Đổ vỡ Cocobay là rủi ro của thị trường
Sau sự vụ của Cocobay, vấn đề pháp lý cho loại hình này lại một lần nữa được nhắc tới. Mặt khác, thị trường dấy lên mối lo ngại phân khúc condotel vốn đang khá trầm lắng liệu sau sự vụ này có bị ảnh hưởng tiêu cực? Tuy nhiên, giới đầu tư bất động sản cũng như các nhà tư vấn đều nhìn nhận mô hình condotel không sai, mà sự đổ vỡ của một số dự án là do vận dụng sai trong bối cảnh thiếu khung khổ pháp lý cho loại hình bất động sản mới.
Phân tích về vụ Cocobay, ông Nguyễn Ngọc Thành, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, cam kết về chia sẻ lợi nhuận là cam kết dân sự giữa người bán và người mua. Cam kết đó có thực hiện được hay không, nội dung cam kết như thế nào, thỏa thuận giải quyết như thế nào khi có rủi ro xảy ra chúng ta đều có bộ luật xử lý các tình huống này.
“Tôi cho rằng chúng ta không nên quá lo ngại về những cam kết chia sẻ lợi ích trong tiêu thụ sản phẩm. Bởi đây là một giải pháp trong tiêu thụ sản phẩm, giải pháp tích cực trong phát triển dự án và trong phát triển thị trường. Chia sẻ lợi ích cũng là cách chúng ta huy động nguồn vốn và đương nhiên sự chia sẻ cam kết phải thực hiện nghiêm túc.
Thị trường nào cũng có sự cố, ở đâu cũng có sự cố, để xảy ra sự cố như trường hợp dự án Cocobay Đà Nẵng không phải vì chính sách sai, vận hành không tốt mà là do có những khuyết tật trong kỹ thuật. Từ đó tác động xấu đến lợi ích của các bên tham gia”.
Ông Thành cũng cho rằng, mỗi sản phẩm khi đưa ra thị trường, các nhà đầu tư đều đưa ra các phương thức và quy định về quyền lợi và trách nhiệm của từng bên. Căn cứ vào quyền lợi, trách nhiệm và nghĩa vụ đã được quy định trong nội dung hợp đồng giữa chủ đầu tư và khách hàng, dựa trên cơ sở các luật, hoàn toàn có thể xem xét giải quyết được nếu vi phạm cam kết.
Condotel hiện nay pháp lý vẫn chưa hoàn chỉnh đó là nói riêng về loại hình này, còn về khung pháp lý cho bất động sản nói chung đã hoàn chỉnh. Do đó, khi nhà đầu tư đưa dịch vụ hay sản phẩm mới ra thị trường thuộc những cái chưa hoàn chỉnh về pháp luật, việc xem xét, xây dựng khung pháp lý là trách nhiệm của cơ quan Nhà nước, không phải là do lỗi của nhà đầu tư.
Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định: “Tôi vẫn cho rằng đây không phải là rủi ro về chính sách mà là rủi ro thị trường, do đó chủ đầu tư chắc chắn sẽ có những giải pháp thích hợp để giải quyết. Ngoài ra, tôi cũng được biết các nhà đầu tư thứ cấp cũng đã đưa ra giải pháp giải quyết theo hướng hài hòa lợi ích các bên trong sự cố dự án Cocobay Đà Nẵng. Nhưng dù giải pháp gì đi nữa, tôi cho rằng đều phải dựa trên nguyên tắc bảo vệ quyền lợi người mua”.
Bình luận về câu chuyện “vỡ trận” của Cocobay, bên lề Diễn đàn Bất động sản thường niên tổ chức mới đây, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, để dự án bất động sản nghỉ dưỡng condotel phát triển và mang lại lợi nhuận, chủ đầu tư cần phải có sự tính toán đầy đủ, có giải pháp tốt và phối hợp với đơn vị vận hành có uy tín mới có thể tạo sự phát triển bền vững cho condotel.
Ông Đính cho hay: “Đối với câu chuyện của Cocobay được nhận định là một trường hợp cá biệt, Cocobay chưa tính toán được hết rủi ro về mặt chính sách cũng như cách thức chọn vị trí, định giá, cũng như tỷ lệ cam kết lợi nhuận quá cao, trong khi các nhà đầu tư mua bất động sản nghỉ dưỡng thường nhìn vào cam kết lợi nhuận để xuống tiền mà không rõ bản chất nguồn tiền từ đâu mà có”.
Cũng theo ông Đính, sự kiện Cocobay Đà Nẵng không thực hiện được cam kết lợi nhuận chi trả hàng năm cho nhà đầu tư ở mức 12% mỗi năm chỉ là một hiện tượng, khi chủ đầu tư chưa tính toán đủ bài toán kinh doanh chứ không đại diện cho toàn thị trường bất động sản nghỉ dưỡng nói chung và condotel nói riêng.
Không thể quy chụp cho cả thị trường
Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels Châu Á - Thái Bình Dương cho rằng, codotel là một sản phẩm hấp dẫn đối với cả người mua và chủ đầu tư nhưng đòi hỏi một sự nghiên cứu, hiểu biết kĩ lưỡng về mô hình này vì những đặc tính khác biệt và phức tạp hơn nhiều so với các loại hình bất động sản khác.
Condotel mang những đặc tính của condo (căn hộ/ nhà) vì bản chất là ngôi nhà thứ hai, khi mà người mua muốn sở hữu một tài sản mà họ có thể sử dụng cho mục đích cá nhân. Mặt khác, condotel cũng được thiết kế theo mô hình và tiêu chuẩn khách sạn để đảm bảo hoạt động vận hành, tạo nên dòng tiền cho thuê.
Do đó, khi chủ đầu tư chưa có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực khách sạn - nghỉ dưỡng và không hiểu rõ về dòng tiền hoạt động trong dài hạn của việc quản lý condotel, dự án sẽ gặp phải những rủi ro và khó khăn nhất định.
Giám đốc Savills Hotels Châu Á - Thái Bình Dương nhấn mạnh: “Để có thể thành công và đạt được lợi nhuận trong lĩnh vực này, việc hoạch định đúng đắn mô hình và định vị dự án cũng như tầm nhìn dài hạn là một trong những yếu tố quyết định then chốt”.
Ông phân tích, trong một số trường hợp, các chủ đầu tư phụ thuộc vào đơn vị quản lí vận hành để đảm bảo dòng tiền hoạt động mà không hiểu rõ bản chất của ngành nghỉ dưỡng luôn biến động, và nhà điều hành không có trách nhiệm thực hiện cam kết từ chủ đầu tư đối với người mua, đặc biệt với những sản phẩm không được hoạch định đúng đắn ngay từ đầu.
Ông Mauro Gasparotti nhận định: “Thị trường Việt Nam cũng có một số dự án condotel được lên kế hoạch kỹ lưỡng và thực hiện tốt. Các sản phẩm này không nên bị quy chụp và bị ảnh hưởng bởi các sản phẩm không tốt trên thị trường”.
Do đó, ông Mauro Gasparotti khuyên rằng, người mua cần xác định rõ mục đích mua condotel, theo dạng sản phẩm nghỉ dưỡng hay đơn thuần là đầu tư để đạt được lợi nhuận.
Đặc biệt, đối với những chủ đầu tư chọn phát triển các sản phẩm kèm theo cam kết lợi nhuận cao, cần phải hoạch định và tính toán trước các nguồn thu bổ sung trong dự án (ví dụ doanh thu từ hoạt động ăn uống hoặc lượng phòng bổ sung sở hữu bởi chủ đầu tư) để hỗ trợ việc chi trả cam kết lợi nhuận.
Liên quan đến những tranh cãi trong việc cam kết lợi nhuận cho thuê condotel thời gian gần đây, Giám đốc Savills Hotels Châu Á - Thái Bình Dương cho rằng, cam kết lợi nhuận 4 - 6%/năm là mức hợp lí để đảm bảo lợi nhuận cho thuê ổn định.
Trong trường hợp này, người mua vẫn được sử dụng một số ngày nghỉ miễn phí và có cơ hội tiềm năng đạt được lợi nhuận thoái vốn trong trung đến dài hạn, đặc biệt đối với sản phẩm ven biển. Hiện nay, có khá nhiều tiêu chí để người mua có thể cân nhắc trước khi quyết định mua một sản phẩm condotel.
Ông Mauro Gasparotti trình bày: "Theo tôi, nếu là một người mua, tôi sẽ thực hiện tìm hiểu về tổng quan chất lượng của dự án để đánh giá mức độ phù hợp về giá, điều kiện thị trường, thương hiệu và định vị.
Thông thường, các dự án có sự nhất quán về chất lượng và định vị sẽ có hoạt động tốt hơn. Ngược lại, với những dự án không có mô hình và định vị rõ ràng mà cố gắng ôm đồm nhiều tiêu chí sẽ thường gặp khó khăn hơn trong quá trình hoạt động".
Vị chuyên gia này cũng phân tích thêm, một dự án condotel tốt không nhất thiết phải là một dự án năm sao, cần lưu ý rằng các dự án ở phân khúc này tại các địa điểm ven biển thường khó đạt được lợi nhuận cao hơn. Dự án tốt cần được chú trọng đến chi tiết, định vị và cơ cấu quản lí phù hợp.
Trong trường hợp chủ đầu tư không thể thanh toán mức cam kết lợi nhuận như đã thỏa thuận, nếu dự án đang hoạt động với cơ cấu vận hành ổn định (có thể do đơn vị thứ ba quản lý), thì dự án condotel vẫn có thể đạt được kết quả tốt.
Ngoài ra các dự án với chương trình bảo dưỡng và duy trì chất lượng dự án tốt (thường không được chú trọng bằng cam kết lợi nhuận) cũng góp phần đảm bảo giá trị thoái vốn trong tương lai.
