Trước đó, VNREA đã nhận được Công văn số 2499/VPCP-KSTT ngày 29/3/2019 của Văn phòng Chính phủ, công văn số 3283-CV/BKTTW của Ban Kinh tế Trung ương về việc tổng hợp khó khăn, vướng mắc của doanh nghiệp trong việc thực hiện các quy định, thủ tục hành chính, cũng như tổng hợp những kiến nghị, đề xuất của cộng đồng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Mới đây, trong văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Ban Kinh tế Trung ương, Uỷ ban Kinh tế Quốc hội VNREA đã tổng hợp những vướng mắc, hạn chế về cơ chế, chính sách liên quan đến môi trường kinh doanh, tiếp cận các nguồn lực của các doanh nghiệp trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Những vướng mắc này đã cản trở sự phát triển của doanh nghiệp bất động sản.
Thứ nhất, khó khăn vướng mắc trong tiếp cận đất đai. Trong thời gian vừa qua việc tiếp cận đất đai cho các dự án kinh doanh bất động sản gặp nhiều khó khăn. Mặc dù Luật Đất đai đã được sửa đổi, bổ sung nhiều lần, mới nhất là Luật Đất đai 2013 nhưng vẫn còn một số quy định chưa phù hợp với thực tiễn, còn có nội dung chồng chéo, xung đột với các luật khác (Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Đấu thầu…) gây khó khăn cho việc thực hiện.
Điển hình là quy định về kỳ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (Điều 37, Luật Đất đai) chưa phù hợp. Kỳ quy hoạch sử dụng đất cấp Quốc gia, tỉnh, huyện đều là 10 năm; kỳ lập kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia và cấp tỉnh là 5 năm, thì cấp huyện chỉ là 1 năm. Trong khi đó, công tác chuẩn bị dự án thường là kéo dài, nhiều khi chưa chuẩn bị xong đã phải thay đổi hay phải chờ kế hoạch sử dụng đất mới, gây ra nhiều khó khăn, thời gian cho nhà đầu tư.
Quy định về Điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (Điều 46) thì rất chặt chẽ nhưng quy hoạch xây dựng chi tiết có liên quan nhiều đến sử dụng đất thì lại rất dễ dàng thay đổi, gây nhiều bất cập trong quản lý đô thị như hiện nay.
Quy định về đấu giá đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất ở Điều 119 của Luật Đất đai 2013 và Luật Nhà ở (Điều 22), Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu đang có nhiều mâu thuẫn. Bên cạnh đó, điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi thực hiện dự án nhà ở cũng còn nhiều vướng mắc.
Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng còn nhiều bất cập, là lĩnh vực xảy ra nhiều khiếu kiện nhất trong thời gian qua. Việc xác định tiền sử dụng đất đối với các dự án bất động sản mỗi địa phương mỗi khác. Mặt khác, việc lạm dụng hình thức giao đất, cho thuê đất thu tiền sử dụng đất một lần sẽ khuyến khích các địa phương tăng cường giao đất, cho thuê đất để có ngân sách cho các đầu tư khác, dẫn đến thiếu hụt nguồn thu khi không còn đất để giao, cho thuê hoặc khi thị trường bất động sản trầm lắng, không có giao dịch.
Vướng mắc vấn đề này, VNREA kiến nghị cần phải sớm nghiên cứu, sửa đổi Luật Đất đai 2013 cho phù hợp với tình hình thực tế. Trong khi chờ sửa luật thì Chính phủ sửa một số quy định nhằm tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp. Sửa đổi quy định về bồi thường, giải phóng mặt bằng đối với các dự án mà các chủ đầu tư phải thoả thuận đền bù với dân, cho phép chủ đầu tư được khấu trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp, theo giá đã thoả thuận nếu có chứng từ hợp lệ nhưng không vượt quá tiền sử dụng đất phải nộp.
Bên cạnh đó là đẩy mạnh các hình thức đấu thầu dự án có sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất một cách công khai, minh bạch. Nghiên cứu để hạn chế tiến tới chấm dứt giao đất, cho thuê đất thu tiền sử dụng đất một lần, thực hiện giao đất, cho thuê đất thu tiền sử dụng đất hằng năm, hoặc chia nhỏ và kéo dài thời gian nộp tiền sử dụng đất.
Trong thời gian vừa qua việc tiếp cận đất đai cho các dự án kinh doanh bất động sản gặp nhiều khó khăn.
Thứ hai, còn nhiều khó khăn trong thủ tục chuẩn bị đầu tư, xây dựng, quản lý sau đầu tư đối với các dự án kinh doanh bất động sản. Hiện tại, thủ tục hành chính cho tất cả các vấn đề trên liên quan đến rất nhiều Luật và các văn bản dưới luật. Các thủ tục hành chính chồng chéo, tốn kém thời gian và kinh phí cho doanh nghiệp. Do đó, VNREA kiến nghị, cần thống nhất thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư các dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới theo pháp luật về nhà ở, khu đô thị mới với thủ tục cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo pháp luật về đầu tư đối với các nhà đầu tư đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất. Đồng thời rà soát các văn bản liên quan để sửa đổi, bổ sung cho thống nhất, cắt giảm tối đa, áp dụng chế độ một cửa.
Thứ ba, khó khăn vướng mắc làm hạn chế sự phát triển của thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng. Condotel, resort villa là lĩnh vực mới vì vậy nhiều vấn đề chưa có quy định pháp luật để điều chỉnh hướng dẫn, quản lý gây lúng túng trong quy trình quản lý như: quy chuẩn quy hoạch, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu căn hộ khách sạn cho khách hàng mua condotel, đặc biệt là thời hạn sở hữu đối với bất động sản nghỉ dưỡng; về mua bán chuyển nhượng hợp đồng mua bán bất động sản nghỉ dưỡng trong tương lai…
Mặc dù Thủ tướng Chính phủ yêu cầu các cơ quan quản lý nhà nước có liên quan phải sớm nghiên cứu và ban hành nhưng việc triển khai vẫn rất chậm, gây rất nhiều khó khăn cho doanh nghiệp. Theo đó, VNREA kiến nghị các cơ quan quản lý nhà nước cần khẩn trương nghiên cứu, sớm ban hành các văn bản pháp luật có liên quan, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp, an tâm cho nhà đầu tư và làm cơ sở để quản lý nhà nước, đồng thời giúp cho thị trường bất động sản du lịch phát triển.
Khó khăn vướng mắc làm hạn chế sự phát triển của thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng
Thứ tư, khó khăn trong lĩnh vực tiếp cận tín dụng, thuế liên quan đến các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Đối với quy định về quản lý thuế thu nhập doanh nghiệp đối với doanh nghiệp có giao dịch liên kết tại Nghị định số 20. VNREA cho rằng, việc khống chế mức chi phí lãi tiền vay 20% là chưa phù hợp với thực tiễn. Mục tiêu nhằm chống chuyển giá đối với doanh nghiệp không những không đạt được mục đích mà còn gây khó khăn, kìm hãm sự phát triển của doanh nghiệp. Hơn nữa, quy định này còn phát sinh việc đánh thuế trùng đối với cùng một giao dịch kinh doanh - tiền lãi vay. Quy định cũng tạo ra sự bất bình đẳng giữa các doanh nghiệp có liên kết và doanh nghiệp không liên kết, tạo ra môi trường cạnh tranh không lành mạnh. Ngoài ra, quy định này còn khống chế lãi vay được trừ vào thu nhập chịu thuế gây khó khăn, ảnh hưởng lớn đến hoạt động sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp trong nước.
Với tất cả những vướng mắc tại Nghị định 20, VNREA kiến nghị cần phải sớm sửa đổi Khoản 3, Điều 8, Nghị định 20 quy định về quản lý thuế đối với doanh nghiệp có giao dịch liên kết, tạo điều kiện cho doanh nghiệp phát triển và nâng cao khả năng cạnh tranh của doanh nghiệp.
Liên quan đến chính sách tín dụng bất động sản, trước thông tin Ngân hàng Nhà nước lấy ý kiến dự thảo sửa đổi Thông tư 36, VNREA cũng chia sẻ với các cơ quan quản lý nhà nước trong việc ban hành các biện pháp điều chỉnh, nhằm quản lý chặt chẽ, đảm bảo an toàn của hệ thống tín dụng. Tuy nhiên, VNREA nhận thấy cần bảo đảm ổn định tỷ lệ hợp lý cho vay bất động sản trong tổng dư nợ tín dụng của toàn hệ thống, không tăng quá nóng nhưng cũng không giảm quá mạnh, gây “sốc” cho thị trường.
VNREA cũng kiến nghị, việc sửa những vấn đề liên quan tới tín dụng bất động sản tại Thông tư 36 cần có lộ trình thực hiện phù hợp. Trong đó, việc hạ tỷ lệ tối đa của nguồn vốn vay ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn nên được hạ 2%/năm, để sau 5 năm sẽ hạ từ 40% hiện nay xuống 30% như dự kiến. Bên cạnh đó, việc tăng hệ số rủi ro từ 50 lên 150% đối với các khoản vay cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống có số dư nợ gốc từ 3 tỷ đồng trở lên cũng cần phân loại khoản vay cho phù hợp…
Cũng theo VNREA, cần sớm nghiên cứu hình thành các định chế tài chính bất động sản liên quan đến Quỹ đầu tư bất động sản và Quỹ Tín thác đầu tư bất động sản. Đồng thời nghiên cứu để hình thành Ngân hàng tiết kiệm nhà ở dành cho những người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp có nhu cầu nhà ở, có thể gửi tiền tiết kiệm để tạo lập nhà ở…
