Dự án New City Thủ Thiêm: Chưa nghiệm thu PCCC đã “lùa” dân vào ở?
Chưa định giá đất, dự án New City đã rầm rộ rao bán
TP.HCM: Dự án New City rao bán trái phép, Thuận Việt "phủi" trách nhiệm, bỏ mặc khách hàng?
Thuận Việt "gài bẫy" khách hàng như thế nào tại dự án New City?
TP.HCM: Lãnh đạo Sở Xây dựng làm ngơ cho chủ đầu tư Dự án New City lách luật?
Như Reatimes đã thông tin tới bạn đọc, thời gian qua, dự án New City (số 17 đường Mai Chí Thọ, quận 2, TP.HCM) gây xôn xao trong dư luận vì dự án này chưa được các cơ quan chức năng cấp phép đã rao bán rầm rộ. Thêm vào đó, dự án này còn vướng nhiều lùm xùm như: Chuyển từ tái định cư sang nhà ở thương mại; bị xử phạt nhưng vẫn cố tình mua bán trái pháp luật; định giá đất thấp bất thường so với thực tế; chưa nghiệm thu PCCC đã đưa dân vào ở…
Để tìm hiểu rõ hơn sự việc này, phóng viên đã có buổi trao đổi với Luật sư Lê Đức Thắng, Trưởng Văn phòng Luật sư Lê và cộng sự, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội:
PV: Theo Sở Xây dựng TP.HCM, việc dự án New City không được mang ra đấu giá là do Nhà nước chưa trả tiền thi công cho nhà thầu Thuận Việt nên không có quyền sở hữu tài sản để mang ra đấu giá. Theo ông, điều này có hợp lý không?
Luật sư Lê Đức Thắng: Trước đây, Ban Quản lý Đầu tư - Xây dựng Khu đô thị mới Thủ Thiêm được giao đàm phán, thương thảo với Liên Danh để thanh lý hợp đồng mua 1.330 căn hộ với doanh nghiệp. Nếu căn cứ theo pháp luật, Liên danh nhà thầu (gồm Thuận Việt) phải được giao thi công dưới dạng nhà thầu xây dựng đơn thuần theo hợp đồng thầu xây dựng. Tuy nhiên, ở đây có tồn tại Hợp đồng về mua 1.330 căn hộ nên có thể Liên danh (gồm Thuận Việt) được giao theo các dạng đặc biệt khác như hợp đồng BT (Hợp đồng xây dựng – chuyển giao) mà sau khi hoàn thành công trình thì mua các căn hộ của Liên danh.
Với công trình là nhà tái định cư này, tùy theo hình thức giao cho Liên danh (gồm Thuận Việt) để xác định quyền sở hữu của Liên danh. Nếu Liên danh thi công theo hợp đồng xây dựng thì Liên danh hoàn toàn không có quyền sở hữu công trình vì họ chỉ là liên danh các nhà thầu thi công xây dựng theo Luật xây dựng. Nếu Liên danh xây dựng theo hợp đồng BT thì cứ dựa theo hợp đồng BT và pháp luật để giải quyết (quy định nào đúng pháp luật thì thực hiện, quy định nào trái pháp luật thì là vi phạm).
Với lập luận là TP.HCM chưa trả tiền thi công cho nhà thầu Thuận Việt hay chưa trả tiền mua căn hộ (theo Hợp đồng về mua 1.330 căn hộ) nên không có quyền sở hữu tài sản để mang ra đấu giá thì tôi cho là cũng đúng. Nhưng điều đó cũng không thể suy đoán là Thành phố chưa có quyền sở hữu thì nhà thầu Thuận Việt có quyền sở hữu (vì chưa chuyển giao cho thành phố). Công trình gắn liền với đất nên xây xong công trình mới đi hợp thức hóa quyền sử dụng đất chắc chắn sẽ không đúng pháp luật và gặp vướng mắc, mặt khác sẽ làm cho công trình (là các căn hộ) không thể giao dịch được. Nói cách khác, sẽ tạo dư luận không tốt là chủ đất giao nhà thầu xây dựng công trình, không trả tiền xây dựng nên chủ đất chuyển nhượng luôn đất cho nhà thầu xây dựng.
Ở vụ việc này, trước khi TP hay cả nhà thầu Thuận Việt muốn làm gì thì đều phải xử lý xong Hợp đồng về mua 1.330 căn hộ, nếu hủy hợp đồng mua thì phải giải quyết hậu quả của hợp đồng mua như việc định giá tài sản công trình để giao cho TP. Không thể giải quyết theo kiểu làm tắt để xí xóa việc giao kết các hợp đồng trước đây hay che lấp hậu quả thiệt hại của việc hủy hợp đồng. Mọi thứ vướng mắc hiện nay là do không thực hiện đúng hợp đồng đã giao kết nên giải quyết theo kiểu xí xóa che lấp sẽ dẫn đến vi phạm pháp luật ở khâu, lĩnh vực khác và không phát hiện ra cái sai ở đâu.
Dự án New City của Thuận Việt gây nhiều tranh cãi
PV: Nhiều phân tích cho rằng, việc không đưa ra đấu giá sẽ tiềm ẩn nguy cơ thất thoát cho ngân sách Nhà nước, quan điểm của ông như thế nào về vấn đề này?
Luật sư Lê Đức Thắng: Theo quy định Điều 118 Luật đất đai 2013, Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua. Cũng theo Sở TN&MT thành phố đã công bố thông tin các lô đất đưa bán đấu giá: Quyền sử dụng đất và công trình xây dựng trên đất đối với khu chung cư R1, R2, R3, R4, R5 trong khu 38,4ha tại phường Bình Khánh, Quận 2. Do vậy, nếu khu đất này không thuộc trường hợp phải đấu giá (nếu có) thì phải đưa ra đấu giá cho đúng quy định Điều 118 Luật đất đai 2013.
Dự án New City Thủ Thiêm của Công ty Thuận Việt xét theo luật thì thuộc diện phải đấu giá. Tuy nhiên, UBND TP.HCM lại thực hiện việc giao đất và cho thuê đất không qua đấu giá. Sự việc này sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy rất đáng lo ngại như: Thất thu ngân sách Nhà nước, tham nhũng, lợi ích nhóm,… dẫn đến sự cạnh tranh không lành mạnh giữa các doanh nghiệp, méo mó thị trường kinh doanh chung.
PV: Vậy theo ông, cơ quan chức năng cần làm gì để tránh hoặc giảm thiểu nguy cơ này?
Luật sư Lê Đức Thắng: Để tránh và phòng ngừa thì chính quyền cần thông tin công khai các giao dịch liên quan như việc chọn nhà thầu, giao cho nhà thầu xây dựng,… cho đến việc đấu giá khi giao đất, cho thuê đất thì những vi phạm hay nguy cơ đó sẽ được phát hiện và xử lý kịp thời.
PV: Thường việc định giá tiền sử dụng đất sẽ được tiến hành trước khi doanh nghiệp bán sản phẩm ra thị trường. Tuy nhiên, với dự án New City thì câu chuyện lại ngược lại. Điều này có ảnh hưởng như thế nào đến việc định giá của cơ quan chức năng?
Luật sư Lê Đức Thắng: Với dự án này, việc giao đất thông qua định giá, thẩm định giá và quyết định giá khi doanh nghiệp đã xây dựng xong công trình là cách chữa cháy và xóa nhòa những vấn đề pháp lý trước đây (giao cho doanh nghiệp xây dựng như thế nào, ai không thực hiện đúng hợp đồng, ai không xử lý vi phạm,…), chưa giải quyết rạch ròi giữa quyền của doanh nghiệp (theo hợp đồng giao xây dựng, hợp đồng mua căn hộ) mà thể hiện rõ căn cứ là chưa đúng quy định pháp luật.
Cơ chế định giá, thẩm định giá không giống cơ chế đấu giá nên giao đất theo định giá vẫn là theo ý chí của cơ quan giao đất và không thể phản ánh được giá theo thị trường (qua đấu giá). Cùng một tài sản nhưng sử dụng các phương pháp định giá khác nhau, dữ liệu tập hợp các thông tin khác nhau thì việc định giá cho ra các giá khác nhau. Ở đây, việc giao đất qua định giá là cách giải quyết những việc đã rồi nên chỉ mang tính thủ tục, thể hiện ở mức “tương đối” và “có giá” để căn cứ. Về hậu quả đo đếm được là khoản chênh lệch giữa đấu giá và định giá chính là thiệt hại của ngân sách Nhà nước, ngoài ra còn rất nhiều ảnh hưởng vô hình khác. Nếu vẫn giải quyết theo hướng định giá để giao đất sẽ tạo tiền lệ xấu cho hoạt động quản lý các quỹ đất, đất công sản và quản lý đầu tư của chính quyền các cấp.
Nên chăng, các giao dịch giữa doanh nghiệp và Nhà nước trước đây nếu đúng pháp luật thì các bên cứ tiếp tục thực hiện theo thỏa thuận hoặc hủy (giải quyết hậu quả của việc hủy) thì vụ việc này giải quyết đúng cách nên sẽ giải quyết nhanh, ngược lại, nếu giải quyết tắt sẽ tiếp tục vướng bởi các quy định pháp luật liên quan và đưa các bên trong tình thế trở đi "mắc núi trở về mắc sông" như hiện nay.
PV: Sau khi bị Thanh tra Sở Xây dựng TP.HCM phạt hơn 108 triệu đồng do kinh doanh bất động sản chưa đủ điều kiện tại dự án New City, Công ty Thuận Việt vẫn tiếp tục ký Hợp đồng mua bán dù việc định giá đất vẫn chưa hoàn tất. Căn cứ quy định hiện hành thì Thuận Việt có bị xử phạt tiếp hay không?
Luật sư Lê Đức Thắng: Hiện nay, Sở Xây dựng TP.HCM đã có quyết định xử lý vi phạm hành chính đối với Công ty Thuận Việt. Nếu công ty này vẫn tiếp tục các hành vi vi phạm thì cơ quan Nhà nước sẽ tiếp tục xử lý vi phạm quyết liệt hơn bằng việc áp dụng: Hình thức xử phạt chính là phạt tiền (áp dụng tình tiết tăng nặng), hình thức xử phạt bổ sung, biện pháp khắc phục hậu quả theo quy định tại Nghị định 139/2017/NĐ-CP đối với từng hành vi vi phạm.
Mặc dù chưa được cơ quan chức năng cấp phép nhưng Thuận Việt vẫn ký hợp đồng mua bán với khách hàng
PV: Đối với khách hàng, trong trường hợp Thuận Việt yêu cầu thanh toán theo tiến độ, vượt quá 30% giá trị hợp đồng thì họ có quyền từ chối hay không?
Luật sư Lê Đức Thắng: Theo quy định của pháp luật, Công ty Thuận Việt không phải là chủ đầu tư dự án nên các giao dịch với khách hàng đều vô hiệu. Các quy định của văn bản giao dịch không có hiệu lực pháp lý nên không phát sinh quyền và nghĩa vụ với các bên. Dù khách hàng có văn bản giao dịch, ký hợp đồng mua bán nhưng khách hàng không nộp tiền hay Công ty Thuận Việt không giao được căn hộ (do Công ty chưa thực hiện xong thủ tục về giao đất và sở hữu công trình, hợp đồng đã giao kết với UBND TP.HCM) thì không được pháp luật bảo vệ. Nếu các bên không thỏa thuận hòa giải được mà đưa tranh chấp ra Tòa án để giải quyết thì đều sẽ bị tuyên giao dịch vô hiệu mà khách hàng là người chịu mọi rủi ro.
Khi tuyên bố giao dịch vô hiệu thì các bên hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận (Công ty Thuận Việt trả lại tiền cho khách hàng) và thiệt hại (nếu có) được tính theo múc độ lỗi của mỗi bên, mọi quy định đặt cọc hay phạt vi phạm đều không có giá trị.
PV: Việc từ chối thực hiện điều này có ảnh hưởng đến quyền lợi của họ?
Luật sư Lê Đức Thắng: Với những giao dịch vô hiệu, khách hàng phải chịu rủi ro được tính ở mức độ “đòi” lại được bao nhiêu số tiền đã nộp (mất một phần hoặc mất toàn bộ), chi phí phát sinh và thời gian bao lâu, còn quyền lợi (phạt cọc, phạt vi phạm) không được pháp luật công nhận và bảo vệ.
Với nhiều hành vi vi phạm của Công ty Thuận Việt hiện nay như: Kinh doanh sản phẩm bất động sản không đủ điều kiện, không được phép đưa vào kinh doanh theo quy định; không báo cáo cơ quan quản lý Nhà nước về xây dựng để kiểm tra theo quy định đối với công trình phải được cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng kiểm tra trước khi đưa vào sử dụng; thẩm định, phê duyệt thiết kế, dự toán xây dựng công trình không đúng trình tự, thủ tục quy định… thì để khắc phục những vi phạm này, Công ty Thuận Việt cần làm nhiều việc và cần nhiều thời gian nên khó dự đoán vụ việc này bao giờ mới giải quyết xong.
- Xin cảm ơn Luật sư đã có buổi trao đổi cùng phóng viên Reatimes./.
