Sự trì trệ, bảo thủ, chồng chéo của các quy định, chính sách đã lỗi thời chính là các rào cản ảnh hưởng tới nỗ lực cải cách thủ tục hành chính và quyết tâm tạo lập môi trường kinh doanh bất động sản thông thoáng.



Chìa tập biên bản có tới hơn chục con dấu đỏ chót sau buổi làm việc với các cơ quan chức năng để xin duyệt một dự án, ông A (chủ một doanh nghiệp bất động sản có trụ sở tại Hà Nội, đề nghị được giấu tên) tỏ vẻ ngán ngẩm trước cách giải quyết thủ tục hành chính của các cơ quan quản lý đối với các hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản.

Theo lời ông kể, để đầu tư phát triển một dự án resort 4 - 5 sao với diện tích 10ha với khoảng 300 phòng, về thời gian, sẽ mất khoảng 167 tháng từ khi bắt đầu có ý tưởng đầu tư đến khi đưa vào hoạt động, mất 63 tháng từ khi có chủ trương đầu tư đến khi biết được giá đất, mất 73 tháng từ khi có chủ trương đầu tư đến khi có được quyền sử dụng đất.

Về các cơ quan quản lý, dự án liên quan đến ít nhất 12 cơ quan ban ngành ở địa phương với sự tham gia của hàng trăm cán bộ.

Chủ đầu tư phải thực hiện 44 nhóm công việc lớn, trong đó có 22 nhóm công việc lớn liên quan trực tiếp đến sự quản lý và phê duyệt của chính quyền và chịu sự chi phối của ít nhất 7 bộ luật, gồm Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Doanh nghiệp, Luật Xây dựng, Luật Lao động và Luật Dân sự, cùng hàng ngàn loại văn bản dưới luật.

Bên cạnh các vướng mắc trong quy định, nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng “kêu” về thái độ làm việc của các ban, ngành liên quan. Phổ biến nhất là tình trạng “ngâm” hồ sơ. Một dự án phải chuẩn bị thủ tục pháp lý giấy tờ 3 - 5 năm. Trong khi đó, các doanh nghiệp phát triển các dự án bất động sản phải đi vay một khoản vốn rất lớn, thời gian chờ đợi thủ tục hành chính khiến tiền lãi vay đội lên rất nhiều, cộng vào giá thành cuối cùng khiến sản phẩm bất động sản bán ra buộc phải có giá cao hơn.


 


Theo thống kê tổng hợp của phóng viên Reatimes, liên quan đến lĩnh vực bất động sản hiện có khoảng 400 văn bản hướng dẫn thi hành các bộ luật. Trong phạm vi tìm hiểu căn cứ Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/6/2014 tại Khoản 1 Điều 50 “Trình tự đầu tư xây dựng”; Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015 tại Điều 6 “Trình tự đầu tư xây dựng”; cũng như tìm hiểu thông qua các quy định liên quan khác như Luật Đất đai, Luật Đầu tư số 67/2014/QH13, Luật Đầu tư công số 49/2014/QH13, Luật Doanh nghiệp, một quy trình tổng thể hoàn thiện dự án, doanh nghiệp phải trải qua quy trình thủ tục hành chính như sau:






Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Các nhà thầu xây dựng Việt Nam (VACC) cho rằng: “Các văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh lĩnh vực đầu tư, xây dựng bất động sản hiện nay chồng chéo, mâu thuẫn, làm trói chân, trói tay các chủ đầu tư thực hiện dự án”.

Lấy ví dụ trong một công đoạn nhỏ là xin chấp thuận dự án đầu tư, ông Hiệp phân tích, nhà đầu tư phải nộp hồ sơ tại Sở Kế hoạch và Đầu tư. Sau khi xem xét hồ sơ hợp lệ, Sở Kế hoạch và Đầu tư sẽ có văn bản gửi các sở, ban, ngành của Thành phố (ít nhất là 5 sở, ngành) xin ý kiến về các lĩnh vực quản lý của mình. Trong văn bản, Sở Kế hoạch và Đầu tư ghi rất rõ thời hạn trả lời và sau thời hạn đó nếu không có văn bản thì coi như đồng ý. Tuy nhiên, một số sở, ban, ngành không trả lời đúng hạn, Sở Kế hoạch và Đầu tư lại yêu cầu nhà đầu tư phải liên hệ để có văn bản tham gia ý kiến thì mới được tiếp tục thực hiện. Có những nơi khó khăn quá, nhà đầu tư phải lên xin Sở Kế hoạch và Đầu tư có văn bản tiếp theo đôn đốc thì mới có văn bản tham gia ý kiến.

“Kết quả, mất rất nhiều thời gian của nhà đầu tư, cũng như không đúng với quy trình thời gian giải quyết thủ tục hành chính, gây phiền toái cho các nhà đầu tư. Tiến độ sẽ rất chậm, có thủ tục kéo dài tới 6-7 tháng ở một đơn vị. Với quy định hiện tại, một dự án phải mất ít nhất 2-3 năm, thậm chí có dự án 5-7 năm mới được chấp thuận, kéo theo thiệt hại lớn về kinh tế, thời cơ kinh doanh của doanh nghiệp qua đi”, ông Hiệp nhận định.



Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty luật SBLaw cho hay: “Về mặt pháp lý, những quy định mới cho hoạt động M&A dù đã được bổ sung, sửa đổi nhiều nhưng thực tế vẫn còn tồn tại nhiều quy định khá bất cập. Cụ thể, hiện nay, nhà đầu tư nước ngoài trước khi vào sẽ phải thông qua đăng ký đầu tư, có thể hiểu là phê duyệt trước rồi sau đó mới chỉnh sửa giấy đăng ký doanh nghiệp. Sau khi sửa đổi, ngoài trường hợp thông thường thì nhiều doanh nghiệp lại nhận được yêu cầu thay đổi giấy chứng nhận đầu tư khi thay đổi về cơ cấu sở hữu. Do đó, nhà đầu tư có thể sẽ phải qua tới 3 cơ chế giấy phép khi bước chân vào thị trường Việt Nam.

Ngoài ra, các quy định chi phối trực tiếp hoạt động M&A rất nhiều và rải rác trong vô số văn bản khác nhau. Chúng nằm trong các bộ luật và quy định khác nhau, chẳng hạn như Luật Cạnh tranh, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Bất động sản…”






Ðiều doanh nghiệp mong muốn là môi trường kinh doanh tiếp tục được cải thiện: giảm rào cản, bớt thanh tra, kiểm tra, thủ tục thông thoáng. Bởi việc thực thi pháp luật còn nhiều bất cập, nội dung chưa nhất quán, không tương thích và thậm chí vô hiệu hóa lẫn nhau.

Do đó, thời gian vừa qua các Bộ ngành cũng đã rất nỗ lực trong cải cách thủ tục hành chính liên quan đến đất đai, xây dựng, bất động sản và đã gặt hái được những thành công nhất định. Đặc biệt mới đây Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng tiếp tục nghiên cứu, xây dựng Luật sửa đổi, bổ sung các Luật: Xây dựng, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản và Quy hoạch đô thị để bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật.



Ông Nguyễn Quốc Hiệp

Chủ tịch Hiệp hội Các nhà thầu
xây dựng Việt Nam (VACC)


“Trước những ách tắc, kéo dài thời gian ở khâu thẩm định dự án, các chuyên gia, cơ quan quản lý cần xem xét để rút ngắn thời gian thẩm định dự án. Hiện nay, nhiều cơ quan có thẩm quyền khác nhau thực hiện khâu thẩm định khác nhau đã làm khó khăn cho doanh nghiệp, do phải làm việc với nhiều cơ quan dẫn đến kéo dài thời gian xin thẩm định dự án. Vì vậy, hầu hết các doanh nghiệp kiến nghị cần tập trung đầu mối thẩm định vào cơ quan thẩm định dự án (Bộ Xây dựng, các sở xây dựng, các cơ quan quản lý xây dựng chuyên ngành). Cơ quan đầu mối thẩm định dự án chịu trách nhiệm phối hợp với các cơ quan quản lý có thẩm quyền khác để tổng hợp kết quả thẩm định cuối cùng”

PGS. TS Hoàng Văn Cường

ĐBQH Khóa XIV, Phó Hiệu trưởng
Trường Đại học Kinh tế Quốc dân


“Tôi cho rằng nên cho doanh nghiệp thuê đất và thu tiền theo hàng năm. Rõ ràng tiền chi phí cho mặt bằng ít đi, đỡ cho doanh nghiệp và doanh nghiệp cũng không phải mất thời gian đi làm các thủ tục, chứng nhận rằng đất này của doanh nghiệp đã được duyệt, cũng không phải đợi chờ rằng ngân hàng định giá bao nhiêu rồi mới cho vay. Trả tiền 1 lần còn ảnh hưởng đến vấn đề tài chính của doanh nghiệp, nhiệm kỳ này doanh nghiệp trả thì lãnh đạo này kí kết, nhiệm kỳ sau lãnh đạo khác lên thì lại lấy tiền đâu để đầu tư cho các vấn đề kinh tế xã hội khác? Trong tương lai nguồn thu nào lấy cho ngân sách.

Thứ nữa là vấn đề công bằng, có thể ở thời điểm này giá đất thấp, nhưng mấy năm sau giá đất tăng cao hơn, đồng nghĩa với việc là doanh nghiệp sau muốn vào đầu tư phải trả tiền cao hơn cho doanh nghiệp đã mua đất trước đó. Như vậy, sẽ nảy sinh chuyện doanh nghiệp chỉ ôm đất chờ giá lên để cho thuê lại, bán lại với giá cao và làm mất cơ hội hội đầu tư cho doanh nghiệp đến sau, đồng thời nhà nước lại thất thoát.

Cũng từ đây là dẫn đến câu chuyện thu hồi và đền bù đất. Nhà nước cho doanh nghiệp thuê đất 50 năm, nếu giờ thu hồi phải đền bù về nhà xưởng, đền bù về đầu tư chứ không phải là câu chuyện đền bù đất đai. Bên cạnh đó, thu hồi đất của người dân cho doanh nghiệp thì nhà nước phải đứng ra thu hồi chứ không phải là trách nhiệm của doanh nghiệp. Đất đai là của nhà nước, nhà nước không thu hồi được, không đàm phán được thì sao để cho doanh nghiệp thu hồi được? Nếu đề doanh nghiệp tự đền bù thì chắc chắn dân sẽ không đồng ý về mức giá”.


Ông Nguyễn Thế Điệp

Phó Chủ tịch Câu lạc bộ
Bất động sản Hà Nội


“Đất nước đang trong giai đoạn đô thị hóa tăng nhanh, bất động sản và xây dựng phát triển mạnh. Chính vì lẽ đó, cần phải cởi mở về chính sách, xóa bỏ các thủ tục rắc rối, chồng chéo. Đặc biệt, đưa về 1 cửa là tốt nhất thay vì 5 - 6 cửa như hiện nay. Một con dấu có thể thẩm định tất cả”.


Ông Nguyễn Anh Tuấn

Phó Chủ tịch
HD Mon Holdings


“Bất động sản là một mảng đầu tư rất hấp dẫn và tiềm năng không chỉ ở Việt Nam mà còn ở rất nhiều nơi trên thế giới. Tuy nhiên, kinh doanh bất động sản lại là một ngành nghề đầu tư khó, phức tạp và đòi hỏi phải có nguồn tài chính dồi dào, cũng như sự kiên trì, nhẫn nại của chủ đầu tư. Để vẽ lên một tấm hình 3D tuyệt đẹp của một dự án chỉ mất 1 tháng nhưng để xây lên được một khu đô thị hoàn chỉnh có khi phải mất tới cả chục năm. Để cho ra đời một dự án hoàn chỉnh, có thể làm hài lòng những khách hàng khó tính nhất, HD Mon Holdings đã phải vượt qua hàng loạt thủ tục pháp lý ngặt nghèo của dự án, hồ sơ xin dự án cho đến các thủ tục pháp lý vô cùng phức tạp”. (Trích tham luận tại Diễn Đàn Bất động sản 2018: Cơ Hội từ chính sách).


Ông Nguyễn Việt Cường

Chủ tịch HĐQT,
Tổng Giám đốc Kosy Group


“Theo quy định đã ban hành, các dự án đất nền sẽ đủ điều kiện huy động vốn trước từ khách hàng khi chủ đầu tư triển khai thi công xong các hạng mục hạ tầng cơ bản. Điều này khiến các doanh nghiệp e ngại khi xét về năng lực vốn trong điều kiện khó khăn của thị trường. Do đó, đề nghị các cơ quan nhà nước nghiên cứu, xem xét nới lỏng quy định này, cho phép doanh nghiệp được huy động vốn ứng trước của khách hàng sớm hơn, đồng thời đặt ra những quy định, điều kiện ràng buộc cần thiết để kiểm soát hoạt động của doanh nghiệp, đảm bảo việc sử dụng nguồn vốn ứng trước đúng mục đích và cam kết, bảo vệ quyền lợi của khách hàng”. (Trích tham luận tại Diễn Đàn Bất động sản 2018: Cơ Hội từ chính sách).