Báo cáo mới đây của DKRA Vietnam cho biết, nguồn cung mới thị trường trong quý II giảm nhẹ so với quý trước. Đây cũng là nguồn cung mới có mức thấp nhất trong vòng 4 năm qua, kể từ năm 2016.
Trước đó, báo cáo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam chỉ ra rằng, trong 6 tháng năm 2019, thị trường bất động sản Hà Nội và TP.HCM đều có sự sụt giảm mạnh về cả nguồn cung và lượng giao dịch.
Còn theo JLL, sau thời kỳ tăng trưởng, nguồn cung đến từ các dự án mở bán mới có xu hướng chậm lại. Lượng mở bán trong quý II/2019 đạt 5.900 căn, chỉ gần bằng một nửa nguồn cung quý I, chủ yếu đến từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án đang hiện hữu. Đây là mức ghi nhận thấp nhất kể từ khi thị trường hồi phục vào năm 2014. Thị trường bất động sản trong thời gian tới có thực sự rơi vào tình trạng khủng hoảng nguồn cung? Và sự thiếu hụt nguồn cung này có đáng lo ngại như dự báo hay sẽ mang đến những tác động gì cho bức tranh bất động sản?
Cà phê cuối tuần xin giới thiệu chia sẻ của ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Bộ phận R&D DKRA Vietnam; TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế; ông Phạm Quang Tùng, Giám đốc Sàn giao dịch Bất động sản Thanh Tùng Land.
PV: Thiếu cung đã trở thành “từ khóa” được nhắc tới trong nhiều báo cáo của các tổ chức nghiên cứu về thị trường bất động sản thời gian gần đây. Có dự báo cho rằng, nếu cứ tiếp tục tình trạng này, trong thời gian tới, thị trường sẽ bị đẩy vào tình trạng khủng hoảng nguồn cung. Thưa các chuyên gia, cụm từ “khủng hoảng nguồn cung” nên được hiểu như thế nào?
Ông Nguyễn Hoàng: Khủng hoảng nguồn cung ở đây được hiểu là nguồn cung quá dư thừa hoặc nguồn cung quá thiếu so với nhu cầu và sức tiêu thụ.
TS. Đinh Thế Hiển: Khủng hoảng nguồn cung được hiểu là dư cung, tức là nhiều, chứ không phải là thiếu hụt nguồn cung.
Ông Phạm Quang Tùng: Theo tôi, khủng hoảng nguồn cung là khái niệm được dùng dựa trên cơ sở phân tích hồ sơ và dữ liệu của thị trường. Nó thể hiện đơn vị cung cấp nguồn hàng lớn, đáp ứng được nhu cầu cao của nhà đầu tư và người sử dụng không có sản phẩm đưa ra.
PV: Theo các chuyên gia, liệu thị trường có đang và sắp xảy ra tình trạng thiếu nguồn cung như nhiều dự báo hiện nay không? Nếu xảy ra, điều này có đáng lo ngại?
TS. Đinh Thế Hiển: Thực tế, bất động sản hàng hóa dư mới sợ còn thiếu không đáng lo. Bởi, lịch sử đã cho thấy, sự khủng hoảng bất động sản đều đến từ dư cung, dẫn tới cuộc khủng hoảng tài chính có quy mô tầm quốc gia và thế giới. Khi dư cung, ngân hàng sẽ phải gánh nợ cho thị trường. Đây cũng là nguyên nhân chính dẫn tới cuộc khủng hoảng tài chính ở châu Á vào năm 1997 và khủng hoảng toàn cầu 2008.
Hiện tại, Trung Quốc đang phải đối mặt với tình trạng dư cung bất động sản với nhiều đô thị xây dựng mới bỏ hoang đối mặt vỡ nợ của các địa phương.
Vấn đề "khủng hoảng nguồn cung" theo ý sẽ thiếu chỗ ở cho người dân thành phố thì cần phải nghiên cứu, thống kê xem có bao nhiêu căn hộ đã đưa ra thị trường trong các năm 2015 - 2018, có bao nhiêu dự án tiếp tục đưa ra trong 2019 - 2020, và trong số đó có bao nhiêu đã có người ở mới đang xây, số đó đang giảm dần theo phản ánh của các tổ chức nghiên cứu thị trường. Còn hiện tại, chúng ta đã có bao nhiêu căn hộ được bàn giao nhưng chưa có người vào ở.
Thực tế, căn hộ mới đang xây đến bàn giao vẫn còn rất nhiều căn trống. Ngoài ra, nếu thiếu cung, hãy thống kê các căn hộ xem người mua nhằm mục đích đầu tư hay để ở. Với sự tìm hiểu của tôi thì thị trường sơ cấp và thứ cấp chưa rơi vào tình trạng đáng lo ngại vì thiếu cung.
Nếu báo động cho rằng, thị trường thiếu cung trong vòng 2 - 3 năm nữa, thiết nghĩ nó chỉ giải quyết 2 vấn đề: Thúc đẩy người có tiền xuống tiền và áp lực cho chính quyền đẩy mạnh giải pháp tính pháp lý tháo gỡ vướng mắc cho các dự án xây dựng.
Ông Phạm Quang Tùng: Đấy là nhìn trên góc độ vĩ mô còn thực tế, ở góc độ người làm thị trường, quan điểm cá nhân của tôi hiện nay, nhu cầu về việc sử dụng nguồn hàng không quá lớn trong khi đó nguồn cung tồn lại đang quá nhiều. Nhu cầu thực vẫn chưa theo kịp với lượng bất động sản đã tồn từ nhiều năm trước để lại.
Và với tốc độ như hiện nay thì nguồn cung trên đà này vẫn sẽ khó bị thiếu. Thực tế chỉ có điều, nguồn hàng mới ra ít.
Ông Nguyễn Hoàng: Nếu việc rà soát quy trình thủ tục pháp lý cấp phép không được cải thiện và tháo gỡ những vướng mắc mà một số báo cáo thị trường đã chỉ ra thì thiếu nguồn cung mới trong vòng 2 - 3 năm tới là hoàn toàn thực tế và dễ hiểu.
PV: Xin được hỏi TS. Đinh Thế Hiển và ông Phạm Quang Tùng, vậy thực tế, cung cầu trên thị trường đang diễn ra như thế nào, thưa các chuyên gia?
TS. Đinh Thế Hiển: Chúng ta đang lo thiếu nhà ở là do mặc định rằng người nhập cư và người lao động cần phải làm chủ một căn nhà đàng hoàng. Nhưng cơ bản, nhiều người nông thôn tới thành phố chỉ để mưu sinh một thời gian rồi lại về quê. Những người này chỉ cần căn phòng trọ phù hợp với khoản tiền mà họ có.
Khi chúng ta lo "khủng hoảng nguồn cung" hiểu là sẽ thiếu nhà cho người lao động, nhưng các nhà trọ, nhà hẻm cho đến căn hộ nhiều loại vẫn đáp ứng nhu cầu thuê để ở. Sự chuyển dịch lao động, sự thay đổi thanh viên gia đình... thì việc thuê một chỗ ở phù hợp hiện nay không thiếu, và đó vẫn là phương cách phổ biến tại các đô thị lớn trên thế giới.
Vấn đề khác, những người nhập cư đến Sài Gòn lại có thể chỉ xác định đây là công việc ngắn hạn, không phải vĩnh viễn nên không có xu hướng mua nhà. Họ từ các tỉnh như Long Giang, Bến Tre, Tiền Giang,… tìm việc ở Sài Gòn nhưng lại có mong muốn nếu quê hương có các khu công nghiệp thì sẽ về quê. Tôi cho rằng có tới 30% người Sài Gòn không muốn an cư lập nghiệp, sở hữu căn hộ.
Điển hình của nhu cầu về nhà ở, năm 2013, Chính phủ đã ban hành gói kích cầu 30.000 tỷ đồng cho những căn hộ bình dân. Kết quả thu được, số lượng dự án thành công không lớn. Nói về điều này, tôi muốn nhấn mạnh rằng, việc thiếu cung và cho rằng nhu cầu lớn ở trên thị trường bất động sản sẽ rất khác nhau giữa những dự án chung cư, giữa các khu vực. Và thực tế, giữa cả nói và thực tế cũng khác nhau.
Ông Phạm Quang Tùng: 5 năm trở lại đây, bất động sản ở Việt Nam phát triển ồ ạt, nhanh chóng, dẫn tới lượng cung hàng khổng lồ. Trong khi đó, những dự án ra đời đa phần đáp ứng nhu cầu của nhà đầu tư, những người có ít tiền nhàn rỗi và vay vốn chủ yếu từ phía ngân hàng. Thực tế, người tiêu dùng, sử dụng thật là ít.
Thị trường hiện nay đang diễn ra một tình trạng, các dự án đang bị những nhà đầu tư om hàng, gom hàng và đẩy giá. Nhu cầu thực sự của người dân và người tiêu dùng vẫn chưa hề được tiếp cận.
PV: Ở góc nhìn khác, ông Nguyễn Hoàng đưa ra nhận định nếu cứ tình trạng như hiện nay thì thiếu cung là điều dễ xảy ra. Thưa ông, vì sao bức tranh cung lại đang sụt giảm mạnh như vậy?
Ông Nguyễn Hoàng: Trước hết, tôi hoàn toàn đồng ý với một số ý kiến của các chuyên gia và thông tin truyền thông đã đề cập là: Do những động thái của cơ quan chức năng và chính quyền các cấp rà soát lại quy trình thủ tục pháp lý phê duyệt và yêu cầu các chủ đầu tư tuân thủ nghiêm túc, chặt chẽ hơn, từ đó khiến nguồn cung các dự án mới trong thời gian qua rất hạn chế.
Thứ hai, trong khoảng thời gian hai năm 2016 - 2017 nguồn cung mới rất dồi dào phong phú, liên tục ra hàng dẫn đến sức tiêu thụ không theo kịp và nhịp độ giảm xuống, sau đó các chủ đầu tư lập tức có những thay đổi điều chỉnh tiến độ ra hàng, giảm nguồn cung mới.
PV: Nếu tình trạng thiếu hụt nguồn cung xảy ra là có thật như ông Nguyễn Hoàng chia sẻ thì, hệ lụy nào sẽ xảy ra trên thị trường?
Ông Nguyễn Hoàng: Nếu tình hình nguồn cung vẫn tiếp tục duy trì sự hạn chế hoặc chỉ tập trung ở một vài dự án lớn như hiện nay thì hệ quả có thể xảy đến:
Đối với thị trường, áp lực tăng giá là rất lớn. Trên thực tế, mức giá ở giữa năm 2019 so với cách đây 1 năm đã có sự chênh lệch đáng kể. Ngoài ra, khi nguồn cung không đủ đáp ứng nhu cầu sẽ gia tăng tình trạng đầu cơ và thị trường sẽ phải đối mặt nhiều hệ quả rủi ro khác.
Đối với người mua nhà ở, vấn đề nhà ở của đại bộ phận người dân với mức tài chính giới hạn và có nhu cầu ở thực ngày càng khó khăn, thách thức hơn.
Đối với doanh nghiệp, việc không thể triển khai dự án chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến tình hình kinh doanh, chiến lược/định hướng, lợi nhuận. Thậm chí, đối với những doanh nghiệp nhỏ, đó là cả sự sống còn khi không giải quyết được đầu ra.
Tuy nhiên, tôi tin rằng tất cả những vướng mắc nêu trên sẽ được cơ quan chức năng, chính quyền địa phương và doanh nghiệp cùng phối hợp tháo gỡ và qua đó, từ cuối quý III này trở đi, các dự án sẽ được chuẩn bị sẵn sàng để gia tăng nguồn cung mới, đáp ứng nhu cầu thị trường và tránh những rủi ro hệ quả như trên.
PV: Các chuyên gia nhận định như thế nào về bức tranh của thị trường bất động sản hiện tại và trong thời gian tới?
Ông Phạm Quang Tùng: Nếu tính nhu cầu thực tế, tôi cho rằng số lượng bất động sản tồn đến thời điểm hiện tại sẽ đủ vừa trong vòng 5 năm nữa.
TS. Đinh Thế Hiển: Thị trường bất động sản đang bị lo mất thanh khoản, mất nhu cầu mua vì các ngân hàng tăng lãi suất huy động từ 7% lên 8 - 10%, điều này sẽ dẫn tới lãi suất cho vay được điều chỉnh tăng. Bên cạnh đó, nguồn vốn cho vay bất động sản cũng hạn chế hơn, những người vay mới gặp khó khăn hơn vì thủ tục cho vay khó hơn và lãi suất tăng cao. Còn người mua cũ đang bị áp lực vì tăng lãi suất trong năm nay và năm sau. Thị trường bất động sản đã được hưởng lợi từ lãi suất thấp trong các năm 2015 - 2018, và đang đi vào giai đoại lãi suất cao. Thực tiễn các đợt suy thoái bất động sản trước đây đều có nguyên nhân quan trọng từ lãi suất ngân hàng tăng. Xét tổng thể, bất động sản vẫn là kênh đầu tư tốt với đa số người có tiền; nhưng giai đoạn này để hạn chế rủi ro, nhà đầu tư không nên vay ngân hàng với tỷ lệ cao.
Ông Nguyễn Hoàng: Tôi cho rằng, hiện nay, tình trạng thiếu cung chỉ là hiện tượng cục bộ xảy ra tại một vài thành phố lớn vốn là thị trường trọng điểm. Trên thực tế, ở một số địa phương khác, nguồn cung mới của các dự án vẫn diễn ra bình thường và tích cực, rất khó để nhận định xem nơi nào thừa, nơi nào thiếu.
Để hiểu hơn vấn đề này, chúng ta cần phải nắm rõ dự án tại từng khu vực/địa phương. Nếu như trong quý II/2019, nguồn cung mới của các phân khúc giảm mạnh, đặc biệt là căn hộ ở mức thấp nhất trong vòng 4 - 5 năm qua, thì đầu quý III/2019 đến nay, tại TP.HCM đã có sự thay đổi mạnh mẽ với hơn 11 ngàn căn hộ được đưa ra thị trường.
Tuy nhiên, trong đó chỉ riêng 1 dự án đã chiếm đến khoảng 10 ngàn căn hộ, theo thông tin của một số sàn môi giới. Điều đó cho thấy, những dự án nhỏ vẫn có thể cung cấp nguồn cung ra thị trường, nhưng những dự án lớn với năng lực của chủ đầu tư có thể tận dụng được cơ hội từ nhu cầu thị trường cao mà đưa ra lượng nguồn cung phù hợp.
- Cảm ơn chia sẻ của các chuyên gia!
