Tại Diễn đàn cấp cao đô thị thông minh ASEAN năm 2020, Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc đã nhấn mạnh: "Phát triển đô thị thông minh là 'cuộc chơi lớn' nhưng phải xác định đó là một hướng đi có tính đột phá để góp phần nâng cao tính cạnh tranh quốc gia, hình thành những đô thị của chính người dân".
Thực tiễn những năm trở lại đây, thị trường bất động sản Việt Nam đang dần chuyển biến về chất khi xu hướng khu đô thị thông minh xuất hiện, tạo ra sự thay đổi đáng kể về bộ mặt đô thị và chất lượng không gian sống của người dân.
Liên quan đến các tham số cấu thành nên một khu đô thị thông minh, nhiều chuyên gia cho rằng, khâu quy hoạch được coi là điểm then chốt quyết định đầu tiên đến chất lượng của sản phẩm bất động sản.
Bà Nguyễn Hương, Tổng Giám đốc Đại Phúc Land, người có nhiều năm kinh nghiệm trong phát triển khu đô thị cũng cho rằng, tỷ lệ lấp đầy của cư dân đô thị cũng như sự hài lòng của cư dân phụ thuộc vào chất lượng bản vẽ quy hoạch và năng lực của chủ đầu tư. Và, sự thành công của một khu đô thị có thể đo lường bằng tỷ lệ lấp đầy của lượng cư dân.
Reatimes đã có cuộc trò chuyện với bà Nguyễn Hương, Tổng Giám đốc Đại Phúc Land để chia sẻ sâu hơn về vấn đề này.
PV: Tại Phiên toàn thể Diễn đàn cấp cao về đô thị thông minh ASEAN 2020, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà đã nhấn mạnh, quy hoạch đô thị thông minh là yếu tố quan trọng cấu thành nên định nghĩa sự “thông minh" của một khu đô thị. Ở góc độ doanh nghiệp, bà đánh giá như thế nào về việc triển khai quy hoạch đô thị thông minh hiện nay ở Việt Nam?
Bà Nguyễn Hương: Khi nhắc đến quy hoạch đô thị thông minh, chúng ta cần quan tâm đến vấn đề xu thế quy hoạch. Xu thế này phải căn cứ vào nhu cầu thực tế của người dân và trình độ phát triển kinh tế xã hội của giai đoạn đó. Xu thế phát triển thời gian tới và tầm nhìn quy hoạch đô thị khá xa. Nó phải đảm bảo từ hàng vài chục đến hàng trăm năm.
Dĩ nhiên, quá trình phát triển sẽ cần có một lộ trình nhất định, nhưng chủ đầu tư phải hướng đến xu thế phát triển khu đô thị dài hạn. Một trong những xu thế mà chủ đầu tư đang rất quan tâm đó là phát triển mô hình khu đô thị thông minh. Bởi, với tốc độ phát triển về mặt công nghệ thì việc áp dụng giải pháp công nghệ vào khu đô thị thông minh là xu thế tất yếu.
Thông minh ở đây bao gồm nhiều yếu tố, không chỉ về giải pháp kỹ thuật, công nghệ, mà còn liên quan tới quản lý, giải pháp về mặt quy hoạch theo không gian sống. Đó cũng là một chiến lược quy hoạch phù hợp với nhu cầu xu thế phát triển xã hội.
Ở các nước trên thế giới, mô hình đô thị thông minh vốn đã được đề cập, phát triển từ lâu, còn ở Việt Nam, đến giờ, mô hình này mới được quan tâm đặc biệt. Chính phủ hay ngay cả chính quyền TP.HCM cũng đã đưa ra khu đô thị sáng tạo, khu đô thị thông minh. Chính phủ cũng đã thành lập Ban chỉ đạo quốc gia về khu đô thị thông minh. Nhưng, việc áp dụng vào thực tế thì vẫn còn hạn chế.
Tại Việt Nam, sự quan tâ, phát triển khu đô thị thông minh mới chỉ là bước đầu, tức là vừa làm vừa tìm hiểu, thăm dò. Nguồn lực để đầu tư cho các khu đô thị thông minh cũng chưa đủ. Ngay cả những quy định hay giải pháp cho khu đô thị thông minh vẫn chưa thực sự đi vào ứng dụng thực tế một cách toàn diện.
Khu đô thị Vạn Phúc City.
PV: Phải chăng, quy hoạch là bài toán sẽ phải giải quyết trước tất cả những vấn đề đã, đang và sẽ đặt ra cho một khu đô thị thông minh, trước khi bước đến khâu thi công, thưa bà?
Bà Nguyễn Hương: Đúng là như vậy! Tôi lấy ví dụ về quy hoạch khu đô thị Vạn Phúc City, chúng tôi phân kỳ để phát triển khu đô thị trong vòng 15 đến 30 năm. Tầm nhìn của chúng tôi cần lộ trình để đưa vào trong vấn đề quy hoạch theo giai đoạn, theo phân kỳ. Mỗi phân kỳ chúng tôi sẽ đầu tư hoàn chỉnh song song hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Sau 5 năm phát triển chúng tôi đã có đầy đủ tiện ích trường học, bệnh viện, khu mua sắm, khu thể thao, công viên… thu hút khoảng 3.000 cư dân vào ở.
Về việc áp dụng các giải pháp phát triển khu đô thị thông minh hiện tại, chúng tôi đã phải xây dựng một hệ thống quản lý toàn diện cho khu đô thị từ hạ tầng, xây dựng nhà cửa, quản lý về mặt pháp lý, sổ sách giấy tờ, bảo trì bảo dưỡng, cho đến một quy trình vòng đời của một dự án, hồ sơ của một khu đô thị một cách hoàn chỉnh. Một ví dụ tôi nêu như vậy để thấy rằng, giải pháp phát triển của khu đô thị thông minh gồm rất nhiều khâu, vấn đề.
Hay một ví dụ khác, ngày xưa, một căn nhà thời Pháp sẽ có hồ sơ lưu trữ về lịch sử ra sao, xây dựng năm nào, thời gian bảo hành, khi nào cần xây dựng mới. Các nước phát triển đã quản lý rất chặt chẽ các công trình xây dựng nhưng tại Việt Nam, điều này lại chưa được chú trọng và quan tâm đối với các công trình tại khu đô thị.
Hiện giờ, chúng tôi bắt đầu áp dụng vấn đề quản lý đó, tức là thực hiện quy trình quản lý chặt chẽ và đầy đủ, xây dựng một hệ thống công phu để đảm bảo lịch sử. Hồ sơ của căn nhà đó được tham khảo từ quá trình đầu tiên, bắt đầu phát triển cho đến sau này, cập nhật trong hệ thống để mình quản lý. Những thông tin về căn nhà đó đã được quản lý rất cụ thể.
Về giải pháp quản lý khu đô thị, chúng tôi áp dụng các phần mềm quản lý, đồng thời, phải có phương án để tích hợp các mảng vừa quản lý sản phẩm, vừa quản lý dịch vụ. Đối với bất động sản, chất lượng sản phẩm chỉ là một phần, còn dịch vụ sau này có đảm bảo chất lượng rất quan trọng cho người dân. Đại Phúc Land tự vận hành cũng như đưa ra các giải pháp quản lý để sau khi giao nhà có cả mảng quản lý dịch vụ. Đó là một yếu tố quan trọng để nâng cao chất lượng sống của cư dân.
PV: Theo bà, đâu là vấn đề cốt lõi mà một bản quy hoạch đô thị thông minh cần giải quyết?
Bà Nguyễn Hương: Hiện tại, tôi thấy có một yếu tố rất quan trọng rất cần quan tâm chính là quy hoạch về hạ tầng giao thông. Hạ tầng giao thông hiện giờ ở các khu đô thị nếu như làm không tốt sẽ dẫn tới tình trạng quá tải. Những vấn đề bất cập trong quá trình xây dựng sẽ rất khó để sửa chữa. Ví dụ như TP.HCM và Hà Nội, sau rất nhiều năm phát triển đã dẫn đến quá tải hạ tầng và rơi vào tình trạng sửa chữa, nâng cấp khó khăn.
Thông thường, quy hoạch các khu đô thị mới, phải tính toán trước sự tăng tốc độ dân số khu đô thị và hạ tầng giao thông có đáp ứng được hay không. Sau đó đưa ra các giải pháp bổ sung và nâng cấp cũng cần tính toán trước hệ thống cơ hạ tầng giao thông, hệ thống cơ sở cấp thoát nước,... Rất nhiều yếu tố liên quan đến hạ tầng kỹ thuật tại khu đô thị cũng cần được tính toán kỹ từ đầu. Vậy nên, bài toán quy hoạch khu đô thị không đơn giản, đòi hỏi rất nhiều yếu tố.
Sau bài toán hạ tầng sẽ là bài toán liên quan đến xây dựng. Giai đoạn này cũng cần tính toán đến chất lượng sản phẩm, rồi tiếp đến là khía cạnh quản lý và tiêu chuẩn dịch vụ.
Khu đô thị thông minh phải bao gồm các giải pháp tích hợp, đồng bộ và khép kín từ quy hoạch ban đầu về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch không gian sống, quy hoạch phân bổ tiện ích trong khu dân cư đảm bảo các yếu tố được xem xét một cách toàn diện.
Tiếp đến, các công tác triển khai xây dựng, phát triển khu quy hoạch đó lại liên quan mật thiết đến câu chuyện quản lý và đảm bảo chất lượng dịch vụ sau khi cư dân về ở.
Vậy để thấy, phát triển khu đô thị thông minh là một kế hoạch dài hạn và cần phải tính toán kỹ.
PV: Có những bản quy hoạch đô thị tưởng chừng được vẽ rất đẹp nhưng trong quá trình thực hiện lại không thể ứng dụng vào thực tế. Điểm tắc từ khâu quy hoạch trên giấy đến thực tiễn nằm ở đâu, thưa bà?
Bà Nguyễn Hương: Câu chuyện đẹp ở đây không phải thể hiện ở hình ảnh mà một khu đô thị vẽ trên giấy, mà đầu tiên, cần phải có những quy chuẩn quy hoạch đô thị, đáp ứng được các tiêu chí liên quan đến mật độ giao thông, mật độ cây xanh, mật độ dân cư, các quy chuẩn về mặt tiện ích.
Tức là, bất cứ bản quy hoạch khu đô thị nào cũng cần phải đáp ứng được những quy chuẩn cơ bản theo quy định. Sau khi những quy chuẩn cơ bản đã được đáp ứng thì chúng ta mới xét đến yếu tố đẹp cũng như hình thức về mặt thiết kế cảnh quan ra sao cho thu hút. Bước đẹp là bước sau, còn đầu tiên, phải xác định rõ quy chuẩn cơ bản, đây là yếu tố không được bỏ qua.
Quy chuẩn đó đã có quy định trong tất cả các văn bản liên quan về luật, ví dụ như khu đô thị loại 1, loại 2, loại 3 có những quy chuẩn như thế nào, thiết kế quy mô ra sao, các mật độ như thế nào.
Nhưng sau quy chuẩn, đó chính là câu chuyện làm sao cho đẹp, làm sao cho hài hòa, làm sao có một môi trường sống tốt. Vì đôi lúc những quy chuẩn cơ bản được thể hiện giống nhau nhưng về mặt sản phẩm thì có nhiều dự án nhìn vào môi trường sống rất tốt, cư dân về ở đông nhưng có những khu đô thị khác lại không có ai về ở. Điều này phụ thuộc vào chất lượng bản vẽ quy hoạch và năng lực triển khai phát triển dự án của các chủ đầu tư.
PV: Vậy một bản quy hoạch đô thị thông minh thành công nên được định nghĩa như thế nào, thưa bà?
Bà Nguyễn Hương: Thật ra bản quy hoạch đô thị thành công cũng rất khó để xác định vì tiêu chí sẽ phải được đo bởi mức độ hài lòng của cư dân ở ngay tại thời điểm nào đó. Một khu đô thị được phát triển thì việc lấp đầy bởi cư dân về sống càng cao, có nghĩa là họ thích sống ở môi trường đó, hài lòng với môi trường đó và người ta thích về đó ở.
Chuyện lấp đầy của cư dân khu đô thị cũng thể hiện được khu đô thị đó đáp ứng được những yêu cầu của người dân hay không. Còn khu đô thị đã xây xong, hạ tầng lên rồi mà người dân không về sinh sống, có nghĩa là khu đô thị chưa đáp ứng đầy đủ yêu cầu của cư dân. Vậy nên, sức đo quan trọng nhất chính là việc khu đô thị có lấp đầy hay không và có khiến cư dân hài lòng về chất lượng sản phẩm, chất lượng dịch vụ ở đó không?
Tất nhiên, điều này còn phụ thuộc vào năng lực triển khai dự án của chủ đầu tư, tức là chủ đầu tư càng có kinh nghiệm phát triển dự án, càng có tầm nhìn quy hoạch tốt, càng có cam kết về mặt tiến độ triển khai các hạng mục trong dự án, mang lại chất lượng sản phẩm một cách đồng bộ và đầy đủ để đáp ứng nhu cầu an cư của người dân.
Nhìn qua nhìn lại bất động sản, càng khu nào sung túc, càng sầm uất, càng thu hút cư dân, khu đấy càng có giá trị gia tăng tốt. Nhu cầu thực cao sẽ đo lường được giá trị sản phẩm bất động sản đó.
PV: Có ý kiến cho rằng, khâu quy hoạch có vai trò tiên quyết, ảnh hưởng đến chất lượng của một khu đô thị. Quan điểm của bà thì sao?
Bà Nguyễn Hương: Đây là điều chắc chắn! Vì có thể cùng một mật độ nhưng có những khu chủ đầu tư làm rất tốt thì nó sẽ mang lại một không gian sống, một cảnh quan khác hẳn khu quy hoạch được làm một cách đáp ứng đủ quy chuẩn thôi. Sự khác biệt giữa các thương hiệu chủ đầu tư lớn là như vậy. Tức là cùng một quy định như nhau nhưng vì sao sản phẩm ra cuối cùng lại khác nhau.
Có những khu cảnh quan đẹp đẽ, không gian sống tốt, xanh tươi nhưng một số quy hoạch của các chủ đầu tư khác lại lem nhem, thiếu sự đồng bộ, chất lượng sản phẩm không đạt yêu cầu. Quy hoạch chỉ là một bước, sau đó liên quan đến triển khai xây dựng. Xây dựng cả về cơ sở hạ tầng, cả về mặt kiến trúc, nhà cửa, cảnh quan, tiện ích. Sau rồi mới đến bước chất lượng dịch vụ quản lý.
Vậy để thấy, một quá trình phát triển khu đô thị là dài hơi, kéo dài tới vài chục năm, quy mô càng lớn thì thời gian càng lâu dài, tầm nhìn quy hoạch phải đáp ứng được suốt thời gian đó. Dĩ nhiên, trong quá trình phát triển, những bước cập nhật, thay đổi phải theo nhu cầu phát triển của thực tế xã hội của từng giai đoạn.
- Cảm ơn những chia sẻ của bà!
