Phá nát quy hoạch, tạo khu dân cư mới không đảm bảo về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội
Cụ thể, Sở Xây dựng tỉnh này cho biết, thời gian vừa qua, trên địa bàn tỉnh có nhiều trường hợp hộ gia đình, cá nhân thu gom đất, hiến đất làm đường để đầu tư xây dựng hạ tầng, phân lô bán nền, kết hợp môi giới quảng cáo thông tin là dự án bất động sản gây nhiễu loạn thị trường, làm ảnh hưởng sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản tại khu vực và tỉnh.
Tỉnh uỷ, UBND tỉnh đã chỉ đạo các ngành quản lý đất đai, xây dựng, giao thông và UBND huyện, thành phố kiểm tra, tham mưu UBND tỉnh chỉ đạo, xử lý.
Tuy nhiên, trong quá trình xem xét hồ sơ pháp lý của các trường hợp nêu trên Sở Xây dựng còn thấy một số nội dung vướng mắc đặc biệt là quy định về kinh doanh bất động sản.
Cụ thể, theo quy định tại Điều 10, Luật Kinh doanh bất động sản và điểm a khoản 2 Điều 75, Luật Đầu tư năm 2020, các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải đảm điều kiện sau:
"1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp), trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật".
“Tuy nhiên, Nghị định số 02/2022/NĐ-CP (trước đây là Nghị định số 76/2015/ND-CP) chưa quy định rõ bất động sản quy mô nhỏ, hoạt động không thường xuyên phải lập dự án đầu tư kinh doanh bất động sản (mức diện tích đất tối thiểu khi đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để kinh doanh; mức diện tích đất ở, diện tích đất khác để kinh doanh).
Nên một số cá nhân đã thu gom đất nông nghiệp, chuyển đổi mục đích sang đất ở hoặc phân lô đất ở để chuyển nhượng (bán) cho các hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở riêng lẻ, tạo nên các khu dân cư mới không đảm bảo về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy định”, văn bản của Sở Xây dựng tỉnh Lâm Đồng nêu.
Sở Xây dựng tỉnh Lâm Đồng không hiểu hay cố tình né tránh Nghị định số 76/2015/ND-CP?
Văn bản của Sở Xây dựng tỉnh Lâm Đồng do ông Nguyễn Anh Tuấn ký ngày 1/3 (đúng ngày Nghị định số 02/2022/NĐ-CP có hiệu lực), nêu những vấn đề tồn tại, bất cập đã xảy ra từ trước đó. Do vậy, việc dẫn các quy định của Nghị định số 02/2022/NĐ-CP để cho rằng đây là nguyên nhân dẫn đến việc bát nháo phân lô bán nền là hoàn toàn sai thời điểm, sai căn cứ.
Cần lưu ý, các sai phạm ở những điểm nóng phân lô trên địa bàn tỉnh Lâm Đồng xảy ra trong thời điểm Nghị định số 76/2015/ND-CP có hiệu lực. Trước đó, như Reatimes đã thông tin trong bài Nóng sai phạm phân lô, Sở Xây dựng Lâm Đồng cố tìm cách “né” quy định Chính phủ đã ban hành?, theo luật sư Trần Đức Phượng, đoàn Luật sư TP.HCM, theo khoản 1 Điều 5 Nghị định 76/2015/NĐ-CP ngày 10/09/2015 thì trường hợp hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản do đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh nhưng dự án có tổng mức đầu tư dưới 20 tỷ đồng (không tính tiền sử dụng đất) thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Trên thực tế, đối với hoạt động phân lô bán nền nhà ở của hộ gia đình, cá nhân thì vốn đầu tư vào hạ tầng (đường giao thông, thoát nước, đường dây điện) không nhiều và thường không vượt 20 tỷ đồng nên không bị bắt buộc thành lập doanh nghiệp, cá nhân chỉ chịu 2% thuế thu nhập cá nhân (TNCN) trên giá chuyển nhượng (doanh nghiệp chuyển nhượng bất động sản phải chịu thêm thuế VAT 10% và thuế TNDN 20%).
“Do đó, khi có hộ gia đình, cá nhân phân lô với quy mô lớn hơn tổng mức đầu tư 20 tỷ đồng, thì cơ quan Nhà nước phải tiến hành kiểm tra và xem xét có phải thuộc trường hợp bắt buộc thành lập dự án hay không? Việc có thành lập dự án hay không cũng còn phải xem xét thêm Luật đầu tư, Luật Kinh doanh Bất động sản thì mới có thể đưa ra quyết định chính xác”, Luật sư Phượng nói thêm.
Trong khi đó, luật sư Lưu Thị Quỳnh Trang, Đoàn Luật sư TP.HCM nhận định, việc Sở Xây dựng tỉnh Lâm Đồng nêu lên vướng mắc pháp luật hiện hành chưa quy định về điều kiện hình thành dự án kinh doanh bất động sản, gây khó khăn trong công tác quản lý Nhà nước là không hợp lý. Bởi lẽ Chương 5 của Luật Kinh doanh Bất động sản đã quy định rất rõ về công tác quản lý Nhà nước liên quan đến các vi phạm của các tổ chức, cá nhân và doanh nghiệp.
Trong khi đó, thời gian qua tại Lâm Đồng liên tục xuất hiện các dự án “ma” quy mô lên đến hàng chục héc-ta, nhưng lại không có sự xuất hiện kịp thời của cơ quan quản lý Nhà nước, cho thấy sự “buông lỏng” quản lý của chính quyền, gây ảnh hưởng lớn đến thị trường và thất thoát ngân sách Nhà nước. Do đó cần phải xem xét lại năng lực quản lý của những lãnh đạo trực tiếp quản lý trên từng địa bàn.
