Ban công xanh mát tặng kèm ngoài giá bán
Thời gian gần đây, trên thị trường xuất hiện các bài quảng cáo rao bán các dự án của Sunshine Group đính kèm lời giới thiệu hấp dẫn là: “Mua căn hộ được tặng ban công sân vườn”. Theo đó, khi khách hàng khi mua căn hộ Sunshine Diamond River, Sunshine Horizon, Sunshine Continental, Sunshine Venicia... được tặng kèm ban công sân vườn.
Ban công sân vườn căn hộ Sunshine có diện tích từ 14 - 20 m2, có chiều sâu 2m. Theo lời môi giới, đây là khoảng vườn xanh mát được chủ đầu tư thiết kế riêng cho khách hàng, không tính vào giá bán và là ưu đãi hiếm có mà không chủ đầu tư nào có được ở thời điểm này.
Trong các bài giới thiệu dự án của Sunshine cũng khẳng định phần diện tích ban công sân vườn này sẽ không tính vào trong giá bán và không có trong sổ hồng. Khách hàng được toàn quyền sử dụng, bảo quản hoàn toàn phần ban công sân vườn này.
Môi giới các dự án cho biết, nhờ có ưu đãi hấp dẫn là tặng thêm ban công sân vườn nên các căn hộ của Sunshine Group rất thu hút khách đến tìm hiểu. Điển hình là dự án Sunshine Diamond River, mỗi căn hộ 2 phòng ngủ sẽ được tặng ban công sân vườn khoảng 2m trải dài từ phòng ngủ đến phòng khách. Với căn hộ 2 phòng ngủ sẽ được tặng thêm ban công 25m2, căn hộ 3 phòng ngủ có thêm ban công 40m2.
Đối chiếu với bảng giá, một căn diện tích 110m2 cho 2 phòng ngủ có giá 4,7 tỷ đồng - 5,3 tỷ đồng/căn (tương đương khoảng 45 - 50 triệu đồng/m2). Phần diện tích này không bao gồm sân vườn. Đây là dự án căn hộ cao cấp, được chủ đầu tư hứa hẹn sẽ dành tặng đến khách hàng nhiều tiện ích vượt mong đợi.
“Chủ đầu tư sẽ bị xử phạt rất nặng nếu tự ý xây thêm ban công”
Chia sẻ về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đực, Giám đốc Công ty Cổ phần Địa ốc Xanh cho biết, thông thường đối với các dự án căn hộ chủ đầu tư được cấp phép diện tích cho cả ban công đã bao gồm trong giá bán. Ví dụ căn hộ có diện tích 110m2 thì chủ đầu có quyền sử dụng hết hoặc chừa ra một phần diện tích để thiết kế ban công. Tuy nhiên, phần ban công này đã bao gồm trong giá bán căn hộ và phải được thể hiện rõ trên sổ hồng.
“Tất cả những gì không thể hiện trên sổ hồng đều là diện tích không hợp lệ. Ví dụ chủ đầu tư được cấp phép 100m2, nếu muốn bán bao nhiêu m2 là chuyện của chủ đầu tư nhưng không được vượt qua phạm vi được cấp. Còn nếu chủ đầu tư chỉ được cấp phép 100m2 mà tự ý xây thêm 10 - 20m2 để thiết kế thêm ban công tặng thêm, nhưng lại không thể hiện trên sổ hồng thì có nghĩa là cư dân không được sử dụng hợp pháp phần diện tích tặng thêm này.
Trên sổ đỏ thể hiện 100m2 thì căn hộ chỉ có sở hữu hợp pháp là 100m2, còn phần nhô ra là xây dựng sai với giấy phép được cấp. Đây là sai phạm rất nghiêm trọng và thậm chí còn bị đập bỏ”, ông Đực cho hay.
Cũng theo ông Đực, quá trình kiểm duyệt thi công rất nghiêm ngặt, kể cả việc xây dựng ở một tầng cao hơn 10cm đã không được chấp nhận chứ chưa nói đến việc chủ đầu tư tự ý xây thêm ban công rộng hàng chục m2 như vậy. Về cơ bản, Nhà nước cấp phép căn hộ có bao nhiêu m2 thì chủ đầu tư chỉ được xây dựng trong phạm vi cho phép, và tất cả cả diện tích bán cho khách hàng phải được thể hiện trên sổ đỏ, giấy tờ khi bàn giao nhà.
Chung quan điểm trên, Luật sư Trần Đức Phượng cũng nhận định rằng, việc tặng ban công này tiềm ẩn nhiều rủi ro cho khách hàng. Diện tích tặng không nằm trong giá bán và không thể hiện trên sổ hồng nên không đủ căn cứ để khẳng định đó là sở hữu của khách hàng hay thuộc sở hữu chung.
Có thể xảy ra tình trạng chủ đầu tư đã lấn qua các phần diện tích thuộc sở hữu chung, họ rào lại để tặng riêng cho chủ các căn hộ nhằm mục đích tăng giá trị căn hộ. Đây là cách thức thu hút khách hàng nhưng có thể tiềm ẩn rủi ro như xảy ra tranh chấp với Ban quản trị nhà chung cư về sau. Ví dụ, khách hàng mua căn hộ sẽ có thêm vỉa hè là 3m, nếu sử dụng mà không có sự cho phép của Hội nghị nhà chung cư là trái pháp luật. Sau này khi có tranh chấp xảy ra, khách hàng sẽ không có cơ sở để đòi lại các diện tích này. Hoặc nếu muốn sử dụng thì khách hàng sẽ phải trả thêm một khoản tiền cho Hội nghị nhà chung cư và được sự đồng ý của các cư dân khác.
