Khi chủ đầu tư lách luật “bán lúa non"

"Lúa non" vẫn ra thị trường

Thị trường bất động sản tại TP.HCM hiện nay được cho là đang khan hiếm nguồn cung mới, bởi chính quyền Thành phố siết việc cấp phép triển khai dự án mới. Cũng từ đây, thị trường xuất hiện nhiều hơn những dự án dù chưa đủ điều kiện mở bán và ra hợp đồng mua bán, nhưng các chủ đầu tư vẫn tổ chức giới thiệu sản phẩm rầm rộ theo hình thức ký hợp đồng đặt chỗ với số tiền đặt cọc từ 50 - 100 triệu đồng.

Đơn cử, trong tháng 6 vừa qua, Dự án La Cosmo Residences, đường Hoàng Văn Thụ, phường 4, quận Tân Bình cũng được chủ đầu tư là Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng An Gia Hưng giới thiệu ra thị trường. Dự án này được bán giá từ trên 3 tỷ đồng tới trên 5 tỷ đồng/căn và có gác lửng - một loại căn hộ gây tranh cãi về diện tích ra sổ đỏ.

Dự án với thiết kế 2 block cao 25 tầng với tổng số 500 căn hộ. Tuy giới thiệu và bán hàng từ tháng 6, nhưng theo tìm hiểu từ chủ đầu tư, dự kiến phải tháng 6/2019, khách hàng mới có thể ký hợp đồng mua bán. Dù hiện chỉ là thỏa thuận cọc, nhưng chủ đầu tư vẫn thu của khách hàng 15% giá trị căn hộ bán.

Ngoài ra, dự án căn hộ cao cấp Hưng Phát Silver Star trên diện tích 8.956 m2 gồm 3 block với số căn hộ 447 căn do Công ty cổ phần Bất động sản Hưng Lộc Phát làm chủ đầu tư cũng được bán đợt 1 từ tháng 4/2018 và theo chủ đầu tư này, vào tháng 9 này sẽ giới thiệu tiếp đợt 2. Tuy nhiên, theo tìm hiểu thực tế của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, hiện dự án này vẫn chưa xong thủ tục pháp lý và vẫn chỉ ký hợp đồng đặt cọc giữ chỗ với số tiền thu 10% trên giá trị căn hộ. Dự kiến, phải tới quý I/2019 mới cho thể ra hợp đồng mua bán.

Theo lãnh đạo các doanh nghiệp địa ốc, việc bán sản phẩm khi chưa hoàn thành đủ hồ sơ pháp lý là để giới thiệu cho khách hàng, cũng như đáp ứng nhu cầu của thị trường khi nguồn hàng khan hiếm. Đặc biệt, khách hàng mua sản phẩm lúc chủ đầu tư giới thiệu ra thị trường có lợi thế vì sẽ có mức giá thấp hơn khi dự án được mở bán đã đủ pháp lý, nên lợi nhuận đầu tư sẽ cao hơn. Khi khách hàng không đồng ý mua, khách sẽ được hoàn trả lại tiền đặt cọc giữ chỗ.

Tuy nhiên, trên thực tế, để lấy lại tiền đặt cọc không phải chuyện đơn giản với khách hàng. Cụ thể, mới đây, phản ánh tới Báo Đầu tư Bất động sản, chị Hương, ngụ quận Gò Vấp (TP.HCM) cho biết, tháng 5/2018, chị có đóng 100 triệu đồng để đặt cọc mua căn hộ của một dự án, nhưng vào tháng 7 vừa qua, do gia đình có chuyện nên không thể tiếp tục mua căn hộ dự án này, chị liên hệ xin nhận lại cọc mua căn hộ vì trước khi ký thỏa thuận đặt cọc, phía phòng kinh doanh đơn vị phát triển dự án cho biết, nếu khách hàng không mua sẽ trả lại cọc. Tuy nhiên, khi tới xin lấy lại tiền cọc, thì chị nhận được phản hồi rằng, muốn nhận lại cọc phải đợi công ty bán lại căn hộ mà chị đã cọc cho khách hàng khác.

“Dự án có tới hơn 1.400 căn hộ, thời gian bán kéo dài cả năm, dĩ nhiên chủ đầu tư phải bán hết hàng của họ mới bán hàng của nhà đầu tư. Như vậy, không biết bao giờ tôi mới nhận được cọc?”, chị Hương nói.

Rủi ro rất lớn

Theo phân tích của các chuyên gia, việc doanh nghiệp mở bán trước khi đủ thủ tục là chuyện hết sức bình thường, nhưng đó là trước đây, khi pháp lý triển khai dự án được cấp phép khá dễ ràng, nhưng giờ đây, việc cấp phép dự án kéo dài và qua nhiều bộ, ngành hơn, thậm chí có dự án thời gian cấp phép tới 2 năm vẫn chưa xong.

Việc kéo dài thời gian cấp phép sẽ dẫn tới nhiều hệ lụy. Chẳng hạn, Dự án Thủ Thiêm Dragon do Công ty cổ phần Đầu tư Thủ Thiêm làm chủ đầu tư được bán từ năm 2017, nhưng tới tháng 7/2018 vẫn chưa xong pháp lý, cũng như giấy phép xây dựng, nhưng chủ đầu tư này vẫn quyết xây dựng móng để khách hàng thấy dự án đang xây dựng và thu tiền khách hàng theo tiến độ. Tuy nhiên, mới đây, Thanh tra Sở Xây dựng TP.HCM đã xử phạt 40 triệu đồng đối với Công ty Thủ Thiêm Group vì đã có hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng.

Theo luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP.HCM, ở góc độ pháp lý, độ rủi ro hiện nay ở các dự án bán “lúa non” đang rất cao, vì dù bán “lúa non”, nhưng chủ đầu tư vẫn muốn thu số tiền lớn của khách. Đây là hình thức chiếm dụng vốn của khách hàng để chủ đầu tư có tiền phát triển dự án.

“Với số tiền thu từ 10 - 15% khi ký hợp đồng đặt cọc, dự án 500 căn hộ, giá bán chung bình 2 tỷ đồng/căn, thì chủ đầu tư cũng đã có một số tiền khá lớn để thực hiện đóng tiền sử dụng đất, xây dựng phần móng. Sau khi có pháp lý, sẽ tiếp tục thu tiếp số tiền lên tới 30%, số tiền này giúp doanh nghiệp phát triển các hạng mục xây dựng tiếp. Tuy nhiên, nếu hồ sơ pháp lý không thực hiện được, số tiền mà khách hàng đóng đã bị chủ đầu tư tiêu mất, thì lấy gì trả lại?”, ông Phượng nói.

Ngoài ra, ông Phượng cho rằng, dự án chưa đủ điều kiện, chưa có thông báo của Sở Xây dựng đã mở bán là sai. Theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, thì các hợp đồng này vô hiệu. Mặt khác, trong trường hợp này, việc chủ đầu tư sử dụng tiền của khách hàng là sai quy định của Bộ luật Dân sự và sai với quyết định phê duyệt dự án về vốn thực hiện dự án. Còn đối với việc lách luật khi giới thiệu dự án hoặc cho khách hàng đặt chỗ thì người mua cũng nên cẩn trọng.

Luật sư Phượng còn cho biết, việc chủ đầu tư đưa báo giá về bảo lãnh của ngân hàng làm người mua nhầm tưởng dự án đã có bảo lãnh là rất nghiêm trọng. Bởi dự án chưa đủ điều kiện mở bán của Sở Xây dựng, thì không ngân hàng nào dám tiến hành ký kết hợp đồng bảo lãnh, nên rủi ro với người mua là rất lớn. Người mua cần chú ý, mọi thư bảo lãnh cho người mua có thể tra cứu trực tuyến tại website của ngân hàng bảo lãnh để kiểm tra về thông tin này.

“Dự án mới trong giai đoạn thiết kế, phê duyệt và xin cấp giấy phép xây dựng, quyền sử dụng đất toàn khu đất dự án, chưa có thông báo đủ điều kiện được bán và chưa có hợp đồng bảo lãnh của ngân hàng, thì sẽ có rất nhiều rủi ro về vốn của chủ đầu tư trong quá trình xây dựng, thiết kế công trình....

Vậy nên, người mua cần cẩn trọng trước khi tham gia ký kết văn bản đặt cọc. Đa phần rủi ro thường là các dự án bán ‘lúa non’, mập mờ pháp lý..., thậm chí đang thế chấp ngân hàng vẫn mở bán, người mua nhà có thể không được nhận nhà và tiền không thể đòi. Đối với người đã trót ký hợp đồng, có thể yêu cầu chủ đầu tư hủy hợp đồng và hoàn trả toàn bộ số tiền. Nếu chủ đầu tư không thực hiện hoàn trả tiền, cần tiến hành nhanh việc khởi kiện ra tòa để bảo vệ quyền và số tiền của mình”, luật sư Phượng nói.