Tâm lý “sính đất”, ham lời
Thời gian gần đây, tình trạng phân lô bán nền trái phép diễn ra mạnh mẽ. Theo GS. Đặng Hùng Võ, việc phân lô bán nền đã khiến cho thị trường bất động sản phát triển thiếu minh bạch. Hệ lụy của việc phân lô bán nền tràn lan là sự xuất hiện của những dự án ma, những dự án bán lúa non khi chưa đầy đủ hồ sơ cấp phép theo quy định. Đáng lo ngại hơn, tình trạng này sẽ dẫn tới nguy cơ rủi ro đẩy thị trường rơi vào khủng hoảng khi việc đầu cơ gia tăng, không tạo ra giá trị sản xuất.
Thế nhưng, dù xuất hiện trong một thời gian dài với những bất cập và hệ lụy, tình trạng phân lô bán nền trái phép vẫn tiếp tục diễn ra.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, nguyên nhân của tình trạng phân lô bán nền tràn lan đến từ số ít doanh nghiệp địa ốc hám lợi nhuận, bất chấp pháp luật, tiến hành huy động vốn trái pháp luật thông qua hoạt động phân lô bán nền.
Theo tiết lộ của một vị lãnh đạo doanh nghiệp địa ốc tại Hà Nội, nhiều chủ đầu tư đều thích về tỉnh lẻ để phân lô bán nền bởi lợi nhuận tốt, tính thanh khoản cao. Trong khi đó, thời gian vừa qua, các tỉnh lẻ đều có chính sách thu hút nhà đầu tư, nới lỏng các quy định.
Nhìn nhận về tâm lý thích phân lô đất nền của “đại gia” địa ốc, ông Ngô Văn Hải (Giám đốc B.N Land) phân tích, chủ đầu tư chỉ cần bỏ ra các chi phí mua quỹ đất, xây dựng cơ sở hạ tầng cơ bản, chi phí ngoại giao là đã có thể bán giá chênh gấp 10, gấp 20 lần so với giá thành cũ. Trong khi đó, quỹ đất tại các tỉnh lẻ vẫn còn dồi dào. Cơ sở hạ tầng đang được đầu tư, tạo ra sự giá tăng đáng kể của bất động sản.
Tuy nhiên, ông Hải cũng cho rằng: “Có cầu thì mới có cung. Đánh đúng vào tâm lý sính đất của người dân Việt nên doanh nghiệp địa ốc mới chuộng phân lô bán nền. Vì lòng tham kiếm lời nên nhiều khách hàng còn sẵn sàng bỏ qua tính pháp lý mua phải dự án ma. Điển hình như vụ việc của công ty Alibaba, có dự án ma được lập ra, mua đi bán lại tới nhiều lần cho các khách hàng vẫn diễn ra 'thuận buồm xuôi gió'."
Lỗ hổng của pháp luật và sự buông lỏng của chính quyền
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), nguyên nhân của tình trạng phân lô bán nền còn đến từ một số trường hợp đã câu kết với chính quyền địa phương câp cơ sở hoặc có trường hợp do chính chính quyền buông lỏng công tác quản lý Nhà nước trên địa bàn.
Trước đó, trả lời phỏng vấn báo chí, ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục Quản lý Nhà ở và thị trường Bất động sản nhấn mạnh, trách nhiệm của chính quyền địa phương phải cảnh báo, kiểm soát, ngăn chặn tình trạng phân lô bán nền tràn lan.
“Nguyên nhân của tình trạng phân lô bán nền còn đến từ một số trường hợp đã câu kết với chính quyền địa phương câp cơ sở hoặc có trường hợp do chính chính quyền buông lỏng công tác quản lý nhà nước trên địa bàn".
- Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA-
Thực tế, thời gian gần đây, một số chính quyền đã có động thái cảnh báo và xử phạt những hành vi sai trái. Song, không thể phủ nhận, việc "ngó lơ" của nhiều cán bộ đất đai và sự buông lỏng của chính quyền sở tại mới tạo nên tình trạng phân lô bán nền tràn lan kéo dài trong thời gian vừa qua.
Ông Nguyễn Quang (Giám đốc Công ty H.V Land) cũng cho biết, nguyên nhân gốc rễ của tình trạng phân lô bán nền đến từ lỗ hổng của hệ thống pháp luật. Cụ thể, ông Quang phân tích: Không ít các chủ đầu tư đã lách luật Kinh doanh bất động sản, đó là sử dụng hình thức: Thỏa thuận đặt cọc giữ chỗ; thỏa thuận góp vốn; thỏa thuận hợp tác đầu tư; thỏa thuận hợp tác kinh doanh... theo quy định của pháp luật dân sự, với giá trị đặt cọc lớn.
Trong khi đó, quy định trong Luật Kinh doanh Bất động sản cũng nêu rõ, sau khi ký hợp đồng, chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai chỉ được nhận thanh toán lần đầu của khách hàng không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng.
Về vấn đề này, ông Nguyễn Hoàng Châu cũng cho biết thêm, trước năm 2017, đã có địa phương cho phép tách thửa đất nông nghiệp, mặc dù Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013 đều không quy định về tách thửa đất nông nghiệp hoặc tách thửa các loại đất khác không phải là đất ở. Nhưng Luật Đất đai 2013 lại quy định tách thửa “đất ở tại nông thôn” và tách thửa “đất ở tại đô thị”. Đây là một phần nguyên nhân làm gia tăng tình trạng phân lô, tách thửa tràn lan.
