Gặp nhiều khó khăn
Qua số liệu công bố gần đây từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam có thể thấy, chưa bao giờ các doanh nghiệp môi giới bất động sản lại đối mặt với nhiều vấn đề như hiện nay.
Khách hàng ngày càng kỹ tính, không dễ dàng xuống tiền như giai đoạn trước.
Cụ thể, báo cáo mới nhất của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho thấy, thị trường bất động sản có sự trầm lắng nhất định trong quý I/2019. Về phân khúc chung cư, quý I/2019, cả hai thị trường Hà Nội và TP.HCM đều đánh dấu sự giảm mạnh cả về nguồn cung và lượng giao dịch. Trong khi đó, các phân khúc khác như đất nền dù có nhiều thông tin sôi động, nhưng trên thực tế không diễn ra trên diện rộng, mà chỉ tập trung ở một số thị trường và một số dự án nhất định có đầy đủ pháp lý với quy hoạch và hạ tầng được đầu tư một cách đồng bộ.
Có thể thấy, tín dụng bị siết, người mua chùn bước, trong khi thủ tục pháp lý ở một số dự án gặp khó khăn, khiến nguồn cung hạn chế đã ảnh hưởng lớn tới hoạt động của nhiều đơn vị phân phối cả đầu vào và đầu ra, cũng như chi phí marketing.
Miếng bánh thị phần môi giới ngày càng bị chia nhỏ. Ảnh: Shutterstock
Trao đổi với phóng viên, giám đốc một sàn bất động sản có trụ sở trên đường Lê Văn Lương (quận Thanh Xuân, Hà Nội) thừa nhận đang gặp khó với một siêu dự án cỡ lớn. Độ "hot" của dự án thì không phải bàn, nhưng sự tham gia của quá nhiều sàn khiến việc cạnh tranh trở nên khốc liệt, doanh nghiệp phải gia tăng mạnh các chi phí truyền thông để quảng bá và thu hút khách hàng.
"Mặc dù chạy quảng cáo rất nhiều, nhưng kết quả thu lại trong một vài tháng trở lại đây không thật sự khả quan, bởi số tiền mà chúng tôi bỏ ra gần như không thấm vào đâu so với những đơn vị phân phối khác có tiềm lực mạnh hơn về tài chính, cũng như mạng lưới phân phối", vị giám đốc này nói và cho biết, đang tính tới việc cắt giảm nhân sự để củng cố lại tình hình tài chính hoặc có thể phải dừng không theo đuổi dự án này nữa để chuyển hướng sang phân phối các dự án khác.
Không theo trào lưu nhảy vào dự án trên, nhưng theo ông Đỗ Xuân Hiệu, Tổng Giám đốc Sàn giao dịch Bắc Thái, đơn vị phân phối một số dự án đất nền ở vùng ven cũng thừa nhận, thị trường hiện nay khó khăn hơn trước do nhà đầu tư cẩn thận trước các đợt "sốt giá".
Nhiều người nhìn nhận môi giới bất động sản thường ví như nghề buôn nước bọt ăn hoa hồng và không mất gì. Thế nhưng, thực tế hiện nay, bối cảnh thị trường bất động sản đã có nhiều thay đổi, khi hầu hết chủ đầu tư đều yêu cầu các sàn giao dịch tham gia phân phối phải đặt cọc một khoản phí từ vài tỷ đến cả chục tỷ đồng, nhằm tránh việc "bỏ của chạy lấy người" sau một vài giao dịch đầu.
Cộng với các khoản chi phí truyền thông, marketing, lẫn tiền lương cố định cho nhân viên, thì đó là một khoản không hề nhỏ. Điều này đặt áp lực rất lớn tới các sàn trong việc tìm kiếm nguồn hàng để hoạt động. Tuy nhiên, nếu vì áp lực nguồn hàng mà tham gia vào dự án không tốt, thanh khoản kém, thì sẽ dẫn đến rủi ro ứ đọng vốn, khi đó sàn sẽ gặp rất nhiều khó khăn, bởi tiền cọc đã nộp cho chủ đầu tư thì sẽ rất khó lấy lại.
Ông Hiệu cho biết thêm, dù năm 2018 với kết quả khả quan từ một số dự án vùng ven, nhưng hiện đơn vị này đang cân nhắc kỹ hơn về việc tiếp tục nhận thêm một số dự án khác để phân phối. Công ty sẽ không nhận đại trà, mà sẽ căn cứ vào diễn biến chung của thị trường và cả các điều chỉnh về chính sách trong thời gian sắp tới, đặc biệt là diễn biến về tín dụng để lựa chọn dự án phân phối.
Chuyển hướng để tồn tại
Là đơn vị được cho là có thị phần môi giới lớn nhất miền Bắc hiện nay, nhưng tại Đại hội Cổ đông thường niên 2019 diễn ra ngày 19/4 vừa qua, ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch HĐQT của Công ty Cổ phần Bất động sản Thế Kỷ (CENLAND) cũng thừa nhận về những thử thách sắp tới đối với thị trường nói chung và của các doanh nghiệp môi giới nói riêng. Dù trong bối cảnh nào, thị trường cũng luôn có giao dịch, nhưng không thể phủ nhận miếng bánh thị phần môi giới đang ngày một chia nhỏ.
Vì thế, muốn tồn tại và phát triển, các doanh nghiệp môi giới không thể duy trì cách hoạt động truyền thống là ăn hoa hồng, mà cần có chiến lược cạnh tranh khác, đặc biệt là khi các nền tảng công nghệ hiện đã phát triển mạnh và việc tiếp cận khách hàng không còn là "độc chiêu" của bất kỳ đơn vị phân phối nào.
"Đây cũng là lý do khiến bản thân CENLAND lựa chọn chuyển hướng sang chiến lược bao tiêu sản phẩm, thậm chí hợp tác đầu tư kết hợp môi giới thì mới có thể thuyết phục chủ đầu tư giao dự án cho bán. Động thái này được cụ thể hóa bằng việc CENLAND đã niêm yết trên HOSE, đồng thời lên kế hoạch phát hành cổ phiếu để chuẩn bị nguồn tiền cho việc mua thứ cấp và đặt cọc bao tiêu", ông Vũ nhấn mạnh.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, nếu như giai đoạn trước, thị trường bất động sản mới hồi phục, khách hàng mua nhà rất dễ xuống tiền đầu tư, thì hiện nay, do nguồn cung sản phẩm nhà ở rất đa dạng, nên khách hàng có nhiều lựa chọn. Ngoài ra, hầu như những người có nhu cầu mua nhà đều đã mua ở giai đoạn trước, nên thị trường bất động sản hiện nay khó có thể bùng nổ giao dịch hay sốt nóng như trước đây.
Cũng theo ông Đính, một lưu ý hiện nay, thị phần môi giới không chỉ là cuộc chơi của các doanh nghiệp nội, mà cả các doanh nghiệp ngoại. Chưa có những thống kê chính thức về số lượng các hoạt động giao dịch thành công của các nhà phân phối ngoại trong những năm vừa qua do tính đặc thù, nhưng không thể phủ nhận, các nhà phân phối ngoại đang có những bước tăng trưởng khá vững chắc tại thị trường bất động sản Việt Nam.
Ghi nhận của phóng viên cho thấy, nếu tính thêm cả Savills và CBRE trước khi "chuyển tông" thêm hoạt động phân tích thị trường, tư vấn đầu tư, thì có thể nói, thị trường môi giới bất động sản Việt Nam đang có áp lực cạnh tranh đáng kể.
Mặc dù 2 nhà môi giới này hiện nay được định danh dưới tư cách nhà nghiên cứu thị trường và quản lý dự án, nhưng trên thực tế, Savills và CBRE đang là đơn vị phân phối độc quyền cho rất nhiều dự án, đặc biệt là những dự án thuộc phân khúc cao cấp, siêu sang và nghỉ dưỡng, trong khi các nhà phân phối nội không nhảy vào được.
