Thị trường cầm chừng, những biểu hiện tái cấu trúc chưa rõ ràng
Theo GS.TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội, Phó Hiệu trưởng trường Đại học Kinh tế Quốc dân, thị trường bất động sản năm 2023 cho đến thời điểm này vẫn đang trong giai đoạn trầm lắng, tuy nhiên trạng thái thị trường đã có sự thay đổi so với thời điểm cuối năm 2022 đầu năm 2023.
Trong khi giai đoạn trước, cùng với sự “đổ bể” của thị trường trái phiếu và khủng hoảng niềm tin của người mua, nhà đầu tư, áp lực trả nợ với các doanh nghiệp bất động sản đủ lớn đến mức có thể đe dọa đến sự tồn tại của họ trên thị trường; thì đến nay, áp lực này đã “nhẹ gánh” hơn.
Do nền kinh tế vẫn chưa hoàn toàn phục hồi, sức mua kém nên thị trường bất động sản cũng chưa thể sôi động trở lại. Thanh khoản ở các phân khúc còn hạn chế, trong khi đó lượng cung ít dẫn đến giá giảm không đáng kể, những biểu hiện tái cấu trúc còn chưa thật rõ ràng. Tuy không phải đối diện với nguy cơ suy thoái, nhưng sự phục hồi của thị trường chỉ ở mức độ tương đối, chưa ổn định mà cũng không bứt phá, chỉ được xem là cầm chừng.
Trong 8 tháng năm 2023, theo số liệu từ Tổng cục Thống kê, cả nước có 3.066 doanh nghiệp bất động sản thành lập mới, giảm hơn 53% so với cùng kỳ. Trong khi đó, số lượng doanh nghiệp giải thể lại tăng gần 11%.
Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), lượng giao dịch bất động sản quý II/2023 giảm 40% so với cùng kỳ. Trên thị trường vẫn vắng bóng nguồn cung mới, đặc biệt là phân khúc nhà ở giá rẻ, bình dân, phù hợp với sức mua và nhu cầu của người dân.
Đặc biệt, sự khủng hoảng niềm tin của nhà đầu tư và người mua đã khiến thị trường bất động sản trở thành “con ghẻ” của dòng vốn. Thiếu vốn, nghẽn vốn, không huy động được vốn từ ngân hàng, cũng không thu hút được vốn trái phiếu, không bán được hàng, các doanh nghiệp bất động sản vừa không có tiền trả nợ, vừa không có tiền tiếp tục thực hiện dự án để bàn giao, và ngày càng xoáy sâu vào “cơn khát” vốn.
GS.TS. Hoàng Văn Cường phân tích, hiện nay doanh nghiệp bất động sản đang cần được “bơm” nguồn vốn dài hạn. Tuy nhiên, do chính sách kiểm soát tín dụng cho bất động sản thời điểm trước, thêm vào đó là các khoản nợ cũ chưa được thanh toán nên nhiều doanh nghiệp cũng không tiếp cận được nguồn vốn từ ngân hàng do chưa đủ điều kiện vay.
Khi bất động sản ế ẩm, thanh khoản kém, nhà đầu tư và người mua chưa đặt niềm tin vào thị trường thì bản thân ngân hàng cũng khó đặt niềm tin vào các doanh nghiệp bất động sản. Ngân hàng cũng cần cân đối rủi ro khi tài sản thế chấp của doanh nghiệp bất động sản vẫn chủ yếu là đất và các dự án. Đến nay, vẫn chưa có một hướng dẫn chính thức nào để ngân hàng dựa vào và đánh giá giá trị thực của các dự án dùng làm tài sản thế chấp, cho nên con đường để doanh nghiệp tiếp cận được nguồn vốn vay ngân hàng vẫn hết sức gian nan.
Trong khi đó, một nguồn vốn quan trọng không kém là vốn trái phiếu cũng bị tắc nghẽn sau một giai đoạn khủng hoảng hồi cuối năm ngoái, đầu năm nay. Đến nay, niềm tin của nhà đầu tư vào trái phiếu bất động sản cũng chưa phục hồi rõ nét, do đó việc huy động vốn từ kênh này còn không ít khó khăn.
Theo kết quả khảo sát 500 doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản của VARS, chỉ 30% doanh nghiệp ghi nhận tác động tích cực của những chính sách thuộc nhóm có nhu cầu, cần giải quyết các vấn đề liên quan đến hoạt động phát hành trái phiếu. Còn đến hơn 70% doanh nghiệp cho biết, các cơ chế, chính sách nhằm tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn chưa thực sự phát huy được tác động tới doanh nghiệp.
Cùng với khó khăn về vốn, GS.TS. Hoàng Văn Cường cũng nhận định, các doanh nghiệp bất động sản đang đứng trước vô vàn rào cản về pháp lý, trong đó rào cản lớn nhất đến từ việc phê duyệt cho các dự án đủ điều kiện khởi công và đưa vào kinh doanh. Tuy nguồn cung bất động sản đang khan hiếm, đặc biệt ở phân khúc nhà ở thương mại có giá trung bình, nhưng số dự án bất động sản mới được khởi công lại không nhiều, chủ yếu là không đủ điều kiện pháp lý để khởi công do vướng mắc tại khâu định giá đất, xác định nghĩa vụ tài chính hoặc phương thức, thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Doanh nghiệp bất động sản rất cần nguồn vốn từ ngân hàng làm vốn mồi
Trong bối cảnh đó, việc tìm kiếm và thực hiện các giải pháp tháo gỡ vướng mắc về vốn và pháp lý, giúp doanh nghiệp đẩy được các dự án “sạch” ra thị trường, đa dạng hóa nguồn cung, cải thiện thanh khoản, cân đối tài chính để từ đó đáp ứng đủ điều kiện vay vốn tín dụng và thu hút vốn trái phiếu trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết.
Theo GS.TS. Hoàng Văn Cường, trước hết, về giải pháp ngắn hạn, cần giải quyết thủ tục pháp lý cho các dự án đang trong quá trình chuẩn bị đầu tư hoặc sẵn sàng được tung ra thị trường để bổ sung nguồn cung mới.
Nếu vướng mắc của dự án thuộc thẩm quyền xử lý của các cấp chính quyền tại địa phương thì cần mạnh dạn đưa ra các phương án giải quyết trong khuôn khổ pháp lý hiện có, kể cả có liên quan đến định giá đất, xác định nghĩa vụ tài chính của các bên, xác định phương thức đấu thầu, đấu giá quyền sử dụng đất. Khi địa phương có quyết sách mạnh mẽ để tháo gỡ cho doanh nghiệp, chủ đầu tư có thể sớm đưa các dự án đang trong quá trình hoàn tất thủ tục pháp lý hoặc triển khai rồi nhưng vướng pháp lý ra thị trường, làm đa dạng hóa nguồn cung và giúp cân bằng cán cân cung - cầu.
Về nguồn vốn, doanh nghiệp rất cần nguồn vốn từ ngân hàng làm vốn mồi, cũng là để nhà đầu tư và người mua có cơ sở đánh giá tín nhiệm của doanh nghiệp. Do đó, cần tháo gỡ khó khăn từ phía ngân hàng để doanh nghiệp tiếp cận được vốn tín dụng, bắt đầu từ quy trình cho vay, thủ tục và điều kiện vay, vạch rõ các tiêu chí đánh giá tài sản và đánh giá năng lực tài chính của doanh nghiệp cũng như nghĩa vụ của các bên.
“Về giải pháp lâu dài, những vướng mắc hiện nay đang tập trung vào sửa đổi các Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. Lý tưởng nhất là cuối năm nay Quốc hội sẽ thông qua 3 luật này để làm cơ sở giải quyết khó khăn về pháp lý và hỗ trợ doanh nghiệp.
Hiện nay, Chính phủ đang dự thảo nghị định sửa đổi Nghị định 44 về định giá đất. Về cơ bản các ý kiến được Chính phủ tiếp thu đã bao hàm hầu hết các trường hợp đưa vào định giá, kỳ vọng nghị định mới được xem xét thông qua thì sẽ giải quyết được vấn đề” - GS.TS. Hoàng Văn Cường cho biết.
Mặt khác, theo GS.TS. Hoàng Văn Cường phân tích, định giá đất đối với các nghĩa vụ tài chính của nhà đầu tư dự án bất động sản không chỉ là một quyết định thu tiền mà còn là biện pháp xác định đúng sự đóng góp của đất đai vào quá trình đầu tư dự án bất động sản. Nếu dự án mang lại hiệu quả thì nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư dự án không chỉ dừng lại ở giá tiền, nghĩa vụ sử dụng đất đã được xác định mà còn được điều tiết thông qua các chính sách thuế. Vì thế, cần tổng hợp các biện pháp tài chính liên quan đến đất đai và dự án bất động sản để không quá lệ thuộc vào phương pháp định giá đất trong việc xác định nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư dự án.
Sau cùng, những giải pháp gỡ vướng về vốn và pháp lý cho doanh nghiệp bất động sản cũng cần cân bằng giữa lợi ích và rủi ro; giữa quản lý, kiểm tra, giám sát và tạo điều kiện, không gian phát triển thuận lợi; giữa tăng trưởng ngắn hạn và dài hạn. Hơn hết, cần đặt quyết tâm thiết lập thị trường bất động sản bền vững, lành mạnh, minh bạch và có đủ động lực để bước vào chu kỳ mới./.
