Như tin đã đưa, Ngân hàng Nhà nước vừa ban hành Thông tư số 13 sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 07/2015/TT-NHNN ngày 25/6/2015 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định về bảo lãnh ngân hàng.

Theo đó, một trong những nội dung quan trọng trong Thông tư mới vừa được ban hành và sẽ thay thế Thông tư 07/2015 là những quy định chặt chẽ trong việc bảo vệ quyền lợi của khách mua nhà ở hình thành trong tương lai. Điểm đáng chú ý trong Thông tư 13 là từ ngày 15/11 tới, khi khách hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai, các ngân hàng thương mại sẽ đứng ra bảo lãnh thay cho chủ đầu tư.

Xung quanh quy định mới này của Ngân hàng Nhà nước, Reatimes đã có cuộc trao đổi với chuyên gia tài chính – ngân hàng TS. Nguyễn Trí Hiếu:

PV: Ngân hàng Nhà nước vừa ban hành Thông tư số 13 sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 07/2015/TT-NHNN ngày 25/6/2015 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định về bảo lãnh ngân hàng; trong đó quy định, từ 15/11 tới đây, các ngân hàng thương mai sẽ đứng ra bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai cho khách hàng. Quan điểm của ông về việc này thế nào?

TS. Nguyễn Trí Hiếu: Thông tư mới này làm rõ một số điểm trong Thông tư 07/2015. Cụ thể, trong Điều 12 quy định rõ về số tiền được bảo lãnh. Số tiền được nêu ra cụ thể phải tính thế nào? Cách xác định số dư bảo lãnh cũng được cụ thể hóa.

Một điểm đặc biệt nữa là theo Thông tư 13, Ngân hàng Nhà nước sẽ công bố danh sách các ngân hàng đủ năng lực thực hiện bảo lãnh. Danh sách đó có thể thay đổi trong mỗi thời kỳ cho nên chủ đầu tư, người mua nhà cần theo dõi thông báo của Ngân hàng Nhà nước.

Điều 12 cũng đưa ra trình tự thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai. Trình tự đó cũng quy định cụ thể những bước như thế nào. Nói chung, Thông tư 13 đưa ra điểm cụ thể, bổ sung rất nhiều cho Thông tư 07 nhưng vấn đề chính liệu các chủ đầu tư có thực hiện bảo lãnh cho người mua hay không?

Thông tư 13 đã đưa ra vấn đề cụ thể nhưng chưa đưa ra biện pháp, chế tài trong trường hợp các chủ đầu tư không thực hiện việc bảo lãnh đó thì có biện pháp gì hay không?

Chuyên gia tài chính - ngân hàng Nguyễn Trí Hiếu.

Chuyên gia tài chính - ngân hàng Nguyễn Trí Hiếu.

Trên thực tế, trong nhiều trường hợp, chủ đầu tư khi xây dựng một dự án, họ quảng cáo có ngân hàng này đứng ra bảo lãnh. Tuy nhiên, không ai biết được rằng các hợp đồng mua bán có được bảo lãnh không?

Hay có khi chủ đầu tư bỏ qua bước đó, thậm chí ngay người mua nhà cũng bỏ qua bước đó, bởi họ thấy rằng chủ đầu tư uy tín, đã mua nhà từ trước nên không cần bảo lãnh nữa, thành ra cũng chưa có gì bảo đảm người mua nhà sẽ nhận được bảo lãnh.

Ngay cả sau khi Thông tư 07/2015 đưa ra quy định trên, sau đó Ngân hàng Nhà nước cũng chưa có thông tin cho đại chúng biết có bao nhiêu bảo lãnh của ngân hàng trong thời gian vừa qua.

Đặc biệt, điều mọi người quan tâm liệu có tranh cãi gì về bảo lãnh hay không? Vì ngân hàng bảo lãnh là một chuyện nhưng đến lúc người dân đòi tiền thì hai bên có thể gây ra tranh cãi, thành ra trên góc độ thực tế, ngay chính tôi làm việc trong ngân hàng cũng chưa có sự thẩm định về tính hiệu quả của việc bảo lãnh này.

Việc này hiện nay chưa có thông tin gì nên việc sửa đổi thông tư này rất quan trọng khi đưa ra vấn đề cụ thể. Tuy nhiên, trong tương lai, để xem việc bảo lãnh này bảo vệ quyền lợi của khách hàng thế nào thì cần phải có biện pháp, chế tài trong trường hợp chủ đầu tư cố tình bỏ qua bước bảo lãnh. Cần phải có thông tin thường xuyên không những chỉ có danh sách ngân hàng bảo lãnh, trong thời kỳ nào đó bao nhiêu bảo lãnh được phát hành và có tranh tụng gì hay không?

PV: Thưa ông, hiện nay đang có ý kiến lo ngại, việc ngân hàng đứng ra bảo lãnh mua nhà ở hình thành trong tương lai sẽ khiến khách hàng mất thêm một khoản phí và điều này sẽ khiến giá nhà tăng. Quan điểm của ông về điều này?

TS. Nguyễn Trí Hiếu: Thông thường, bên được bảo lãnh, tức là chủ đầu tư phải chịu phí bảo lãnh. Ngân hàng không làm không công cho ai hết, do đó, bắt buộc phải trả phí cho ngân hàng. Đây là chuyện công bằng và thường chủ đầu tư là người bán nhà phải chịu phí đó. Tuy nhiên, có thể họ bắt người mua nhà phải chịu.

Ở trong quy định này không nói rõ ai là người chịu phí đó. Có lẽ Ngân hàng Nhà nước để mở việc này cho các bên đàm phán với nhau để một là chủ đầu tư chịu phí, hai là chủ đầu tư và khách hàng chia sẻ phí này.

Đúng là bất cứ bên nào, nhất là nếu chủ đầu tư chịu phí, có khả năng họ sẽ đẩy phí đó vào tiền bán nhà và giá nhà vì thế sẽ bị đẩy lên. Tuy nhiên, người mua chắc phải chấp nhận, vì đây là quyền lợi của họ và khi có quyền lợi thì phải trả chi phí nào đó, thành ra việc giá nhà tăng lên rất có thể xảy ra.

Điều này cũng là hợp lý, vì người dân muốn có sự bảo vệ tốt hơn thì phải chịu một chi phí nào đó. Đây cũng là vấn đề kinh doanh của chủ đầu tư. Nếu chủ đầu tư không tăng giá, họ chịu được phí đó là điều tốt nhất.

PV: Như vậy, nhìn một cách toàn diện thì việc mua nhà ở hình thành trong tương lai có bảo lãnh của ngân hàng sẽ bảo đảm an toàn hơn?

TS. Nguyễn Trí Hiếu: Đúng vậy. Trên nguyên tắc việc có sự bảo lãnh của ngân hàng sẽ an tâm hơn (căn nhà được giao đúng tiến độ và nếu không giao đúng tiến độ, người mua nhà khi đã đóng tất cả tiền sẽ được ngân hàng bồi hoàn số tiền đó).

Tuy nhiên, việc đó đang được bảo vệ thế nào, bao nhiêu bảo lãnh được phát hành, người mua nhà có được bồi hoàn một cách suôn sẻ hay không hay các ngân hàng lại tìm cách này cách kia để từ chối bảo lãnh? Việc này trên thực tế cần những thông tin khác để xác định.

PV: Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi!

Xuân Tùng (thực hiện)

Bạn đang đọc bài viết TS. Nguyễn Trí Hiếu: “Cần có chế tài đi kèm việc ngân hàng bảo lãnh mua nhà cho khách hàng” tại chuyên mục Pháp lý BĐS của Tạp chí Bất động sản Việt Nam. Mọi thông tin góp ý và chia sẻ, xin vui lòng gửi về hòm thư batdongsantapchi@gmail.com