6 yếu tố liên quan bất động sản
Tại hội thảo, TS. Võ Trí Thành cho rằng, với thị trường bất động sản thì tiềm năng tương đối tốt khi tầng lớp trung lưu tăng cao, cách sống của giới trẻ khiến nhu cầu cho các loại hình bất động sản tăng.
Ông Thành cho rằng, có sáu yếu tố liên quan đến bất động sản cần lưu ý trong trung dài hạn. Đầu tiên, pháp lý liên quan đến bất động sản có quá nhiều luật. Thế nhưng gần như tất cả các luật cần sửa đổi để hoàn thiện bởi hiện còn chồng chéo, xung khắc. Tuy nhiên, vẫn có những điểm hy vọng tích cực dù chưa lớn, ví dụ như pháp lý với condotel cũng đang được bàn thảo.
Yếu tố thứ hai là tốc độ đô thị hóa. Việt Nam mới có 35% đô thị. Như vậy, xu thế đô thị hóa trong thời gian tới sẽ rất mạnh. Hà Nội, TP.HCM đứng trước nhiều áp lực về hạ tầng giao thông đi cùng biến đổi khí hậu. Theo đó là xu hướng lan tỏa ra các tỉnh lân cận và vùng ven. Lan tỏa này gắn theo câu chuyện dòng người di cư, nhu cầu lao động…
Yếu tố thứ ba là hạ tầng bức tranh vẽ rất đẹp nhưng tốc độ triển khai còn bất định nên vẫn còn là dấu hỏi. Năm nay giải ngân đầu tư công chậm nhưng thu ngân sách khá, hy vọng sẽ đẩy nhanh được giải ngân đầu tư công trong thời gian tới.
Yếu tố thứ tư, về đất đai từ quyền sở hữu chuyển nhượng, đấu thầu còn là câu chuyện dài, có thể kể đến câu chuyện đất công ở TP.HCM và tăng giá đất liên quan đến thuế, đến đầu ra cho bất động sản.
Yếu tố thứ năm là vốn và tiền. FDI là điểm tốt không chỉ đầu tư trực tiếp mà M&A cũng tốt nhờ chuyển hướng chiến lược và chuyển hướng đầu tư của nhiều nước. Chính sách tiền tệ tốt, tỷ giá tốt, lãi suất giảm có thể còn cần thời gian để lan tỏa đến nền kinh tế nhưng đây là tín hiệu tốt.
Yếu tố thứ 6 là lòng tin của khách hàng. Tranh tranh chấp giữa chủ dự án - khách hàng như quỹ bảo trì - quản lý gia tăng... Bên cạnh đó là cơn sốt đất nền ở một số địa phương, dự án “ma” và sự chậm trễ vào cuộc của chính quyền.
Ông Thành nhận định, việc tiếp cận thông tin để nhìn ra xu thế, tận dụng lợi thế, linh hoạt trong xử lý, biết kết nối và quan tâm quản trị rủi ro đó là những từ khóa mà doanh nghiệp và người mua cần lưu ý.
Khi nào nguồn cung trở lại?
Theo ông Phạm Lâm, Tổng Giám đốc DKRA Việt Nam, dữ liệu cho thấy thị trường 2019 sụt giảm nguồn cung so với năm 2018 vì rà soát thủ tục đất đai, tuy nhiên điều này diễn ra trên toàn quốc chứ không chỉ ở TP.HCM.
Nhưng ông Lâm cũng nêu, hiện nay ở TP.HCM nguồn cung đang có dấu hiệu trở lại, với việc công bố danh sách dự án được chấp thuận chủ trương và đưa ra thị trường cho thấy sự nỗ lực của cơ quan quản lý nhà nước.
“Tuy nhiên rất khó để đưa ra thời điểm cụ thể mà thị trường hồi phục về nguồn cung. Nhưng nhìn trong cả vùng TP.HCM hiện nay như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu đang bổ trợ nguồn cung rất lớn cho thị trường vùng TP.HCM”, ông Lâm đánh giá.
Nói về vấn đề này, TS. Võ Trí Thành cho rằng, năm 2020 khó có đột biến về nguồn cung và giao dịch. Ông dự báo, nguồn cung nội đô hai thành phố lớn nhất cả nước vẫn khan hiếm trong năm 2020. Vấn đề là chúng ta có để tốc độ giảm nguồn cung bất động sản mạnh như năm 2019 không? Điều này ông Thành cho rằng phụ thuộc vào Nhà nước.
“Hiện nay có không ít dự án đang đứng bánh, TP.HCM trên dưới 100 dự án, Hà Nội ít hơn, nếu chúng ta xử lý được để dự án đó phát triển được, có thể vẫn chủ đầu tư đó hoặc đổi chủ đầu tư khác”, TS. Võ Trí Thành nêu.
Trong khi đó, ông Đặng Huy Đông, nguyên Thứ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho rằng TP.HCM với 8 - 9 triệu dân, bình quân hơn 2 triệu gia đình mà mỗi năm thị trường cung cấp được 40.000 căn hộ thì quá thấp. Ông Đông đánh giá tiềm năng thị trường vẫn còn rất lớn, cầu còn rất lớn trong xã hội.
Ông Đông cho rằng, bên cạnh chính sách của trung ương, các nhà quản lý địa phương phải coi bất động sản là một mảng kinh tế rất quan trọng của địa phương mình vì nó không chỉ cung cấp nơi cư trú mà còn là một lĩnh vực để phát triển kinh tế. Chính quyền địa phương phải làm quy hoạch cho rõ, để tình trạng nhà đầu tư đi chạy quy hoạch từng mảnh đất thì sẽ không thỏa mãn được cung cầu.
Theo đó, ông Đông cho rằng thành phố phải lập quy hoạch, đâu là khu dân cư, đâu là các chức năng khác của đô thị để nhà đầu tư cạnh tranh nhau trên mảnh đất đó.
