Thị trường bất động sản đã đi qua một năm không ít khó khăn nhưng cũng làm được rất nhiều việc nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường. Tiếp nối những con số thành công của năm 2018, năm 2019, cuộc đua hút dòng tiền vẫn nghiêng về các sản phẩm của thị trường bất động sản. Để hiểu rõ về câu chuyện này, Reatimes đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam.
PV: Thưa ông, thị trường bất động sản 2018 đã khép lại với những con số tích cực. Liệu những tín hiệu tích cực này còn được duy trì trong năm 2019?
Ông Nguyễn Văn Đính: Có thể nói, 3 quý đầu năm 2018, thị trường đã có những con số ấn tượng.
Nguồn cung các căn hộ đạt trên 100 ngàn căn, vượt trên 20 ngàn căn số với năm trước. Lượng giao dịch thành công đạt gần 70 ngàn căn, gần 70%, một con số rất sáng của năm 2018. Tính hấp thụ của nhà ở năm 2018 rất tốt. Trong các sản phẩm giao dịch thành công được phân bố rất đều, cao cấp, trung cấp và nhà ở giá thấp khớp với cung cầu. Phân khúc nhà ở giá thấp chiếm 30 - 40% tổng sản lượng đưa ra thị trường. Phân khúc cao cấp năm 2018 cũng chiếm trên 30% sản phẩm tung ra thị trường.
Chúng tôi theo dõi thấy, nhà ở giá thấp được đưa ra luôn mang ra tỷ trọng cao từ 30 - 40% tổng lượng sản phẩm, trung cấp trên 20%, cao cấp những năm trước thì thấp nhưng năm nay thì có tỷ trọng cao, khoảng trên 30% tổng lượng được tung ra hai thị trường lớn là Hà Nội, TP.HCM.
Năm 2019, dự kiến thị trường tiếp tục có những chỉ số ổn định và có tăng trưởng tốt hơn, tiếp tục có sự phân bổ đều cho các phân khúc, trong đó tỷ lệ nhà giá rẻ nhu cầu rất lớn (trên 80% dân có nhu cầu). Tuy nhiên, nhà ở giá rẻ thì không thể được phát triển ở trung tâm mà nó phải được đầu tư ở ven đô, xa trung tâm, và chúng ta thấy có bất cập là hạ tầng, tiện ích, dịch vụ còn đang rất yếu và thiếu.
Ông Nguyễn Văn Đính
Nhận định chung về năm 2019, tôi cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam chắc chắn sẽ tiếp đà phát triển tốt của 2018, tuy nhiên cũng sẽ phải đối mặt với một số khó khăn. Cụ thể, hiện nay Chính phủ đang có chủ trương và đang trong quá trình rà soát mạnh mẽ quá trình giao đất, sủ dụng đất, đặc biệt là đất công trên diện rộng, điều này có thể tạo ra sự ảnh hưởng về nguồn cung bất động sản.
Tuy nhiên, động thái này của Chính phủ cũng sẽ làm lành mạnh thị trường, tránh rủi ro cho người tiêu dùng vì khi đó, các dự án khi ra hàng phải đảm bảo tính minh bạch, đúng với mục tiêu, lợi ích của cả xã hội.
Tín dụng chảy vào bất động sản cũng sẽ được siết mạnh hơn cũng là một khó khăn cho các doanh nghiệp yếu vốn. Tuy nhiên, sẽ không ảnh hưởng nhiều đến thị trường bất động sản bởi bản thân các nhà phát triển dự án, đặc biệt là các nhà phát triển có tên tuổi, tiềm lực tài chính mạnh thì sự phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng của các đơn vị này không còn nhiều.
Trong lĩnh vực thu hút FDI vào bất động sản, năm 2018 chúng ta ghi nhận một tỷ trọng khá lớn, khoảng 7 tỉ đô vào thị trường bất động sản. Con số này sẽ tiếp tục tăng trưởng tốt trong năm 2019, tạo thêm nguồn lực cho thị trường.
Bên cạnh đó, sự phát triển kinh tế Việt Nam năm 2019 được Chính phủ cam kết, do đó chúng ta hoàn toàn có thể tin tưởng nhu cầu bất động sản sẽ tốt. Việc các địa phương đang có sự đầu tư mạnh vào phát triển kinh tế, công nghiệp, dịch vụ sẽ tạo ra sự bùng nổ cho thị trường bất động sản trên diện rộng. Theo đó, chúng ta có thể chờ đợi những con số ấn tượng hơn trong năm 2019
PV: Báo cáo của VARS mới đây cho thấy nguồn cung chung cư cao cấp trong năm 2018 đang chiếm một phần lớn trên thị trường. Có quan điểm cho rằng, trong thời gian tới, phân khúc này sẽ dư thừa nguồn cung bởi nhu cầu thực vẫn nghiêng về phân khúc bình dân. Ông nhận định thế nào về quan điểm này?
Ông Nguyễn Văn Đính: Tôi cho rằng, phân khúc cao cấp tại Hà Nội và TP.HCM đang có tỷ trọng phù hợp. Đây là sản phẩm được lựa chọn trong thời gian gần đây, thể hiện sự giàu có lên của một bộ phận người dân. Đặc biệt, khi thị trường có sự tham gia đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam, sẽ xuất hiện nhiều lên nhóm đối tượng có nhu cầu sử dụng hệ thống nhà ở chất lượng cao và dòng sản phẩm cao cấp sẽ được đối tượng này lựa chọn đầu tiên. Do đó, việc phân khúc cao cấp quay trở lại trong năm 2018 sẽ tiếp tục là xu thế lựa chọn trong năm 2019 và đây chính thực tế là thể hiện nhu cầu tiêu dùng của bộ phân người dân có thu nhập cao.
PV: Vậy ông đánh giá như thế nào về sự phát triển của phân khúc trung cấp và bình dân trong thời gian tới?
Ông Nguyễn Văn Đính: Quý IV/2018, các dự án của Vingroup ra mắt thị trường, cụ thể đó là Vincity Sportia và Vincity Ocean Park. Vì thế, chỉ tính riêng Quý IV/2018, lượng giao dịch căn hộ trung cấp đạt tới 7.421 sản phẩm, chiếm 72,7% tổng lượng giao dịch căn hộ chung cư. Bên cạnh đó, thị phần căn hộ trung cấp còn ghi nhận lượng bán tốt tại các dự án tiêu biểu khác như: Skyview Plaza, Imperia Sky Garden, Hope Residences.
Ghi nhận từ VARS cho thấy, phân khúc trung cấp đang ghi nhận sự đầu tư tốt hơn, chất lượng cao hơn, có những dịch vụ phù hợp hơn với những người có thu nhập tốt. Những năm gần đây, số lượng người có mức thu nhập tốt, đặc biệt tại các đô thị lớn tại Việt Nam ngày một tăng cao, do vậy nhu cầu về loại nhà ở có dịch vụ, chất lượng tốt của đại bộ phận công chức viên chức, người làm kinh doanh ngày càng tăng. Do vậy, trong thời gian tới, bên cạnh nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội cho đối tượng khó khăn, là những sản phẩm không thể không có cũng như là dòng sản phẩm thiết yếu của thị trường.
PV: Năm 2018 cũng là năm ghi nhận sự phát triển của thị trường bất động sản vùng ven, các tỉnh lân cận Hà Nội và TP.HCM. Ông đánh giá như thế nào về xu hướng này trong năm 2019?
Ông Nguyễn Văn Đính: Những năm gần đây, bất động sản vùng ven mới ghi nhận sự bùng nổ khi có sự đầu tư trực tiếp từ các hoạt động đầu tư của các tỉnh, các doanh nghiệp có vốn FDI. Xu thế này cũng phù hợp với chủ trương, tình hình phát triển kinh tế của Việt Nam trong những năm gần đây.
Tuy nhiên, để phát triển đúng hướng và duy trì được sự phát triển đó trong những năm tiếp theo, trước hết, tại các địa phương có kế hoạch chủ trương phát triển kinh tế phải đón được những nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư tạo ra công ăn việc làm tại địa phương.
Ví dụ như việc phát triển các KCN, đặc biệt KCN của các nhà đầu tư nước ngoài, chắc chắn sẽ kéo theo nhu cầu về nhà ở, dịch vụ, từ đó sẽ đẩy mạnh sự phát triển thị trường bất động sản địa phương. Nói cách khác, thị trường bất động sản vùng ven muốn phát triển cần sự vận động, nỗ lực, kế hoạch phát triển đúng đắn của địa phương.
Đối với các nhà đầu tư, các nhà phát triển bất động sản khi tham gia vào thị trường địa phương cần nắm bắt được kế hoạch, chủ trương đó và phải thực hiện điều tra, cân nhắc, thận trọng trước khi đưa ra các dòng sản phẩm cho từng phân khúc, tránh tham gia theo kiểu phong trào, ồ ạt, không tính toán vì như vậy sẽ tạo ra những sản phẩm không phù hợp, dẫn đến nguy cơ dư thừa nguồn cung, tạo ra lượng hàng tồn kho. Khi đó, việc phát triển dự án sẽ đi ngược lại với hiệu quả kinh tế, mục đích đầu tư.
Xin cảm ơn ông về cuộc trò chuyện!
