“Núi tiền” chôn trong đất
Hơn 100.000 tỷ đồng đang chôn trong đất là tổng mức đầu tư của 62 dự án bất động sản thương mại tại TP.HCM phải tạm dừng theo kiến nghị của Sở Kế hoạch và Đầu tư với UBND TP.HCM. Theo đó, Sở kiến nghị không chấp thuận chủ trương đầu tư vì dự án không có đất ở hoặc không nhận chuyển nhượng toàn bộ đất ở theo quy định của Luật Nhà ở 2014.
Một số dự án không đủ điều kiện xử lý hồ sơ như Saigon River Apartment (2,83 ha), do Công ty cổ phần Bất động sản Hiệp Phúc làm chủ đầu tư; Khu phức hợp Trường Phước Lộc (7,1 ha), do Công ty cổ phần Bất động sản Trường Phát Lộc làm chủ đầu tư; Khu dân cư CityLand (6,6 ha), do Công ty TNHH Đầu tư địa ốc thành phố làm chủ đầu tư.
Một số dự án khác cũng không đủ điều kiện như Khu nhà ở thấp tầng Tâm Đại Thành Công (30,64 ha), do Công ty TNHH Bất động sản Đại Thành Công làm chủ đầu tư; Khu nhà ở An Phú (6,1 ha), do Công ty cổ phần Địa ốc Thủ Thiêm làm chủ đầu tư; Khu nhà ở tại phường Bình Trị Đông B, quận Bình Tân (2,5 ha), do Công ty cổ phần Phát triển Hoa Lâm làm chủ đầu tư; Khu căn hộ Điền Phúc Thành...
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARs) nhận xét, nguồn cung trên thị trường rất nghèo nàn, phần lớn nguồn cung hiện nay không phù hợp với đại bộ phận dân chúng. Đây là sự thiếu hụt tạm thời, đến từ vướng mắc thủ tục.
"Hiện có trên 1.000 dự án nằm chờ do bị tắc nghẽn về pháp lý. Thậm chí, có dự án hoàn thành rồi, có thể đưa vào thị trường, nhưng vẫn vướng mắc thủ tục", ông Đính nói.
Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư, nguyên nhân dẫn đến tình trạng các dự án không đáp ứng đủ điều kiện để được chấp thuận chủ trương đầu tư là do Luật Nhà ở quy định, dự án phải có đất ở (đất thuần để ở) hoặc có đất ở lẫn với các loại đất khác không phải đất ở (trong khu đất bắt buộc phải có đất ở) thì mới được làm dự án. Trong khi đó, số lượng loại dự án có 100% đất ở hoặc có một phần đất ở chỉ chiếm không quá 5% tổng số dự án nhà ở thương mại trên thị trường.
Số liệu từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng cho thấy, số lượng dự án bất động sản được chấp thuận thủ tục đầu tư tại TP.HCM trong 3 năm qua rất hạn chế. Cụ thể, năm 2021 có 7 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, năm 2022 có 2 dự án và nửa đầu năm 2023 có thêm 2 dự án nữa được thuận chủ trương.
“Chấp thuận chủ trương đầu tư là bước đầu tiên (tạm gọi là bước 1) trong hành trình chuẩn bị hồ sơ pháp lý cho guồng quay của một dự án bất động sản. Nếu doanh nghiệp không vượt qua được bước này, dự án không thể thực hiện các bước thủ tục tiếp theo, đồng nghĩa bị treo dự án, dù các chi phí đầu tư đã đổ vào dự án rất lớn”, ông Lê Hữu Nghĩa, Phó chủ tịch HoREA nói.
Gỡ nút thắt để tăng cung
Theo quy định hiện hành, chỉ được thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với trường hợp đang có quyền sử dụng đất, thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở, hoặc đất ở và đất khác (không phải đất ở, bao gồm cả đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp); chỉ được thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp đang có quyền sử dụng đất nếu đó là đất ở.
Tại báo cáo ngày 23/10/2023, Chính phủ đề xuất mở rộng về các loại đất được làm dự án nhà ở thương mại, với 2 phương án.
Một là, giữ quy định về các loại đất được làm dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất như Luật Nhà ở hiện hành.
Hai là, đề nghị mở rộng về các loại đất được làm dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất, điều kiện được nhận chuyển nhượng không giới hạn về các loại đất. Chính phủ đề xuất theo hướng này.
Đa số ý kiến của các ủy viên Ủy ban Thường vụ Quốc hội thống nhất với phương án 1. Song, từ yêu cầu của thực tiễn, nhiều đại biểu và chuyên gia, lãnh đạo doanh nghiệp trong ngành nghiêng về phương án 2. Bởi lẽ, nếu giữ nguyên theo phương án 1 thì dự án bất động sản đã tắc nay càng tắc nhiều hơn, vì phần lớn quỹ đất làm dự án trên thị trường hiện nay ít dính đất ở.
Hơn nữa, các nhà đầu tư vẫn có thể lách luật bằng cách nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khác trong khu vực đô thị hoặc khu dân cư nông thôn để thực hiện dự án đầu tư, sản xuất, kinh doanh (không phải là dự án nhà ở thương mại). Sau đó, mua thêm một căn nhà liền kề với khu đất đó để có yếu tố đất ở, cuối cùng là gộp hai khu đất lại để đáp ứng đủ điều kiện làm dự án nhà ở thương mại theo quy định.
“Quy định này vừa không đạt được mục tiêu tăng cường tính hiệu lực, hiệu quả của công tác quản lý nhà nước về đất đai, vừa làm tăng thêm chi phí tuân thủ pháp luật của xã hội, mà trên thực tế thì nhà đầu tư vẫn có thể đi đường vòng để lách luật”, ông Trần Hữu Quang, lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc tại TP. Thủ Đức chỉ ra.
Đáng ngại hơn, nếu quy định này được thông qua sẽ không tạo điều kiện để phát triển các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô lớn, bởi các thửa đất ở gắn liền với nhà ở đều có diện tích nhỏ. Do đó, HoREA đề nghị mở rộng về phạm vi các loại đất được làm dự án nhà ở thương mại phù hợp với quy hoạch để khơi thông nguồn cung trên thị trường.
