thị trường từ các nhà đầu tư trong khu vực, do biên độ lợi nhuận hấp dẫn có thể đạt được tại thị trường Việt Nam, trong bối cảnh các thị trường khác đang không đạt kỳ vọng. Trong đó, số lượng các nhà đầu tư ở mảng công nghiệp và logistics tăng mạnh. Ðây cũng là mảng thị trường chúng tôi kỳ vọng sẽ có nhiều hơn các giao dịch thành công trong năm 2020”.

Phân khúc bất động sản công nghiệp càng trở nên sôi động nhờ sự hưởng lợi từ cuộc chiến tranh thương mại Mỹ - Trung. Dòng dịch chuyển các công xưởng khỏi Trung Quốc đưa Việt Nam trở thành điểm dừng chân lý tưởng. Trong khi đó, mức giá thuê trung bình ở các khu công nghiệp đang có chiều hướng gia tăng. Tại miền Bắc, Công ty Tư vấn JLL Việt Nam cho biết, giá thuê trung bình ở các khu công nghiệp hiện là 95 USD/m2, tăng 6,7% so với cùng kỳ năm ngoái và giá chưa có dấu hiệu hạ nhiệt do nhu cầu mạnh mẽ đến từ các nhà đầu tư. Những tín hiệu này cho thấy, bức tranh đầy khởi sắc của phân khúc bất động sản công nghiệp.

Các chỉ số trên thị trường bất động sản đều cho thấy sự khả quan rất lớn: Mức giá gia tăng, nhu cầu thực tốt, tiềm năng của các phân khúc vẫn còn biên độ co dãn cao. Thế nên, những nhận định về bức tranh bất động sản 2020 là điều hoàn toàn có thể đặt ra.

“Bất động sản du lịch và bất động sản công nghiệp có dư địa phát triển rất lớn. Đây là những điểm sáng thị trường trong trung và dài hạn”, ông Nguyễn Trần Nam - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định.

Còn ông Đoàn Văn Bình, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn CEO lạc quan cho rằng: “Trong năm 2020, các phân khúc đều còn dư địa lớn. Dân số tăng nhanh, tầng lớp trung lưu cũng gia tăng nhanh chóng, dẫn đến sức mua nhà ở và nhu cầu hưởng thụ rất lớn”.

Nhưng, vòng quay của quỹ đạo đó vẫn chưa định hình và cố định rõ nét bởi sự xuất hiện của yếu tố rủi ro lớn lại đang đến từ chính môi trường đầu tư.

Ngày 18/2, tại Hội nghị tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho doanh nghiệp bất động sản, những tiếng lòng của doanh nghiệp được sẻ chia. Thủ tục hành chính - nút thắt khiến rất nhiều dự án với bao kỳ vọng rơi vào điểm đen tắc nghẽn . 

Mặc dù năm 2018, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo cắt giảm tối thiểu 50% điều kiện kinh doanh. Tuy nhiên, các doanh nghiệp cho rằng, con số 50% này, các bộ, ngành nên hiểu không chỉ là cắt giảm về số lượng thủ tục hành chính, mà còn phải là cắt giảm về mặt thời gian triển khai thủ tục. Bởi thực tế, nhiều nơi chỉ cắt giảm về số lượng thủ tục, nhưng thời gian thực hiện sau khi đã cắt giảm thì không thay đổi, thậm chí có những trường hợp còn kéo dài hơn.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP. Invest đã thẳng thắn chia sẻ những nỗi khổ không ai thấu của doanh nghiệp: "Ví như một dự án của chúng tôi ở Việt Trì có diện tích 50ha nhưng chúng tôi “theo đuổi” 12 năm nay, qua 5 “đời” chủ tịch của tỉnh Phú Thọ nhưng vẫn vấp phải giải phóng mặt bằng. Bởi chỉ còn một số hộ và họ dứt khoát không chấp nhận giá đền bù.

Trong Luật Đất đai còn có quy định hệ số đền bù do cấp tỉnh quy định mà mỗi tỉnh lại quy định một hệ số khác nhau. Phú Thọ chỉ cho hệ số đền bù là 1:1 nên người dân được lấy lại giá tiền rất thấp chỉ 150.000 đồng/m2. Trong khi đó, Thái Nguyên gấp 4 lần, Bắc Giang gấp 6 lần. Tất cả những điều đó gây nên sự bất cập trên mặt bằng giá đất. Đây chính là kẽ hở chưa thể giải quyết được. Trong khi đó, tỉnh yêu cầu mức giá này doanh nghiệp phải làm đúng, nếu doanh nghiệp “phá giá” thì sẽ bị tỉnh có ý kiến. Do vậy, doanh nghiệp cũng không thể tự tăng giá đền bù được. Nhưng có thể nói, từ hệ số đền bù thấp nên người dân mới không chấp nhận giá đền bù đó.

Quay trở lại dự án đó, chúng tôi còn 32 hộ chưa nhận tiền đền bù và trong khoảng đất 5ha khi họ chưa nhận tiền đền bù, chúng tôi sẽ không được rào kín mà phải để cho họ đường đi. Như vậy, vướng ở chỗ này thì phải kêu ai? Trong khi dự án của chúng tôi đã bắt đầu làm từ 2008 đến nay là 12 năm nhưng vẫn chưa thể triển khai xong. Vốn tài chính chúng tôi rót vào đây khoảng 90 tỷ đồng. Nỗi khổ như vậy, ai thấu cho doanh nghiệp bất động sản?"

Chỉ bởi thủ tục hành chính mà ngay từ đầu năm 2020, một trong những doanh nghiệp địa ốc lớn là Novaland đã phải gửi đơn kêu cứu lên Bộ Xây dựng vì khả năng mất thanh khoản của nhiều dự án. Với giới đầu tư, chẳng ai có thể quên được đầu năm 2019, một cuộc thanh tra rà soát của UBND TP.HCM được công bố đã khiến cho giá chứng khoán của Novaland rớt không phanh. Dù đã chính thức lên tiếng về 7 dự án tại TP.HCM đang bị tạm dừng chuyển đổi mục đích sử dụng đất, những thông tin kém tích cực này đã khiến tài sản của "ông lớn" bất động sản “bốc hơi” hơn 800 tỷ đồng và là cổ phiếu vốn hóa lớn giảm giá mạnh nhất trong phiên giao dịch ngày 8/1/2019.

Thực hư chưa rõ sai phạm ở đâu nhưng tổn thất mà doanh nghiệp này nhận được không khác đòn chí mạng. Để rồi sau đó, những dự án của Novaland cứ “dậm chân tại chỗ” bởi quy định chồng chéo, khó tìm ra hướng triển khai thi hành. Tất nhiên, hàng tỷ đồng ra đi, thương hiệu bị ảnh hưởng, hoạt động kinh doanh bị tắc, dòng tiền không lưu thông thì dù là doanh nghiệp lớn, mức cầm cự không thể tính bằng quãng trung và dài hạn.

Theo bà Hương Trần Kiều Dung, Tổng Giám đốc Tập đoàn FLC: “Một trong những nguyên nhân về bản chất là do thủ tục nội bộ, mà thủ tục nội bộ ở đây không được đưa vào thủ tục hành chính. Nên việc doanh nghiệp phải chờ đợi vài ba tháng mới có được một văn bản trả lời từ một bộ, ngành là điều không hiếm. Thậm chí, không ít trường hợp phải chờ cả năm mới có đủ ý kiến phản hồi của các cơ quan nhà nước. Có thể nói, làm hết thủ tục bài bản để xây dựng dự án, ít nhất doanh nghiệp phải mất 2 năm, điều đó gây khó khăn và bỏ lỡ các cơ hội đầu tư cho doanh nghiệp”.

Bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land cũng chia sẻ, một doanh nghiệp phải có chiến lược, kế hoạch kinh doanh đầy đủ nhưng chỉ bởi vướng mắc thủ tục hành chính, những quyết định có vẻ mang tính nhất thời mà khiến cho doanh nghiệp địa ốc phải lao đao. Hạch toán dòng tiền lãi - lỗ đã đâu phải đơn giản nhưng rủi ro “sinh tử”, một mất một còn lại dễ dàng xảy ra khi ở quy định thủ tục hành chính cứ chồng chéo, nhất thời.

TS. Nguyễn Trí Hiếu, một chuyên gia kinh tế  còn thẳng thắn chia sẻ: “Có tiền, tôi cũng không đầu tư vào bất động sản Việt Nam. Vì rủi ro quá cao đến từ chính sách. Thay đổi 1 chút là mất trắng tay”. “Mất trắng” là điều có thể xảy ra khi nguyên nhân đến từ môi trường đầu tư. Một rủi ro khó dự trù như canh bạc đánh mà khó tiên lượng khả năng tồn tại hay phát triển. Cần phải nhắc lại, dù Chính phủ đã nhiều lần chỉ đạo về việc cần phải tạo ra môi trường thông thoáng nhưng có vẻ như… tình trạng “trên nóng, dưới vẫn lạnh”.

Điển hình chẳng đâu xa, nhìn từ hành lang pháp lý của condotel. 5 năm xuất hiện trên thị trường mà phải đến bây giờ, sau một quãng thời gian tranh cãi, xuất hiện quá nhiều rủi ro thì mới đây, Bộ Tài nguyên và Môi trường mới có văn bản hướng dẫn khi… mọi sự đã rồi. Luật không kịp sửa đổi. Luật không theo kịp sự chuyển động của thị trường có khác gì “bóp nghẹt” mọi con đường phát triển. Đáng lo ngại nhất làm méo mó những mô hình mới trên thị trường bất động sản.

Thị trường bất động sản đáng lẽ đang được kỳ vọng là một bức trang tươi sáng nhưng thay vào đó, những gam màu u tối lại le lói dần xuất hiện. 

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng: “Nhu cầu thị trường hiện nay rất tốt, ra đến đâu đều hấp thụ hết, nhưng không có hàng để bán. Nguyên nhân đến từ việc rà soát tổng thể của Nhà nước. Rà soát là đúng với quy định pháp luật, nhưng nếu không có giải pháp để đẩy nhanh hơn thì 2020 sẽ tiếp tục gặp vấn đề cầu nhiều mà cung lại ít”.

Trước đó, GS. Đặng Hùng Võ đã nhiều lần đặt ra e ngại về sự phức tạp của thủ tục hành chính sẽ kéo lùi khả năng cung ứng sản phẩm bất động sản. “Điều tôi lo ngại nhất, không doanh nghiệp nào ra hàng, dự án nằm im bất động, nguồn cung thiếu, giá đẩy lên thì thị trường sẽ về đâu”, GS. Đặng Hùng Võ bày tỏ quan điểm.

Một cuộc khủng hoảng thiếu sẽ có thể xảy ra… nếu tình trạng thủ tục hành chính vẫn “hành” doanh nghiệp, đẩy dự án vào sự trì trệ. Kịch bản có thể thấy, nguồn cung khan hiếm, giá cả đẩy lên cao, người dân không thể tiếp cận với nhà ở, bất ổn xã hội xảy ra. Ở góc độ hẹp trên phạm trù đánh giá về ngành kinh tế, thị trường bất động sản thiếu cung, nguy cơ đóng băng xuất hiện. Khi ngành có giá trị vốn hóa cao đóng băng và tụt dốc chạm đáy, nền kinh tế nói chung cũng sẽ ảnh hưởng. Bức tranh năm 2011 - 2013 sẽ tái diễn với mức độ và hậu quả đáng nghiêm trọng.

Nhưng, giới học giả nghiên cứu về khủng hoảng thiếu đều chỉ ra rằng, nguyên nhân của nó đến chủ yếu từ thiên tai, bão lũ, dân số tăng nhanh, nguồn tài nguyên bị cạn kệt, thiếu lực lượng lao động sản xuất, công nghệ chưa phát triển… Còn trong thị trường bất động sản ở Việt Nam, nguyên nhân của khủng hoảng thiếu lại đến từ chính sách bất cập, sự trì trệ của hệ thống công quyền khiến dự án không được phê duyệt, trở thành “bãi đất hoang”. Lại thêm một sự lãng phí về nguồn lực tài nguyên và xã hội! Lại càng khoét sâu thêm khả năng chạm vào giấc mơ có nhà của hàng triệu người dân!

Chưa thể tạo ra các công cụ kích cầu thị trường bất động sản thì điều tiên quyết đó là phải gỡ rối cho các doanh nghiệp địa ốc bằng cách “trả lại tất cả về đúng vị trí” của nó. Chính sách, thủ tục hành chính phải là “bà đỡ” minh bạch và rõ ràng đối với doanh nghiệp địa ốc. Rà soát và kiểm tra là hoàn toàn đúng. Nhưng làm thế nào để vừa đúng, vừa đủ, vừa minh bạch, vừa không làm lãng phí tài nguyên, xã hội, không đẩy thị trường vào điểm đen mới là quan trọng?

Đại diện cho tiếng nói của cộng đồng doanh nghiệp, ông Nguyễn Ngọc Thành, Phó Chủ tịch Hiệp Hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Hải Phòng nhận định: "Có thể nói các thủ tục hành chính trong việc thực hiện dự án có những kết nối với nhau rất cao trong từng bước, và cũng bởi vậy mà trong quá trình thực hiện chỉ cần một bước có vướng mắc thì sẽ gián đoạn tới những bước còn lại, đồng thời kéo dài thời gian hơn. 

Mặt khác, trong cơ chế chính sách của chúng ta có phân quyền phân cấp nhưng trong quá trình thực hiện lại chưa triệt để, làm cho quá trình giải quyết thủ tục hành chính bị kéo dài. Thị trường bất động sản năm 2020 sẽ còn tiếp tục đối mặt với không ít khó khăn, doanh nghiệp sẽ còn chịu nhiều hệ luỵ, các dự án được phê duyệt đương nhiên sẽ chậm lại, tiến độ dự án trễ hơn là điều tất yếu nếu cơ quan nhà nước không sớm bắt tay sửa luật, rút ngắn các thủ tục hành chính rườm rà, chồng chéo”.