Trong kiến nghị gửi đến Ban Kinh tế Trung ương, Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường BĐS và Tổng cục Đất đai thuộc Bộ Tài nguyên Môi trường mới đây, Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cho rằng, sau 3 năm thực hiện, bên cạnh những tác động tích cực đến thị trường, góp phần bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, cũng như nâng cao năng lực quản lý nhà nước trên lĩnh vực đất đai, Luật Đất đai 2013 vẫn còn bộc lộ nhiều khiếm khuyết cần phải được sửa đổi, bổ sung.
Thay đổi cơ chế tính tiền sử dụng đất để loại trừ cơ chế “xin – cho”
Cụ thể, HoREA cho rằng, tiền sử dụng đất là một "điểm nghẽn" của thị trường BĐS, là "gánh nặng" của doanh nghiệp và người tiêu dùng phải "gánh chịu" khi mua nhà; là "ẩn số", không minh bạch mà nhà đầu tư không thể tiên lượng trước khi quyết định đầu tư; là môi trường dễ phát sinh tiêu cực và tạo ra cơ chế "xin - cho".
Vì vậy, để thị trường BĐS vận hành thực sự theo cơ chế thị trường, HoREA kiến nghị thay đổi cơ chế tính tiền sử dụng đất dự án để giảm giá thành nhà ở, tăng tính minh bạch và loại trừ cơ chế "xin - cho" trên thị trường BĐS, với 2 phương án sửa đổi cách tính tiền sử dụng đất.
Phương án thứ nhất, HoREA đề nghị cần coi đây là một sắc thuế như đề xuất của trước đó UBND TP.HCM. Nghĩa là, về lâu dài đề nghị nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm “tiền sử dụng đất” mà thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định, đề xuất khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất. Như vậy, vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin – cho. Hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, việc áp dụng thuế sử dụng đất sẽ giúp cho doanh nghiệp và người tiêu dùng không phải chịu gánh nặng tiền sử dụng đất như hiện nay; doanh nghiệp có thể tiên lượng chi phí tạo lập quỹ đất khi đầu tư dự án; Nhà nước có nguồn thu thuế sử dụng đất ổn định, lâu dài.
Cho nên, HoREA kiến nghị bổ sung khoản 2 vào điều 107 Luật Đất đai: "Thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, với mức thu bằng 15% (hoặc ...%) bảng giá đất (bao gồm hệ số điều chỉnh giá đất k) do UBND cấp tỉnh ban hành".
Tuy nhiên, để thực hiện được cơ chế này, HoREA đề nghị phải bỏ quy định: "Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần" tại điều 113 Luật Đất đai; và sửa đổi điều 114 Luật Đất đai theo hướng giao trách nhiệm và toàn quyền cho cấp tỉnh ban hành bảng giá đất để đảm bảo thực hiện nguyên tắc "giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường" theo điều 112 Luật Đất đai, và để phù hợp với thực tế tình hình của địa phương.
Phương án thứ hai, HoREA cho rằng, vấn đề cần giải quyết cấp bách trước mắt là cần phải cải cách triệt để quy trình, thủ tục hành chính để việc xác định tiền sử dụng đất của doanh nghiệp được thực hiện minh bạch, nhanh chóng, hợp lý và loại trừ được các yếu tố phát sinh tiêu cực.
HoREA đề xuất, nên giao cho Sở Tài chính là đầu mối chủ trì toàn bộ công tác thuê đơn vị tư vấn xác định giá đất; chuẩn bị nội dung trình Hội đồng thẩm định giá đất thành phố xem xét quyết định giá đất cụ thể để xác định tiền sử dụng đất dự án.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, việc áp dụng thuế sử dụng đất sẽ giúp cho doanh nghiệp và người tiêu dùng không phải chịu gánh nặng tiền sử dụng đất như hiện nay.
Ngoài ra, đề nghị cho phép chủ đầu tư dự án được tham gia và được quyền nêu ý kiến tại cuộc họp của Hội đồng thẩm định giá đất thành phố khi thẩm định giá đất dự án của đơn vị mình. Trong trường hợp chủ đầu tư dự án không nhất trí với phương án giá đất của đơn vị tư vấn đã lập thì có thể đề xuất chọn đơn vị tư vấn khác để lập phương án giá đất.
Mặt khác, cho phép chủ đầu tư được tham gia và có ý kiến tại cuộc họp của Sở Tài chính khi xem xét chi phí giải phóng mặt bằng được khấu trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp, do Sở Tài chính thường chỉ chấp nhận cho khấu trừ khoảng 20 - 30% chi phí thực tế bồi thường giải phóng mặt bằng dẫn đến tình trạng doanh nghiệp gần như phải mua lại quyền sử dụng đất lần thứ hai.
Đặc biệt, HoREA đề nghị bãi bỏ cơ chế đấu thầu chọn đơn vị tư vấn xác định giá đất hiện nay chỉ chọn đơn vị chào thầu với giá thấp nhất được trúng thầu (do quy định chi phí xác định giá đất, thẩm định giá đất do ngân sách chi). Đồng thời, cần thay thế bằng cơ chế đấu thầu rộng rãi nhưng với tiêu chí chọn đơn vị tư vấn xác định giá đất có năng lực, có phương án xác định giá đất tối ưu, chứ không phải chọn đơn vị có giá thấp nhất.
“Việc HoREA đưa ra phương án thứ hai là bởi yêu cầu thay đổi ngay lập tức chính sách thu tiền sử dụng đất như hiện nay có thể khó được chấp nhận, vì cần phải có thời gian để tạo sự đồng thuận, nên dẫn đến phương án 1 chưa được chấp thuận”, ông Lê Hoàng Châu lý giải.
Hiện nay, theo Thông tư Liên tịch số 87/2016 và Thông tư Liên tịch số 88/2016 của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên Môi trường thì quy trình thực hiện xác định tiền sử dụng đất của dự án rất nhiêu khê.
Trước đây, Sở Tài chính chủ trì toàn bộ công tác xác định, thẩm định giá đất dự án nhưng hiện nay lại chia thành 2 công đoạn do hai Sở quản lý. Một là, công đoạn xác định phương án giá đất do Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì. Hai là, công đoạn thẩm định giá đất do Sở Tài chính chủ trì. Nhưng rất tiếc, ở cả hai công đoạn này vẫn chưa có sự phối hợp ăn ý, đồng bộ, và trên thực tế thì Sở Tài chính giữ vai trò quyết định nhất.
Tháo gỡ "điểm nghẽn" trong chuyển nhượng dự án
Theo HoREA, chuyển nhượng dự án BĐS cũng đang là một “điểm nghẽn” của thị trường BĐS hiện nay. TP.HCM có khoảng 500 dự án hiện đang ngừng triển khai là “phần chìm” của tảng băng hàng tồn kho;, nhưng đến nay vẫn chưa có giải pháp hợp lý và hiệu quả để xử lý triệt để vấn đề này.
HoREA cho rằng, việc chuyển nhượng dự án là hoạt động giữa các nhà đầu tư với nhau, chưa phải là bán nhà ở cho người mua nhà.
Khoản (1.b) điều 194 Luật Đất đai quy định: “Đối với các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án sau khi đã có Giấy chứng nhận.
Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện dự án đầu tư đúng theo tiến độ đã được phê duyệt”; và tại khoản 2 điều 49 Luật Kinh doanh BĐS quy định điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS đó là: Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.
Tuy nhiên, HoREA cho rằng, việc chuyển nhượng dự án là hoạt động giữa các nhà đầu tư với nhau, chưa phải là bán nhà ở cho người mua nhà. Nếu bên chuyển nhượng chưa hoàn tất các thủ tục đầu tư, xây dựng thì bên nhận chuyển nhượng dự án sẽ tiếp tục thực hiện hoàn tất các công việc này.
Do vậy, đơn vị này kiến nghị sửa đổi khoản (1.b) điều 194 Luật Đất đai, và sửa đối khoản 2 điều 49 Luật Kinh doanh BĐS để cho phép chủ đầu tư được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án kể từ thời điểm sau khi đã hoàn thành giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch của dự án; coi chuyển nhượng dự án, một phần dự án là hoạt động bình thường trong quá trình đầu tư kinh doanh theo nhu cầu của các doanh nghiệp.
Cũng theo HoREA, kiến nghị này phù hợp với Nghị quyết của Quốc hội về xử lý nợ xấu, có hiệu lực từ ngày 15/8/2017, trong đó có cơ chế xử lý tài sản bảo đảm là dự án BĐS chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Bên cạnh đó, HoREA cũng kiến nghị cho phép thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các ngân hàng ở nước ngoài, nhưng khi xảy ra tranh chấp thì phải được xử lý theo pháp luật của nước ta.
Cụ thể, tại Khoản (2.d) điều 174 Luật Đất đai quy định tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; không có quy định cho phép thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại các ngân hàng ở nước ngoài.
Theo lãnh đạo HoREA, quy định này cho đến nay đã không còn phù hợp với xu thế hội nhập quốc tế sâu rộng của nước ta, làm hạn chế khả năng huy động các nguồn lực tài chính từ các tổ chức tài chính quốc tế và các nhà đầu tư nước ngoài phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế đất nước và thị trường BĐS, do chưa có căn cứ pháp lý để được thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại các ngân hàng ở nước ngoài, để làm tăng thêm lòng tin và bảo đảm lợi ích của nhà đầu tư.
Hơn nữa, Luật Nhà ở đã cho phép người nước ngoài nhập cảnh hợp pháp được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam; Người Việt Nam ở nước ngoài nhập cảnh hợp pháp được mua và sở hữu nhà ở như người Việt trong nước. Các đối tượng này cũng có nhu cầu thế chấp nhà ở và quyền sử dụng đất tại các ngân hàng ở nước ngoài.
