Bất động sản nghỉ dưỡng xuất hiện xu hướng mới
PV: Thị trường bất động sản 2017 sắp khép lại, nếu phải dùng một từ để mô tả về thị trường trong năm vừa qua, ông sẽ chọn từ nào?
Ông Phan Công Chánh: Nếu dùng 1 từ để đánh giá chung thị trường bất động sản Việt Nam trong năm vừa qua, tôi sẽ dùng từ “nhạy cảm”. Nhạy cảm bởi có những "cơn sốt giật cục" vào những tháng đầu năm và khoảng quý III. Tình hình kinh tế vĩ mô cũng sáng bất ngờ vào quý III và quý IV, đưa GDP của cả năm lên mức 6,5% - 6,7%, tín dụng tiêu dùng tăng trưởng mạnh ở mức 59% trong đó nhu cầu cho vay thuê nhà, mua nhà, xây nhà là những điểm sáng rất đáng chú ý của năm 2017.
PV: Nói chung là "nhạy cảm", nhưng nói riêng về thị trường bất động sản nhà ở thì ông có nhận định như thế nào?
Ông Phan Công Chánh: Dưới góc độ là một chuyên gia nghiên cứu độc lập, tôi cho rằng, trong năm qua, phân khúc luôn nhận được sự quan tâm rất lớn của thị trường chính là đất nền. Hai cơn sốt đất vào 6 tháng đầu năm và cuối quý III tại TP.HCM đã lan sang các phân khúc khác, làm cho giá bất động sản tại đây thiết lập mặt bằng giá mới, ở mức cao hơn nhiều so với trước.
Chuyên gia bất động sản độc lập Phan Công Chánh.
Nổi bật nhất trên thị trường bất động sản nhà ở năm vừa qua, chính là phân khúc căn hộ vừa túi tiền. Đây là phân khúc có mức hấp thụ tốt nhất với hàng chục ngàn căn hộ mỗi năm tại các thành phố lớn như TP.HCM, Hà Nội vì nhu cầu thực của thế hệ millenials (những người sinh từ năm 1980 trở lại) đang bùng nổ tại Việt Nam.
Ngoài ra, phân khúc nhà phố cùng với đất nền, là phân khúc “sóng ngầm” với giao dịch tăng đều đặn qua các năm. Đây cũng chính là hai phân khúc giữ tiền tốt nhất trong tất cả các phân khúc bất động sản và tỉ lệ tăng giá trong năm vừa qua tại các thành phố lớn là rất cao, có những nơi lên đến 30% - 40% thậm chí 50% do nhu cầu thực quá cao.
Phân khúc căn hộ cao cấp có dấu hiệu bão hoà rõ nhất trong năm 2017. Bên cạnh sự khan hiếm các dự án ở vị trí tốt của những nhà phát triển tên tuổi, đã có tình trạng bán cắt lỗ rất nhiều tại các dự án căn hộ cao cấp vừa đưa vào hoạt động. Đặc biệt, giá thuê sụt giảm và ngày càng khó tìm khách hàng hơn là một dấu hiệu rất đáng lưu tâm của phân khúc này.
Phân khúc bất động sản cho thuê: như phòng trọ, căn hộ dịch vụ, cao ốc văn phòng cho thuê cũng là một phân khúc có sự tăng trưởng đáng kể và khả quan trong năm 2017.
2018 dự báo sẽ là một năm bùng nổ giao dịch của thị trường. Những cơ hội mới và rủi ro mới sẽ luôn xuất hiện.
Thị trường nhà ở cho người nước ngoài được nhận định là phân khúc tiềm năng trong thời gian tới.
PV: Vậy các phân khúc khác trên thị trường như bất động sản nghỉ dưỡng, mặt bằng bán lẻ... thì sao thưa ông?
Ông Phan Công Chánh: Bất động sản nghỉ dưỡng có một năm bùng nổ giao dịch, bùng nổ nguồn cung nhưng vẫn tiềm ẩn rủi ro cao do phụ thuộc phần lớn vào thị trường du lịch và chịu biến động của kinh tế chính trị thế giới. Riêng phân khúc condotel (căn hộ khách sạn) vẫn chưa có một nền tảng pháp lý vững chắc và với một số dự án, thời hạn sở hữu giới hạn 50 năm là một điểm yếu. Biệt thự nghỉ dưỡng giá hợp lý so với thế giới nhưng vẫn còn cao so với thu nhập của đại đa số khách hàng người Việt là một điểm mà các nhà đầu tư cá nhân cũng như nhà phát triển dự án cần lưu tâm.
Hiện đang xuất hiện thêm một nhóm sản phẩm nghỉ dưỡng nữa đó là biệt thự vườn ở vùng ven các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, có khoảng cách từ 45 phút đến 1 giờ chạy xe với giá thành hợp lý. Sản phẩm này đem lại thêm một lựa chọn rất đáng xem xét cho người mua và nhà đầu tư cá nhân.
Trong khi đó, phân khúc bán lẻ ghi nhận một năm khởi sắc với sự đổ bộ của các tập đoàn lớn, tên tuổi trên thế giới trong các lĩnh vực: thời trang (Zara, H&M), bán lẻ (7-11, Miniso), F&B (trà sữa, gà rán, hamburger, pizza…), thương mại điện tử.
Ở thị trường văn phòng, việc nguồn vốn FDI của các doanh nghiệp Hàn Quốc và Nhật Bản dịch chuyển từ Trung Quốc sang Việt Nam đã tạo nên một lượng cầu mới rất đáng chú ý cho phân khúc văn phòng, đặc biệt là phân khúc văn phòng hạng A và B.
Bên cạnh đó, nhờ sự xuất hiện nhiều và dịch chuyển mạnh của các luồng vốn FDI về Việt Nam do yếu tố chính trị ổn định, phân khúc nhà xưởng và các khu công nghiệp cũng đã có một năm phát triển ổn định.
PV: Sự quan tâm của khách nước ngoài ở khu vực châu Á vào thị trường bất động sản Việt Nam đang tăng lên, trong đó, tiềm năng phân khúc nhà ở cho người nước ngoài đang có nhiều dấu hiệu tích cực. Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia, phân khúc này không dành cho nhiều chủ đầu tư. Ông có thể lý giải nguyên nhân?
Ông Phan Công Chánh: Có 2 hạn chế chính đối với phân khúc nhà ở cho người nước ngoài.
Thứ nhất, đó là quy định của Luật nhà ở, chỉ có tối đa 30% số lượng căn hộ trong một dự án được phép bán cho người nước ngoài. Người nước ngoài cũng không được sở hữu bất động sản có gắn liền với đất (trừ một số trường hợp đặc biệt) tại Việt Nam. Điều đó hạn chế khả năng lựa chọn của các chủ đầu tư khi phát triển dự án.
Thứ hai, đó là khả năng phát triển dự án bất động sản của các chủ đầu tư người Việt Nam vẫn còn ở một mức hạn chế, nhất là khâu thiết kế. Chỉ một số ít chủ đầu tư có đủ khả năng thiết kế một dự án bất động sản làm hài lòng các đòi hỏi khắt khe của nhóm đối tượng này.
Điều này dẫn đến một thực trạng, đó là thị trường dù có được sự quan tâm lớn nhưng chưa được đầu tư đúng mức. Cá nhân tôi nghĩ rằng đây là một thị trường rất tiềm năng trong trong tương lai 3 - 5 năm nữa.
Cảnh giác “cơn sốt” đất có khả năng quay lại sau Tết Nguyên đán
PV: Trong 3 quý đầu năm 2017, việc siết tín dụng theo tinh thần giới hạn tỷ trọng cho vay bất động sản, nâng cao hệ số rủi ro và kiểm định chất lượng dự án bất động sản đã tác động như thế nào đến thị trường, thưa ông?
Ông Phan Công Chánh: Điều này góp phần giúp ổn định để thị trường phát triển một cách bền vững. Chắc chắn sẽ có những chủ đầu tư gặp khó khăn về vốn khi phát triển dự án, nhưng như vậy bắt buộc họ phải tìm cách để huy động vốn từ những kênh khác.
Bất động sản nhà ở và cho thuê sẽ là phân khúc dẫn dắt thị trường 2018.
PV: Trong bối cảnh đó, ông có dự báo nào về xu hướng thị trường bất động sản cũng như nguồn vốn đổ vào từng phân khúc thị trường trong năm tới? Bên cạnh sự chuyển hướng sang phân khúc nhà ở có giá vừa túi tiền, theo ông phân khúc nào ở khu vực nào có nhiều tiềm năng dẫn dắt thị trường trong 2018?
Ông Phan Công Chánh: Như ở trên tôi đã nói, GDP tăng tốt, tín dụng tiêu dùng có một năm đột phá nên tôi nghĩ bất động sản tiêu dùng (để ở) và bất động sản đầu tư (cho thuê, lãi vốn) vẫn sẽ là hai phân khúc dẫn dắt thị trường trong năm 2018. Bên cạnh nhà ở vừa túi tiền thì bất động sản bán lẻ, văn phòng, đất nền và nhà phố sẽ là 4 phân khúc sôi động nhất theo dự đoán của cá nhân tôi.
PV: Có ý kiến cho rằng, cuối năm 2017 và đầu 2018, cơn sốt đất nền có khả năng “tái diễn” tại vùng ven TP.HCM? Ông có đồng tình với nhận định này?
Ông Phan Công Chánh: Thị trường đang rất nhạy cảm. Nhưng theo những dấu hiện tôi đang quan sát, khả năng những cơn sốt sẽ có thể quay lại vào sau dịp Tết Nguyên đán, tức là khoảng quý II của năm 2018.
PV: Rõ ràng những cơn sốt đất nền như vậy chỉ là một trong những cơ hội cho nhà đầu tư nhưng cũng có thể mang lại nhiều rủi ro không thể lường trước. Theo ông, có những rủi ro nào về thị trường bất động sản mà nhà đầu tư và doanh nghiệp cần lưu ý khi bước sang năm 2018, thưa ông? Và cách đối mặt, xử lý đối với những rủi ro đó là gì?
Ông Phan Công Chánh: Có ít nhất 10 loại rủi ro lặp đi lặp lại khi nhà đầu tư bất động sản cá nhân và doanh nghiệp tham gia vào thị trường bất động sản. Trong đó nổi bật nhất có rủi ro pháp lý và rủi ro về chủ đầu tư.
Lời khuyên mà tôi dành cho các nhà đầu tư cá nhân và doanh nghiệp đó là: Trang bị đầy đủ kiến thức căn bản trước khi tham gia thị trường. Bởi thiếu hiểu biết chính là nguyên nhân hàng đầu dẫn đến các thua lỗ khi tham gia vào thị trường bất động sản.
Nhà đầu tư khi tham gia vào thị trường bất động sản, cần “bao” xung quanh mình bởi một đội nhóm gồm ít nhất một chuyên gia về thị trường và một luật sư. Hãy chú tâm xây dựng mối quan hệ ngay từ bây giờ chứ không phải đến lúc cần mới đi tìm.
Học hỏi và thử nghiệm với những giao dịch nhỏ trước. Để rút ra các bài học và trải nghiệm trước khi bắt đầu với các giao dịch lớn hơn. Đồng thời thử qua nhiều phân khúc để chọn cho mình một ngách sản phẩm mà mình yêu thích và giỏi nhất trong ngách đó. Tập trung mới mang lại lợi nhuận.
Luôn cảnh giác với những lợi nhuận khủng, những cam kết quá mức, hay mua hàng lúc đang có đám đông!
Xin cảm ơn ông!
