Thiếu nhà ở giá rẻ, nhà ở cho người thu nhập thấp
Theo báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản nhà ở cả nước quý III/2019 tiếp tục cho thấy sự sụt giảm so với cùng kỳ năm 2018, có dấu hiệu phát triển không ổn định. Vì vậy, cần theo dõi sát sao và có biện pháp bình ổn nếu cần thiết.
Tại Hà Nội, quý III/2019 thị trường bất động sản đánh dấu sự sụt giảm cả về lượng cung và giao dịch so với quý II và cùng kỳ năm 2018. Tỷ lệ hấp thụ ở mức thấp nhất trong vòng 3 năm qua.
Cụ thể, giao dịch thành công chủ yếu vẫn là khách hàng có nhu cầu sử dụng thực; Đầu tư lướt sóng lãi nhanh từ bất động sản ở Hà Nội giảm mạnh; Đầu tư để kinh doanh bất động sản nhỏ lẻ kém hiệu quả hơn so với TP.HCM; Giá bán căn hộ gần như không có biến động so với quý trước, tăng nhẹ so với cùng kỳ năm 2018; Giá nhà ở thấp tầng tiếp tục ổn định.
Ở chiều ngược lại, trong quý III/2019, lượng cung và giao dịch bất động sản nhà ở tại TP.HCM tăng mạnh. Cụ thể, lượng cung chung cư quý III tăng xấp xỉ 3,5 lần so với quý I; 1,2 lần so với cùng kỳ năm 2018. Tỷ lệ hấp thụ bất động sản nhà ở tại TP.HCM đạt mức cao nhất trong vòng 3 năm qua, xấp xỉ 95%; Giao dịch chung cư quý III tăng xấp xỉ 3,9 lần so với quý I; 1,5 lần so với cùng kỳ năm 2018.
Căn hộ chung cư trung cấp có tỷ lệ hấp thụ cao nhất, hơn 97%. Lượng cung và giao dịch chủ yếu nằm ở đại dự án Vinhome Grand Park - Quận 9, chiếm hơn 85% toàn bộ thị trường.
Ở phân khúc cao cấp có sự chênh lệch lớn về giá bán: Các dự án tại khu trung tâm: Giá từ 100 triệu đồng/m2, có những dự án lên tới 200 - 300 triệu đồng/m2; các Dự án tại Quận 7, Quận 2: dao động ở mức 60 - 75triệu đồng/m2
Tuy nhiên, căn hộ giá thấp khan kiếm nguồn hàng. Nguyên nhân được Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đưa ra là do: Căn hộ giá thấp đã bị đẩy giá vượt mức 25triệu đồng/m2 và trở thành phân khúc trung cấp. Bởi vậy tại TP.HCM, quý III không còn căn hộ giá thấp.
Theo phân tích của giới chuyên môn, thị trường đang chứng kiến một nghịch lí vừa thiếu, vừa thừa. Thiếu là thiếu các dự án được đầu tư bài bản, có vị trí tốt và giá thành hợp lí. Trong khi đó căn hộ vừa túi tiền (trên dưới 1 tỉ đồng) là phân khúc căn hộ được đại đa số người mua quan tâm hiện nay.
Tuy nhiên, trong bối cảnh quỹ đất ở trung tâm ngày càng khan hiếm, việc các doanh nghiệp địa ốc ráo riết săn tìm quỹ đất sạch khu vực trung tâm để làm dự án là điều không hề dễ dàng. Do vậy, nguồn cung căn hộ có mức giá tầm trung, giá 20 triệu đồng/m2 trở lại, có vị trí tốt dường như đang trở thành "hàng hiếm".
Những năm gần đây, thị trường căn hộ giá trung bình từ 1,5 tỉ đồng trở lại vẫn trong tình trạng cung không đủ cầu. Hiện tại, mặt bằng giá căn hộ thấp nhất hiện nay cũng phải từ 1,3 tỉ đồng trở lên, không kể giá căn hộ đang có xu hướng tăng. Những căn có giá khoảng 1 tỉ thì cũng ở khu vực khá xa trung tâm.
Tại Hà Nội hiện nay cũng chỉ đếm trên đầu ngón tay những dự án có giá bán căn hộ trên dưới 1 tỉ đồng đã đang chào bán hoặc mới bàn giao nhà. Chẳng hạn như Dự án Mipec City View (Kiến Hưng, Hà Đông), Dự án Hà Nội Homeland (Long Biên), Dự án Eurowindow River Park (Đông Anh) hay Dự án khu đô thị Thanh Hà (Hà Đông).
Trên thực tế, nếu xét về tổng nguồn cung so với nhu cầu về nhà ở, thậm chí là cả nhu cầu có khả năng thanh toán, chi trả thì cung bất động sản tại Hà Nội vẫn thiếu.
Thị trường các tỉnh trầm lắng
Báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng ghi nhận một số vùng có thị trường bất động sản đã phát triển mạnh trong một vài năm trở lại đây như Đà Nẵng, Nha Trang, Quảng Nam và một số tỉnh thành khác trên cả nước tiếp tục có dấu hiệu suy giảm bởi các vấn đề về chính sách và vốn tín dụng, lãi suất ngân hàng. Nguồn cung hạn chế, giao dịch chủ yếu đến từ các dự án đã chào bán trước đó. Xảy ra tình trạng một số dự án đóng bảng hàng, ngừng giao dịch do điều kiện pháp lý chưa đảm bảo hoặc không bán được hàng.
Một số thị trường mới như Hòa Bình, Yên Bái, Lâm Đồng,… dành được nhiều sự quan tâm từ các nhà đầu tư. Tuy nhiên, hiện các Dự án phát triển tại các khu vực này đều trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư nên chưa có sản phẩm chào bán ra thị trường.
Đáng chú ý, trong quý III này, không có nguồn cung condotel ra thị trường, các thị trường Quảng Ninh, Đà Nẵng, Nha Trang đi vào trầm lắng.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, việc rà soát tính pháp lý dự án kéo dài khiến nguồn cung thị trường trở lên khan hiếm. Rà soát phát hiện sai phạm phải xử lý. Nhiều dự án lên tầng 1, tầng 2 chưa thể đưa hàng ra bán. Đó là nguyên nhân chính làm thị trường sụt giảm, nhanh hay chậm phụ thuộc vào chính quyền.
Trong thời gian tới, tại Hà Nội thị trường tiếp tục phát triển ổn định, tuy nhiên giao dịch có thể vượt quý III/2019 nhưng không để đạt mức cùng kỳ năm 2018. Trong đó, Đông Anh sẽ là đô thị đối trọng với đô thị trung tâm các quận cũ để tạo ra đô thị mới, dân cư mới.
Tại TP.HCM, tình hình không có nhiều thay đổi từ cơ chế, chính sách, nguồn hàng mới từ các dự án sẽ tiếp tục khan hiếm và có chiều hướng sụt giảm so với quý III/2019. Đặc biệt là thiếu hẳn phân khúc nhà ở giá thấp. Giao dịch vẫn tiếp tục với tỷ lệ hấp thụ cao, duy trì ở mức trên 90%. Giá tiếp tục tăng từ 3 - 5%.
Ngoài ra, theo ông Đính, nguồn cung và lượng giao dịch các tỉnh Miền Đông Nam Bộ có thể sụt giảm mạnh từ vụ việc của Công ty Alibaba. Chính quyền quản lý chặt chẽ hơn, khó có dự án mới ra hàng. Nhà đầu tư và người tiêu dùng đều e ngại việc mua – bán bất động sản.
Tại Đà Nẵng, Nha Trang, Quảng Nam, Quảng Ngãi tiếp tục trầm lắng, không có nhiều thay đổi bởi gần như chưa thấy có dấu hiệu về việc cải thiện môi trường đầu tư, đẩy mạnh phát triển dự án trở lại.
Tương tự, tại các tỉnh Đông Bắc Bộ như Thái Nguyên, Bắc Giang, Bắc Ninh, Quảng Ninh, Hải Phòng, Hưng Yên,… có thể khởi sắc hơn quý III vởi nhu cầu đầu tư mạnh dịp cuối năm của các nhà đầu tư nhỏ lẻ.
