Những năm trở lại đây, bất động sản nghỉ dưỡng được ví như ngôi sao sáng trên thị trường bất động sản Việt Nam. Tiềm năng vốn có cùng sự mở lối trong chính sách đã tạo thanh bản lề để phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục có động lực phát triển. Bên cạnh sự sôi động của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng năm 2017 – 2018, sự phát triển quá nóng, hành lang pháp lý chưa thực sự hoàn chỉnh là những vấn đề đang đặt ra, cần sớm giải quyết để phát triển phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng một cách bền vững.

Reatimes đã có cuộc trò chuyện với chuyên gia nhiều năm nghiên cứu về bất động sản nghỉ dưỡng, PGS.TS Doãn Hồng Nhung – Giảng viên Cao cấp Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội để có góc nhìn toàn cảnh hơn về thị trường này.

PV: Từng dành nhiều thời gian nghiên cứu về lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng, bà đánh giá như thế nào về tiềm năng cũng như diễn biến vận động của phân khúc này trong thời gian vừa qua?

PGS.TS Doãn Hồng Nhung: Việt Nam có rất nhiều tiềm năng để phát triển phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng bởi du lịch là ngành kinh tế mũi nhọn của đất nước. Nghị quyết số 08/-NQ/TW ngày 16/1/2017 của Bộ Chính trị xác định rõ mục tiêu của phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, tạo động lực thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.

Chúng ta có tiềm năng về du lịch biển như ở Quảng Ninh, Cát Bà, Quảng Bình, Mũi Né, Vũng Tàu… Du lịch hang động cũng xuất hiện và trở thành điểm hút khách tốt trong thời gian vừa qua như Sơn Đoòng, Phong Nha Kẻ Bàng,… Bất động sản nghỉ dưỡng xuất hiện để phục vụ cho du lịch đặc thù; quy mô, hệ thống cơ sở vật chất, kỹ thuật cũng được trang bị ngày càng hiện đại hơn để đáp ứng nhu cầu của khách du lịch.

Bên cạnh đó, Việt Nam còn phát triển du lịch nghỉ dưỡng rất tốt ở các điểm như Sapa (Lào Cai), Đà Nẵng,... Không chỉ có du khách trong nước mà lượng khách quốc tế đến từ Đài Loan, Hàn Quốc, Nhật Bản, Pháp, Thụy Điển, Canada… ngày càng tăng. Chiến lược phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030 ban hành ngày 30/12/2011 của Chính phủ đã xác định và đặt mục tiêu du lịch chiếm tỷ trọng ngày càng cao trong cơ cấu GDP, tạo động lực phát triển kinh tế xã hội.

Chiến lược phát triển sản phẩm du lịch Việt Nam đến năm 2025 định hướng đến 2030 của Bộ Văn hóa, thể thao và du lịch phê duyệt ngày 03/08/2016 theo đó ưu tiên phát triển 4 dòng sản phẩm du lịch bao gồm: du lịch biển đảo, du lịch văn hóa, du lịch sinh thái và du lịch đô thị. Từ chiến lược phát triển du lịch, bất động sản nghỉ dưỡng cũng vận động theo quỹ đạo đi lên, rất sôi động. Năm 2017 – 2018, nhiều loại hình bất động sản nghỉ dưỡng ra đời như condotel, homestay, hometel,… phát triển thành công ở các thành phố du lịch như Đà Nẵng, Nha Trang, Phan Thiết, Phú Quốc, Phú Yên, Bình Định, Ninh Thuận....

Đặc biệt, năm 2018, thị trường bất động sản Việt Nam đã ghi nhận sự tăng trưởng quá nóng của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng.

PV: Như bà vừa nhận định, năm qua, thị trường bất động sản du lịch Việt Nam đã có sự tăng trưởng quá nóng và chính vì thế, phân khúc này cũng đang gặp phải nhiều vướng mắc về pháp lý?

PGS.TS Doãn Hồng Nhung: Nhu cầu đầu tư cho bất động sản nghỉ dưỡng ở Việt Nam đang ở mức rất lớn. Với chính sách mở cửa của Nhà nước, các nhà đầu tư nước ngoài cũng đã mạnh dạn rót vốn. Tuy nhiên, các nhà đầu tư còn dè dặt bởi vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho một số loại hình như condotel, shophouse, officetel, hometel… còn chưa rõ ràng, chưa hoàn thiện và chưa đủ điều kiện để tạo niềm tin cho nhà đầu tư.

Văn bản pháp lý chuyên ngành có khá nhiều. Ví dụ cụ thể, điều 153 Luật đất đai năm 2013 trong thời gian tới nếu được sủa đổi thì cần xác định đất đó là đất dịch vụ, kinh doanh, thương mại. Điều đó có nghĩa, một số mô hình bất động sản nghỉ dưỡng vẫn còn là khái niệm chỉ giới kinh doanh, các nhà đầu tư, nhà môi giới “mặc định” với nhau mà chưa có hành lang pháp lý an toàn cho nhà đầu tư yên tâm tuyệt đối.

PV: Sự xuất hiện của hàng loạt mô hình mới trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng làm cho phân khúc này trở nên sôi động và hấp dẫn hơn. Nhưng đúng như bà nhận định, một số mô hình vẫn còn là khái niệm chỉ giới đầu tư, môi giới mặc định với nhau. Và nhiều người lo ngại, nếu tiếp tục để hành lang pháp lý chông chênh như thế này, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng sẽ đến lúc "hụt hơi"? 

PGS.TS Doãn Hồng Nhung: Năm 2017, mô hình officetel, hometel đã được bàn luận trong các diễn đàn Bất động sản tổ chức ở Hà Nội, TP.HCM, Quảng Nam,... Tiếp theo đó, mô hình condotel đã đặt ra nhiều vướng mắc khi loại hình này được thị trường đón nhận rất nhanh chóng nhưng Nhà nước chưa có hành lang pháp lý phù hợp.

Giai đoạn giữa năm 2018, sự phát triển quá nóng của các mô hình kinh doanh mới đã vượt xa so với tầm quản lý. Một học thuyết kinh tế trên thế giới được đưa ra rất đúng với tình hình này tại Việt Nam, đó là “too big to fail”, cái gì phát triển quá nóng mà không có sự điều chỉnh sẽ ảnh hưởng, tác động tới chất lượng dịch vụ khách hàng. Ở một thời gian ngắn, nguồn đầu tư quá nhanh, quá nóng, khó kiểm soát rất dễ dẫn tới sai sót. Và rủi ro xảy ra ở khâu nào yếu kém nhất. Chúng ta phải giảm bớt rủi ro bằng cách hoàn thiện hành lang pháp lý cho bất động sản nghỉ dưỡng phát triển là việc làm cần thiết.

Trong thời gian tới, Việt Nam cần phải thực hiện thêm các bước hoàn thiện thủ tục, hợp thức hóa quy hoạch, điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất. Đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng buộc phải phù hợp với quy hoạch và mục tiêu phát triển chung ngành bất động sản và kinh tế du lịch của đất nước. Bởi lẽ, nếu chúng ta không có hành lang pháp lý, không có sự điều tiết thì dễ rơi vào tình trạng đầu tư ồ ạt, quá lớn trên một diện tích hẹp. Mật độ lớn sẽ phá vỡ tính quy hoạch đô thị, phá vỡ quy hoạch dân cư,…

Tính thiếu hoàn thiện của cơ sở pháp lý không chỉ đẩy thị trường vào những biến động xấu, rủi ro cao mà còn tăng tâm lý bất ổn cho các chủ thể tham gia phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng. Điều này dẫn tới một thị trường bất động sản thiếu cân bằng và tính ổn định.

Theo tôi, Luật đất đai, Luật Đầu tư, Luật Du lịch, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở cần phải sửa đổi để tạo một hành lang pháp lý an toàn cho loại hình bất động sản nghỉ dưỡng. Đặc biệt, việc cấp sổ đỏ cho condotel cần thêm các thủ tục hợp pháp hóa.

PV: Việc hoàn thiện cơ sở pháp lý cho các mô hình bất động sản nghỉ dưỡng sẽ tạo động lực như thế nào khi hiện nay rất nhiều nhà đầu tư nước ngoài đang nhắm tới thị trường Việt Nam, thưa bà?

PGS.TS Doãn Hồng Nhung: Chúng ta cần phải hiểu rằng khi môi trường đầu tư minh bạch, cơ sở pháp lý rõ ràng thì đây chính là điều kiện cần và đủ cho nhà đầu tư nước ngoài rót vốn.

Với hành lang pháp lý an toàn, các chủ thể, khách thể an tâm khi đầu tư, an tâm về cơ chế giải quyết các vấn đề về tranh chấp. Thời đại kinh tế toàn cầu, cách mạng công nghệ 4.0 và nền kinh tế chia sẻ tác động đến Việt Nam sẽ là điểm thu hút các nhà đầu tư nước ngoài rất tốt về du lịch, bất động sản nghỉ dưỡng. Chúng ta sẽ hướng tới áp dụng công nghệ 4.0 trong quản lý tiền lương, nhân viên, hệ thống dữ liệu thông tin dự án bất động sản, các thông số bất động sản, môi giới bất động sản,… thì hành lang pháp lý cho kinh doanh bất động sản cần phải hoàn thiện để điều chỉnh các quan hệ phát sinh trong đời sống kinh doanh.

Người Việt Nam đã đầu tư hẳn một thị trấn bên Mỹ. Nên chăng, chúng ta tạo cơ hội khuyến khích nhà đầu tư nước ngoài vào đầu tư cho Việt Nam. Cần tạo điều kiện để người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư bất động sản, trở về xây dựng cho Quê hương Việt Nam.

PV: Rõ ràng, bất động sản nghỉ dưỡng của Việt Nam vẫn còn rất nhiều tiềm năng nhưng đến nay vẫn chưa phát huy được hết tính hiệu quả với vai trò là “ngôi sao sáng”. Thưa bà, đâu là định hướng để đẩy thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam đi lên?

PGS.TS Doãn Hồng Nhung: Để nhà đầu tư nước ngoài và trong nước an tâm khi rót vốn vào phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, hệ thống pháp lý cần hoàn thiện. Nó đòi hỏi sự phối hợp giữa các cơ quan ban ngành: Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên - Môi trường, Bộ Văn hóa - Thể thao và Du lịch, Bộ kế hoạch – đầu tư… cùng tham gia hỗ trợ phân khúc này. Quy định của luật cần sửa đổi để mô hình đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng có thể được đa dạng hóa hơn nữa, đáp ứng nhu cầu của nhà đầu tư, thị hiếu của khách hàng trong quá trình sản xuất kinh doanh, hội nhập khu vực và quốc tế.

Liên quan tới định hướng phát triển của bất động sản nghỉ dưỡng, mới đây trong Hội nghị IREC 2018, thông điệp đã được đưa ra và trở thành kim chỉ nam cho sự phát triển bất động sản nói chung và phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng nói riêng. Thông điệp Hà Nội IREC 2018 đưa ra 3 nội dung cơ bản:

Một là, tăng cường giao lưu, đẩy mạnh hợp tác, tích cực chia sẻ kinh nghiệm… vì sự thịnh vượng và phát triển chung của thị trường bất động sản của mỗi quốc gia, mỗi khu vực và trên toàn cầu.

Thông điệp này đã mở ra cơ hội cũng như thách thức cho các doanh nghiệp tham gia vào phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, tạo ra mạng lưới kết nối liên quốc gia. Đồng thời, chủ động tăng cường các hoạt động liên kết phát triển song phương và đa phương trên tinh thần bình đẳng và cùng có lợi;

Hai là, hướng đến sự phát triển bền vững của các thị trường bất động sản với các tiêu chí: xanh, thông minh và nhân văn.

Đây không chỉ là tiêu chỉ của bất động sản nói chung mà còn rất phù hợp với tiêu chí của bất động sản nghỉ dưỡng. Bởi con người luôn muốn sống trong môi trường hạnh phúc, xanh – sạch – đẹp. Họ mong được trải nghiệm ở những nơi có cảnh đẹp, môi trường trong lành. Tiêu chí xanh, thông minh và nhân văn đưa ra nhằm tạo bản lề giúp bất động sản nghỉ dưỡng dịch chuyển theo hướng bền vững. Giờ đây, chúng ta không chỉ cần mỗi tiêu chí bất động sản hiện đại mà còn phải hướng tới gần gũi thiên nhiên. Không gian sống nhân văn và hạnh phúc là cách để con người thực sự được tái tạo, hồi phục sức khỏe, sức lao động trong môi trường nghỉ dưỡng mới.

Ba là, thực hiện trách nhiệm xã hội, trách nhiệm cộng đồng với tinh thần “trong quá trình phát triển, không để ai bị bỏ lại phía sau”.

Bất động sản nghỉ dưỡng không chỉ hướng tới những sản phẩm cao cấp mà còn phải tạo ra nhiều phân khúc sản phẩm bình dân để tất cả mọi người đều có cơ hội tiếp cận và trải nghiệm. Phát triển du lịch nghỉ dưỡng cao cấp nhưng cũng cần phát triển cho các đối tượng như người già, người có thu nhập thấp, phát triển các bất động sản chuyên biệt cho người khuyết tật, tạo nên không gian sống an toàn, hạnh phúc cho phụ nữ và trẻ em. Thông điệp Hà Nội IREC 2018 hướng đến mục tiêu “Vì cuộc sống tốt đẹp hơn cho thế giới và mỗi người dân!”.

- Cảm ơn bà về cuộc trò chuyện lần này!