Giải bài toán nguồn vốn cho doanh nghiệp: “Ngã ở đâu đứng lên ở đó”

Từ cuối năm 2022 đến nay, thị trường bất động sản rơi vào thời kỳ trầm lắng. Thanh khoản tụt dốc, tồn kho tăng lên, lượng giao dịch giảm mạnh, bên bán - bên mua rơi vào thế giằng co, một bên không giảm giá, một bên không tiếp cận được nguồn cung bất động sản vừa túi tiền, đặc biệt là phân khúc nhà ở. Thị trường ảm đạm, doanh nghiệp điêu đứng. 

Theo Báo cáo nhà ở và thị trường bất động sản quý II/2023 của Bộ Xây dựng, lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ chỉ bằng khoảng 43,03% so với cùng kỳ năm 2022. Trong khi đó, lượng giao dịch phân khúc đất nền bằng khoảng 99,98% so với quý I và bằng khoảng 31,57% so với cùng kỳ năm trước. Theo khảo sát, lượng tìm mua bất động sản toàn quốc tính đến hết quý II năm 2023 giảm khoảng 33% so với cùng kỳ năm trước, lượng tin đăng bán bất động sản cũng giảm khoảng 44%.

Thanh khoản kém, các doanh nghiệp bất động sản đối diện với bài toán đau đầu: Vốn đâu để tồn tại? Trong khi thị trường trái phiếu “đổ bể” và chưa thể lấy lại niềm tin của nhà đầu tư sau những vụ bê bối của năm 2022, nguồn vốn quan trọng nhất với doanh nghiệp bất động sản là tín dụng ngân hàng cũng đang tắc nghẽn. 

Vấn đề đến từ cả hai phía ngân hàng và doanh nghiệp. Về phía ngân hàng, khi thị trường bất động sản đang đi xuống và còn quá nhiều điểm mập mờ trong việc xác định giá trị của các dự án bất động sản - cũng là tài sản thế chấp của doanh nghiệp, thì việc “bơm” vốn cho doanh nghiệp bất động sản là vô cùng rủi ro. Ngược lại, về phía doanh nghiệp, việc tiếp cận vốn vay ngân hàng và chứng minh năng lực hoàn trả chẳng khác nào vượt “trăm núi ngàn sông”, bởi trong tay họ chỉ có những dự án bất động sản chưa thể bán được. 

Đi tìm lời giải cho bài toán tắc vốn, “nghẽn” vốn đã nhức nhối và cấp thiết hơn bao giờ hết, Reatimes có cuộc trò chuyện với Chuyên gia kinh tế Trần Nguyên Đán, Giảng viên tại Đại học Kinh tế TP.HCM. 

Doanh nghiệp hụt vốn vì “tay không bắt giặc”

PV: Thưa chuyên gia, để giải bài toán phục hồi, vấn đề vốn có lẽ đang là một trong những nút thắt khó gỡ nhất với doanh nghiệp bất động sản hiện nay. Vậy đâu là rào cản lớn nhất trong việc tiếp cận nguồn vốn của doanh nghiệp?

Chuyên gia kinh tế Trần Nguyên Đán: Trên thực tế, nguồn cung ứng vốn lớn nhất cho các doanh nghiệp bất động sản từ xưa đến nay là ngân hàng. Nhưng hiện nay ngân hàng cũng gặp khó trong việc cấp vốn cho bất động sản, bởi nếu nợ xấu quá nhiều sẽ dẫn đến rủi ro hệ thống. Rủi ro tín dụng của ngân hàng sẽ liên quan đến việc thanh lý tài sản thế chấp. Xưa nay doanh nghiệp bất động sản đi vay thường thế chấp bằng đất, mà bây giờ thị trường đang đóng băng, không thanh lý được tài sản thì ngân hàng không thể cho vay. 

Để cho vay được, ngân hàng cần tiến hành đánh giá lại tài sản thế chấp và sau đó sẽ kéo theo một khoản giảm trừ. Tức là trước đây nếu doanh nghiệp bất động sản thế chấp 1 lô đất trị giá 1000 tỷ đồng, ngân hàng sẽ cho vay tối đa là 700 tỷ đồng, thận trọng là 600 tỷ đồng. Nhưng trong bối cảnh thị trường bất động sản đang khó khăn, thanh khoản kém, muốn cho vay theo hướng xử lý nhanh thì giá trị lô đất chỉ còn dưới 50%, nghĩa là lô đất kia còn 500 tỷ đồng. Tài sản thế chấp trị giá 500 tỷ đồng thì không thể cho vay 700 tỷ đồng được, cao nhất cũng chỉ được 350 tỷ đồng thôi. Thận trọng hơn, ngân hàng có thể ngưng giải ngân, cho dù doanh nghiệp có bỏ thêm tài sản thế chấp vào cũng không thể nào bằng hạn mức cho vay như lúc trước được. Cho nên con đường vay ngân hàng của các doanh nghiệp bất động sản bây giờ là hết sức chông gai. 

Hơn nữa, chính phía ngân hàng cũng sẽ chủ động hơn trong việc phân bổ nguồn vốn cho nhóm doanh nghiệp bất động sản. Ví dụ, cho 100 tiểu thương vay mỗi hộ 10 tỷ đồng sẽ ít rủi ro hơn cho 1 doanh nghiệp bất động sản vay 1000 tỷ đồng, bởi xác suất 100 tiểu thương cùng phá sản một lúc gần như là không thể. Nhưng xác suất doanh nghiệp bất động sản kia “bể nợ” là có, bởi thị trường đang lao dốc, không ai biết trước điều gì sẽ xảy ra. 

Bởi vậy, có một nghịch lý là khi thị trường bất động sản lên thì cơ hội tiếp cận nguồn vốn ở các phương thức khác nhau của doanh nghiệp là rất cao, ngân hàng sẵn sàng cho vay. Nhưng khi thị trường khó khăn, doanh nghiệp không biết huy động vốn ở đâu, ngay cả nhà đầu tư F1 cũng sẽ có xu hướng ký hợp đồng góp vốn đầu tư thay vì mua bất động sản hình thành trong tương lai, thì nguồn vốn ngân hàng cũng tắc nghẽn. 

Để không quá phụ thuộc vào ngân hàng, trong những năm vừa qua doanh nghiệp bất động sản đã chủ động phát hành trái phiếu, nhưng thị trường trái phiếu của chúng ta cũng chưa minh bạch, chưa sôi động, bởi chưa có công ty hay tổ chức nào đứng ra xếp hạng tín nhiệm trái phiếu. Sau cùng, trái phiếu hấp dẫn người dân hay không phụ thuộc vào việc ai phát hành, ai phân phối bởi người dân hoàn toàn không nắm được thông tin. Nhưng sau những vụ bê bối của thị trường trái phiếu năm vừa qua, người dân cũng đang mất niềm tin vào trái phiếu doanh nghiệp thuộc lĩnh vực bất động sản, khiến kênh huy động vốn này cũng không hiệu quả. 

PV: Theo chuyên gia, nguyên nhân sâu xa của thực trạng thiếu vốn của doanh nghiệp bất động sản là gì? 

Chuyên gia kinh tế Trần Nguyên Đán: Nguyên nhân thứ nhất bắt nguồn từ việc thiếu thông tin minh bạch. Thị trường vốn phụ thuộc vào thông tin nội bộ từ bộ phận đánh giá giá trị tài sản thế chấp ngân hàng rất nhiều, chính thông tin đó làm cơ sở để người ta xác định dự án đó có tiềm năng hay không và quyết định có xuống tiền hay không. Nhưng hiện nay đến chính ngân hàng cũng đang phải định giá lại tài sản thế chấp và không “bơm” được nhiều vốn cho bất động sản, do đó, tâm lý của nhà đầu tư cũng rất e dè, lo ngại. 

Nguyên nhân thứ hai là từ trước đến nay nhiều doanh nghiệp bất động sản “tay không bắt giặc”. Một thực trạng rất phổ biến là năng lực tài chính của doanh nghiệp không đủ lớn, thực hiện nhiều dự án nhưng lại trông đợi vào vốn huy động là chủ yếu. Thử hỏi có bao nhiêu doanh nghiệp bất động sản trên thị trường có thể tự tin là mình có thể thực hiện 70% dự án mà không cần nguồn vốn huy động?

Bởi không có quy định quản lý chặt chẽ năng lực thực hiện dự án của chủ đầu tư, cụ thể là năng lực tài chính dẫn đến việc có nhiều doanh nghiệp thực hiện dự án vượt quá khả năng thực tế của họ. Hậu quả là hụt vốn, thiếu vốn, không đủ vốn cấp cho công ty xây dựng, dự án dang dở, chậm tiến độ, người mua không đóng thêm tiền, doanh nghiệp lại điêu đứng, lại rơi vào vòng luẩn quẩn. 

Nguyên nhân thứ ba là do không có hướng dẫn cụ thể hay một công cụ nào để xác định như thế nào là “hàng tốt” trong bất động sản nên khi thị trường đóng băng, các ngân hàng rất e ngại việc tiếp tục “bơm” vốn tín dụng cho bất động sản. Nếu việc định giá tài sản đó vẫn chưa chuẩn, chưa đúng với giá trị thực, không có thanh khoản, vậy ai sẽ chịu trách nhiệm cho khoản vay đó? Nếu có hướng dẫn cụ thể hoặc những tiêu chí rõ ràng xác định đâu là một sản phẩm bất động sản tốt, đáng tiền, có giá trị thế chấp, ít rủi ro thì đương nhiên ngân hàng sẽ cởi mở hơn. Nhưng hiện nay chúng ta vẫn chưa có hệ thống đánh giá một cách khoa học, chỉn chu nên nút thắt này vẫn chưa mở được. 

Đừng cố bám lấy “thanh khoản ảo”, vì đó chỉ còn là giấc mộng
mà thôi

PV: Để giải quyết tình trạng tắc vốn cho doanh nghiệp bất động sản, cần làm gì và bắt đầu từ đâu, thưa chuyên gia? 

Chuyên gia kinh tế Trần Nguyên Đán: Điểm nghẽn đầu tiên cần tháo gỡ là từ phía ngân hàng. Doanh nghiệp bất động sản vẫn cần vốn ngân hàng là vốn mồi. Bởi người dân không biết đánh giá như thế nào là doanh nghiệp tốt, nhưng nếu ngân hàng dám cho doanh nghiệp đó vay, tức là đã có tín nhiệm rồi. Phải có những hướng dẫn doanh nghiệp nào xứng đáng được nhận nguồn vay, doanh nghiệp nào không đủ tiêu chuẩn thì phải rời khỏi thị trường, đấy là quy luật tất yếu.

Thứ hai là người đi vay tiền mua dự án cũng cần được cấp vốn từ ngân hàng để mua dự án, như vậy cũng có thể cải thiện thanh khoản, khơi thông nguồn vốn cho doanh nghiệp. Thay vì cho 1 doanh nghiệp vay 1000 tỷ, cho 1000 khách hàng vay để tham gia vào dự án thì ngân hàng sẽ hạn chế được rủi ro. 

Cùng với đó, chúng ta cũng cần một cơ sở rõ ràng và đủ mạnh để phân biệt giữa người mua nhà để sử dụng và người mua đầu cơ. Đương nhiên đây là một việc rất khó khăn và cũng chủ yếu nằm ở sự tự giác của người mua. Chúng ta cũng có thể áp dụng một số quy định pháp lý, chẳng hạn yêu cầu lập biên bản yêu cầu người mua cam kết chưa sở hữu nhà ở trước khi vay. Nếu trên thực tế trái với những gì mà họ cam kết thì sẽ có chế tài xử lý. Cốt làm sao để tránh được hiện tượng đầu cơ trong khi người có nhu cầu thực không tiếp cận được vốn vay ưu đãi và cũng không mua được nhà, kéo theo việc công ty bất động sản không có dòng vốn từ bán sản phẩm. 

Hiện nay chúng ta có một lợi thế là lãi suất đang giảm, có thể kích thích vay tiêu dùng bất động sản. Tuy nhiên, lại chưa có quy chế cho vay, chưa có tiêu chuẩn xác định ai là người được phép vay ngân hàng mua bất động sản, cho nên các ngân hàng cũng chưa mạnh tay mở cửa cho nguồn vốn này. 

Vốn mồi từ ngân hàng là căn cốt để thị trường bất động sản phục hồi. Bởi ngay cả kênh trái phiếu cũng sẽ im lìm, nếu như nhà đầu tư không thấy được dự án của công ty này đang được triển khai, công ty này đang hoạt động, người bán vẫn bán, người mua vẫn mua bình thường. 

Hơn nữa, thị trường trái phiếu đến nay vẫn chưa minh bạch, chưa có một kênh thông tin chính thức nào để người mua biết được doanh nghiệp dùng tiền của mình để làm gì. Để xử lý vấn đề này thì cần có một ngân hàng giám sát, có trách nhiệm quản lý dòng tiền từ trái phiếu vào doanh nghiệp. Tức là, doanh nghiệp trình bày với ngân hàng phương án phát hành trái phiếu, sau đó dòng tiền từ người mua sẽ chuyển vào ngân hàng mà không trực tiếp chuyển vào tài khoản của doanh nghiệp. 

Ngân hàng sẽ có nhiệm vụ giải ngân dòng tiền đó giống như cách giải ngân thông thường, nghĩa là doanh nghiệp phải đưa được hóa đơn cho ngân hàng thì mới nhận được tiền. Như vậy, người mua sẽ có được thông tin là “ngân hàng A đang giám sát, bảo lãnh cho doanh nghiệp B” và sẽ có căn cứ để quyết định mua trái phiếu. 

Đương nhiêu, đầu tư vào trái phiếu không thể hoàn toàn không có rủi ro, như vậy là không đúng với quy luật thị trường. Tuy nhiên chúng ta chỉ chấp nhận rủi ro khi doanh nghiệp đó đã dùng tiền của người mua vào việc kinh doanh nhưng không hiệu quả. Còn rủi ro đến từ việc doanh nghiệp gian dối, dùng tiền của nhà đầu tư vào những hoạt động bất chính là không thể chấp nhận được, phải ngăn chặn triệt để. 

PV: Chỉ số kinh tế vĩ mô tính đến ngày 20/8/2023 cho thấy vốn FDI vào Việt Nam tăng 8,2% so với cùng kỳ và ngành kinh doanh bất động sản là lĩnh vực nhận được vốn ngoại nhiều thứ hai, chỉ sau ngành công nghiệp chế biến, chế tạo. Chuyên gia có đánh giá như thế nào về tín hiệu này? Và chính các doanh nghiệp bất động sản cần làm gì để tự cứu lấy mình thoát khỏi cơn tắc vốn? 

Chuyên gia kinh tế Trần Nguyên Đán: Việc vốn FDI tăng trưởng trở lại có phải là một tín hiệu tốt với bất động sản không, còn phải xem xét mục đích của nhà đầu tư nước ngoài là gì. Nếu họ vào để xây thêm dự án, tăng nguồn cung thì đó chưa phải là dấu hiệu tốt, bởi thị trường hiện nay đang dư thừa nguồn cung cao cấp. Với nguồn lực dồi dào hơn thì sản phẩm của nhà đầu tư FDI sẽ tiếp tục cạnh tranh với sản phẩm của nhà phát triển bất động sản trong nước, như vậy sẽ càng đẩy thị trường vào thế khó bởi thanh khoản kém. 

Trái lại, nếu nhà đầu tư FDI dồn nguồn lực để thu mua lại các dự án bất động sản sẵn có trong nước để tái phát triển, thì đó là một tín hiệu mừng. 

Ngay lúc này, các doanh nghiệp phải mạnh dạn chủ động “cắt bỏ” những dự án bất khả thi, đang “đắp chiếu” để tái cấu trúc. Tình trạng trước đây của nhiều doanh nghiệp, giống như một cái bánh ít bột nhiều nhân, năng lực tài chính có hạn mà xây dựng quá nhiều dự án. Vậy bây giờ doanh nghiệp muốn sống sót được thì phải chuyển giao những dự án đình trệ cho một doanh nghiệp khác đủ năng lực thực hiện, kể cả đó là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. 

Trong quá trình chuyển giao, không thể trông đợi là có lời được, chỉ có lỗ nhiều hay lỗ ít thôi. Nhưng nhờ vào đó, doanh nghiệp sẽ có nguồn lực tập trung vào những dự án khả thi, có thể bán được ngay, giúp dòng tiền được xoay vòng, cải thiện tình hình kinh doanh. Như một bộ phận bị nhiễm trùng, việc “cố đấm ăn xôi” giữ lại những dự án dang dở chỉ khiến cho doanh nghiệp bất động sản phải chịu nhiều đau đớn hơn. Thay vào đó, nếu mạnh tay từ bỏ những thứ mình không làm được, tập trung làm trọn vẹn một vài dự án, giảm quy mô, đáp ứng nhu cầu thực của khách hàng thì lối thoát cho doanh nghiệp sẽ ngày càng rộng mở. Đừng cố bám lấy “thanh khoản ảo”, vì đó chỉ còn là giấc mộng mà thôi.

- Trân trọng cảm ơn chuyên gia!