Tuần qua, TP.HCM vừa công bố 77 dự án bất động sản trên địa bàn đang thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai tại các ngân hàng. Trong khi đó, tại Hà Nội, thống kê từ Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội cho biết có 34 dự án bất động sản thế chấp ngân hàng trong tổng số hơn 300 dự án đang triển khai.
Phần nổi của tảng băng chìm
Qua thống kê của Bộ Xây dựng hiện có hơn 70% vốn đầu tư kinh doanh bất động sản là vốn vay ngân hàng. Nhưng số liệu của Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội cũng như TP.HCM chỉ cho thấy có khoảng 10% số dự án được công khai tình trạng là đang bị thế chấp. Vì thế, theo các chuyên gia, con số này mới chỉ là “phần nổi của tảng băng chìm” trong các hoạt động vay vốn, thế chấp của thị trường bất động sản hiện nay.
Ông Phạm Ngọc Liên, Giám đốc Văn phòng đăng ký đất đai TP.HCM, cũng thừa nhận con số 77 dự án mới được công bố không phải là tất cả. Bởi đây chỉ là những dự án đủ điều kiện bán hàng được Sở Xây dựng phê duyệt cộng với một số dự án có thông tin cập nhật tại Văn phòng đăng ký đất đai TP.
Ảnh minh họa.
Một chuyên gia trong lĩnh vực BĐS đánh giá, con số trên chỉ là phần nổi của tảng băng và phần chìm của tảng băng mới là điều đáng bàn. Những dự án được nêu tên đều là những dự án được công bố thông tin minh bạch, khi khách hàng mua căn hộ sẽ được giải chấp. Còn những dự án được chủ đầu tư “âm thầm” đi cầm cố rồi hai bên “bắt tay” nhau ém nhẹm thông tin mới là điều đáng lo. Điều này cũng cho thấy, những DN làm ăn đàng hoàng đã bị công bố danh tính mới đây sẽ bị ảnh hưởng uy tín, ảnh hưởng đến việc kinh doanh rất lớn, trong khi đó những DN chưa công bố lại “bình chân như vại”, không bị ảnh hưởng gì, gây nên sự bất công giữa các DN với nhau.
Chuyên gia này phân tích, việc các DN nói chung và DN BĐS nói riêng cầm cố tài sản để vay vốn NH làm ăn là điều hết sức bình thường. Nhưng việc này trở nên bất thường khi Sở Tài nguyên - Môi trường hai địa phương trên chỉ nêu tên một số ít dự án cầm cố mà không phải toàn bộ.
TS Phạm Sĩ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng VN, cho rằng theo nguyên tắc, không NH nào dám cho chủ đầu tư thế chấp dự án để vay số lượng tiền lớn mà không đăng ký với cơ quan chức năng vì rủi ro mất tiền rất cao. “Tôi dám chắc chắn là không có hoặc chỉ có rất ít NH dám liều mạng cho chủ đầu tư thế chấp dự án vay tiền mà không thông qua cơ quan chức năng. Nếu có, trường hợp này có vấn đề”, ông Liêm nói.
Nhưng TS Phạm Sĩ Liêm cũng không loại trừ các trường hợp gian dối. Bên cạnh những DN làm ăn nghiêm túc thì vẫn tồn tại những chủ đầu tư không trung thực khi đem thế chấp dự án vào một NH để lấy tiền phát triển dự án. Đến khi có nguồn thu lại mở tài khoản tại một NH khác để chiếm dụng vốn, đầu tư nơi khác. Đến khi mất khả năng cân bằng vốn, NH siết nợ dự án thì người mua nhà chịu thiệt.
Vì vậy ông Liêm cho rằng, khi cơ quan chức năng công bố thông tin cần nói rõ dự án được thế chấp tại NH nào? Nếu để vay vốn thì số tiền cụ thể là bao nhiêu? Thời hạn trả cũng như các điều kiện thỏa thuận kèm theo khác giữa hai bên. Tất cả những thủ tục, quá trình này được cơ quan chức năng kiểm soát ra sao.
Luật sư Trương Thanh Đức - thành viên của Công ty Luật Basico đồng tình với ý kiến của các chuyên gia và cho rằng: "Chính số liệu của Bộ Xây Dựng đã cho thấy con số 70% tức là gần như 100% dự án sẽ thế chấp ngân hàng, bởi phần còn lại chỉ là phần vốn tự có".
Tuy nhiên, luật sư Trương Thanh Đức cho biết cần phân định rõ bởi thế chấp có nhiều dạng khác nhau như thế chấp đăng ký ở Sở Tài nguyên và Môi trường, thế chấp đăng ký ở Cục đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp. Ông cho biết: "Nếu đăng ký ở Sở Tài nguyên và Môi trường thì hồ sơ đã rất bài bản, đầy đủ, hoàn toàn yên tâm về thủ tục pháp lý. Do đó, việc ngân hàng cho vay vốn và chủ đầu tư đi vay vốn là hoàn toàn bình thường".
Luật sư cũng chỉ ra rõ, những trường hợp người mua nhà đã được cấp sổ đỏ hay thanh toán toàn bộ số tiền theo luật nhà ở và có quyền sở hữu, nhận bàn giao nhà ở thì đều có quyền yên tâm. Trong khi đó, trường hợp người mua nhà chưa bàn giao nhà, thanh toán hết hay đang trong quá trình giao dịch, quá trình xây dựng mà không được công khai thông tin thì có thể sẽ có những rủi ro nhất định về tiến độ, về tài sản bị thế chấp.
"Ngân hàng xử lý tài sản thế chấp đó trước sẽ gây ảnh hưởng đến quyền lợi người mua nhà. Nhưng nếu người mua nhà đảm bảo được là có bảo lãnh của ngân hàng hoặc có giải chấp khi đã có thế chấp hoặc đã thanh toán qua ngân hàng thì độ yên tâm vẫn rất cao. Còn nếu không có điều kiện đó, họ sẽ bị xem xét kỹ hơn về năng lực tài chính, về việc dự án đang bị nợ nần hay vướng mắc gì", luật sư Thanh Đức khẳng định.
Mục đích tốt, cách làm chưa hay
Việc công bố của hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM về việc các doanh nghiệp thế chấp bất động sản là chủ trương tốt nhằm minh bạch hóa thông tin bất động sản. Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp đã có phản ứng khi cho rằng thông tin trong những bản báo cáo trên là chưa đầy đủ, gây tâm lý hoang mang không đáng có cho người mua nhà, cũng như ảnh hưởng tới hoạt động của doanh nghiệp. Vậy, nhìn nhận ở góc độ doanh nghiệp, các công bố vừa qua đã thực sự chính xác hay chưa?
Chia sẻ quan điểm về những bản báo cáo này, ông Nguyễn Thế Điệp – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam phát biểu: “Tôi cho rằng để được ngân hàng cho vay, các doanh nghiệp này đã được thẩm định rất kỹ càng. Thông thường, các doanh nghiệp bất động sản cần nguồn vốn lớn, chính vì vậy, việc huy động vốn từ ngân hàng là chuyện rất bình thường. Doanh nghiệp có thể thế chấp cả dự án hoặc thế chấp từng phần. Trong quá trình thực hiện dự án, họ có thể giải chấp từng phần hoặc giải chấp tất cả.
Sau khi những thông tin về việc thế chấp tài sản được công bố, nhiều doanh nghiệp đã phản biện về tính chính xác của bản báo cáo. Có thể thấy, định hướng và mục đích của việc minh bạch thông tin bất động sản là tốt. Tuy nhiên, cần xem xét lại cách thực hiện để tránh gây ra những hiểu nhầm cho doanh nghiệp cũng như khách hàng”.
Nhiều chuyên gia BĐS nêu quan điểm, trong bối cảnh thị trường BĐS còn non trẻ, giá trị chưa lớn, trình độ quản lý còn chưa cao, việc các chủ đầu tư thiếu vốn, mang dự án thế chấp NH lấy vốn kinh doanh là điều không thể tránh khỏi. Luật pháp cũng không cấm việc này. Điều quan trọng là chủ đầu tư có thực hiện thế chấp đúng pháp luật hay không, cơ quan chức năng kiểm soát vấn đề này đã tốt chưa.
Do đó, việc công bố thông tin công khai minh bạch để người dân, nhà đầu tư biết, tránh những rủi ro trong thị trường BĐS là rất cần thiết. Tuy nhiên, khi cơ quan chức năng công bố thông tin cần công bố rõ ràng để tránh hiểu nhầm, gây tác động xấu lên DN, thị trường cũng như tâm lý người mua nhà. Mặt khác, trước khi công bố thông tin cần nghiên cứu, lường trước xem mức độ tác động thông tin xấu hay tốt lên thị trường./.
