Theo số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và đầu tư), năm 2017, bất động sản là lĩnh vực đứng thứ 3 về thu hút vốn đầu tư nước ngoài (cả vốn đầu tư trực tiếp - FDI và góp vốn mua cổ phần) với 3,05 tỷ USD, chiếm 8,5% tổng vốn đăng ký.

Các số liệu thống kê được Jones Lang LaSalle (JLL) đưa ra mới đây cũng cho thấy, thị trường bất động sản Việt Nam thu hút 455 triệu USD từ tháng 1 đến tháng 4 năm nay và chiếm 12,8% tổng vốn FDI của cả nước trong giai đoạn này. Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng, cần phải rạch ròi nhận định rõ chất lượng thực sự của dòng vốn FDI đổ vào thị trường bất động sản ở Việt Nam đang ở mức nào?

Reatimes đã có cuộc trò chuyện với TS. Bùi Thúy Vân, Trưởng Khoa Kinh tế đối ngoại, Học viện Chính sách và Phát triển (APD) - Bộ kế hoạch và Đầu tư (MPI) về vấn đề này.

PV: Các số liệu hiện nay cho thấy, bất động sản đang là lĩnh vực có mức độ hấp lực dòng vốn FDI lớn. Liệu đây có phải là con số thể hiện cho chất lượng của dòng vốn FDI vào Việt Nam hay không, thưa bà?

TS. Bùi Thúy Vân: Những năm trở lại đây, bất động sản là một trong lĩnh vực thu hút nhiều FDI nhất. Trong báo cáo Chiến lược và định hướng thu hút FDI thế hệ mới giai đoạn 2020 - 2030 được công bố mới đây cho thấy, những năm qua, bất động sản luôn là lĩnh vực “top ten” hấp lực dòng vốn từ nước ngoài mạnh nhất. So với các ngành khác, tỷ trọng hút FDI của bất động sản chiếm tới 60 - 70%.

Các hình thức chủ yếu thông qua hợp tác dự án với các công ty Việt Nam như mua cổ phần, góp vốn. Đa phần những nhà đầu tư vào Việt Nam đều đến từ châu Á.

Mặc dù là một lĩnh vực đứng đầu trong thu hút vốn FDI nhưng giá trị gia tăng thực tế từ khoản tiền này đem đến cho thị trường bất động sản lại không nhiều. Tính đến nay chưa có nhiều nghiên cứu số liệu về giá trị gia tăng thực tế của lĩnh vực bất động sản, tuy nhiên theo ước tính của tôi, giá trị đầu vào và khả năng cung ứng tạo ra giá trị chênh của ngành này gần như là con số “ảo”.

(Ảnh minh họa)

(Ảnh minh họa)

Hiện tại, Việt Nam vẫn chưa cho phép nhà đầu tư nước ngoài được giao dịch đất. Doanh nghiệp nước ngoài vào Việt Nam thực hiện hợp tác đầu tư đều nhắm tới cao ốc và địa ốc. Thực tế ghi nhận nhiều dự án bị bỏ trắng, “đắp chiếu”.

Trong hợp tác, doanh nghiệp nước ngoài được cấp đất thực hiện dự án. Sau khi đã giải phóng mặt bằng, nhà đầu tư lại bỏ ngỏ việc khởi công xây dựng hoặc tiến hành giao dịch chuyển nhượng. Thực tế cho thấy nhiều dự án phải “đắp chiếu”, gây lãng phí và trì trệ cho sự phát triển của thị trường bất động sản.

Bên cạnh đó, ta cần hình dung rằng, các ngành vật liệu xây dựng vẫn phải nhập khẩu các thiết bị từ bên ngoài để phục vụ cho ngành bất động sản. Bản chất của nó là được cung ứng từ dịch vụ hàng hóa trong nước. Tiền của Việt Nam lại đổ ra nước ngoài để mua nguyên liệu. Nếu giá trị gia tăng cao, khổng lồ nhưng lại không phải đồng tiền được tiếp tục tham gia vào quy trình sản xuất kinh doanh ở trong nước mà đổ ra nước ngoài. Như vậy, ngành bất động sản đang tạo ra nguồn tiền không có giá trị thật, phục vụ lợi ích kinh doanh trong nước.

Ngoài ra, dòng vốn FDI thường đầu tư vào phân khúc nhà ở, văn phòng cao cấp. Thực tế, đây là phân khúc dư thừa nguồn cung, chưa đáp ứng được nhu cầu thật sự về nhà ở khiến lợi ích thực sự của FDI vào thị trường bất động sản giảm, làm tăng nguy cơ khủng hoảng.

PV: Như bà vừa trao đổi, sức hút của dòng vốn FDI vào Việt Nam là rất cao nhưng bản chất lại tạo ra giá trị ảo. Phải chăng đây là tín hiệu buộc chúng ta phải nhìn nhận và đánh giá khách quan hơn về lợi ích mà thị trường bất động sản Việt Nam nhận được từ nguồn tiền đầu tư nước ngoài?

TS. Bùi Thúy Vân: Trong khuyến nghị thu hút FDI thế hệ mới của IFC (International Finance Corporation), bất động sản không được đề xuất nằm trong lĩnh vực được ưu tiên thu hút vốn đầu tư.

Đánh giá tổng quan cho thấy, bất động sản là thị trường tiềm ẩn nhiều rủi ro, dễ gây ra làn sóng nguy hiểm cho nền kinh tế nếu chúng ta quản lý không tốt. Điển hình là thời gian gần đây, thị trường bất động sản có rất nhiều biến động khi xảy ra tình trạng sốt cục bộ. Năm 2010, bất động sản sốt bất ngờ, tiếp tục rơi vào đóng băng năm 2012. Mấu chốt sự đổ vỡ của thị trường này là nhà đầu tư vay vốn, tạo ra sự “gục ngã” hàng loạt khi có biến động.

Nếu một doanh nghiệp nước ngoài vào Việt Nam thì họ phải có vốn thực sự của mình, bóc tách từ lãi của công ty mẹ, từ lợi nhuận thuần sản xuất kinh doanh. Trong trường hợp, họ chỉ có 2 đồng vốn nhưng “phù phép” thành 10 đồng, tiến hành thế chấp nhà xưởng, thương hiệu, công nghệ để vay vốn ngân hàng trong nước thì thực chất trường hợp này, doanh nghiệp nước ngoài không có vốn thực lực.

Tuy nhiên, điểm yếu kém của một số ngân hàng tại Việt Nam là chưa định giá được tài sản của doanh nghiệp nước ngoài về tài sản và công nghệ. Khi xảy ra tình trạng phá sản, việc phát mãi tài sản không thu được nhiều. Bởi không định giá được năng lực và công nghệ của doanh nghiệp nước ngoài khiến Việt Nam đang dần trở thành bãi rác của công nghệ.

Cái chết của thị trường bất động là đi vay tiền để kinh doanh, không phải tiền vốn thực lực của nhà đầu tư. Một thị trường bất động sản chính thống là nhà đầu tư có vốn, xuất hiện nhu cầu ở thực. Dân số Việt Nam đông nhu cầu ở có lớn nhưng nhu cầu để mua được lại cách biệt nhau. Điều đó dẫn tới những dự án treo, xuất phát từ nhiều nguyên nhân.

Một hiện tượng nữa của ngành bất động sản là nhà đầu tư giờ đây không cần bỏ vốn ra ngay bởi ngay từ trên giấy tờ, họ đã thu hút được vốn của khách hàng. Những dấu hiệu đặc trưng này khiến thị trường bất động sản rất nhạy cảm, dễ tạo ra các cơn sốt ảo.

PV: Bất động sản là một trong những ngành trọng điểm của kinh tế Việt Nam và nhu cầu vốn luôn lớn. Thưa bà, làm thế nào để vốn FDI đổ vào lĩnh vực này thực sự phát huy được hiệu quả như kỳ vọng?

TS. Bùi Thúy Vân: Quản lý vốn FDI vào Việt Nam là điều kiện tiên quyết để phát huy hiệu quả của dòng vốn này. Xác định vốn của doanh nghiệp FDI vào Việt Nam là thực lực của họ, do lợi nhuận sản xuất kinh doanh mà có hay từ lợi nhuận được tạo ra từ thị trường Việt Nam quay trở lại tái đầu tư.

Ngoài việc nâng cao khả năng đánh giá năng lực về vốn của nhà đầu tư thì cần thẩm định về khả năng thực hiện dự án (thiết kế, xây dựng), uy tín, thương hiệu. đồng thời đưa ra các chính sách khuyến khích để định hướng các nhà đầu tư vào những phân khúc có nhu cầu thật của thị trường. Có như vậy, chúng ta mới tránh mất cân đối thị trường bất động sản.

Bên cạnh đó, cần phải tạo một cuộc chơi sòng phẳng giữa 2 bên, vì doanh nghiệp nước ngoài vào Việt Nam cũng đặt lợi nhuận lên hàng đầu. Họ kinh doanh phải tạo ra đồng lãi. Và Việt Nam cần có có sự đối ứng cân bằng lại với doanh nghiệp nước ngoài.

- Cám ơn bà về cuộc trò chuyện này!

Mai Linh (thực hiện)