Năm 2017 vừa qua, cùng với sự phát triển vững chắc của thị trường bất động sản, đây còn là năm bùng nổ của hàng loạt sản phẩm bất động sản mới như condotel, office-tel, hometel... Trong đó condotel nhanh chóng phát triển trở thành điểm sáng của bất động sản nghỉ dưỡng. Tiềm năng lớn của sản phẩm cùng với việc các nhà phát triển bất động sản cam kết lợi nhuận khi đầu tư vào condotel khiến loại hình bất động sản này thu hút sự quan tâm rất lớn từ các nhà đầu tư. 

Tuy nhiên, mới đây, khi sự việc khách sạn Bavico Nha Trang (tại số 2 Phan Bội Châu, Nha Trang, Khánh Hòa) do Công ty TNHH Sản xuất thương mại Bạch Việt làm chủ đầu tư sắp bị ngân hàng thu giữ thì nhiều người mới thực sự lo lắng. Vì thực tế gần 100 khách hàng đã mua căn hộ du lịch ở đây. (Trước đó, khách sạn Bavico Nha Trang đã được chủ đầu tư mời khách hàng mua căn hộ dưới dạng các căn condotel kèm theo cam kết sẽ thuê lại căn hộ và trả lợi nhuận 15%/năm). Nhiều người cho rằng, sau thời kỳ được tô hồng, rủi ro trong codotel đã bắt đầu lộ diện. Vậy thực chất nên nhìn nhận về những rủi ro của condotel như thế nào và cần làm gì để giảm thiểu những "cú sốc" cho thị trường bất động sản. PV Reatimes đã có cuộc trao đổi với tiến sỹ kinh tế Lương Hoài Nam. 

PV: Condotel không phải là một sản phẩm mới, nó đã ra đời ở Miami từ những năm 1980 và phát triển ở nhiều nước trên thế giới. Thế nhưng khi được đưa về Việt Nam, loại hình này lại gây ra quá nhiều tranh cãi, thậm chí, có quan điểm cho rằng có những dự án condotel bị "biến tướng". Ông nhìn nhận thế nào về hình hài condotel ở Việt Nam?

TS. Lương Hoài Nam: Trước khi là “một sản phẩm bất động sản”, condotel là “một mô hình đầu tư bất động sản”, với sự tham gia rất lớn của người mua bất động sản là “nhà đầu tư thứ cấp” cùng với doanh nghiệp bất động sản là “nhà phát triển bất động sản và nhà đầu tư sơ cấp”. Trong dự án nhà ở chung cư, nhiều người mua căn hộ để ở, một số người mua để đầu tư (để bán lại hoặc cho thuê), nhưng trong dự án condotel thì tuyệt đại đa số người mua bất động sản là để đầu tư, họ là “nhà đầu tư thứ cấp”.

Những tranh cãi về condotel trong thời gian qua chủ yếu liên quan đến quyền lợi và rủi ro, lợi ích kinh tế giữa các bên tham gia đầu tư trong mô hình này. Tôi cho rằng nhiều nhà đầu tư bất động sản nghiệp dư đã tham gia vào một mô hình đầu tư bất động sản khi còn chưa hiểu rõ nó và đang có những rủi ro pháp lý, nhưng đến nay họ bắt đầu mường tượng ra.

Condotel không phải là mô hình đầu tư bất động sản mới lạ. Nó đã và đang có ở hầu hết các nước, không chỉ ở Mỹ (nơi nó được phát minh ra), mà ngay ở nhiều nước gần Việt Nam như Malaysia, Thái Lan… Ở Malaysia, nó là loại sản phẩm bất động sản chủ lực trong chương trình “Malaysia – My Second Home” khuyến khích người nước ngoài mua bất động sản ở nước này.

Khi được “nhập khẩu” vào Việt Nam, mô hình đầu tư bất động sản này đụng ngay phải vấn đề đầu tiên và quan trọng bậc nhất trong đầu tư bất động sản: quyền sở hữu tài sản. Câu hỏi là có cấp được giấy chứng nhận chủ quyền cho người mua bất động sản condotel hay không? Người nói “Có”, người bảo “Không”.

Ở các nước nói trên có sở hữu tư nhân về đất đai, có đất tư tồn tại song song với đất công, condotel được xây trên đất tư, mô hình đầu tư condotel đáp ứng mọi điều kiện để người mua bất động sản condotel được cấp chứng nhận quyền sở hữu tài sản. Ngoài ra, họ còn có các quy định chặt chẽ cho mô hình đầu tư bất động sản này, nên về cơ bản không có vấn đề gì. Nhưng condotel cũng chỉ là một trong nhiều mô hình đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng, chiếm thị phần khiêm tốn, không hề là mô hình đầu tư chủ đạo ở bất kỳ nơi nào.

Không cấm, mà nên tạo điều kiện, nhưng dứt khoát không nên thả nổi, vì việc thả nổi, buông lỏng quản lý condotel có thể dẫn đến những hệ lụy nghiêm trọng khi hàng tỷ USD, thậm chí hàng chục tỷ USD được đổ vào condotel.

Luật pháp nước ta phân biệt rõ giữa bất động sản nhà ở và bất động sản phi nhà ở, trong đó có bất động sản kinh doanh. Nói nôm na: nhà ở được xây trên đất ở (thường có quyền sử dụng đất vĩnh viễn) và nằm trong một đơn vị ở, còn bất động sản kinh doanh phổ biến được xây trên đất thuê 50 năm (tối đa 70 năm). Tiền sử dụng đất nhà ở và đất phi nhà ở rất khác nhau. Trong khi đó, hầu hết các dự án condotel được xây trên đất thuê 50 năm (tối đa 70 năm).

Nói condotel nước ta bị “biến tướng” thì hơi nặng. Theo tôi, đơn giản là mô hình đầu tư bất động sản này chưa có hành lang, cơ sở pháp lý ổn thỏa.

PV: Nhìn nhận khách quan, condotel có những điểm tích cực như khơi thông được nguồn vốn lớn trong dân, giảm được nguồn tín dụng ngân hàng đổ vào bất động sản để ưu tiên cho các lĩnh vực kinh tế khác… Tuy nhiên, như ông vừa đánh giá, nhiều nhà đầu tư nghiệp dư đã tham gia vào một mô hình đầu tư bất động sản khi còn chưa hiểu rõ nó. Và trong khi còn loay hoay chưa có một hành lang, cơ sở pháp lý thì mọi may rủi của thị trường lẽ nào chỉ hoàn toàn "đánh cược" vào lời kêu gọi "hãy là một nhà đầu tư thông minh"?

TS. Lương Hoài Nam: Condotel là một mô hình đầu tư bất động sản có tiềm năng nhất định, với việc chia sẻ cả lợi ích lẫn rủi ro giữa doanh nghiệp bất động sản là “nhà đầu tư sơ cấp” với người mua các sản phẩm bất động sản là “nhà đầu tư thứ cấp” có kỳ vọng lợi nhuận cao hơn lãi suất tiền gửi ngân hàng.

Các sản phẩm căn hộ, biệt thự condotel cũng phù hợp để phục vụ khách du lịch nội địa, quốc tế. Dưới hai góc độ đó, việc bổ sung, sửa đổi các văn bản luật để tạo hành lang pháp lý cho condotel liên quan đến quyền tài sản và các quyền lợi, nghĩa vụ trong khai thác, kinh doanh bất động sản là cần thiết. Không cấm, mà nên tạo điều kiện, nhưng dứt khoát không nên thả nổi, vì việc thả nổi, buông lỏng quản lý condotel có thể dẫn đến những hệ lụy nghiêm trọng khi hàng tỷ USD, thậm chí hàng chục tỷ USD được đổ vào condotel.

Chúng ta hy vọng mọi nhà đầu tư là “nhà đầu tư thông minh”, nhưng không thể quản lý dựa trên giả định “mọi nhà đầu tư đều thông minh”, đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản, nơi lòng tham và tính đầu cơ không ít khi lấn át những yếu tố khác. Không chỉ người dân đổ tiền vào condotel, mà còn các ngân hàng. Điều gì sẽ xảy ra nếu nhiều dự án condotel đổ vỡ và gây nợ xấu quy mô lớn cho các ngân hàng liên quan đến các khoản cho các doanh nghiệp bất động sản vay và cho người dân vay mua bất động sản condotel?

PV: Condotel hấp dẫn các nhà đầu tư thứ cấp bởi mức lãi suất vô cùng hấp dẫn 8 - 12%, tuy nhiên thực tế, rủi ro của condotel không nằm ở giai đoạn đầu mà nằm ở giai đoạn vận hành. Và hiện nay ở Việt Nam vẫn chưa có dẫn chứng cụ thể nào về tính thanh khoản của condotel. Nhiều người lo ngại đây chính là một cái "bẫy" đánh vào "lòng tham" của những nhà đầu tư thứ cấp?

TS. Lương Hoài Nam: Nếu đầu tư bất động sản condotel mang lại lợi nhuận 8 - 12%/năm mà thực sự không có rủi ro nào thì còn ai gửi tiền tiết kiệm vào ngân hàng để lấy lãi suất 5 - 6%/năm nữa? Không có chuyện “không có rủi ro” trong đầu tư bất động sản condotel. Mua bất động sản condotel phổ biến không phải để ở, mà là đầu tư. Trong đầu tư, nguyên tắc chung là “lợi nhuận kỳ vọng càng cao thì mức độ rủi ro ràng cao”. Một nguyên tắc khác: trong một lĩnh vực cụ thể và bối cảnh cụ thể, “các rủi ro không tự nhiên sinh ra, cũng không tự nhiên mất đi, chúng chỉ dịch chuyển từ người này sang người khác’.

Trong đầu tư bất động sản condotel nghỉ dưỡng, có 3 rủi ro điển hình: (a) rủi ro thị trường du lịch suy giảm do nhiều nguyên nhân khác nhau; (b) rủi ro giảm giá bất động sản nghỉ dưỡng; (c) rủi ro về quyền tài sản.

Du lịch là lĩnh vực có nhiều rủi ro thị trường. Một thời Nha Trang tấp nập du khách Nga, đùng một cái xảy ra khủng hoảng chính trị giữa Nga và Ucraine, rồi Nga “sáp nhập” bán đảo Crimea. Những tưởng những chuyện đó chẳng liên quan gì đến Nha Trang ở nước ta, nhưng không phải: ảnh hướng rất lớn! Nước Nga bị phương Tây cấm vận, thu nhập của người dân Nga giảm mạnh, ngay lập tức Nha Trang vắng bóng khách Nga, các khách sạn, nhà hàng, điểm du lịch ở Nha Trang vắng tanh, ngành du lịch địa phương khốn đốn mất mấy năm cho đến khi có nguồn du khách Trung Quốc.

Bây giờ ở Nha Trang đang tấp nập du khách Trung Quốc (và du khách Nga đã phần nào tăng trở lại), nhưng nếu chẳng may một ngày tình hình Biển Đông trở nên căng thẳng giữa nước ta với Trung Quốc, du khách Trung Quốc sẽ lại biến mất. Đó là những rủi ro chính trị quốc tế. Còn có cả những rủi ro về thời tiết, khí hậu, chính sách nhà nước,...

Nếu doanh nghiệp bất động sản (nhà phát triển bất động sản, nhà đầu tư sơ cấp) nhận về mình các rủi ro về thị trường du lịch thì người mua bất động sản condotel nghỉ dưỡng (nhà đầu tư thứ cấp) bớt rủi ro. Nhưng các doanh nghiệp bất động sản có thực sự nhận về mình những rủi ro đó và trong bất kỳ trường hợp nào cũng trả cho người mua bất động sản condotel 8 - 12%/năm không? Điều đó có được ghi rõ như nghĩa vụ pháp lý trên hợp đồng không, có được thể hiện nghiêm túc trên báo cáo tài chính (“nợ phải trả dài hạn”) của họ không?

Khi thị trường du lịch bị khủng hoảng, họ có đủ tiềm lực tài chính để tiếp tục thực hiện nghĩa vụ trả lợi nhuận 8 - 12%/năm cho các người mua bất động sản condotel không? Tôi nghi ngờ. Cần lưu ý rằng “tuổi thọ” của các bất động sản condotel (có thể dài 50 - 70 năm) dài hơn thời gian doanh nghiệp bất động sản trực tiếp liên quan đến dự án rất nhiều, thậm chí nhiều hơn cả “tuổi thọ” của chính doanh nghiệp bất động sản làm dự án condotel. Xét cả về tính pháp lý và khả năng thực hiện, tôi cho rằng lợi nhuận 8 - 12%/năm là một lời hứa, không phải đảm bảo pháp lý có tính khả thi của doanh nghiệp bất động sản.

Rủi ro giảm giá bất động sản nghỉ dưỡng luôn hiện hữu và cao hơn nhiều so với các loại bất động sản khác (vì kinh doanh du lịch có rủi ro thị trường cao hơn các lĩnh vực kinh doanh khác). Khi xảy ra khủng hoảng kinh tế, giá mọi bất động sản đều giảm, trong đó bất động sản du lịch thuộc loại giảm giá mạnh nhất. Người mua bất động sản condotel phải chịu rủi ro này, không thể đẩy cho ai được.

Rủi ro về quyền tài sản khi đầu tư vào bất động sản không có chứng nhận quyền sở hữu là điều dễ hiểu. Tài sản bất động sản mà không có chứng nhận quyền sở hữu thì rất khó bán khi muốn bán. Một tài sản bất động sản không có chứng nhận quyền sở hữu cũng có thể được doanh nghiệp bất động sản (nhà phát triển bất động sản) bất lương đem bán cho nhiều người rồi ôm tiền chạy trốn, vì các giao dịch mua, bán nó không cần giấy chứng nhận sở hữu đi kèm.

PV: Trong khi condotel đang phải đối mặt với rất nhiều rủi ro về mặt pháp lý thì hàng nghìn sản phẩm condotel đã bán, đang bán và chuẩn bị bán khắp Bắc, Trung, Nam. Sau rất nhiều hội thảo lớn, nhỏ, người ta vẫn chưa thể xác định được “thân phận” của condotel là gì. Thậm chí mới đây có một hội thảo có sự xuất hiện đại diện 4 bộ liên ngành là Bộ Xây dựng, Bộ Văn hóa, Bộ Tài nguyên & Môi trường và Bộ Tư pháp, nhưng dường như "thân phận" condotel vẫn rất mơ hồ. Theo ông vướng mắc nằm ở đâu?

TS: Lương Hoài Nam: Để xác định “thân phận” các sản phẩm condotel, cần phải dựa vào mục đích sử dụng chúng phổ biến là gì. Chúng ta phải dựa trên tính phổ biến thay vì những trường hợp cá biệt. Đối với tôi, condotel là bất động sản lưu trú, không phải bất động sản nhà ở, dù đó là căn hộ hay biệt thự.

Hiếm có ai sống trong condotel lâu dài, kể cả gia đình những người sở hữu căn hộ, biệt thự condotel. Hầu hết những người ở đó là lưu trú ngắn hạn trong một chuyến du lịch hoặc chuyến công tác. Như thế để thấy vấn đề pháp lý rất lớn trong việc một số nơi thí điểm cấp sổ hồng xác nhận “quyền sở hữu nhà ở” khi mà condotel, theo tôi, không phải “nhà ở”. Nó cần một loại sổ khác.

Tôi cũng không đồng ý với ý kiến một số người cho rằng condotel vừa là nhà ở, vừa là cơ sở lưu trú. Việc lấy thành tố “condo” trong tên của nó để cho rằng nó là “nhà ở” không đủ sức thuyết phục. Về bản chất, nó là cơ sở lưu trú, nhưng được thiết kế với các loại buồng kiểu căn hộ (condo).

Mặc dù người mua căn hộ, biệt thự condotel được quyền sử dụng chúng miễn phí mấy tuần mỗi năm sau khi bàn giao tài sản của mình cho doanh nghiệp bất động sản quản lý, khai thác, thật khó hình dung một gia đình năm nào cũng đến nghỉ ở căn hộ, biệt thự condotel của mình, trong khi trên thế giới còn có biết bao điểm du lịch đáng đi.

Nếu cấp sổ hồng thì cũng phải là một loại sổ hồng khác, không phải loại sổ hồng xác nhận “quyền sở hữu nhà ở”. 

Nếu là một gia đình có điều kiện, sao lại phải cố “ăn” một “món ăn” từ năm này qua năm khác chỉ vì lý do có sẵn “món ăn” đó, trong khi còn có biết bao “món ăn” khác cũng ngon? Quyền lợi được sử dụng miễn phí căn hộ, biệt thự của mình mỗi năm mấy tuần là có, nhưng không phải quá hấp dẫn trong đầu tư bất động sản condotel.

Một số người đề xuất sửa đổi bổ sung một số luật, nghị định để tạo hành lang pháp lý cho bất động sản condotel. Tôi đồng ý, nhưng trước hết chúng ta cần thống nhất “nó” là “cái gì” và thái độ với "nó" nên như thế nào thì mới biết cần sửa đổi, bổ sung những văn bản nào và sửa đổi, bổ sung như thế nào. Coi “nó” là “bất động sản nhà ở” là một chuyện. Coi “nó” là “bất động sản lưu trú” là một chuyện khác. Coi “nó” là “vừa cái này vừa cái kia” là một chuyện khác nữa, rắc rối vô cùng. Cá nhân tôi coi condotel là “bất động sản lưu trú”.

PV: Vậy theo ông, trong bối cảnh hiện tại, nên ứng xử với condotel như thế nào và làm gì để giảm thiểu những rủi ro cho thị trường?

TS. Lương Hoài Nam: Như tôi đã nói ở trên, nếu cấp sổ hồng thì cũng phải là một loại sổ hồng khác, không phải loại sổ hồng xác nhận “quyền sở hữu nhà ở”. Việc cấp giấy chứng nhận sở hữu bất động sản có thời hạn, đặc biệt là bất động sản trong các nhà cao tầng, không có vấn đề gì.

Ở Singapore, mọi bất động sản chung cư đều có thời hạn (tối đa 99 năm), không vĩnh viễn, nước ta nên nghiên cứu áp dụng chính sách này, bởi như thế rất khoa học. Sở hữu bất động sản nhà ở có thời hạn mà còn được thì sở hữu bất động sản lưu trú có thời hạn là bình thường.

Một cá nhân có thể mua và sở hữu một đơn vị bất động sản trong một cơ sở lưu trú được không? Nếu tôi có một cơ sở lưu trú với 200 buồng căn hộ, luật pháp không cấm tôi chia tách thành hai cơ sở lưu trú, mỗi cơ sở có 100 buồng, hai cơ sở sử dụng chung một số hạng mục công trình (như sảnh và quầy lễ tân, thang máy, hành lang, nhà hàng…).

Theo logic và cách làm đó, tôi có thể chia tách một cơ sở lưu trú ban đầu thành 200 cơ sở lưu trú và 200 cơ sở lưu trú đó có thể dùng chung một số hạng mục công trình và dùng chung đơn vị vận hành, kinh doanh dịch vụ lưu trú, theo một hợp đồng. Hợp đồng đó gắn kết các bất động sản lưu trú do nhiều người khác nhau sở hữu và quyền kinh doanh dịch vụ lưu trú của đơn vị vận hành thành một cơ sở lưu trú lớn, không khác các cơ sở lưu trú khác, ngoại trừ cấu trúc sở hữu của cơ sở lưu trú (mà du khách đến ở không quan tâm).

Xin trân trọng cảm ơn ông!

Mai Dương (Thực hiện)