PV: Thưa Luật sư, hành vi của Công ty Mega đã vi phạm quy định, điều khoản nào trong Luật kinh doanh BĐS (Luật KDBĐS)?
LS. Nguyễn Phú Thắng: Khoản 3, Điều 12, Luật KDBĐS 2014 quy định: “Dự án đầu tư BĐS phải được thi công đúng tiến độ, bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng”.
Điều 39 Luật KDBĐS 2014 quy định nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:“Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp; Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng; Làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai và giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (CNQSDĐ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên nhận chuyển nhượng, trừ trường hợp bên nhận chuyển nhượng có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận…”
Chiếu vào các quy định trên có thể thấy, hành vi của chủ đầu từ gồm chậm tiến độ thi công dẫn đến chậm bàn giao mặt bằng; chậm chễ trong việc xin cấp và bàn giao giấy CNQSDĐ là những vi phạm khá cơ bản và dễ xác định mà Công ty Mega đã mắc phải.
PV: Không chỉ "găm" sổ đỏ trong vòng nhiều năm dù đã nhận được tiền đóng góp của khách hàng theo hợp đồng góp vốn, Công ty Mega còn thất hẹn nhiều lần trong việc giải quyết khiếu nại của khách hàng... Như vậy, đã có đủ căn cứ để cho rằng công ty này có dấu hiệu lừa đảo, chiếm dụng vốn khách hàng không thưa luật sư?
LS. Nguyễn Phú Thắng.
LS. Nguyễn Phú Thắng: Việc chậm bàn giao mặt bằng và chuyển giao giấy CNQSDĐ của chủ đầu tư cho khách hàng là những hành vi vi phạm hợp đồng. Căn cứ vào hợp đồng góp vốn giữa Công ty Mega và khách hàng cùng những thông tin mà báo chí phản ánh cho thấy, chủ đầu tư có những dấu hiệu gian dối như: hứa hẹn nhiều lần, cam kết bằng văn bản nhưng không thực hiện... Song, ở đây chưa thấy hoặc chưa làm rõ được dấu hiệu chiếm đoạt nên không có cơ sở để yêu cầu xử lý hình sự cá nhân liên quan. Tuy nhiên, để bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho mình, khách hàng có thể sử dụng các biện pháp khiếu nại hay khởi kiện dân sự chủ đầu tư.
PV: Trong một trả lời báo chí năm 2014 về vụ việc này, lãnh đạo Công ty Mega nói rằng, có những khách hàng mới chỉ nộp 85% số tiền trị giá lô đất nên công ty chưa giao sổ đỏ. Xét theo luật, điều này có đúng không, thưa luật sư?
LS. Nguyễn Phú Thắng: Khoản 2, Điều 21, Luật KDBĐS 2014 quy định bên bán BĐS có quyền: “Yêu cầu bên mua thanh toán đủ tiền theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng; trường hợp không có thỏa thuận thì chỉ được thu tiền của bên mua không vượt quá 95% giá trị hợp đồng khi người mua chưa được cấp giấy CNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.
Khoản 1, Điều 57, Luật này cũng quy định việc thanh toán trong mua bán BĐS hình thành trong tương lai như sau: “Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua BĐS hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng BĐS nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng”.
Như vậy, đối với với những dự án BĐS hình thành trong tương lai thì tổng giá trị thanh toán không quá 70% giá trị BĐS. Khi BĐS đã hoàn thành thì giá trị thanh toán không được vượt quá 95% nếu chưa bàn giao giấy CNQSDĐ. Tuy nhiên, đây chỉ là mức giới hạn do pháp luật quy định, các bên hoàn toàn có thể thỏa thuận mức thấp hơn, khi đó các bên có nghĩa vụ tuân theo thỏa thuận mà không được tự ý thay đổi khi không có sự đồng ý của bên kia.
Tóm lại, trường hợp trước đây các bên đã thỏa thuận một mức thấp hơn hoặc bằng 85% giá trị hợp đồng, thì lập luận của Công ty Mega rằng khách hàng mới thanh toán 85% nên không thể giao giấy CNQSDĐ là không có cơ sở và không được chấp nhận. Ngược lại, trong hợp đồng không thỏa thuận thì mức thanh toán trên 85% mà chủ đầu tư yêu cầu là không trái với quy định viện dẫn trên đây của Luật kinh doanh BĐS. Vấn đề cần làm rõ là chủ đầu tư đã đủ điều kiện điều kiện để thực hiện việc xin cấp sổ đỏ cho khách hàng của mình hay chưa?
PV: Khi đang gặp vướng mắc về tài chính tại một dự án, doanh nghiệp có được phép triển khai dự án mới với tư cách pháp nhân khác không thưa luật sư? Nếu có thì việc này liệu có tiềm ẩn rủi ro đối với những khách hàng đầu tư vào dự án sau không?
Phiếu hẹn bàn giao giấy CNQSDĐ cho khách hàng của Công ty Mega. Hiện tại, đã quá thời gian hẹn nhưng công ty này vẫn chưa có phương án giải quyết thỏa đáng cho khách hàng.
LS. Nguyễn Phú Thắng: Pháp luật hiện nay quy định tư cách pháp nhân là độc lập. Do đó, một pháp nhân không phải Công ty Mega mà vẫn đủ điều kiện kinh doanh như quy định tại Điều 10, Luật kinh doanh BĐS, đồng thời BĐS thuộc dự án có đủ điều kiện để kinh doanh theo quy định tại Điều 9 của Luật thì hoạt động này không trái luật.
Đây cũng một điểm bất cập của Luật doanh nghiệp và Luật kinh doanh BĐS khi các doanh nghiệp BĐS thường thực hiện các dự án khác nhau của mình bằng nhiều Công ty con. Theo quy định hiện hành, các cá nhân hay pháp nhân chỉ bị cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm một công việc nhất định trong một thời hạn cụ thể bằng một quyết định, bản án của tòa án.
PV: Trong vụ việc lần này, công ty Mega sẽ phải chịu trách nhiệm như thế nào khi để xảy ra tình trạng chậm tiến độ thi công nhiều năm và chây ì bàn giao sổ đỏ cho khách hàng?
LS. Nguyễn Phú Thắng: Cần lưu ý rằng, giao dịch chuyển nhượng BĐS hoặc góp vốn để nhận phân chia sản phẩm BĐS là những giao dịch dân sự theo nghĩa rộng. Do đó, khi một bên tham gia giao dịch có hành vi vi phạm hợp đồng thì trách nhiệm sẽ được xử lý theo pháp luật dân sự, bao gồm: buộc thực hiện hợp đồng, phạt vi phạm, yêu cầu bồi thường thiệt hại là các biện pháp được sử dụng phổ biến nhất. Trường hợp các biện pháp thực hiện qua thương lượng nêu trên không thành, bên bị vi phạm có quyền đưa vụ việc giải quyết tại tòa án.
Việc chậm trễ bàn giao mặt bằng, chậm thực hiện các thủ tục để chuyển giao giấy CNQSDĐ là một trong những hành vi vi phạm nghĩa vụ cơ bản của hợp đồng, khách hàng có quyền yêu cầu Công ty Mega thanh toán các mức phạt hợp đồng (trường hợp có thỏa thuận phạt) và yêu cầu bồi thường thiệt hại thực tế do hành vi vi phạm gây ra.
Bên cạnh đó, với hành vi thực hiện dự án chậm tiến độ so với nội dung đã được phê duyệt, chủ đầu tư cũng có thể bị xử phạt hành chính theo quy định tại Điểm c, Khoản 2, Điều 54, Nghị định 121/2013/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng, kinh doanh BĐS.
PV: Trong trường hợp Công ty Mega vẫn cố tình chây ì không giải quyết khiếu nại như đã hẹn, khách hàng sẽ phải tìm đến ai và làm như thế nào để chủ đầu tư phải giải quyết theo đề nghị?
LS. Nguyễn Phú Thắng: Trên thực tế, khách hàng có nhiều phương án lựa chọn khác nhau để giải quyết tồn tại bất cập khá phổ biến này. Việc Công ty Mega không giữ chữ tín thì chính họ phải chịu thiệt hại trước khi khách hàng mới quay lưng và tẩy chay doang nghiệp.
Chính vì vậy, Công ty Mega nên thu xếp để đàm phán thương lượng với khách hàng trên cơ sở thiện chí, trung thực và công bằng. Rõ ràng vụ việc sẽ trở nên phức tạp và đều không có lợi cho các bên liên quan, nhất là Công ty Mega và các dự án mà Công ty này đang thực hiện nếu tranh chấp buộc phải giải quyết ở nơi pháp đình.
PV: Trân trọng cảm ơn Luật sư về cuộc trao đổi./.
