Tại Diễn đàn Bất động sản Việt Nam thường niên với chủ đề “Xu thế dòng tiền vào bất động sản 2020” do Thời báo Kinh tế Việt Nam tổ chức sáng ngày 19/12, giới chuyên gia đã đề cập và bàn thảo những vấn đề cốt lõi của thị trường bất động sản. Trong đó, có phân tích và đánh giá các dòng vốn, kênh dẫn vốn cho thị trường bất động sản trong năm 2020 và dự báo phân khúc cũng như sản phẩm bất động sản thu hút được đa dạng các kênh dẫn vốn.
Bất động sản hấp dẫn nhiều nguồn vốn
Tại diễn đàn, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV nhận định: “Nhiều nhà đầu tư băn khoăn vốn vào bất động sản thời gian qua, nhưng tôi cho rằng chúng ta đang nhìn nhận hơi thận trọng. Tôi cho rằng, dòng vốn vào bất động sản rất tích cực”.
Theo TS. Cấn Văn Lực, có 5 dòng vốn trong năm 2019 và năm 2020 đổ vào bất động sản.
Về vốn tín dụng, không phải tín dụng ngân hàng giảm đối với bất động sản mà thực tế, theo số liệu 10 tháng 2019, cho vay xây lắp 8.000 tỷ, tăng 8,5%; cho vay bất động sản vẫn tăng 5,5%, cho vay mua nhà, sửa nhà tăng 19,6%. Năm nay, Chính phủ chỉ đạo gộp cho vay bất động sản và vay mua nhà, sửa nhà vào thành cho vay bất động sản. Như vậy, thực tế là tăng 14,5%, cao hơn bình quân cho vay ngân hàng là 67%. So sánh với khu vực, đây là tỷ lệ chấp nhận được.
Về vốn từ tư nhân, 11 tháng có 16 nghìn doanh nghiệp xây lắp thành lập mới, tăng 2%; 7,3 nghìn doanh nghiệp bất động sản thành lập mới, vốn tăng 27,5%.
Về vốn FDI, tổng cả hai dòng vốn đăng ký mới và góp vốn 4,8 tỷ USD.
Về trái phiếu doanh nghiệp, tổng trái phiếu doanh nghiệp phát hành 11 tháng 237.000 tỷ đồng, tăng 6% cùng kỳ 2018; trong đó doanh nghiệp bất động sản là 71.000 tỷ đồng. Đây là mức ấn tượng trong năm qua và là một dòng vốn quan trọng. Các quỹ trong tương lai sẽ phát triển rất tốt. Ta đã được phép thành lập quỹ tín thác đầu tư bất động sản, đây là một kênh tiềm năng trong tương lai.
Về Fintech, đây cũng có thể là một kênh thu hút vốn cho bất động sản vì fintech hiện chủ yếu là thanh toán, nhưng trong tương lai, sẽ có những fintech huy động vốn để đầu tư vào bất động sản.
Bất động sản nghỉ dưỡng vẫn là vùng trũng hút vốn
Chia sẻ tại Diễn đàn, Luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch Hội đồng thành viên Basico nhận định: “Tôi cho rằng, thị trường bất động sản trong thời gian tới vẫn tốt, nếu là tôi, nếu có tiền tôi vẫn đầu tư. Còn lợi nhuận cam kết bất động sản nghỉ dưỡng trên dưới 10% là không có gì xa lạ, rất bình thường, bởi lãi suất ngân hàng hay cổ phiếu cũng có lợi nhuận như vậy. Còn nói lợi nhuận đầu tư bất động sản chỉ 3 - 4% thì chẳng ai đầu tư làm gì”.
Ông Đức cho rằng, chuyện kinh doanh thua, được là bình thường. Condotel hay bất động sản cũng vậy, thua lỗ là bình thường. Còn điều bất thường là cam kết lợi nhuận quá cao thì không được thừa nhận. Nhưng đấy là đối với doanh nghiệp, còn với cá nhân thì bình thường. Condotel thực chất không ảnh hưởng gì, mà cái ảnh hưởng là ở khía cạnh doanh nghiệp.
Theo đó ông dự báo: “Sang năm, thị trường bất động vẫn vậy, không có gì khác hơn, càng mua nhà trên giấy thì càng lãi nhiều, còn nếu cam kết quá rõ ràng thì tất nhiên, lợi nhuận cũng phải thấp đi. Tôi cho rằng, rủi ro luôn song hành với lợi nhuận. Tôi có ý kiến rất khác với các diễn giả, khi mà người ta rút khỏi condotel thì mình vào. Bởi condotel có tiềm năng rất lớn, tôi khẳng định là không có vướng mắc về pháp lý sổ đỏ, vẫn được cấp bình thường. Vì thế nếu dự án có vị trí đẹp, được cấp phép bình thường thì vẫn rất tốt và tiềm năng”.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch, Tổng thư ký Hiệp hội Môi giới bất động sản cho hay: “Tôi cũng chọn đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng. Bởi vấn đề pháp lý trước sau gì cũng xử lý. Trong khi đó, dư địa và tiềm năng của ngành du lịch cũng đang lớn. Mặt khác, giá bất động sản nghỉ dưỡng của chúng ta vẫn đang ở mức thấp so với các nước khu vực và trên thế giới. Việt Nam chắc chắn sẽ bùng nổ ngành du lịch, chúng ta sẽ vượt tầm nếu đi đúng hướng. Vì vậy, chúng tôi nghĩ không lâu nữa giá condotel sẽ được nâng lên cùng với sự phát triển của ngành du lịch”.
Ông Đính cũng cho biết thêm, năm 2020 thị trường bất động sản vẫn giữ nhịp như năm 2019. Nhưng thị trường có những thách thức nằm ở chính sách phát triển dự án, thủ tục và giá đất ở các tỉnh bắt đầu tăng. Chính sách đã làm hạn chế nguồn cung và làm tăng giá bất động sản. Khi đó thị trường không bình thường, cơ hội cho đối tượng nghèo, chính sách tiếp cận nhà ở ít hơn.
4 chiến lược để đầu tư vào bất động sản
Trước những rủi ro của thị trường và việc quản lý chặt chẽ của pháp luật trong thời gian qua, các chuyên gia cũng đưa ra lời khuyên cho các nhà đầu tư.
PGS. TS. Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương, có lời khuyên cho các nhà đầu tư khác nhau:
Thứ nhất, với nhà đầu tư tiềm năng. Chủ đầu tư, tính pháp lý dự án, giá trị thực và tính chế tài của cam kết lợi ích. Pháp lý càng chắc chắn càng ít rủi ro. Tùy vào bản ngã của nhà đầu tư tiềm năng - thích rủi ro hay ghét rủi ro.
Thứ hai, nhà đầu tư phát triển. Trong giai đoạn này là câu chuyện sinh tử. Có sản phẩm rồi bán hay không bán là một chiến lược sinh tử. Có tham gia vào hay không, tình huống giai đoạn này khó khăn hơn, tỷ suất lợi nhuận đạt được cũng khó khăn hơn.
Thứ ba, với các nhà đầu tư tài chính có nhiều lựa chọn hơn. Cần phải có kiến thức thông tuệ. Cuối cùng, với nhà đầu tư xây dựng. Bắt buộc chọn nhà đầu tư phát triển có năng lực phát triển trong 1 - 2 năm tới.
Còn theo GS. TSKH. Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường: “Tôi cho rằng, với người dân, nhà đầu tư thứ cấp, ai tận dụng được tiền trong dân thì sẽ thắng. Thời gian qua, nhiều nhà đầu tư thứ cấp mất tiền, thua thiệt không thiếu, đặc biệt là những người vay tiền để đầu tư. Lời khuyên tôi đưa ra là phụ thuộc vào 2 kịch bản sửa đổi pháp luật. Thứ nhất, sửa mà không xong, sửa nhưng không đúng quy luật thị trường. Thứ hai, sửa tốt, hiệu quả, thúc đẩy thị trường. Trong đó, nếu sửa luật hiệu quả, nhà đầu tư thứ cấp đầu tư vào phân khúc nào cũng có thể đạt được lợi ích, chỉ còn một điều là nhà đầu tư dự án là ai, độ tin cậy đến đâu, dự án nằm ở vị trí nào.
Nếu pháp lý chưa xuôi, nên đầu tư vào các dự án nhà ở, tất nhiên vẫn phải nhìn xem chủ đầu tư là ai, độ tin cậy và vị trí của dự án”.
Ở góc nhìn doanh nghiệp, ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Landora Group chia sẻ: "Tiền trong dân rất nhiều, thực sự rất nhiều, về tiền mặt, vàng và kiều hối hơn 16 tỷ USD. Nếu đổ tất cả sang bất động sản thì giá bất động sản sẽ tăng rất lớn. Hiện dòng vốn bất động sản đang tắc nghẽn vì pháp lý.
Bất động sản là niềm tin, nếu tạo được uy tín, niềm tin của khách hàng thì sẽ nhận được sự đầu tư của họ. Còn với người dân, bất động sản là tài sản lớn nên người dân cần tìm hiểu kỹ về các dòng bất động sản và nên nhờ đến các chuyên gia bất động sản để được tư vấn về mặt pháp lý, bởi bất động sản là mặt hàng nhạy cảm"./.
