Những rủi ro đã được báo trước bắt đầu xuất hiện. Chủ đầu tư mệt mỏi. Nhà đầu tư hoang mang, lo lắng cho khoản đầu tư vốn tưởng chừng như rất “hời” của mình. Còn cơ quan quản lý vẫn tiếp tục loay hoay, lúng túng trong việc tìm cách xử lý. Nhưng thực tế, căn nguyên của mọi vấn đề trong câu chuyện này không nằm ở bản thân loại hình condotel.
“Đã từng có rất nhiều cảnh báo về việc nếu tiếp tục trì hoãn việc “khai sinh” cho condotel thì sẽ kéo theo nhiều hệ lụy. Và thực tế đến nay, đã có nhiều nhà đầu tư bắt đầu gặp rủi ro khi đầu tư condotel. Nhưng phải nói rằng, bản chất vấn đề nằm ở số phần trăm cam kết lợi nhuận và khung pháp lý, condotel không hề có lỗi, do vậy, đừng mất niềm tin vào loại hình bất động sản nghỉ dưỡng tiềm năng này”, chuyên gia kinh tế, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh khẳng định.
“Đứa con lai lắm tài nhiều tật”
Theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, về bản chất, condotel là một hình thức huy động vốn rất tốt mà các nước đã làm, đem lại lợi ích rất lớn, tốt cho thị trường:
“Bản chất của condotel là rất tốt, nó là xu hướng đồng thời là nhu cầu thực sự của thị trường, một “đứa con lai” có rất nhiều khả năng, phát huy tiềm năng du lịch, nghỉ dưỡng và tốt cho cả nền kinh tế, cho địa phương, chủ đầu tư, nhà đầu tư. Đây là một kênh huy động vốn đầu tư xã hội, tạo ra giá trị gia tăng dòng tiền, biến những đồng tiền “nằm chết” trong góc tủ trở thành đồng tiền đầu tư mang lại hiệu quả. Việc huy động vốn này hoàn toàn hợp pháp theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014”.
Ông Thịnh cho hay, condotel là một trong những loại hình sản phẩm nghỉ dưỡng mới giàu tiềm năng phát triển, ngay từ khi ra đời đã có sự đóng góp lớn cho sự tăng trưởng của ngành du lịch thời gian qua.
Tuy nhiên theo vị chuyên gia này, việc condotel phát triển bùng nổ ở nước ta đang gần như mang tính chất tự phát, vì chưa có pháp luật quy định một cách đầy đủ, chặt chẽ, cụ thể và rõ ràng để quản lý condotel, kể cả về quản lý nhà nước cũng như quản lý các hợp đồng dân sự giữa chủ đầu tư và các nhà đầu tư:
“Thiếu sót vẫn nằm ở khung pháp lý. Hiện chưa có quy định thế nào là condotel và còn rất nhiều sự mập mờ: Condotel có thể được xây dựng ở đâu, hoạt động như thế nào? Nó là đất thương mại dịch vụ hoàn toàn hay có thể biến các khu nhà ở thành condotel?
Rõ ràng về mặt luật pháp hiện đang có những kẽ hở, chưa có định nghĩa chính xác cũng như chưa có quy định rõ ràng về đầu tư condotel”.
Do vậy, ông Thịnh cho rằng, nhà đầu tư đang đứng ở thế bị động, hoàn toàn chỉ biết tin vào chủ đầu tư và xuống tiền. Nên đầu tư condotel ở thời điểm hiện tại không thể nói là không có rủi ro. “Và thực tế condotel vẫn đang là ‘đứa con lai lắm tài nhiều tật’, chưa rõ ràng về chế độ sử dụng đất, quy định về công nhận quyền sở hữu và cả công tác quản lý vận hành. Cũng vì chưa được thừa nhận nên “đứa trẻ” này cứ thế lớn lên một cách không kiểm soát”, ông Thịnh nói.
"Thực tế condotel vẫn đang là ‘đứa con lai lắm tài nhiều tật’, chưa rõ ràng về chế độ sử dụng đất, quy định về công nhận quyền sở hữu và cả công tác quản lý vận hành. Cũng vì chưa được thừa nhận nên “đứa trẻ” này cứ thế lớn lên một cách không kiểm soát”.
- PGS.TS Đinh Trọng Thịnh
Mức cam kết lợi nhuận, niềm tin và sự đổ vỡ
Theo chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh, rõ ràng trong câu chuyện đổ vỡ ở dự án condotel Cocobay Đà Nẵng, rủi ro nằm ở mức cam kết lợi nhuận được đưa ra quá cao và việc xác định vị trí dự án cũng như hiệu quả đầu tư chưa phù hợp:
“Condotel chủ yếu phục vụ du lịch nghỉ dưỡng. Nên ở những nơi ít khách du lịch lưu trú hoặc có tính chất mùa vụ thì sẽ rất khó thu lợi nhuận thường xuyên. Vì thế việc xem xét, tính toán theo nhu cầu của thị trường để đưa ra mức lợi nhuận phù hợp trở thành yêu cầu rất quan trọng.
Chủ đầu tư các dự án phải xem xét tính toán hiệu quả của dự án tổng thể một cách kỹ lưỡng và đầy đủ. Tỷ lệ lấp đầy phòng, lượng khách du lịch lớn thì mới có thể đem lại lợi nhuận.
Nếu xây 30ha ở khu vực đó thì phải hình dung được rằng liệu có đủ khách đến đó không? Khả năng lấp đầy của nó là bao nhiêu vì người ta đến không chỉ để ở mà còn cần các dịch vụ đi kèm.
Nhưng ở đây, việc thăm dò, khảo sát thị trường về khả năng lấp đầy dự án của chủ đầu tư không chuẩn xác nên đưa ra mức cam kết lợi nhuận quá cao trong khi lượng khách đến quá ít dẫn đến không thể thu lợi nhuận để trả cho nhà đầu tư”, ông Thịnh phân tích.
Theo ông Thịnh, cam kết lợi nhuận được đưa ra phải có cơ sở, dựa trên nhu cầu thật của thị trường chứ không phải cam kết trên trời. Và rõ ràng, nhà đầu tư phải tỉnh táo khi chấp nhận xuống tiền.
“Các nhà đầu tư mua bất động sản nghỉ dưỡng condotel thường nhìn vào cam kết lợi nhuận để xuống tiền mà không rõ bản chất nguồn tiền từ đâu mà có, trong khi chủ đầu tư chưa tính toán được hết rủi ro về mặt chính sách cũng như cách thức chọn vị trí, định giá, cũng như tỷ lệ cam kết lợi nhuận 12% là quá cao. Việc đưa ra các cam kết lợi nhuận cao khó tin đã tạo ra cuộc cạnh tranh chạy đua lợi nhuận giữa các dự án. Trước đó, nhiều chuyên gia đã có những cảnh báo rằng, lợi nhuận và lãi suất cao, kỳ vọng cao thì sẽ phải đi cùng với rủi ro cao. Tuy nhiên, vẫn không ít nhà đầu tư chạy theo mức lợi nhuận hấp dẫn mà “bán niềm tin”cho chủ đầu tư, rót tiền mua căn hộ khách sạn”.
Bên cạnh đó, ông Thịnh cho rằng, việc chủ đầu tư đưa ra mức lợi nhuận cam kết 12% như vậy chỉ mang tính thời điểm:
“Mức cam kết lợi nhuận là thỏa thuận dân sự giữa chủ đầu tư và nhà đầu tư và vì thế nên nhà đầu tư phải tự xem xét khả năng liệu dự án đó có thể thu lợi nhuận và chi trả được 12% cho nhà đầu tư hay không? Nhưng tại thời điểm đưa ra cam kết, có thể chủ đầu tư cho rằng có thể chi trả mức lợi nhuận đó, trong khi tình hình thị trường hoàn toàn có thể thay đổi. Lúc nào chủ đầu tư cân đối được nguồn tiền thu được từ giá bán và trong khai thác dự án thì mới có thể thanh toán được”.
Phải khẳng định rằng, mức lợi nhuận càng cao thì rủi ro càng lớn. Nhà đầu tư cũng phải có sự tỉnh táo xem xét và cẩn trọng để tính toán đầu tư hợp lý. “Nghe người ta bảo lợi nhuận 50% cũng tin và lao vào thì tự anh chết thôi. Còn bản thân chủ đầu tư phải minh bạch hóa, cơ sở nào để đưa ra mức cam kết đó cho nhà đầu tư”, ông Thịnh nói.
PGS. TS. Trần Kim Chung, Phó viện trưởng CIEM cũng nhận định, nên tính toán hạn chế việc “chạy đua” lãi suất cao tới 12 - 14% trong đầu tư condotel. “Tôi cho rằng lãi suất trên 10% hay 12% chỉ là những dự án cực kỳ đắc địa, của những doanh nghiệp cực kỳ thành công. Còn những doanh nghiệp bình thường và những dự án không đặc biệt thì không thể nào đạt được mức cam kết đó và nhà đầu tư cần tỉnh táo trong những trường hợp này”, ông Chung nhấn mạnh.
Hoàn thiện khung pháp lý cho condotel: Yêu cầu bức thiết
Theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, câu chuyện minh bạch pháp lý cho condotel không phải bây giờ mới đặt ra nhưng một vài sự đổ vỡ trên thị trường đã cho thấy cần khẩn trương “khoác áo” pháp lý cho condotel, tạo chỗ dựa vững chắc cho nhà đầu tư và cả chủ đầu tư dự án, thay vì chỉ dừng lại ở sự rục rịch mà không có dấu hiệu lay chuyển:
“Một nền tảng pháp lý ổn định sẽ giúp các doanh nghiệp tự tin hơn trong công tác triển khai, đồng thời thận trọng và tính toán một cách kỹ càng hơn, từ đó cũng đảm bảo hạn chế những rủi ro về tranh chấp với những nhà đầu tư rót vốn vào loại hình này”.
Theo ông Thịnh, việc hợp thức hóa condotel thành căn hộ chung cư của chính quyền Đà Nẵng trong vụ Cocobay vỡ trận là giải pháp tốt, làm an lòng các nhà đầu tư, tuy nhiên đây cũng chỉ là giải pháp tức thời, mang tính chất “vá lỗ hổng”.
“Bởi việc condotel có chuyển đổi thành căn hộ chung cư được hay không phải phụ thuộc vào quy hoạch ban đầu của dự án. Nếu nguồn gốc khu đất đó là đất ở, thì rõ ràng nó gắn liền với việc cấp sổ hồng cho nhà chung cư. Người sở hữu condotel đó có quyền giống như chủ sở hữu căn hộ chung cư và condotel mới có thể chuyển thành căn hộ ở.
Và khi chuyển thành căn hộ ở rồi thì liệu có thể tiếp tục cho thuê để kinh doanh như loại hình condotel nữa hay không? Vì đa số nhà đầu tư mua để thu lợi nhuận chứ họ đâu có nhu cầu ở? Khi có người ở thường xuyên thì cách quản lý, vận hành cũng phải khác đi.
Vì thế khung pháp lý phải được bổ sung kịp thời. Nếu như cho phép biến khu ở thành condotel và ngược lại thì phải có quy định rõ ràng. Ngay cả vấn đề xử lý về mặt dân sự, liên quan đến hợp đồng, cam kết giữa chủ đầu tư và nhà đầu tư, cũng cần phải có cụ thể,điều chỉnh cho phù hợp”, ông Thịnh cho hay.
Bên cạnh đó, theo vị chuyên gia này, nếu chủ đầu tư năm nào cũng chi trả một mức lãi suất cố định như vậy thì rất khó nên rõ ràng cần phải có sự điều chỉnh, có thể chia nhỏ thành từng giai đoạn hoặc thỏa thuận lại với nhà đầu tư về mức chia sẻ lợi nhuận khi có lãi.
“Ví dụ, mức cam kết lợi nhuận trước đây là 12 - 15% thì bây giờ có thể thấp hơn không? Hay là quy định như thế nào, sau bao nhiêu năm thì được điều chỉnh cam kết lợi nhuận. Cách giải quyết tạm thời chỉ có thể bằng hình thức thỏa thuận dân sự giữa các bên. Còn về lâu dài, condotel thực sự có rất nhiều vấn đề phải giải quyết”, ông Thịnh nói.
Cũng theo ông Thịnh, khi condotel đã có biểu hiện của sự trầm lắng, hầu hết các hợp đồng mua bán giữa nhà phát triển dự án và nhà đầu tư đã được ký kết thì việc cứu vãn tình thế không hề đơn giản, do vậy cần có sự nỗ lực vào cuộc của nhiều bộ, ngành có liên quan.
Đồng quan điểm, PGS.TS. Doãn Hồng Nhung, Giảng viên cao cấp Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội, cho rằng việc sửa luật là vấn đề phức tạp nên không thể vội vàng. Nhưng không thể vì thế mà tiếp tục để cả thị trường phải bất an trước những rủi ro về pháp lý.
Do vậy, vị chuyên gia này kiến nghị, trong khi chờ luật, cần phải có những giải pháp căn cơ, trước mắt để tháo gỡ vướng mắc cho condotel để các nhà đầu tư có thể yên tâm đầu tư: “Trong thời gian chờ sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2013, có thể kịp thời điều chỉnh những bất cập, vướng mắc hiện có bằng các văn bản dưới luật, như nghị định hay thông tư liên tịch về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với “đất ở không hình thành đơn vị ở” đối với condotel và các vấn đề bất cập khác.
Điều này sẽ kịp thời giúp cho các thị phần trong hoạt động kinh doanh khởi sắc, khơi dậy được tiềm năng từ đất đai cũng như thu hút vốn đầu tư từ nước ngoài vào lĩnh vực này, giúp cho thị trường phát triển minh bạch và bền vững. Nếu được gỡ vướng về pháp lý, chắc chắn sản phẩm đầu tư này sẽ còn phát triển rực rỡ. Có thể kỳ vọng điều này, bởi sức cầu sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng, trong đó có condotel là rất đáng lạc quan".
