Tiềm ẩn rủi ro

Thị trường bất động sản TP.HCM vừa nhận được cảnh báo từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) về việc công ty môi giới bất động sản nhưng lại đóng vai chủ đầu tư để bán dự án đất nền khi chưa đủ điều kiện. Phía HoREA cho biết, những tháng qua, tại thị trường TP.HCM, Đồng Nai và Bà Rịa – Vũng Tàu, xuất hiện những dự án phân lô bán nền của công ty địa ốc Alibaba. Công ty này chỉ là đơn vị môi giới bất động sản nhưng lại lập trang web và quảng cáo là chủ đầu tư dự án, đặc biệt những dự án này chưa được quy hoạch và pháp lý chưa hề có.

 Thị trường bất động sản nhiều rủi ro cuối năm.

Thị trường bất động sản nhiều rủi ro cuối năm.

Bên cạnh đó, dấu hiệu cơn sốt "giá ảo" đất nền phân lô trong những tháng đầu năm 2017 tại một số quận ven và huyện ngoại thành đã bắt đầu xuất hiện trở lại tại huyện Cần Giờ và có thể sẽ lan rộng ra toàn thành phố. Nguy cơ này được ông Nguyễn Huy Vũ, Tổng Giám đốc Công ty bất động sản BV Land đưa ra.

Theo ông Vũ, lý do mà thị trường đứng trước nguy cơ sốt ảo đất nền trở lại đó là hiện nay, do khan hiếm nguồn cung nên đang có dấu hiệu sốt giá đất nền quay trở lại.

Ngoài ra, HoREA cũng đưa ra cảnh báo về việc cuối năm nhiều dự án bất động sản được bàn giao cho khách hàng. Khi dự án được bàn giao, chắc chắn sẽ có sự tranh chấp giữa chủ đầu tư với khách hàng bởi một dự án bất động sản sẽ có sản phẩm lỗi

Chính vì vậy, khách hàng và chủ đầu tư nếu không có tiếng nói chung sẽ tạo ra sự căn thẳng giữa hai bên và dẫn tới cảnh khiếu kiện bởi tình trạng này đang phổ biến tại TP.HCP. Hiện nay, khi toàn thành phố có 935 chung cư cao tầng thì đã có đến 105 chung cư đang có tranh chấp ở các mức độ khác nhau, nhưng đa phần là việc căn hộ xuống cấp trong thời gian ngắn chủ đầu tư bàn giao.

Bên cạnh đó, một rủi ro nữa cho khách hàng đó là hiện nay, thị trường tiếp tục xuất hiện tình trạng để kịp với thời điểm thị trường sôi động cuối năm, nhiều chủ đầu tư chưa đủ điều kiện mở bán dự án nhưng vẫn tiến hành mở bán cho khách hàng như lách luật bằng cách tổ chức những buổi đặt cọc giữ chỗ. Việc đặt cọc giữ chỗ này được chủ đầu tư hay đơn vị phân phối dự án biện minh là để khách hàng có thể lựa chọn được căn hộ tốt nhất với giá phù hợp và để khảo sát thị trường xem khách hàng quan tâm tới dự án như thế nào.

Tuy nhiên, giá của hợp đồng đặt cọc giữ chỗ thường được chủ đầu tư thu 50 triệu/căn hộ và khi chính thức mở bán thì việc công bố giá bán cũng như bốc thăm căn hộ mới diễn ra. Và như vậy, người đặt cọc mua trước hay sau cũng như nhau. Nhưng hình thức chính đó là chủ đầu tư lợi dụng thị trường sôi động để huy động vốn của khách hàng.

Cảnh giác với thị trường

Theo ông Bùi Văn Hiếu, Chánh Văn phòng Sở Xây dựng TP.HCM, thị trường bất động sản luôn có những rủi ro mà chính cơ quan quản lý Nhà nước cũng khó quản lý vì vướng thủ tục pháp lý và cả việc quản lý chéo giữa các sở, ngành với nhau. Đơn cử như việc sai phạm của Công ty Alibaba khi tự nhận mình là chủ đầu tư và bán dự án khi chưa có đủ pháp lý. Trước đó, công ty này chỉ bán đất nền tại tỉnh Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu, việc bán ở tỉnh lân cận nhưng khách hàng chủ yếu lại là TP.HCM khiến lãnh đạo của TP không thể xử lý. Chỉ khi doanh nghiệp này làm dự án tại TP.HCM thì phía TP mới có thể áp dụng luật để xử lý.

“Những cảnh báo mà HoREA và cơ quan chức năng của TP.HCM đưa ra với những công ty không đàng hoàng này trước mắt để người dân cảnh giác, sau đó mới thu thập tài liệu để xử lý. Chính vì vậy, người dân phải tự cảnh giác và bảo vệ mình trước các thông tin mở bán dự án của các công ty địa ốc”, ông Hiếu nói.

Ngoài ra, Luật sư Trần Đức Phượng, đoàn luật sư TP.HCM cho rằng, các nhận biết về dự án chưa đủ pháp lý nhưng vẫn mở bán là không khó. Ví dụ, dự án chưa đủ pháp lý nhưng tiến hành giới thiệu dự án trên các kênh truyền thông và tiến hành nhận đặt cọc giữ chỗ. Đối với những dự án này, khách hàng cần cảnh giác vì hình thức đặt cọc giữ chỗ đồng nghĩa với việc chủ đầu tư chưa hề có pháp lý dự án, cũng chưa được chấp thuận từ Sở Xây dựng TP.HCM cho phép dự án được mở bán theo hình thức dự án hình thành trong tương lai.

Ngoài ra, Luật sư Phượng cho biết, khi tìm hiểu mua dự án, khách hàng cần yêu cầu chủ đầu tư hay đơn vị phát triển dự án cho xem đầy đủ giấy tờ pháp lý như quy hoạch 1/500, giấy chấp nhận được mở bán từ Sở Xây dựng… để chắc chắn dự án đã hoàn thành nghĩa vụ thuế với nhà nước.

“Hiện TP còn hàng chục dự án mà chủ đầu tư tiến hành mở bán khi chưa được cấp phép, để rồi dự án nhiều năm sau vẫn không được cấp phép mở bán và khách hàng nhọc nhằn trong việc đòi lại tiền cọc bởi trong những trường hợp này, chủ đầu tư “chơi chữ” khách hàng bằng câu đặt cọc giữ chỗ không hoàn lại tiền”, Luật sư Phượng nói.

Ngoài ra, địa diện HoREA cho biết, người dân cần cảnh giác với thông tin quy hoạch giao thông hay thông tin quy hoạch dự án nào đó và khi đó, thị trường bất động sản "nóng sốt" tại khu vực đó. Đây được cho là chiêu "sốt ảo" mà giới đầu tư thứ cấp tạo ra. Chính vì vậy, việc người dân tiến hành mua đất tại khu vực này cần nghiên cứu kỹ về quy hoạch khu đất có được tách sổ hay không, có được chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ trồng cây lâu năm qua đất thổ cư không, có được xây dựng nhà ở, có nằm trong quy hoạch dự án nào của TP không? Việc tìm hiểu thông tin này được HoREA cho biết, khách hàng có thể tìm hiểu tại Phòng tài nguyên môi trường của quận./.

Nhã Đan

Bạn đang đọc bài viết TP.HCM: Cảnh giác với "mảng tối" thị trường bất động sản cuối năm 2017 tại chuyên mục Thị trường của Tạp chí Bất động sản Việt Nam. Mọi thông tin góp ý và chia sẻ, xin vui lòng gửi về hòm thư batdongsantapchi@gmail.com