Lời tòa soạn:
Sân bay quốc tế Long Thành với quy mô 5.000ha, tổng vốn đầu tư dự kiến khoảng 16 tỷ USD, được thiết kế với công suất phục vụ 100 triệu hành khách/năm, 5 triệu tấn hàng hóa/năm.
Theo kế hoạch dự kiến, sân bay này sẽ được xây dựng theo 3 giai đoạn:
Giai đoạn 1 (đến năm 2025): Đầu tư nhà ga hành khách một đường cất hạ cánh công suất 25 triệu hành khách/năm và nhà ga hàng hóa công suất 1,2 triệu tấn/năm.
Giai đoạn 2 (đến năm 2035): Nâng công suất lên 50 triệu hành khách/năm, 1,5 triệu tấn hàng hóa/năm.
Giai đoạn 3 (sau năm 2035): Nâng công suất lên 100 triệu hành khách/năm, 5 triệu tấn hàng hóa/năm.
Đây là dự án quy mô lớn, có nhiều tác động đối với kinh tế, xã hội địa phương cũng như cả nước. Sân bay quốc tế Long Thành càng tăng tốc thì càng có nhiều dự án bất động sản ăn theo dự án này. Tuy nhiên, đâu là giá trị thật, đâu là tiềm năng được tô vẽ thiếu thực tế? Để làm sáng tỏ hơn vấn đề này Reatimes giới thiệu đến độc giả loạt bài Phân tích tác động từ các yếu tố vĩ mô đến chiến lược kinh doanh của các doanh nghiệp, ăn theo sân bay Long Thành.
Trân trọng giới thiệu đến Quý độc giả!
Đi tìm giá vốn của đất nền khu vực Long Thành
Theo báo cáo của UBND tỉnh Đồng Nai, trong năm 2019 tỉnh đã đấu giá thành công 9 khu đất, thu về 6.350 tỷ đồng. Nhiều phiên đấu giá đất đã được tổ chức công khai, cạnh tranh cao và chốt giá trúng thầu cao gấp 2 lần so với giá khởi điểm.
Trong đó, một khu đất có diện tích 49,8ha tại Long Thành có giá khởi điểm 612 tỷ đồng sau phiên đấu giá đã được chốt giá trúng thầu 1.268 tỷ đồng, cao gấp 2 lần so với giá ban đầu. Một khu đất khác cũng tại huyện Long Thành có diện tích 92,2ha có giá trúng thầu lên đến 3.060 tỷ đồng, cao gấp 2 lần giá khởi điểm.
Trong dự án sẽ bao gồm các khu đất nền và khu có xây nhà. Tuy nhiên để tối giản hóa bài toán giá thành, thì có thể đặt giả thiết toàn bộ bán đất nền. Khi đó cơ cấu giá thành chủ yếu bao gồm: Tiền sử dụng đất, chi phí đầu tư hạ tầng và tiện ích, chi phí marketing, truyền thông và bán hàng, chi phí lãi vay, chi phí quản lý và dự phòng.
Qua tham khảo các dự án đã đầu tư ở Đồng Nai, cùng số liệu đấu giá đất tham khảo 2 trường hợp trên, có thể tạm tính giá thành như sau:
Tiền sử dụng đất: 6,6 triệu/m2 (tương ứng diện tích 92,2ha, giá 3.060 tỷ đồng, diện tích đất ở 50%).
Chi phí đầu tư hạ tầng và tiện ích: 2 triệu/m2 (suất đầu tư khoảng 10 tỷ/ha).
Chi phí marketing, truyền thông và bán hàng: 2 triệu/m2 (mỗi nền đất 100m2 sẽ tốn chi phí bán hàng khoảng 160 triệu và 40 triệu chi phí marketing, truyền thông).
Chi phí lãi vay: 2 triệu/m2.
Tổng cộng giá thành tạm tính: 6,6 + 2 + 2 + 2 = 12,6 triệu/m2
Ngoài các chi phí căn bản trên, phí quản lý và phát sinh khoảng 5% x 12,6 triệu/m2 = 0,63 triệu/m2.
Như vậy, giá vốn tham chiếu của đất Long Thành vào khoảng 13,23 triệu/m2.
Giả sử mức lợi nhuận lý tưởng chủ đầu tư kỳ vọng 25% trên giá bán thì mức giá bán ra là: 13,23/0,75 = 17,64 triệu/m2.
Với bài toán giả định trên đây, nhiều khả năng các dự án chào giá trên 20 triệu/m2 sẽ tính đến phương án giới thiệu giá cao nhưng bán giá thấp hơn, thông qua các hình thức chiết khấu, khuyến mại trong ngày mở bán, để trở về mức giá mà nhà đầu tư có thể tạm chấp nhận được.
“Ngáo giá” đẩy thị trường vào bế tắc trong dài hạn
Theo ông Nguyễn Văn Đực, Chủ tịch HĐQT Công ty Địa Ốc Xanh, gần đây, ngoài việc ăn theo sân bay, nhiều đơn vị bán dự án quanh Long Thành còn vin theo chủ trương thành lập thành phố phía Đông, TP.HCM. Họ vẽ ra viễn cảnh “thành phố phía Đông” sẽ vươn vòi bạch tuộc ra thâu tóm cả Nhơn Trạch và Long Thành.
“Dựa vào yếu tố này, nhiều người ví đây có thể sẽ là kịch bản thứ 2 tương tự như Hà Tây từng được sáp nhập vào Hà Nội. Từ đó, giá bất động sản ở Long Thành lại tiếp tục bị vin cớ đẩy lên cao, tương tự như những cái bẫy giăng sẵn chờ đợi các con mồi”, ông Đực nói.
Chuyên gia này cũng cho rằng, đây là chuyện vô cùng phi lý và gần như không thể xảy ra, mà nếu có xảy ra thì cũng phải trên dưới vài thập kỷ mới có khả năng thành hiện thực. Trên thực tế, việc sáp nhập 1 thôn, xã đã rất khó khăn chứ chưa nói sáp nhập 1 huyện vô thành phố. Chưa kể đến việc chính quyền chưa hề có phương án hay có phát biểu chính thức nào liên quan đến thông tin nói trên, nên càng phải hết sức thận trọng.
“Đồng hành với thổi giá là việc đưa ra các 'bánh vẽ' lớn, đây là hình thức đánh vào lòng tham của nhà đầu tư. Nếu nhà đầu tư nào nhẹ dạ, bỏ tiền vào đây tức là đang đánh 1 canh bạc lớn mà không có đáp số. Việc đẩy giá cao để bán hàng là hành vi lừa dối khách hàng và tiềm ẩn nhiều rủi ro. Trong tình thế này, trước khi xuống tiền nhà đầu tư cần phải cân nhắc, suy nghĩ thật thấu đáo, xem xét kỹ lưỡng các yếu tố, nếu mua rồi có lời hay không, có bán ra được không, bán cho ai chứ không phải tìm một nơi bỏ tiền vào là xong. Một số dự án bán thổi giá thì số tiền bỏ ra rất lớn nên càng phải kỹ lưỡng hơn nữa”, ông Đực nêu quan điểm.
Đứng ở góc độ chuyên gia tư vấn bất động sản, ông Phan Công Chánh cho biết về cơ bản việc đầu tư ở thời điểm này đòi hỏi sự tính toán ở nhiều góc độ. Nguyên lý căn bản trong đầu tư là trước tiên là phải tìm hiểu về mật độ cư dân xung quanh. Khu vực đó có dân cư sinh sống hay không, mức giá xung quanh đang bán ra sao. Nếu mua dự án thì phải tìm hiểu các khu đất mà người dân đang bán để đối chiếu, so sánh và tự nhận định với mức giá như vậy có hợp lý hay không? Nhà đầu tư phải đặt nhiều câu hỏi khác nhau và tự phản biện trước khi ra quyết định.
Theo chuyên gia Phan Công Chánh, “ngáo giá” kéo theo nhiều hệ lụy lâu dài. “Thứ nhất việc thổi giá gây tác động rất lớn tới thị trường. Mức tăng giá quá nhanh trong thời gian ngắn thì hạ tầng không thể theo kịp. Các dự án bền vững phục vụ nhu cầu thực không có. Không có dân ở thì thị trường thứ cấp bế tắc.
Thứ 2 những nhà đầu tư có nhu cầu khi thấy giá quá cao họ sẽ bỏ đi tìm thị trường khác tiềm năng hơn. Ngoài ra giá ảo cũng sẽ kéo theo hiện tương đổ xô kiếm lời chứ không quan tâm về lâu dài gây nhiều tác hại cho thị trường, kéo theo giá mặt bằng chung cao, hệ quả lớn. Giá cao trong thời gian dài nhưng không có giao dịch dẫn đến việc nhiều chủ đầu tư muốn vào nhưng thấy giá cao sẽ bỏ đi. Đây là hình thức đầu cơ nhiều hơn đầu tư dài hạn”, ông Chánh nói.
Bài tiếp: "Dời" tòa nhà Quốc hội về Long Thành để tạo sốt đất?
