Trước đó, báo chí đã đề cập về sự việc nhiều bạn đọc phản ánh về việc, Công ty Vịnh Thiên Đường (Alma) có cách làm việc khác người: cố dụ người mua bằng các chiêu trò quái đản, cùng với đó là việc nhiều người đã bỏ ra những số tiền rất lớn để mua giá trị ảo. Cụ thể khi khách hàng bỏ ra 15.000 USD đến 20.000 USD nhưng khách hàng chỉ được quyền sử dụng 01 tuần/năm căn hộ nghỉ dưỡng /biệt thự ALMA trên cơ sở lặp lại định kỳ trong các năm tiếp theo. Tuy nhiên, đối với 52 tuần còn lại ALMA cho 52 khách hàng Việt khác cho thuê lại và thu lời rất lớn...

Theo phản ánh của các khách hàng đã ký Hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ với ALMA, khách hàng không có bất cứ thông tin gì về ALMA và Dự án của ALMA trước khi nhận lời mời tham gia Hội thảo về “Hạnh phúc gia đình” của Công ty này.

Sau khi tham gia chương trình theo lời mời của ALMA, khách hàng đã lạc vào ma trận của ALMA bởi những lời giới thiệu đường mật và bản vẽ phối cảnh đẹp như mơ của Dự án.

Nhân viên ALMA tư vấn nhiệt tình về Dự án và mô hình sở hữu kỳ nghỉ và khẳng định là khoản đầu tư tài chính sinh lợi trong tương lai cho khách hàng. Nắm được tâm lý còn dè dặt khi một số khách hàng chưa đủ khả năng về tài chính, ALMA liên kết với một số Ngân hàng mở thẻ tín dụng cho một số khách hàng vay để nộp tiền ngay và nhanh chóng ký Hợp đồng khi chưa có sự tìm hiểu kỹ càng về Dự án. >>>Xem chi tiết tại đây

Timeshare là gì?

Thuật ngữ timeshare khá phổ biến trên thế giới. Khoảng 50 năm trước, hình thức timeshare lần đầu tiên xuất hiện với việc chia sẻ quyền sử dụng chiếc máy tính của hãng IBM -  một tập đoàn hoạt động trong lĩnh vực công nghệ máy tính đa quốc gia và có trụ sở tại Armonk, New York, Mỹ. 

Hình thức này giúp cho các doanh nghiệp có thể sở hữu và sử dụng được cỗ máy khổng lồ của mình trong một khoảng thời gian nào đó mà không tốn nhiều chi phí. Timeshare được ra đời với ý nghĩa nhằm chia sẻ thời gian sử dụng sản phẩm với người khác.

Sau này, ý tưởng về “chia sẻ thời gian” được áp dụng trong lĩnh vực kinh doanh khách sạn và resort nghỉ dưỡng. Ngành công nghiệp du lịch nghỉ dưỡng timeshare có nguồn gốc ra đời ở Châu Âu trong những năm 1960. Pháp và Thuỵ Sĩ được coi là những nơi xuất hiện loại hình dịch vụ timeshare cho khách du lịch đầu tiên. Một số tên tuổi nổi tiếng và đã rất thành công về timeshare như: Hilton, Sheraton, Marriot hay Disney…

Ảnh minh hoạ

Ảnh minh hoạ

Loại hình này đã tác động khá mạnh mẽ, làm thay đổi vai trò của người bán, người mua và cả những nhân viên môi giới BĐS trong việc giao dịch và kinh doanh BĐS.

Timeshare được định nghĩa là “việc sở hữu một kỳ nghỉ trong số lượng tuần hoặc một khoảng thời gian cố định kéo dài suốt vài chục năm tại một căn hộ của một khu nghỉ dưỡng, resort nào đó. Ngoài ra bạn có khả năng trao đổi timeshare với resort khác trong mạng hệ thống resort mà khu resort bạn đang ở là thành viên của hệ thống. 

Ví dụ thay vì một người sở hữu một BĐS du lịch – nghỉ dưỡng (resort, hotel, condotel, bungalow) trong 50 năm hoặc vĩnh viễn, nghĩa là người đó sẽ sở hữu tài sản toàn bộ thời gian trong năm, thì mô hình sở hữu kỳ nghỉ sẽ chia một năm thành 52 tuần và bán cho 52 khách hàng khác nhau. Mỗi khách hàng sẽ sở hữu một tuần trong năm. Cùng một căn phòng, tuần này người này, tuần sau người khác đến ở, nó cứ hoán vị như vậy đối với tất cả các căn phòng tại liên minh các khu nghỉ dưỡng.

Tức là, khi khách hàng sở hữu một tuần thì hàng năm họ được đến đó nghỉ dưỡng 8 ngày 7 đêm miễn phí tiền phòng và dịch vụ cơ bản. Tuần nghỉ dưỡng là cố định trong năm, ví dụ tuần số 1 là tuần đầu tiên của năm thì năm nào người đó cũng có 1 tuần miễn phí ngay sau ngày 31/12.

"Mật ngọt" khó cưỡng?

Timeshare (sở hữu kỳ nghỉ - vacation ownership) là một khái niệm khá mới mẻ ở Việt Nam nhưng nó đã có mặt ở hơn 100 quốc gia trên thế giới với hơn 100.000 khu du lịch.

Đẳng cấp của các khu du lịch có hình thức vacation ownership tối thiểu từ 3 sao trở lên, thường là 4 hoặc 5 sao với nhiều dịch vụ giải trí kèm theo nên đòi hỏi sự vận hành phải là một đơn vị chuyên nghiệp. Chất lượng dịch vụ vì thế luôn tốt và tỷ lệ lấp đầy cao. Hàng năm, người sở hữu kỳ nghỉ phải đóng một khoản phí duy trì nhỏ (khoảng 200 - 300 USD với châu Á, 2.000 - 3.000 USD với châu Âu) và thường tăng theo chỉ số CPI năm trước của quốc gia đó.

Theo quảng cáo, dịch vụ timeshare cung cấp nhiều lợi ích hấp dẫn cho người sở hữu đến khó "cưỡng".

Đầu tiên, một trong những lợi ích lớn nhất và hấp dẫn nhất khi sở hữu timeshare là lợi ích tài chính. Chẳng hạn, một người sở hữu dịch vụ timeshare trị giá $13.000 trong thời hạn 40 năm của một resort đạt tiêu chuẩn 5 sao dành cho 5 người. Với một người không sở hữu dịch vụ timeshare khi đi du lịch, nghỉ dưỡng tại một resort 5 sao tương đương, 5 người sẽ phải thuê 2 phòng, mức giá cho thuê khoảng $350-400 /phòng/đêm.

Tính toán ra thì trong 7 đêm nghỉ dưỡng, 5 người sẽ mất khoảng $5.250, như vậy chi phí trong thời gian 3 năm không sử dụng dịch vụ timeshare tương ứng $15.750. Mặt khác 3 năm sử dụng dịch vụ timeshare trị giá ($350×3+ 13.100/40)=$1.38. Có thể thấy, chi phí bỏ ra 3 năm cho timeshare đã hoàn đủ số tiền đi du lịch, nghỉ dưỡng tại khu resort đạt tiêu chuẩn 5 sao trong thời gian 40 năm trong đó đã tính chi phi quản lý mỗi năm.

Ngoài lợi ích về tài chính, người sở hữu timeshare còn được xem là làm chủ một tài sản, được toàn quyền sử dụng và khai thác trong thời gian đã mua. Ngoài ra người sở hữu có thể chuyển nhượng, khai thác thông qua việc cho thuê hoặc tài sản thừa kế.

Đồng thời,  khi sử dụng timeshare mọi kỳ nghỉ luôn được xây dựng một kế hoạch cụ thể trước, theo đó người sử dụng sẽ chủ động hơn về quỹ thời gian cũng như sắp xếp công việc ổn định, chủ động phương tiện đi lại, đặt vé máy bay hoặc ô tô, từ đó có lợi thế về giá cả và dịch vụ. Bên cạnh đó, người sử dụng cũng không phải lo lắng đến vấn đề hết phòng vào mùa du lịch hoặc cuối tuần, ngày nghỉ lễ. 

Không những thế, dịch vụ timeshare còn cho phép người sở hữu được phép hoán đổi timeshare của resort này sang resort khác trên toàn thế giới. Theo đó người sở hữu được phép đi du lịch nghỉ dưỡng ở bất kỳ đâu trên thế giới với điều kiện resort đó nằm trong danh sách trao đổi timeshare.

Tuy nhiên, ông Ron Armon - Tổng Giám đốc Golden Beach Resor - nhận định: "Tất cả các hình thức đầu tư đều tồn tại yếu tố rủi ro. Lợi nhuận tiềm năng luôn luôn đi kèm với các rủi ro". 

Còn theo ông Phan Công Chánh, Tổng Giám đốc CTCP Tư vấn Đầu tư Phú Vinh, lý do khiến mô hình timeshare chưa thật sự phát triển tại Việt Nam là do mô hình timeshare chỉ phục vụ những đối tượng đặc thù. Nói cách khác là giới “lắm tiền nhiều của”, phục vụ những vị khách đam mê du lịch với túi tiền “rủng rỉnh”... Họ có thể bỏ số tiền lớn để mua gói timeshare với thời gian 20-30 năm với mục tiêu du lịch nghỉ dưỡng mà chắc chắn nhóm đối tượng này ở Việt Nam không nhiều.

Ngoài ra, theo ông Chánh, những BĐS trong hệ thống timeshare chỉ nhằm mục tiêu hưởng thụ mà không mang tính sở hữu thì điều này cũng không phù hợp với tâm lý của người Việt.

Hình thức này chỉ có thể phát triển khi các đơn vị kinh doanh chấp nhận bán những gói nhỏ với thời gian ngắn và chi phí thấp thì mới giành được sự quan tâm của khách hàng, ông Chánh phân tích.

Suy xét rủi ro trước khi đầu tư

Thạc sỹ - Luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TP. HCM) khuyến cáo, hình thức timeshare chỉ phù hợp khi cần và đủ như: người sở hữu thật sự có nhiều tiền để đầu tư và không sử dụng vốn vay, người hay đi du lịch nghỉ dưỡng, địa điểm biệt thự có khách du lịch thường xuyên và ổn định, không thuộc khu vực bão to sóng lớn, công ty quản lý không chỉ nổi cồn “thương hiệu” mà phải có hiệu quả khai thác thực tế,…

Các chủ đầu tư dự án nghỉ dưỡng luôn đưa ra nhiều lợi ích và cam kết những con số hấp dẫn (phần nổi rực rỡ) nhưng số liệu tính toán và uy tín số liệu lại không có, sự biến động của thị trường luôn là phần chìm không ước lượng. Xét dưới góc độ một phương án đầu tư, cần suy xét những rủi ro trước khi đầu tư.

Việc sở hữu số ngày nghỉ dưỡng miễn phí là mơ hồ vì biệt thự thuộc sở hữu của nhà đầu tư đủ 365 ngày, việc đổi kỳ nghỉ trong hệ thống timeshare thực chất là việc ăn mòn vào thời gian sử dụng thực tế tài sản của người khác, nếu nhà đầu tư không có đủ tiền và thời gian để du lịch để sử dụng được timeshare đồng nghĩa với việc vứt tiền qua cửa số (trong khi lại không có nhiều tiền).

Với tổng toàn bộ số tiền đầu tư hàng tỷ đồng không phải là nhỏ và sử dụng vốn vay thì lãi suất vay là gánh nặng cho nhà đầu tư, gặp tình hình kinh tế xấu bị lạm phát, lãi vay cao thì rất khó khăn gồng mình trả lãi vay dễ dẫn đến bị phát mại tài sản thế chấp.

Với cách quảng cáo mỹ miều nhà đầu tư cho thuê lại biệt thự hoặc chủ đầu tư cam kết mang lại 8% - 10%/năm nhưng thực chất cách kinh doanh cầm dao đằng chuôi của chủ đầu tư trong việc ăn chia doanh thu sau khi trừ đi chi phí (phí quản lý hàng tháng; chi phí dịch vụ dọn dẹp, điện nước,…; chi phí khai thác) từ số ngày cho thuê thực tế (ngày nào có khách thì chủ đầu tư thuê, không có khách thì không trả tiền thuê). Nếu khách nghỉ dưỡng không thường xuyên, ổn định thì tiền cho thuê chưa gánh nổi tiền phí quản lý.

Với tính chất BĐS nghỉ dưỡng nên chi phí quản lý hàng tháng, phí khai thác việc cho thuê theo tiêu chuẩn cao sẽ thường rất cao đè nặng vào lợi nhuận của nhà đầu tư, đặc biệt dự án quản lý theo tiêu chuẩn cao nước ngoài nhưng phục vụ khách nội địa. Với tần suất khai thác “hiệu quả” cao số ngày sử dụng, số ngày cho thuê trong năm và gần môi trường biển thì vài năm nhà đầu tư phải bỏ một tỷ để bảo dưỡng, trang thiết bị mới hoàn toàn cho biệt thự là số tiền không nhỏ và định kỳ nhiều lần.

Mai Dương (tổng hợp)

Bạn đang đọc bài viết Timeshare: Mô hình sở hữu kỳ nghỉ "ngon" nhưng có dễ "xơi"? tại chuyên mục Pháp lý BĐS của Tạp chí Bất động sản Việt Nam. Mọi thông tin góp ý và chia sẻ, xin vui lòng gửi về hòm thư batdongsantapchi@gmail.com