Xác định giá thế nào cho chuẩn xác?
Theo quy định trước đây, chủ dự án nhà ở xã hội phải xây dựng giá tạm tính khi bán nhà và giá quyết toán sau khi thực hiện dự án xong để làm sổ đỏ cho người mua. Tuy nhiên, điều nay đã dẫn đến việc dự án nhà ở xã hội đưa vào sử dụng nhiều năm, nhưng chủ đầu tư vẫn chưa quyết toán xong giá nhà nên người mua vẫn chưa được cấp sổ đỏ.
Xuất phát từ thực tiễn đó, mới đây, Bộ Xây dựng ban hành Thông tư 19/2016 TT-BXD hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, đã yêu cầu chủ đầu tư nhà ở xã hội bỏ giá nhà tạm tính. Cụ thể, chủ đầu tư nhà ở xã hội chỉ xây dựng giá bán 1 lần rồi trình Sở Xây dựng thẩm định, sau khi thẩm định xong chủ đầu tư sẽ công bố giá và đó là giá bán và sau này không phải quyết toán nữa.
Thêm vào đó, Luật cũng đưa vào quy định phải giữ lại 5% để bảo đảm trách nhiệm chủ đầu tư với người mua nhà trong việc cấp sổ đỏ. Với 5% (giá trị căn nhà) còn lại, có thể nộp vào một tài khoản tạm giữ ở ngân hàng để giữ thay cho chủ đầu tư và người mua nhà để đến khi nào hoàn tất cấp sổ đỏ sẽ chuyển trả cho chủ đầu tư.
Ông Trần Ngọc Quang - Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam cho biết: “Việc có một giá dự kiến, sau này mới có giá quyết toán sẽ gây phức tạp cho việc đầu tư nhà ở xã hội và là điều bất hợp lý. Trên thực tế, khi một loại hình bất động sản được nhà nước hỗ trợ đã được xác định rõ đối tượng người mua, xác định rõ cơ chế chính sách thì việc xác định ngay giá bán của BĐS đó sẽ thuận lợi hơn trong quá trình thực hiện và tránh phát sinh phức tạp về sau".
Ông Trần Ngọc Quang lo ngại quá trình triển khai quy định định giá Nhà ở xã hội một lần sẽ gặp nhiều thách thức.
Theo ông Quang, giá nhà ở xã hội thế nào phải được xác định ngay từ đầu, để người bán xác định được lợi nhuận, người mua xác định được chi phí phải trả để chủ động được nguồn vay, khả năng trả nợ, đồng thời tạo nên sự rõ ràng, minh bạch trong công tác quản lý của các cơ quan quản lý nhà nước.
Tuy nhiên, ông Quang lo ngại quá trình triển khai việc định giá Nhà ở xã hội một lần sẽ gặp nhiều thách thức.
“Vấn đề đặt ra là làm thế nào để xác định một cách chuẩn xác giá bất động sản trong khi quy trình, thủ tục xác định giá hiện nay còn quá rườm rà. Thủ tục triển khai các dự án đầu tư Nhà ở xã hội quá phức tạp. Giá cả nguyên vật liệu biến động lớn thì việc xác định được tương đối chính xác giá bán của BĐS Nhà ở xã hội ngay từ đầu không phải là một việc dễ dàng" - ông Quang chia sẻ.
Cũng theo ông Quang, việc xác định chi phí đối với các dự án đầu tư BĐS hiện nay là một công việc khó khăn mà ngay bản thân các cơ quan quản lý nhà nước cũng chưa thể xác định được một cách chính xác để làm cơ sở cho các chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ đối với nhà nước. Cho nên, khó khăn trong việc xác định chi phí đối với Nhà ở xã hội cũng không nằm ngoài tình trạng đó.
Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam kết luận: “Việc xác định giá bán nhà ở xã hội ngay từ đầu là hoàn toàn phù hợp thực tiễn và có ý nghĩa tích cực. Điều này góp phần tăng thêm tính minh bạch cho thị trường BĐS, giảm bớt thủ tục pháp lý rườm rà đối với quá trình thực hiện các chính sách của nhà nước."
Đúng nhưng chưa đầy đủ
Đa số các chuyên gia khi được hỏi về quy định định giá mới đối với Nhà ở xã hội đều đồng tình xem đó là một nội dung tiến bộ trong Thông tư 19/2016 TT-BXD.
Tuy nhiên, có một thực tế, đối tượng mua nhà ở xã hội chủ yếu là người thu nhập thấp nên thường chọn phương thức trả góp, tức là mua theo phương thức thuê mua là chủ yếu, chứ không theo phương thức trả tiền một lần (chỉ áp dụng với trường hợp nhà ở đầu tư ngoài vốn ngân sách)
Với trường hợp đầu tư theo vốn ngân sách thì nhà ở xã hội chỉ có hai loại hình: Cho thuê và thuê mua. Để thuê, mua nhà ở xã hội thì người mua phải trả góp trong vòng tối thiểu 15 năm, đồng nghĩa chưa trả góp xong thì khó nhận được sổ đỏ?
Đa số các chuyên gia khi được hỏi về quy định định giá mới đối với Nhà ở xã hội đều đồng tình xem đó là một nội dung tiến bộ trong Thông tư 19/2016 TT-BXD.
Về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh cho rằng, trong Thông tư 19 có đề cập “nhà ở xã hội sẽ không còn giá tạm tính giúp người dân dễ dàng được cấp sổ đỏ” là đúng nhưng chưa đầy đủ. Ví dụ, mua nhà ở xã hội có giá 1 tỷ đồng, được vay 800 triệu đồng thì số tiền vay phải thanh toán theo giai đoạn vì nhà ở hình thành trong tương lai.
Cho nên, khi trả 70% giá trị căn hộ sẽ được nhận nhà và 95% giá trị hợp đồng để làm sổ đỏ. Đến lúc hoàn thiện mới thanh toán nốt 5% giá trị căn hộ còn lại.
Trên phương diện chuyên gia nghiên cứu độc lập, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, việc thay đổi “cơ chế xây dựng giá” nêu trên là hợp lý, yêu cầu chủ đầu tư phải có trách nhiệm đối với người mua nhà. Lý do là, nhiều chủ đầu tư thường hay dây dưa, muốn mình quyết định mọi việc, nên cố tình "làm khó" người mua nhà trong việc làm sổ đỏ. Vì thế, chuyện giữ lại 5% giá trị căn nhà và yêu cầu chủ đầu tư làm sổ đỏ, hoặc cho phép người mua nhà được làm sổ đỏ, mới hoàn thành giá trị hợp đồng cũng là yếu tố tích cực".
Tuy nhiên, GS. Đặng Hùng Võ nhận định, việc bỏ giá tạm tính nhằm tiến tới làm sổ đỏ cho người mua nhanh hơn nhưng trên thực tế sổ đỏ lại không đến tay người dân mà bị cầm cố trong ngân hàng thế chấp vì họ đã vay để mua nhà ở hình thành trong tương lai theo gói tín dụng ưu đãi.
Theo GS. Đặng Hùng Võ, có chăng Thông tư chỉ áp dụng cho những người mua nhà ở xã hội trả ngay một lần bằng tiền túi của họ thì sẽ nhận được sổ đỏ ngay. Tuy nhiên trường hợp này lại không phổ biến.
