PV: Nếu như nhìn nhận theo một chu kỳ khoảng 10 năm (từ năm 2007- nay), thị trường BĐS đã trải qua những thăng trầm lớn. Sau khi lên đến đỉnh cao năm 2007, thị trường lại lao xuống vực sâu năm 2013. Hiện tại, dù đã có nhiều dấu hiệu cho thấy thị trường đang phục hồi trở lại, ấm lên nhưng phải chăng còn rất lâu nữa, thị trường BĐS Việt Nam mới bước qua được cái bóng của chính mình?

PGS. TS Trần Kim Chung: Về cơ bản thị trường BĐS trong thời gian qua, cứ 10 năm thì có một chu kỳ, với 4 giai đoạn: Phát triển, điều chỉnh, nằm đáy và phục hồi. Trong chu kỳ này sẽ có sự xen kẽ, không phải nhất loạt đều phát triển ở giai đoạn này và suy thoái ở giai đoạn kia, mà có những phân mảng giai đoạn này phát triển trước, có những phân mảng ở giai đoạn sau mới phát triển. Nhưng về tổng thể, có sự đan xen với nhau.

Nhìn nhận lại chu kỳ 10 năm qua, có thể nói năm 2007 là đỉnh cao của thị trường BĐS, có lẽ đỉnh cao này còn lâu mới có thể lặp lại. Ở thời điểm đó, tất cả mọi người đều mua nhà, tất cả đều thành chủ đầu tư, tất cả đều giàu, ai cũng mua và cái gì cũng mua. Người ta bỏ tiền mua những thứ trên giấy, những thứ được phê duyệt, thậm chí nhiều người còn sẵn sàng chấp nhận rút hầu bao cho cả những thứ không nằm trên giấy (mua tầng 16 đến tầng 18 trong tòa nhà có thiết kế được phê duyệt là 15 tầng), những dự án mới được chấp thuận chủ trương đầu tư.

Đến năm 2013, thị trường BĐS Việt Nam chạm đáy, năm 2014 - 2015 phục hồi và năm 2016 gần như đạt đỉnh. Giai đoạn hiện tại, thị trường BĐS đang đi ngang. Tuy nhiên, nếu nhìn nhận cả một quá trình theo chu kỳ, thị trường lại có một sự trưởng thành đáng ghi nhận.

PGS. TS Trần Kim Chung - Phó viện trưởng Viện nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương

PGS. TS Trần Kim Chung - Phó viện trưởng Viện nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương

Năm 2007 là đỉnh cao của giai đoạn tiền tệ hoá, cho đến năm 2017, thị trường đã bắt đầu xuất hiện một vài điểm của giai đoạn tài chính hoá. Một số quỹ đầu tư đã hình thành, Hiệp hội BĐS Việt Nam cũng có chủ trương phải lập quỹ đầu tư tín thác BĐS. Đồng hành cùng đó là sự xuất hiện của các loại hình BĐS mới như condotel, officetel, timeshare... đây thực chất là những giải pháp tài chính cho thị trường.

Nếu năm 2013, thị trường BĐS “lao xuống vực sâu”, toàn bộ lúc này phụ thuộc hoàn toàn vào hệ thống ngân hàng thương mại, thì đến thời điểm hiện tại, thị trường đã thoát khỏi một phần sự lệ thuộc ấy. Mỗi quyết sách của hệ thống ngân hàng thương mại không mang tính chất quyết định đến thị trường BĐS nữa.

Biểu hiện rõ nhất là sau thông tư 06/2016/TT-NHNN (sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 36/2014/TT-NHNN quy định các giới hạn, tỷ lệ an toàn trong hoạt động của các tổ chức tín dụng) có hiệu lực từ 1/1/2017, trong quý I năm 2017, thị trường BĐS vẫn tương đối ổn đỉnh, không bị tác động nhiều.

PV: Trước sự trưởng thành ấy, thị trường BĐS nói chung và các doanh nghiệp BĐS nói riêng đã được nhìn nhận thế nào, thưa ông?

PGS. TS Trần Kim Chung: Tính từ năm 2007 – nay, thể chế BĐS đã thay đổi một bước lớn, điểm quan trọng liên quan đến thị trường BĐS nhất là Hiến pháp 2013. Từ Hiến pháp 1992 đến Hiến pháp 2013, thị trường BĐS Việt Nam đã được nhìn nhận bình đẳng với các thị trường khác. Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật đối với thị trường BĐS đã được ban hành mới tương đối đầy đủ, đồng bộ với Hiến pháp năm 2013.

Hàng loạt luật liên quan đến thị trường BĐS như: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư, Luật Thuế, các tổ chức tín dựng… đều đã có sự điều chỉnh ở cấp độ này, cấp độ khác để phù hợp với sự vận động của thị trường.

Sự phát triển của các doanh nghiệp dẫn đầu ở thời điểm hiện tại nói lên sự lớn mạnh của khu vục kinh tế tư nhân. Những nhân tố này chính là động lực phát triển của thị trường BĐS.

Hiệp hội BĐS không chỉ đơn thuần làm những công việc mang tính một chiều như tiếp thu ý kiến, chỉ đạo của cơ quan quản lý Nhà nước hay tổ chức các cuộc hội thảo, họp hành… mà đã trực tiếp “sống” trong guồng quay của thị trường để thấu hiểu những vướng mắc, bất cập và mạnh dạn phản biện, đề xuất, kiến nghị đến cơ quan quản lý Nhà nước. Bên cạnh đó, cơ quan nhà nước không còn chi phối, thâu tóm toàn bộ quyền lực trong tay mà đã trao một số quyền cho các tổ chức xã hội nghề nghiệp như Hiệp hội BĐS Việt Nam, Hiệp hội BĐS TP. HCM (về việc xem xét cấp chứng chỉ hành nghề trong thị trường BĐS); các cơ quan nhà nước đã lắng nghe ý kiến từ các doanh nghiệp BĐS.

Đặc biệt, yếu tố tích cực nhất là thị trường BĐS đã được hội nhập, yếu tố nước ngoài được tham gia vào thị trường, được mua nhà, sở hữu nhà và có quyền sử dụng đất trên địa bàn Việt Nam.

PV: Nhưng để trưởng thành, thị trường BĐS không chỉ trông chờ vào những tác động khách quan như thể chế, pháp luật, cơ quan quản lý Nhà nước… mà cần một sự “lột xác” của chính mình?

PGS. TS Trần Kim Chung: Từ năm 2007 - 2017, các thành tố thị trường BĐS đã có sự thay đổi lớn. Cách đây tầm chục năm, những đối tượng chủ thể nhà nước như Vinaconex, HUD, Viglacera, Sudico… là những “ông lớn” của thị trường thì nay đã được thay thế bằng những chủ thể mới. Dẫn dắt thị trường lúc này lại là các doanh nghiệp tư nhân như: Vingroup, Sungroup, Novaland…

Khu đô thị Mỹ Đình, khu đô thị Trung Hoà – Nhân Chính hay khu đô thị Linh Đàm… đã từng được coi là biểu tượng của cuộc sống mới. Trước đây, nhắc đến HUD như nhắc đến cuộc cách mạng nhà ở. Ai mua được căn hộ của Sudico, người đó có thể hãnh diện, cảm thấy tự hào. Có ai ngờ những chủ thể từng rực rỡ một thời nay thành “dĩ vãng”? Thời điểm hiện tại chỉ còn Viglacera, UDIC còn có những hoạt động đáng kể. Những doanh nghiệp nhà nước từng hùng mạnh giờ phải chật vật xoay sở và chấp nhận lùi xuống vị trí sau.

Sự phát triển của các doanh nghiệp dẫn đầu ở thời điểm hiện tại nói lên sự lớn mạnh của khu vục kinh tế tư nhân. Những nhân tố này chính là động lực phát triển của thị trường BĐS. Rõ ràng các doanh nghiệp nhà nước đã dần dần tụt hậu, để vuột mất vị thế.

Nhìn vào sự “lột xác” của các doanh nghiệp BĐS ở giai đoạn này thấy rằng, doanh nghiệp tư nhân coi việc định dạng thương hiệu là việc làm quan trọng, là một phần giá trị tài sản trong cổ phiếu.

Ngoài chiến lược làm hàng hoá để bán cho tốt, điều chỉnh hàng hoá bán cho phù hợp, họ còn xây dựng, tích luỹ thương hiệu. Và ngày qua ngày, mỗi ngày tốt lên một chút, để đến lúc lượng đổi và chất sẽ đổi, hoặc ít nhiều là nâng lên một cấp độ khác. Thay vì những doanh nghiệp, ngày qua ngày, mỗi ngày kém đi một chút, thì đến một ngày nào đó phải “giải tán” cũng là chuyện hiển nhiên. Đấy chính là bản chất của thị trường.

PV: Thưa ông, phải chăng điều này cho thấy, cuộc sàng lọc của thị trường địa ốc không nhân nhượng với bất cứ ai?

PGS. TS Trần Kim Chung: Đúng vậy. Thị trường luôn luôn đúng và không nhân nhượng với bất cứ ai. Thị trường chỉ chấp nhận người thắng cuộc, không chấp nhận kẻ thua cuộc.

Một số cái tên doanh nhiệp tư nhân cũng từng “làm mưa làm gió” trên thị trường địa ốc như Hoàng Anh Gia Lai, Quốc Cường Gia Lai, Vạn Phát Hưng cũng dần là quá khứ. Trong khi đó, ngoài những thương hiệu vững mạnh, uy tín dẫn dắt thị trường hiện tại như Viglacera, Tân Hoàng Minh, Hòa Bình Green còn phải nhắc đến những cái tên đang được thịnh hành như FLC hay Taseco.

Ngoài chiến lược làm hàng hoá để bán cho tốt, điều chỉnh hàng hoá bán cho phù hợp, họ còn xây dựng, tích luỹ thương hiệu. Và ngày qua ngày, mỗi ngày tốt lên một chút, để đến lúc lượng đổi và chất sẽ đổi.

Không nói đến những câu chuyện đằng sau đó hay những vấn đề này khác có thể xảy ra… thì điều quan trọng nhất là sản phẩm thực tế mà các doanh nghiệp này mang đến cho cuộc sống là gì. Ví dụ như Mường Thanh đã cung cấp một lượng hàng tầm trung rất dồi dào cho thị trường trong thời điểm “khát” nhà ở giá rẻ.

Tuy nhiên, vì guồng quay của thị trường luôn khắc nghiệt nên không ai đảm bảo những doanh nghiệp dẫn đầu ở thời điểm hiện tại, 10 năm nữa sẽ như thế nào.

Trong hành xử của doanh nghiệp, đặc biệt thị trường BĐS, chỉ những doanh nghiệp nào đi đường xa, “làm thật”, “ăn thật” thì về dài hạn mới thành công. Tức là doanh nghiệp đó có ý thức chăm sóc thương hiệu, hướng đến thị trường và biết phục vụ khách hàng thì mới giữ được vị trí dẫn đầu. Những doanh nghiệp còn làm ăn kiểu chộp giật, sớm hay muộn rồi cũng tàn.

Có những doanh nghiệp, năm 2007 - 2008 từng nằm trên đỉnh nhưng giờ “chẳng còn thấy mặt mũi đâu” vì chỉ cần vướng phải vài ba vụ lình xình thì sẽ không còn chỗ đứng trên thị trường.

PV: Như vậy, cách hành xử của doanh nghiệp với khách hàng cũng là yếu tố dẫn đến sự sống - còn của doanh nghiệp, thưa ông?

PGS. TS Trần Kim Chung: Vào những năm 2009, nhiều doanh nghiệp BĐS coi mình là “chủ nhà” tự quyết định, dẫn dắt thị trường và dồn toàn bộ bất lợi cho người mua. Khách hàng nếu mua phải căn hộ tầng 18 trong chung cư 16 tầng thì chỉ con biết chấp nhận “ngậm đắng nuốt cay”, doanh nghiệp cho gì, chịu nấy, không dám nói đến chuyện kiện cáo. Hay bất luận, nếu mua phải những dự án sai phạm, thì khách hàng chỉ còn biết sống - chết theo chủ đầu tư, nhưng đến nay thì khác. Người mua đủ hiểu biết hơn để nắm rõ quyền và lợi ích của mình, họ dám đòi hỏi những thứ vi phạm với hợp đồng.

Các doanh nghiệp cũng phải tính toán, điều chỉnh, lắng nghe tiếng nói của thị trường. Vị thế giữa doanh nghiệp và khách hàng bây giờ là win – win. Dù có thể vị thế này chưa đạt được đến tỷ lệ 50 - 50 nhưng cũng nâng dần lên ở mức 60 (doanh nghiệp) - 40 (khách hàng) chứ không phải doanh nghiệp giữ thế độc tôn như trước đây. Sự tương tác giữa doanh nghiệp và người mua dần bình đẳng trên thị trường.

Vâng, xin cảm ơn ông!

Hồng Vân (Thực hiện)

Bạn đang đọc bài viết "Trong thị trường BĐS, làm ăn chộp giật, sớm hay muộn rồi cũng sẽ tàn" tại chuyên mục Xu hướng - Dự báo của Tạp chí Bất động sản Việt Nam. Mọi thông tin góp ý và chia sẻ, xin vui lòng gửi về hòm thư batdongsantapchi@gmail.com