PV: Hiện tại, trong hệ thống văn bản pháp luật Việt Nam có quy định nào riêng biệt về tính pháp lý của của chung cư mini chưa, thưa luật sư?

Luật sư Doãn Hùng: Luật Đất đai và Luật Nhà ở hiện tại không có quy định cụ thể về loại hình chung cư mini mà quy định điều chỉnh chung về nhà ở, công trình xây dựng.

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 46 của Luật Nhà ở năm 2014, nhà chung cư mini là nhà ở do hộ gia đình, cá nhân xây dựng có từ hai tầng trở lên và tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng có từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng), có diện tích sàn tối thiểu mỗi căn hộ từ 30m2 trở lên và nhà ở này đáp ứng các điều kiện về nhà chung cư.

Vấn đề về chung cư mini được quy định khá nhiều trong một vài nghị định, trong đó nổi bật là một vài văn bản pháp luật sau: Quyết định 12/2017/QĐ-UBND ngày 31/03/2017 của UBND TP. Hà Nội Quy định về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài; chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề và đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư sang đất ở trên địa bàn TP. Hà Nội; Luật Nhà ở 2014; Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở;  Quyết định 37/2015/ QĐ-UBND  của UBND TP. Hà Nội về đăng ký đất đai, tài sản khác gắn liền trên đất.

PV: Thưa luật sư, điều kiện nào thì chung cư mini được cấp sổ hồng và giá trị pháp lý của loại sổ này như thế nào?

Luật sư Doãn Hùng: Theo quy định của pháp luật, người mua căn hộ chung cư mini có thể được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà. Cụ thể, tại Khoản 2 Điều 46 Luật Nhà ở đã quy định hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị phải thực hiện xây dựng, cải tạo nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và tự chịu trách nhiệm về chất lượng nhà ở; trường hợp được phép xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở chung của nhà chung cư theo quy định của Luật này thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó.

Quy định của UBND TP. Hà Nội về cấp Giấy chứng nhận đối với nhà chung cư mini tại Quyết định số 12/2017/QĐ-UBND ngày 31/3/2017 cũng nêu rõ: Nhà chung cư mini là nhà ở do hộ gia đình, cá nhân xây dựng có từ hai tầng trở lên và tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng có từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng), có diện tích sàn tối thiểu mỗi căn hộ từ 30m2 trở lên.

Căn cứ Điều 9 của Quyết định số 12/2017/QĐ-UBND về việc cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà chung cư do hộ gia đình, cá nhân xây dựng:

Nhà chung cư do hộ gia đình, cá nhân xây dựng, nếu đáp ứng các điều kiện về nhà chung cư theo quy định (tại Luật Nhà ở năm 2014, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ, Thông tư số 19/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng), thì được cấp Giấy chứng nhận đối với từng căn hộ trong nhà ở đó…

Trường hợp công trình xây dựng không có Giấy phép hoặc xây dựng sai phép thì công trình đó phải được kiểm tra, xử lý theo quy định. Sau khi xử lý, nếu công trình được phép tồn tại và đã thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước đối với diện tích xây dựng sai phép, không phép thì được xét cấp Giấy chứng nhận.

Luật Đất đai và Luật Nhà ở hiện tại không có quy định cụ thể về loại hình chung cư mini mà quy định điều chỉnh chung về nhà ở, công trình xây dựng. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 1 giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Như vậy, sổ hồng của chung cư mini là giấy tờ cần thiết để người chủ sở hữu có đầy đủ các quyền của mình như mua bán, tặng cho, thế chấp,...

PV: Thực tế cho thấy, chung cư mini đang mọc lên như nấm tại Hà Nội. Tuy nhiên, có rất nhiều chung cư vi phạm pháp luật như xây dựng vượt tầng, cơi nới, không giấy phép xây dựng. Giấy tờ bàn giao giữa người mua và chủ đầu tư chỉ là hợp đồng mua bán về quyền sở hữu căn hộ. Luật sư đánh giá như thế nào về tính rủi ro, rắc rối đối với người mua căn hộ chung cư mini?

Luật sư Doãn Hùng: Sau thời điểm Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở (hiện nay đã được thay bằng Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015) của Chính phủ thừa nhận tính pháp lý của chung cư mini, nhưng cho đến nay, hoạt động mua bán, chuyển nhượng loại hình nhà ở này vẫn gặp nhiều rủi ro, rắc rối bởi hoạt động mua bán phần lớn được thực hiện bằng giao dịch giữa các cá nhân với nhau thông qua hợp đồng viết tay, việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở chung cư chưa được nhiều chủ đầu tư để tâm thực hiện. Do đó, có nhiều rủi ro xảy ra khi mà chủ đầu tư đem bán khu nhà đó cho một người khác.

Tôi cho rằng, sở dĩ để xảy ra tình trạng này là do đa phần các chủ đầu tư đều xin giấy phép xây nhà để ở hoặc xây dựng một cách tự phát… không đáp ứng các điều kiện cấp sổ.

Mặt khác, Nghị định không có quy định cấm việc hộ dân xây chung cư mini tư nhân nhưng phải đảm bảo các điều kiện về tính pháp lý cho người mua, đảm bảo về tiêu chuẩn xây dựng.

Nếu các chủ đầu tư tuân thủ đúng tinh thần của Nghị định thì sẽ đảm bảo an toàn hơn cho người mua. Tuy nhiên, trên thực tế, pháp luật lại không được áp dụng đúng gây khó khăn, rủi ro cho người mua loại hình nhà ở này.

PV: Trong trường hợp chủ đầu tư xây dựng trái phép, không cấp sổ hồng cho cư dân thì theo quy định pháp luật, chủ đầu tư sẽ phải chịu trách nhiệm ra sao, thưa luật sư?

Theo quy định tại Điều 15 Nghị định 139/2017/ NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở có quy định về vi phạm quy định về trật tự xây dựng thì xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp (trừ trường hợp quy định tại điểm a, điểm b, điểm c khoản 7 Điều này) đối với trường hợp cấp phép xây dựng mới như sau: Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị; Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc xây dựng công trình khác không thuộc trường hợp quy định tại điểm a, điểm c khoản này”.

PV:  Thời gian gần đây, nhiều chung cư mini trong quá trình kiểm tra không đáp ứng đủ tiêu chí trong PCCC, thưa luật sư, nếu có hậu quả xảy ra trong trường hợp có cháy nổ, trách nhiệm của chủ đầu tư sẽ đến đâu?

Theo quy định, quy trình để cấp phép xây chung cư mini tương đương với quy mô dự án lớn, với những điều kiện buộc phải tuân thủ khắt khe, trong đó có các yêu cầu về phòng cháy chữa cháy. Theo Nghị định 79/2014/NĐ-CP của Chính, các chung cư từ 5 tầng trở lên, bao gồm cả các dự án chung cư mini cũng phải được thẩm duyệt thiết kế về PCCC.

Trường hợp thiết kế không đầy đủ mà vẫn được cấp phép thì đơn vị cấp phép có trách nhiệm. Chủ đầu tư phải có trách nhiệm nhưng đó chỉ là ở khía cạnh thị trường, về phía quản lý Nhà nước thì cơ quan nhà nước có quyết định cấp giấy phép phải chịu trách nhiệm. Thực tế, trước khi đưa người vào ở, buộc phải qua khâu cần nghiệm thu, bàn giao.

Sau khi công trình đã được nghiệm thu đúng thiết kế, yêu cầu thì cơ quan nghiệm thu sẽ cấp cho giấy phép cho chủ đầu tư đưa công trình vào sử dụng. Đây là trách nhiệm của ngành xây dựng. Bởi, ngành xây dựng khi cấp giấy phép xây dựng chung cư sẽ kiểm tra lại thiết kế, cũng như các hạng mục khác có đạt tiêu chuẩn hay không thì mới cấp giấy phép xây dựng. Cho nên, phải qua khâu kiểm soát giấy phép xây dựng thì mới đến kiểm soát được việc chấp hành giấy phép xây dựng.

PV: Theo luật sư, giải pháp nào cần đưa ra để quản lý chặt chẽ loại hình nhà ở chung cư mini? 

Theo tôi, giải pháp đưa ra là cần kiểm tra, quản lý một cách gắt gao và nghiêm túc đối với việc xây dựng loại hình này, phải kiểm tra sát sao bắt đầu từ khâu xây dựng cho đến khâu bàn giao nhà để tránh được các rủi ro không mong muốn khi đã hoàn thành nhà chung cư.

Hơn nữa, luật pháp cần phải xây dựng những quy định phát luật liên quan đến chung cư mini một cách cụ thể và chi tiết hơn. Đồng thời, phải có những chế tài thật mạnh tay đủ  sức răn đe đối với các hành vi sai phạm hoặc cố tình sai phạm. Việc siết chặt quản lý sẽ hạn chế được những hành vi, hay tình trạng bát nháo của các chung cư mini như hiện nay.

Chính quyền địa phương và các cơ quan quản lý cần tăng cường kiểm tra, phát hiện, xử lý kịp thời những sai phạm về quản lý chất lượng xây dựng nhà ở riêng lẻ. Cơ quan quản lý Nhà nước cần chủ động phổ biến, hướng dẫn, kiểm tra các chủ thể tham gia xây dựng các dự án này, nghiêm chỉnh thực hiện các quy định của pháp luật về quản lý chất lượng công trình xây dựng và bảo trì các công công trình nói trên.

- Cám ơn luật sư về cuộc trò chuyện này!

Tuệ Minh (thực hiện)