Mặc dù đã từng bị cơ quan chức năng lên tiếng cảnh báo về những hiểm họa của chung cư mini song thực tế, vẫn có rất nhiều khách hàng lựa chọn loại hình nhà ở này thành “nơi an cư lạc nghiệp”. Điều này xuất phát từ giá trị căn hộ phù hợp với túi tiền, vị trí gần trung tâm. Không thể phủ nhận được rằng, thị trường chung cư mini vẫn tiếp tục diễn ra nhịp nhàng và có tính thanh khoản liên tục.

Reatimes đã có cuộc trò chuyện với ông Trần Anh Đức, người có 8 năm trong nghề phân phối hệ thống chung cư mini trên địa bàn Hà Nội.

PV: Với kinh nghiệm 8 năm trong nghề môi giới, phân phối hệ thống chung cư mini, ông đánh giá như thế nào về tiềm năng của phân khúc thị trường này?

Ông Trần Anh Đức: Năm 2011, tôi bắt đầu đến với công việc kinh doanh, môi giới chung cư mini. Ở thời điểm được coi là giai đoạn khó khăn nhất với thị trường bất động sản thì phân khúc này lại trở nên “nóng” và diễn ra khá sôi động. Chỉ trong 2 năm, lượng hàng chung cư mini gần như cung không đủ đáp ứng cầu.

Với mức tiền khoảng từ 500 - 900 triệu đồng, tại vị trí trong nội thành Hà Nội, mặt hàng chung cư mini đáp ứng được nhu cầu của số đông người mua, đặc biệt là đối tượng vợ chồng trẻ, mẹ đơn thân hay những người độc thân. Đến thời điểm hiện tại, thị trường chung cư mini đã chững lại và đi theo chiều hướng “túc tắc”, cung đến đâu thì cầu đến đó, không còn cảnh sôi động như cách đây 6 năm.

PV: Như ông vừa chia sẻ, thị trường chung cư mini một vài năm trở lại đây đã có sự chững lại. Theo ông, nguyên nhân nào khiến sự sôi động trong phân khúc này đang bị giảm nhiệt?

Ông Trần Anh Đức: Từ năm 2015 đến nay, thị trường chung cư mini được đánh giá là không sôi động như thời điểm trước. Song, thực tế vẫn cho thấy, lượng giao dịch ở phân khúc này diễn ra khá nhịp nhàng, tính thanh khoản vẫn cao. Lý do khiến chung cư mini rơi vào tình trạng “giảm nhiệt” xuất phát từ sự xuất hiện của rất nhiều các tòa chung cư giá rẻ. Khi so sánh với mức giá của chung cư mini tính trên mét vuông thì chung cư giá rẻ hấp dẫn hơn khi giá dao động từ 9 - 13 triệu đồng/m2. Ngược lại, mức giá của chung cư mini vẫn là từ 17 - 25 triệu đồng/m2.

Bên cạnh đó, quỹ đất trong nội đô ngày càng trở nên hạn hẹp khiến nhiều chủ đầu tư khó tìm kiếm được những khu vực để rót tiền xây dựng chung cư mini. Một lý do khác là xuất phát từ sự thắt chặt, kiểm soát, quản lý của các cấp chính quyền địa phương.

PV: Thực tế cho thấy, bỏ tiền mua nhà tại nhiều dự án chung cư mini nhưng khách mua nhà vẫn không nhận được sổ hồng như lời rao bán của một số chủ đầu tư. Theo ông, vướng mắc nào khiến sổ hồng của các căn hộ chung cư không đến tay với người dân?

Ông Trần Anh Đức: Đến thời điểm hiện tại, các chung cư mini được cấp sổ hồng đều rơi vào những tòa chung cư được xây dựng không thuộc khu trung tâm. Ngoài giấy phép xây dựng chỉ được ở mức 6 tầng thì việc cấp sổ hồng còn phụ thuộc vào mật độ dân cư cũng như quy định 30% diện tích khu đất dành cho sinh hoạt công cộng chung và 70% dành cho các căn hộ. Với các tiêu chí này, các chung cư mini không thuộc khu trung tâm sẽ đáp ứng được.

Còn thực tế ở khu vực như Mỹ Đình, Thanh Xuân, Hoàn Kiếm,… thì việc thực hiện các tiêu chí đó vô cùng khó khăn. Bởi bất kỳ chủ đầu tư nào cũng đều quan tâm đến lợi nhuận. Với giá đất cao, nếu xây 6 tầng, mật độ dân cư thấp thì chủ đầu tư dễ rơi vào tình trạng chi phí cao hơn doanh thu. Tuy nhiên, đối với hầu hết các chung cư mini, ngoài hợp đồng mua bán, các giấy tờ pháp lý kèm theo đó là đồng sở hữu mảnh đất đang xây dựng, chứng nhận quyền sở hữu của căn hộ đang ở.

Một căn chung cư trong ngõ 49 Lê Đức Thọ. Tòa chung cư này mới được đưa vào sử dụng cách đây 6 tháng.

Một căn chung cư trong ngõ 49 Lê Đức Thọ. Tòa chung cư này mới được đưa vào sử dụng cách đây 6 tháng.

PV: Liệu rằng, với giấy tờ pháp lý chỉ có hợp đồng mua bán hoặc chứng nhận quyền sở hữu của căn hộ đang ở có phải là nguyên nhân khiến tính thanh khoản lại của các căn chung cư mini gặp khó khăn?

Ông Trần Anh Đức: Các giấy tờ pháp lý gần như chỉ là một hình thức cho cho việc mua bán căn hộ chung cư mini. Việc mua bán, sang tên lại các căn hộ chung cư mini vẫn diễn ra như thông thường. Nó tương tự như đất dịch vụ. Có những căn chung cư mini giá khoảng 700 triệu đồng trở xuống thì mức thanh khoản rất nhanh và đôi lúc còn rơi vào tình trạng khan hiếm hàng. Đa phần những người mua chung cư mini đều đã tìm hiểu có cơ sở về tính pháp lý của loại hình nhà ở này.

Các giấy tờ pháp lý gần như chỉ là một hình thức cho cho việc mua bán căn hộ chung cư mini. 

PV:  Thời gian gần đây, các chung cư mini  liên tiếp bị các cơ quan chức năng lên tiếng cảnh báo vì vi phạm quy định về PCCC. Theo ông vì sao vấn đề vi phạm PCCC ở các chung cư mini lại liên tiếp diễn ra bất chấp các quy định của pháp luật?

Ông Trần Anh Đức: Trước hết, tôi muốn khẳng định vấn đề không phải nguyên nhân từ việc đó là mô hình chung cưu mini nên mới vi phạm quy định về PCCC. Theo pháp luật, ngay cả các quán karaoke cũng thuộc vào đối tượng phải đảm bảo quy định về PCCC thì điều đó đồng nghĩa chung cư mini sẽ không nằm ngoài quy định đó.

Nhìn lại tổng quan chung thì rõ ràng ngay cả các chung cư thương mại hay cao cấp thì vấn đề không đảm bảo quy định về PCCC đều có thể xảy ra và thực tế cho thấy, rất nhiều chung cư bị phạt. Đối với chung cư mini cũng như vậy, chủ đầu tư quan tâm, người dân có ý thức thì chắc chắn sẽ nghiêm chỉnh chấp hành. Ngược lại, nếu chủ đầu tư bỏ qua vấn đề này thì vô hình chung tòa nhà chung cư mini đó không thể đảm bảo được tính pháp lý.

Ngay từ thời điểm thiết kế đến khi hoàn thiện, các tòa nhà chung cư mini đều trải qua khâu kiểm duyệt về hệ thống PCCC. Vi phạm xảy ra chỉ trong trường hợp chủ đầu tư "phớt lờ" còn cơ quan quản lý Nhà nước không kiểm soát chặt chẽ.

- Cám ơn ông về cuộc trò chuyện này!

Mời đọc giả đón đọc Bài 3 trong loạt bài: Chung cư mini: "Ổ chuột" hay "tổ chim họa mi"?

Nhật Minh (thực hiện)

Bạn đang đọc bài viết Bài 2: Thị trường chung cư mini đã chững lại nhưng tính thanh khoản vẫn cao tại chuyên mục Thị trường của Tạp chí Bất động sản Việt Nam. Mọi thông tin góp ý và chia sẻ, xin vui lòng gửi về hòm thư batdongsantapchi@gmail.com