SIẾT "NHỊP NHÀNG" THEO TỪNG PHÂN KHÚC

PV: Thưa chuyên gia, từ ngày 1/1/2019, quy định về vốn vay ngắn hạn cho vay trung hạn giảm từ 45% xuống còn 40%, đồng thời tăng hệ số rủi ro với các khoản vay bất động sản từ mức 150% lên 200%. Điều này khiến van tín dụng vào bất động sản hẹp hơn và gây ra những trở ngại gì cho thị trường bất động sản 2019?

TS. Lê Xuân Nghĩa: Việc tăng hệ số rủi ro gắn với giảm tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản còn khoảng 14 - 15% là biện pháp có tính cẩn trọng dài hạn của Ngân hàng Nhà nước. Nó có tác dụng buộc các ngân hàng thương mại phải tái cơ cấu lại các hạng mục tín dụng. Trong đó, cần cẩn trọng hơn trong cho vay bất động sản.

Điều này có thể dẫn đến việc hạn chế sử dụng vốn ngắn hạn, dài hạn, khiến doanh nghiệp bất động sản gặp phải một số trở ngại. Đặc biệt là những dự án đang dở dang, chưa hoàn tất các công đoạn đầu tư, dùng tiền của dự án này đầu tư dự án khác…

Tổng quát lại, điều này có thể khiến nguồn cung của thị trường bất động sản giảm. Nhưng theo tôi, giảm như thế sẽ đem lại hiệu quả tích cực hơn.

Về lâu dài, các ngân hàng thương mại và nhà đầu tư phải làm quen với một thực tế là tốc độ tăng trưởng tín dụng sẽ ở mức thấp hơn những năm gần đây. Dần dần, thị trường cũng sẽ thích ứng với xu hướng đó.

Mặc dù tốc độ tăng trưởng thấp hơn so với những năm trước, nhưng trong tương quan với các nước trong khu vực, chỉ có tốc độ tăng trưởng từ 7 – 11%, thì ở Việt Nam là tương đối cao chứ không đến nỗi quá thấp.

TS. Lê Xuân Nghĩa

TS. Lê Xuân Nghĩa

PV: Nhiều doanh nghiệp cho rằng tín dụng sẽ là “điểm nghẽn” của thị trường bất động sản năm 2019 vì ngân hàng “siết” nguồn cho vay, những kênh huy động vốn khác chưa xây dựng được. Đặc biệt, nguồn cầu cũng bị ảnh hưởng vì chính sách này,  Vậy theo ông liệu có nên giãn lộ trình siết tín dụng bất động sản?

TS. Lê Xuân Nghĩa: Thực ra, lộ trình siết tín dụng bất động sản đã công bố từ vài năm trước và năm 2019 mới chính thức áp dụng. Cùng với xu hướng kiểm soát tín dụng cẩn trọng thì động thái đó là hợp lý, không nhất thiết phải kéo dài thêm. Các ngân hàng thương mại và doanh nghiệp phải lựa chọn những dự án thực sự hiệu quả để đầu tư chứ không nên dàn trải, mua bán, xin cấp phép làm dự án rồi để đó; vì điều đó sẽ gặp rủi ro lớn khi tín dụng dành cho trung - dài hạn cũng như tín dụng ngân hàng sẽ giảm.

Tuy nhiên theo tôi, đối với một số phân khúc của thị trường có tốc độ tăng giá cao và nhu cầu tương đối ổn định như nhà ở giá rẻ, nhà ở đại chúng thì vẫn nên cấp tín dụng bình thường. Còn những phân khúc như cao cấp, nghỉ dưỡng, có thể tốc độ tăng trưởng sẽ thấp hơn những năm trước.

 

PV: Hầu hết ngân hàng hiện chỉ duy trì dư nợ cho vay với lĩnh vực bất động sản dưới 5 - 7%. Tuy nhiên, vẫn có một số ngân hàng đang có dư nợ trong lĩnh vực này vượt ngưỡng 10%. Ông đánh giá ra sao về cơ hội của những ngân hàng “liều mình” khi tiếp tục cho vay ở mức cao vào lĩnh vực bất động sản năm 2019?

TS. Lê Xuân Nghĩa: Thật ra, để đánh giá được hiệu quả đầu tư này phải xuất phát từ việc phân tích “thể trạng” của thị trường. Nếu thị trường không có những bất ổn hoặc “cú sốc” thì tín dụng bất động sản trên dưới 10% là bình thường, không có vấn đề gì đáng lo ngại, không có rủi ro gì lớn. Chỉ có điều cần cẩn trọng hơn, bởi các nhà kinh doanh bất động sản có một số nhược điểm nhất định.

Nhiều khi họ vay tiền để làm dự án nhưng lại không dồn toàn bộ tiền vào dự án đó, mà san sẻ sang dự án mới nhằm kiếm thêm “miếng” để dành. Điều này dẫn đến tình trạng dự án thế chấp bị chậm tiến độ, những dự án khác cũng “lao đao”. Cũng bởi vậy, các chủ đầu tư tiếp tục thế chấp dự án mới khiến nguồn vốn trở nên dài hạn, rủi ro sẽ càng lớn.

Bên cạnh đó, thủ tục triển khai các dự án bất động sản vô cùng phức tạp, trở thành một vấn nạn thật sự. Chính sự kéo dài thủ tục bất động sản cũng tạo ra những rủi ro rất lớn cho các nhà đầu tư và ngân hàng. Mà điều này không dễ khắc phục trong thời gian ngắn. Rất ít dự án ở Việt Nam có thể hoàn tất thủ tục đúng như quy định của pháp luật.

Cầu Vàng - Sun World Ba Na Hills – điểm nhấn bất động sản du lịch 2018

Cầu Vàng - Sun World Ba Na Hills – điểm nhấn bất động sản du lịch 2018

MUỐN "ĐÁNH NHANH RÚT GỌN", PHẢI CÓ "SÓNG"

PV: Ngược với chính sách từ ngân hàng tác động hạn chế đến bất động sản thì chính sách từ thị trường chứng khoán được một số nhà đầu tư cho rằng đang mang lại những dấu hiệu khả quan. Ông có thể chỉ ra những tác động từ thị trường chứng khoán đến thị trường bất động sản trong năm 2019?

TS. Lê Xuân Nghĩa: Thực ra hiện nay, hai thị trường này liên thông với nhau nhưng ảnh hưởng, tác động qua lại không mạnh. Không riêng gì Việt Nam, bất động sản vẫn là thị trường quan trọng, cốt lõi của mọi nền kinh tế. Nói đây là thị trường trụ cột nhất bởi quy mô lớn, đầu tư mang tính dài hạn. Đồng thời, thị trường này nếu gặp trục trặc sẽ ảnh hướng trực tiếp đến hệ thống ngân hàng bởi phần lớn các khoản vay tín dụng được thế chấp bằng bất động sản. Và thậm chí, thị trường bất động sản có biến động sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến kinh tế vĩ mô.

Mức độ tác động của thị trường chứng khoán năm 2019 đến thị trường bất động sản cũng không nhiều, bởi đây là đầu tư lớn và dài hạn.

Như vậy, cần thiết dành sự giám sát cẩn trọng đặc biệt đối với thị trường bất động sản khi so sánh với các thị trường khác.

Ngược lại, thị trường chứng khoán của Việt Nam quy mô còn nhỏ, khả năng ảnh hưởng cũng chỉ có mức độ nhất định. Nhiều lần chứng khoán đi xuống nhưng không ảnh hưởng nhiều đến kinh tế vĩ mô nói chung.

Ngoài ra, ngày càng có nhiều sự tham gia của nước ngoài vào khu vực bất động sản, đặc biệt là bất động sản bán lẻ, nghỉ dưỡng và cao cấp. Đây là những phân khúc tăng trưởng vốn nhanh. Ở đây hoàn toàn không có rủi ro tháo chạy như thị trường chứng khoán, mà là sự đầu tư tương đối dài hạn và ổn định. Đặc biệt, chưa có nguy cơ nào có thể ảnh hưởng đến kinh tế vĩ mô, ít nhất là trong trung hạn khoảng 3 năm tới.

Mức độ tác động của thị trường chứng khoán năm 2019 đến thị trường bất động sản cũng không nhiều, bởi đây là đầu tư lớn và dài hạn. Ở nước ngoài, người ta có thể đầu tư chứng khoán nhỏ lẻ và ngắn hạn. Có thể có một số ý kiến nào đó về lượng đầu tư từ chứng khoán sang bất động sản, nhưng phải khẳng định là không nhiều, bởi cần số tiền lớn mới có thể đầu tư bất động sản hiệu quả.

Tuy nhiên, về mặt tâm lý, khi thị trường chứng khoán suy giảm, nhà đầu tư có thể tìm kiếm các thị trường khác nhưng thường vẫn thường loay hoay ở khu vực tài chính, như gửi tiền tiết kiệm, mua ngoại tệ, mua vàng; còn chuyển sang thị trường bất động sản, cũng có nhưng không nhiều.

PV: Ở một số nước, các quỹ đầu tư và thị trường chứng khoán là nguồn cung cấp vốn chủ yếu cho thị trường bất động sản. Nhưng chuyên gia có thể lý giải tại sao ở Việt Nam, những kênh cấp vốn này lại chưa hoạt động hiệu quả?

TS. Lê Xuân Nghĩa: Ở Mỹ, vốn cho thị trường bất động sản được huy động từ hai kênh khác nhau. Người mua bất động sản chủ yếu vay vốn từ ngân hàng khi được vay lãi suất dài hạn tới 30 năm. Trong khi đó, nhà phát triển các dự án bất động sản lại huy động vốn từ thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp là chủ yếu.

Ở Việt Nam, cả người mua nhà và doanh nghiệp đều huy động vốn từ ngân hàng là chính.

Dễ thấy dòng tiền từ thị trường chứng khoán còn rất hạn chế, bởi nguồn khách hàng của thị trường này chủ yếu là ngắn hạn, còn đầu tư bất động sản thì lại có tính dài hạn.

Bên cạnh đó, một dự án muốn huy động được vốn thì: Thứ nhất, doanh nghiệp phải lên sàn, niêm yết hoặc sử dụng kênh trái phiếu doanh nghiệp. Thứ hai, muốn phát hành trái phiếu thành công thì doanh nghiệp phải có một lịch sử phát triển tương đối ổn định và hiệu quả; phải có uy tín từ mức AAB hoặc AAA thì mới dễ huy động. Thứ ba, huy động trái phiếu doanh nghiệp ở Việt Nam lãi suất tương đối cao, thậm chí cao hơn ngân hàng nên các doanh nghiệp bất động sản thường ngại. Thứ năm, đầu tư bất động sản thủ tục phức tạp, kéo dài nhiều năm, trong khi huy động trái phiếu với mức lãi suất cao thì rủi ro càng lớn. Như vậy, từ phía khách hàng và nhà đầu tư đều e ngại khi tiếp cận nguồn vốn từ thị trường chứng khoán.

PV: Như ông phân tích, trong bối cảnh gia tăng các chủ đầu tư nước ngoài và các chính sách vĩ mô phù hợp, thị trường bất động sản cũng như cổ phiếu bất động sản sở hữu những tín hiệu tăng trưởng tích cực dài hạn. Vậy theo ông, trong ngắn hạn, liệu có dễ để “đánh nhanh rút gọn” từ nhóm cổ phiếu này?

TS. Lê Xuân Nghĩa: Kể cả thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản – những thị trường tài sản trong năm 2019 sẽ không có đột biến tăng hoặc giảm, mà nó tăng trưởng đều đều và trầm trầm, khá ổn định. Vì thế, sẽ rất khó để có thể “đánh nhanh rút gọn”. Bởi nếu muốn “đánh nhanh rút gọn”, phải có “sóng”. “Sóng” lên hoặc “sóng” xuống đều được. Nhưng 2019 sẽ là năm tương đối ổn định khi nhìn vào các chỉ tiêu tài chính như cung ứng tín dụng, lạm phát, tỉ giá hối đoái… nói chung đều bình thường và cẩn trọng hơn, nên không có “cú sốc” thị trường.

Cao tốc Hạ Long Vân Đồn

Cao tốc Hạ Long Vân Đồn

PV: Ông đánh giá ra sao về triển vọng nguồn vốn FDI vào bất động sản trong giai đoạn tới?

TS. Lê Xuân Nghĩa: Theo quan sát, trong tương lai, tốc độ giải ngân sẽ chậm lại. Tuy nhiên, đây là xu thế chung, bởi ta nhìn thấy thị trường toàn cầu đang có những dấu hiệu bất ổn. Nhưng ở Việt Nam không có hiện tượng rút vốn ồ ạt hoặc tháo chạy như ở một số nước Đông Nam Á. Điều đó chứng minh lòng tin dài hạn của các nhà đầu tư vào kinh tế vĩ mô nước ta đang khá tốt. Như vậy, trong danh mục đầu tư FDI, rất có thể bất động sản sẽ là kênh nhận được nhiều quan tâm hơn. Nhà đầu tư quốc tế đang thấy được tiềm năng phát triển dài hạn tốt.

Tóm lại, Việt Nam có những lợi thế nhất định trong ngắn hạn, còn dài hạn thì chưa chắc. Thị trường ổn định nhất là thì trường du lịch, bán lẻ và bất động sản. Đây là ba thị trường có tốc độ tăng trưởng ổn định và dài hạn. Chắc chắn các nhà đầu tư sẽ rót vốn vào khu vực này, trong đó có sự ưu tiên cho thị trường bất động sản.

THỊ TRƯỜNG ÍT SỐC, GIẢM SỐT VÀ ỔN ĐỊNH HƠN

PV: Theo chuyên gia, năm 2019, cuộc chiến tranh thương mại Mỹ - Trung sẽ diễn ra theo chiều hướng nào và tác động ra sao đến nền kinh tế Việt Nam nói chung và thị trường bất động sản Việt Nam nói riêng?

TS. Lê Xuân Nghĩa: Đến thời điểm này, mục đích của cuộc chiến cũng đã bộc lộ hết. Đây là cuộc chiến giành vị thế công nghệ là chủ yếu, thương mại chỉ là cái cớ. Thêm vào đó, có một khuynh hướng bảo vệ các lợi ích thương mại bằng bảo hộ là chính. Nhưng cuối cùng, cả Mỹ và Trung Quốc đều không thể nổ súng xông lên, bởi rủi ro cho chính họ sẽ rất lớn.

Do đó, hai quốc gia này sẽ phải tìm một điểm cân bằng giữa tự do hóa thương mại và bảo hộ, giữa công nghệ của những nước phát triển và những nước đang phát triển. Cân bằng sẽ là mục tiêu mà cả hai bên nhắm tới, chứ không phải cuộc chiến một mất, một còn.

Thực tế, cả hai nước đều đã thấy được nguy cơ khi đẩy cuộc chiến lên cao cùng những bất lợi có thể xảy đến và tất cả đều đã nhìn thấy ranh giới của sự cân bằng. Chắc chắn sẽ tìm thấy điểm cân bằng trong cuộc chiến, và đây là điều mong đợi của thế giới trong năm 2019.

Cho nên, không có gì đáng lo ngại cho nền kinh tế Việt Nam cũng như thị trường bất động sản.

PV: Dự báo của ông về kinh tế vĩ mô nói chung và thị trường bất động sản nói riêng trong năm 2019?

TS. Lê Xuân Nghĩa: Theo tôi dự đoán, kinh tế vĩ mô 2019 cũng như những năm sau đó với chính sách tiền tệ cẩn trọng như vậy thì căn bản sẽ ổn định, không có sự xáo trộn lớn. Bởi lâu nay, những bất ổn vĩ mô của Việt Nam chủ yếu khởi nguồn từ tiền tệ, tín dụng, ngân sách, cung ứng tiền cho chi tiêu ngân sách hoặc mở rộng thị trường.

Hiện nay, Ngân hàng Nhà nước đã có bài học từ quá khứ, nên kiểm soát khá cẩn trọng, bài bản theo thông lệ quốc tế. Như vậy, rõ ràng sẽ tạo ra tiền đề lớn cho ổn định kinh tế vĩ mô, không phải chỉ trong ngắn hạn mà dài hạn.

Trên cơ sở đó, thị trường bắt đầu phản ứng theo hướng cung ổn định, người ta sẽ nương theo việc cung tiền của ngân hàng để mở rộng sản xuất ngành này, thu hẹp ngành khác hoặc tái cấu trúc toàn bộ danh mục đầu tư.

Nói cách khác, khi đó, các nhà sản xuất, nhà đầu tư, ngân hàng đều cẩn trọng nên các “cú sốc” sẽ rất ít. Đặc biệt, theo tôi thị trường bất động sản sẽ đi theo xu hướng ít sốc, giảm sốt và ổn định hơn. Những phân khúc hay sốt trước đây như đất nền giờ cũng đi vào quỹ đạo, bởi muốn tăng giá phải dựa vào hạ tầng, tiện ích, vị trí và tính chất, kết cấu của đô thị. Trong khi đó, phân khúc chung cư không có biến động lớn, cả người mua và người bán đều cẩn trọng và trông cậy nhiều vào nguồn vốn của nước ngoài.

Trân trọng cảm ơn chuyên gia về cuộc trao đổi!

"Theo tôi, trong trung hạn, chưa thấy một rủi ro gì lớn về kinh tế vĩ mô và thị trường của Việt Nam, trong đó có thị trường bất động sản. Trong vài năm tới, bất động sản vẫn là kênh đầu tư rất quan trọng của hệ thống ngân hàng. Tuy nhiên, cần thiết phải cẩn trọng hơn chứ không nên hạn chế đầu tư. Bởi theo quan sát, chưa có các hiện tượng rủi ro như tăng trưởng nóng hoặc nguội lạnh, bóng bóng bất động sản… Ngoài yếu tố bên ngoài là Mỹ tăng lãi suất, thì chưa thấy yếu tố gì bên trong khiến thị trường trục trặc, kể cả thị trường bất động sản, chứng khoán và các thị trường khác".

TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách Tài chính – Tiền tệ Quốc gia 

Thành Công (thực hiện)