Reatimes.vn
CƠ QUAN NGÔN LUẬN CỦA HIỆP HỘI BĐS VIỆT NAM

Có hay không một cuộc chạy đua xin dự án khi Bắc Ninh lên TP trực thuộc TW?

Bài 2: Vết xe đổ “băm nát quy hoạch”: Từ vô tình... đến “lẽ thường tình”

Bài 2: Vết xe đổ “băm nát quy hoạch”: Từ vô tình... đến “lẽ thường tình”

Điều chỉnh quy hoạch, cấp phép tràn lan, quá tải hạ tầng... là thực trạng chung của nhiều thành phố lớn hiện nay mà nếu không cẩn trọng, Bắc Ninh rất có thể giẫm lên "vết xe đổ" này.

Lời tòa soạn:

Thời gian gần đây, ở tỉnh Bắc Ninh bắt đầu xảy ra câu chuyện chạy đua xin dự án khi có hàng loạt dự án xây dựng - bất động sản, được phê duyệt trong một thời gian ngắn, làm dấy lên những lo ngại về sự phát triển bền vững của đô thị Bắc Ninh trong tương lai gần.

Theo Quyết định phê duyệt Nhiệm vụ điều chỉnh quy hoạch chung đô thị Bắc Ninh đến năm 2035, tầm nhìn đến năm 2050 của Thủ tướng Chính phủ, mục tiêu quy hoạch xây dựng và phát triển đô thị Bắc Ninh đạt tiêu chuẩn đô thị loại I trực thuộc TW, làm tiền đề để xây dựng tỉnh Bắc Ninh trở thành thành phố trực thuộc TW vào năm 2022; xây dựng và phát triển đô thị Bắc Ninh trở thành đô thị văn hóa - sinh thái - tri thức, theo mô hình đô thị thông minh. Đặc biệt, phấn đấu đưa Bắc Ninh trở thành một trong những trung tâm kinh tế quan trọng của vùng kinh tế Bắc Bộ và trở thành đô thị thông minh, đô thị lớn trong vùng Thủ đô Hà Nội.

Với những mục tiêu chiến lược như vậy, giới chuyên gia kinh tế, quy hoạch, kiến trúc cho rằng, Bắc Ninh là đô thị liền kề Hà Nội, có nền văn hóa rực rỡ, do đó cũng cần phải có một không gian đô thị xứng tầm, lãnh đạo tỉnh Bắc Ninh cần hết sức bình tĩnh và tỉnh táo, không thể để lặp lại tình trạng xây dựng ngổn ngang, băm nát quy hoạch như một số địa phương. Bởi đã có những bài học nhãn tiền từ trường hợp phát triển đô thị quá "nóng", để lại nhiều hệ lụy khi Hà Tây sáp nhập vào Hà Nội, câu chuyện phát triển của Đà Nẵng hay như trường hợp quy hoạch khu kinh tế Vân Đồn, Phú Quốc...

Bởi việc đầu tư thiếu đồng bộ giữa hạ tầng đô thị, giao thông, hệ thống cấp thoát nước… với phát triển các hệ thống công trình, dự án, nhà hàng, khách sạn, nhà ở… đã khiến cho hạ tầng nhiều khu vực bị quá tải, gây nhiều áp lực lên chính quyền và các cơ quan quản lý. Thị trường tăng trưởng quá nóng; hiện tượng đầu cơ, thổi giá, những đợt sốt ảo tạo nên một mặt bằng giá mới vượt quá xa ngưỡng thu nhập và khả năng thanh toán của người dân địa phương. Đặc biệt, sau các giai đoạn phát triển "nóng" thì quỹ đất đô thị đã trở nên cạn kiệt, khi được khai thác, thương mại hóa triệt để.

Chính quyền Bắc Ninh cần "chậm lại", giữ gìn quỹ đất cho phát triển bền vững; đồng thời tập trung vào việc ổn định, cân bằng thị trường và đưa ra các giải pháp để sử dụng tối ưu nguồn đất đai hiện có, hướng đến mục tiêu mang lại lợi ích dài lâu cho người dân, nhất là không ảnh hưởng đến mục tiêu trở thành thành phố trực thuộc TW vào năm 2022.

Trên tinh thần nghiên cứu, phản biện, Reatimes khởi đăng loạt bài dài kỳ: Có hay không một cuộc chạy đua xin dự án khi Bắc Ninh lên TP trực thuộc TW?

Trân trọng giới thiệu với độc giả!

Nguồn lợi ích khổng lồ từ chênh lệch địa tô trong quá trình phát triển, mở rộng đô thị đã vô tình trở thành “bàn tay vô hình” phá vỡ quy hoạch.

Nhưng sự “vô tình” này đã lặp lại ở nhiều địa phương, đặc biệt là hai đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM, sau đó là SaPa, Đà Lạt, Phú Quốc.... Do đó, việc phát triển ồ ạt, ăn theo và “giẫm đạp” lên quy hoạch đã nghiễm nhiên trở thành “lẽ thường” khi bất kỳ một địa phương nào có thông tin quy hoạch mới.

Và có lẽ vì coi đó là “lẽ thường” nên thực tế các địa phương mới dễ dàng giẫm vào “vết xe đổ” của nhau: vì lợi ích trước mắt mà “băm nát” quy hoạch, cho phát triển vô tội vạ, bỏ mặc tương lai đô thị...

“Miếng ngon” ai cũng muốn xí phần

Là một tỉnh thuộc vùng Đồng bằng Sông Hồng, cửa ngõ phía Đông Bắc của Thủ đô, Bắc Ninh nằm trong tam giác kinh tế trọng điểm Hà Nội – Hải Phòng – Quảng Ninh. Bắc Ninh có vị trí thuận lợi về giao thông đường bộ và đường không với các tuyến đường huyết mạch: Quốc lộ 1A, 1B, 18, 38, đường sắt Hà Nội - Lạng Sơn, Hà Nội - Quảng Ninh nối liền Bắc Ninh với các trung tâm kinh tế, văn hóa và thương mại của khu vực phía Bắc, cảng hàng không quốc tế Nội Bài và liên thông với hệ thống các trục đường quốc lộ đến với mọi miền trong cả nước.

Sau 23 năm tái lập tỉnh (kể từ năm 1996), vùng Quan họ Bắc Ninh từ kinh tế thuần nông đã “bứt phá” trên mọi lĩnh vực, thúc đẩy mạnh mẽ cơ cấu kinh tế của tỉnh theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa. 

Từ “thị xã đèn dầu”, Bắc Ninh đang có sự chuyển mình mạnh mẽ, phát triển với tốc độ nhanh và ổn định, trong đó công nghiệp là đầu tàu tăng trưởng, thu hút FDI vào top đầu cả nước, tập trung lượng lớn các chuyên gia nước ngoài về làm việc tại các khu công nghiệp.

Cuối năm 2017, thành phố Bắc Ninh được công nhận là đô thị loại 1, trực thuộc tỉnh.

Theo Quyết định phê duyệt Nhiệm vụ điều chỉnh quy hoạch chung đô thị Bắc Ninh đến năm 2035, tầm nhìn đến năm 2050 của Thủ tướng Chính phủ, mục tiêu quy hoạch xây dựng và phát triển đô thị Bắc Ninh đạt tiêu chuẩn đô thị loại I trực thuộc TW, làm tiền đề để xây dựng tỉnh Bắc Ninh trở thành thành phố trực thuộc TW vào năm 2022; xây dựng và phát triển đô thị Bắc Ninh trở thành đô thị văn hóa - sinh thái - tri thức, theo mô hình đô thị thông minh. Đặc biệt, phấn đấu đưa Bắc Ninh trở thành một trong những trung tâm kinh tế quan trọng của vùng kinh tế Bắc Bộ và trở thành đô thị thông minh, đô thị lớn trong vùng Thủ đô Hà Nội.

Tất cả những yếu tố này đang trở thành “đòn bẩy” để Bắc Ninh chứng kiến những “cuộc đổ bộ” của các nhà đầu tư tham gia vào việc phát triển hạ tầng, phát triển không gian đô thị tại địa phương này bằng việc xin triển khai các dự án.

“Việc Bắc Ninh được quy hoạch trở thành đô thị loại 1 trực thuộc TW và khi đó, chắc chắn sẽ khiến giá trị đất đai của địa phương này tăng lên. Giá đất tăng, một số khu vực có thể xảy ra sốt nóng, và có thể xuất hiện hiện tượng đầu cơ, ăn theo quy hoạch”, GS. TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận định.

Bắc Ninh sẽ trở thành thành phố  trực thuộc trung ương vào năm 2022.

Thực tế, theo các môi giới bất động sản, từ năm 2016 đến nay, chu kỳ tăng trưởng bình quân giá của tất cả các phân khúc bất động sản tại Bắc Ninh được ghi nhận tăng từ 200 – 250%/năm. Có những mảnh đất 80 – 90m2 từ trước năm 2016 có mức giá chưa đến 7 – 8 triệu đồng/m2, chỉ sau gần 2 năm đã có mức giá gấp đôi lên tới 13 – 14 triệu đồng/m2.

“Thậm chí có những dự án ở vị trí trung tâm với hạ tầng hoàn thiện, gần sát các trung tâm dịch vụ giải trí có thể đạt mức tăng gấp 3 đến 3,5 lần so với thời điểm mở bán 2 năm trước đó.

Nhiều dự án đất tại trục đường chính thị xã Từ Sơn hiện nay đã lên tới 60 - 70 triệu đồng/m2 tùy vị trí.

Còn đất tại làng Đồng Kỵ trước đây gần như không có giao dịch giữa người mua và người bán, giá đất cũng đã được đẩy từ 1,5 – 2 lần. Hiện đất tại khu vực gần làng nghề Đồng Kỵ ở vị trí đẹp có giá từ 40 - 50 triệu đồng/m2, trong khi đất trong làng nghề Đồng Kỵ thì dao động từ 200 - 300 triệu đồng/m2 và “có tiền cũng không mua được”.

Những khu vực xung quanh như tại phố chùa Dận, phường Đình Bảng cũng 40 - 50 triệu đồng/m2 vị trí đẹp”, phía môi giới khẳng định.

Giá đất tăng là dấu hiệu cho thấy những tiềm năng tăng trưởng của Bắc Ninh cùng thông tin quy hoạch Bắc Ninh trở thành thành phố trực thuộc trung ương sẽ làm xuất hiện làn sóng đầu tư vào địa phương này. Hay nói cách khác, Bắc Ninh đang trở thành “miếng bánh ngon” mà ai cũng muốn xí phần.

Bắc Ninh đang trở thành “miếng bánh ngon” mà ai cũng muốn xí phần.

Trong khi đó, phương châm của tỉnh Bắc Ninh là tạo cơ chế “thông thoáng” trong lĩnh vực đất đai để thu hút đầu tư. Điều này càng tạo động lực cho các nhà đầu tư mạnh dạn, ồ ạt đổ về tìm kiếm cơ hội ở thị trường này. Và đây là kết quả của việc “trải thảm đỏ” mời gọi đầu tư của Bắc Ninh trong năm 2019:

Từ 21/12/2018 đến 19/9/2019, toàn tỉnh cấp mới 59 dự án với tổng số vốn đầu tư đăng ký 3.979,506 tỷ đồng; cấp điều chỉnh cho 87 lượt dự án (trong đó có 29 lượt dự án điều chỉnh tăng vốn với tổng số vốn điều chỉnh tăng 6.117,083 tỷ đồng).

Lũy kế đến tháng 19/9/2019: tỉnh Bắc Ninh đã cấp đăng ký đầu tư cho 1.312 dự án còn hiệu lực với tổng vốn đầu tư sau điều chỉnh 156.570,327 tỷ đồng; cấp Quyết định phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư cho 17 dự án với tổng mức đầu tư 13.163,73 tỷ đồng.

Theo nhu cầu của các huyện, thị xã, thành phố trong tỉnh, kế hoạch sử dụng đất năm 2019 đăng ký 1.544 dự án; tổng diện tích thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất khoảng 6.891,88ha.

Cụ thể, thành phố Bắc Ninh 233 dự án, diện tích 941,13ha; thị xã Từ Sơn 269 dự án, diện tích 1.291,16ha; huyện Tiên Du 262 dự án, diện tích 1.139,02ha; Quế Võ 189 dự án, diện tích 515,89 ha; Gia Bình 153 dự án, diện tích 394,86ha; Lương Tài 58 dự án, diện tích 125,17ha; Thuận Thành 192 dự án, diện tích 1.206,1 ha; Yên Phong 161 dự án, diện tích 1.278,55ha.

Tháng 10 năm 2019, Bắc Ninh đã phê duyệt dự án “siêu” đô thị có diện tích gần 1700ha, quy mô dân số khoảng 80.000 người. "Siêu" đô thị này nằm trên địa bàn các xã Tương Giang, Tam Sơn - thị xã Từ Sơn và thị trấn Lim, xã Nội Duệ, xã Phú Lâm - huyện Tiên Du (tỉnh Bắc Ninh).

Cuối năm 2019, tỉnh này tiếp tục phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết khu đô thị tại huyện Quế Võ với diện tích khoảng 300ha, dân số khoảng 25.000 – 45.000 người.

Tháng 2/2020, UBND tỉnh Bắc Ninh đã ban hành 3 quyết định phê duyệt dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở trên địa bàn tỉnh với tổng mức đầu tư trên 180 tỷ đồng.

Mới đây nhất, Chủ tịch UBND tỉnh Bắc Ninh Nguyễn Hương Giang đã ký văn bản gửi Bộ Quốc phòng, Bộ Công an xin ý kiến thẩm định thực hiện dự án Sân golf quốc tế Thuận Thành tại xã Đình Tổ, huyện Thuận Thành có diện tích 170ha, nằm cạnh ven sông Đuống.

Không dám khẳng định chắc chắn nhưng nhìn vào những con số trên có thể thấy, chỉ trong một thời gian ngắn, hàng loạt dự án xây dựng – bất động sản đã được phê duyệt và theo “kế hoạch” danh sách các dự án được phê duyệt sẽ còn nối dài. Đây có thể xem là một tín hiệu tích cực trong việc xúc tiến đầu tư của Bắc Ninh nhưng ở một góc độ khác, điều này đã làm dấy lên lo ngại về sự phát triển bền vững của đô thị Bắc Ninh trong tương lai gần. 

Theo đó, nếu không bình tĩnh, cẩn trọng, Bắc Ninh có thể giẫm lên vết xe đổ của các địa phương đi trước: Nội đô thì xây dựng tràn lan, thiếu kiểm soát, quá tải hạ tầng, ngập úng...; ngoại ô thì lãng phí đất đai với một loạt các dự án “dìm mình” trong cỏ dại.

Một dự  án bỏ hoang tại Bắc Ninh.

"Cái giá" phải trả cho những bản quy hoạch bị “băm nát”

Hơn 11 năm mở rộng địa giới, Hà Nội vẫn kẹt cứng. Cơ chế “trong đẩy, ngoài hút” dường như đang đi theo chiều ngược lại. Quy hoạch đô thị vệ tinh giậm chân tại chỗ. Nội đô gần như quá tải. Hạ tầng thiếu đồng bộ. Trời cứ mưa là ngập. Có những con đường phải gồng mình gánh hàng chục cao ốc, dày đặc như những “rừng bê tông”. Thiếu hụt không gian xanh, trường học, bệnh viện...

Đó là vấn đề của nội đô. Còn ở khu vực ngoại thành: Hàng loạt khu đô thị đình đám, từng gây sốt chục năm về trước đến nay vẫn chỉ là bãi đất trống, hoặc những dãy nhà hoang phế, rêu phong, cỏ mọc ngang đầu người. Đất ruộng thành đất hoang. Người dân xót đất nhưng không thể canh tác vì vướng quy hoạch. 

Riêng xã miền núi Tiến Xuân của huyện Thạch Thất là 1 trong 4 xã được tách ra từ tỉnh Hòa Bình sau khi quyết định sáp nhập Hà Tây về Hà Nội, có hơn 25 dự án "treo". Tại huyện Mê Linh, theo kết quả giám sát của HĐND thành phố, hiện có khoảng 50 dự án bất động sản lớn với quy mô 10 - 100ha, thậm chí có dự án lên tới 2000ha vẫn đang bị bỏ hoang, chưa có dấu hiệu triển khai, trái ngược với những hứa hẹn lớn lao khi xin phép đầu tư dự án.

Thực trạng đáng buồn nói trên cũng diễn ra tương tự tại TP.HCM.

Một trong những nguyên nhân được Ủy ban Thường vụ Quốc hội chỉ ra là do tình trạng điều chỉnh, phá vỡ quy hoạch. Hiện trên cả nước có gần 1.400 dự án được điều chỉnh quy hoạch, trong đó có những dự án điều chỉnh lên tới 5 - 6 lần.

Hà Nội và TP.HCM được xác định là có tỷ lệ điều chỉnh quy hoạch cục bộ đứng đầu cả nước, lần lượt là 70% và hơn 40%. Riêng TP.HCM, từ 1/7/2014 đến hết 2018, có 181 dự án điều chỉnh quy hoạch.

Chính vị Chủ tịch UBND Thành phố Hà Nội cũng đã phải thốt lên: “Chúng ta phải trả giá vì đã làm quy hoạch băm nát Hà Nội”. Ông Chung cho biết, có những khu đất 5-7ha cũng bị băm ra cho 2-3 chủ đầu tư. “Tôi không hiểu đằng sau có gì, người ta xin nhau hay không, nhưng tóm lại làm quy hoạch theo kiểu đấy thì không bao giờ tốt được”, ông Chung nêu.

Hà Nội đang phải "trả giá đắt" cho những bản quy hoạch bị băm nát.

Theo KTS Trần Huy Ánh (Hội KTS Thành phố Hà Nội), việc dễ dàng cấp phép các dự án và cho phép điều chỉnh quy hoạch, ở góc độ tích cực, có vẻ như chính quyền quản lý tạo điều kiện cho sự phát triển của doanh nghiệp. Nhưng thực tế điều này đang trực tiếp phá vỡ các yêu cầu về hạ tầng kỹ thuật của khu đô thị về cơ cấu dân số, mục đích sử dụng đất. Từ đó, dẫn đến tình trạng quá tải, luẩn quẩn đối phó quy hoạch tự phát. 

"Nghịch lý ở chỗ, dù đã có quy hoạch chung song vẫn cấp phép tràn lan sau khi quy hoạch chung được phê duyệt. Mớ bùng nhùng chỉnh, sửa cho thấy chúng ta đang “đểnh đoảng” trong quản lý quy hoạch.

Lẽ ra, trường hợp muốn điều chỉnh quy hoạch phải có lập luận, chuẩn bị về mặt tính toán, đầu tư hạ tầng thích ứng và cam kết bổ sung sự thiếu hụt hoặc điều chỉnh công suất hạ tầng. Dù vậy, những tình huống này hầu như không xuất hiện, vẫn cấp phép tràn lan những dự án có mật độ sử dụng đất cao, cư trú lớn để bán được nhiều mét vuông sàn. Đó là do “nhóm lợi ích” trong lĩnh vực xây dựng, trước hết là quy hoạch không hợp lý hoặc quy hoạch bị băm nát theo ý đồ của nhà đầu tư để trục lợi”, KTS Trần Huy Ánh nói.

Quay trở lại câu chuyện thu hút đầu tư của Bắc Ninh, các chuyên gia quy hoạch cho rằng, chính quyền Bắc Ninh cần "chậm lại", giữ gìn quỹ đất cho phát triển bền vững; đồng thời tập trung vào việc ổn định, cân bằng thị trường và đưa ra các giải pháp để sử dụng tối ưu nguồn đất đai hiện có, hướng đến mục tiêu mang lại lợi ích dài lâu cho người dân, nhất là không ảnh hưởng đến mục tiêu trở thành thành phố trực thuộc TW vào năm 2022.

Ngay từ thời điểm năm 2013, một số báo đã nêu: Bắc Ninh có 50 dự án khu đô thị thì mới có 20 được triển khai, trong đó 10 dự án đã đưa vào sử dụng nhưng vẫn chưa lấp đầy được dân cư đến ở. “Việc quản lý, xử lý các khu đô thị bỏ hoang không có người ở rất khó. UBND tỉnh Bắc Ninh đã nhiều lần thúc giục chủ đầu tư, doanh nghiệp nhưng cũng rất khó” – vị lãnh đạo tỉnh này nói.

Thời điểm hiện tại, cũng không khó để tìm thấy những siêu dự án tại Bắc Ninh đang nằm bất động. Đơn cử như tại dự án khu đô thị mới Nam Từ Sơn. Đi trên quốc lộ 1 nhìn xuống, dễ thấy hàng trăm căn biệt thự được xây dựng trên diện tích hàng chục héc-ta đất "bờ xôi ruộng mật" mấy năm nay vẫn trong tình cảnh hoang phế. Lác đác có vài nhà có người ở, còn thì phần lớn bị cỏ dại mọc đến lưng chừng nhà.

Do vậy, theo các chuyên gia, không nhất thiết phải xây dựng thêm các dự án bất động sản mới trong khi đã có quá nhiều dự án chưa phát huy được hết hiệu quả, dẫn đến thất thoát nguồn lực đất đai.

“Đã có rất nhiều bài hoc kinh nghiệm của các địa phương khác, cũng rất muốn Bắc Ninh phải bình tĩnh, cẩn trọng, xác định xem những dự án nào mang tính chiến lược, đích thực có thể thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh Bắc Ninh thì mới ký duyệt. Những dự án đó cần ưu tiên còn những dự án nào không phải nhu cầu thực hoặc không thực sự cần thiết thì phải cân nhắc”, TS. KTS. Trương Văn Quảng, Phó Tổng thư ký Hội Quy hoạch và phát triển đô thị Việt Nam nhận định.

Xây dựng thành phố Bắc Ninh trở thành đô thị kiểu mẫu, thành phố đáng sống; phát triển tỉnh Bắc Ninh ngày càng văn minh, giàu đẹp, người dân có cuộc sống ấm no, hạnh phúc là nhiệm vụ mà Phó Thủ tướng Vương Đình Huệ đã đặt ra với UBND tỉnh Bắc Ninh.

Phó Thủ tướng đề nghị Bắc Ninh cần phát huy hơn nữa sự chủ động, sáng tạo; khai thác tối đa tiềm năng, lợi thế của địa phương; huy động và sử dụng có hiệu quả các nguồn lực; tạo ra những đột phá để phát triển nhanh và bền vững, phấn đấu xây dựng Bắc Ninh trở thành thành phố trực thuộc Trung ương vào năm 2022, hướng tới kinh tế tri thức, đô thị thông minh và trở thành một trung tâm vùng phát triển năng động hàng đầu của cả nước.

Muốn làm được điều này, các chuyên gia cho rằng, Bắc Ninh cần loại bỏ tư duy “bóc ngắn, cắn dài”. Phát triển bền vững là yếu tố bắt buộc phải nghĩ đến thay vì chỉ chú trọng lợi ích trước mắt, phát triển chộp giật, thiếu kiểm soát như “vết xe đổ” của nhiều địa phương đã để lại./.

Còn nữa...


Ý kiến của bạn

Bạn còn 500/500 ký tự


TOP